Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 11 DÉCEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/20011 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKOIK

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Octobre 2024 -Président du TJ de [Localité 14] – RG n° 23/59578

APPELANTE

S.A.R.L. SOCIETE NOUVELLE ATVYL DISTRIBUTION, RCS de [Localité 13] sous le n°493 893 820, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 15]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant M^e Séverine GUILLUY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1100

INTIMÉE

S.A.S. ENTREPOTS [Localité 8] EN FRANCE II, RCS de [Localité 14] sous le n°449 091 537, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Maroun ABINADER de l’EURL Faith Avocat, avocat au barreau de PARIS, toque : E2359

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Octobre 2025, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 13 juin 2017, la société Entrepôts [Localité 10] II a consenti à la société Globe express, aux droits de laquelle est venue la société Nouvelle ATVYL Distribution un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 3] au sein du parc [Localité 10] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer annuel de base hors taxes et hors charges de 877.365 euros.

Les locaux sont à usage d’entrepôts logistiques, au sein d’un bâtiment 2A d’une superficie de 9.045 m2.

Par exploit du 15 décembre 2023, la société Nouvelle ATVYL Distribution a fait assigner la société Entrepôts Bonneuil-en-France devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

Enjoindre la société Entrepôts [Localité 10] II de procéder ou faire procéder aux travaux de remplacement du système de climatisation réversible dans un délai maximum d’un mois à compter de l’ordonnance à intervenir pour mettre un terme aux dysfonctionnements ;

Assortir l’injonction susvisée d’une astreinte de 1.500 euros par jour de retard ;

Se réserver la faculté de liquider l’astreinte ;

Désigner tel expert qu’il plaira à Mme ou M. le président, aux frais de la société Entrepôts [Localité 10] II, et lui confier la mission suivante :

Convoquer les parties et se rendre sur les lieux ;

Entendre les parties ;

Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

Décrire les dysfonctionnements affectant l’installation de climatisation réversible ;

Donner son avis sur l’origine et la ou les causes des dysfonctionnements de l’installation de climatisation réversible ainsi que sur la nature, la durée et le cout des travaux nécessaires pour y remédier de manière pérenne ;

Fournir tous les éléments techniques et factuels permettant à la juridiction du fond éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis par la société Nouvelle ATVYL distribution ;

Autoriser l’expert judiciaire désigné à déposer une note aux parties ou un pré-rapport afin de permettre en cas d’urgence la réalisation de travaux conservatoires ou réparatoires aux frais de la société Entrepôts [Localité 10] II ;

S’adjoindre tout sapiteur de son choix, en tant que de besoin.

Assortir cette mission d’une faculté pour l’expert, en cas d’urgence, d’autoriser la société Nouvelle ATVYL distribution à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux de remplacement ou de réparation du système de climatisation réversible, dès lors qu’il aura été procédé aux constatations techniques et de faits et que l’Expert aura, dans une note aux parties, validé la ou les solution(s) réparatoire(s) ;

Autoriser la société Nouvelle ATVYL distribution à consigner le montant des loyers et accessoires dus au titre des locaux pris à bail entre les mains de la CARPA de [Localité 14], ce jusqu’à la parfaite exécution des travaux permettant de remédier durablement aux dysfonctionnements affectant le système de climatisation réversible ;

Condamner la société Entrepôts [Localité 10] II à verser à la société Nouvelle ATVYL distribution 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Par ordonnance contradictoire du 23 octobre 2024, le juge des référés a :

Renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la condamnation du bailleur à procéder à la réfection du système de climatisation réversible ;

Enjoint la société Nouvelle ATVYL distribution à procéder aux travaux et réfections nécessaires de l’installation de climatisation réversible ;

Rejeté la demande d’expertise ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle et la demande de consignation des loyers ;

Condamné la société ATVYL Distribution à verser à la société Entrepôts [Localité 8] en France II la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société ATVYL Distribution au paiement des dépens ;

Rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 26 novembre 2024, la société Nouvelle ATVYL Distribution a relevé appel de cette décision de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 juin 2025, la société Nouvelle ATVYL distribution demande à la cour, sur le fondement des articles 5, 145, 834 et 835 du code de procédure civile, des article 606, 1104, 1219, 1231-1, 1719, 1720 et 1721 du code civil ainsi que des articles R.4223-13 et L.4211-1 du code du travail, de :

Dire recevable et bien fondée la société Nouvelle ATVYL distribution en son appel ;

Débouter la société Entrepôts [Localité 8]-de-France II de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Infirmer l’ordonnance en date du 23 octobre 2024 en ce qu’elle a :

Renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la condamnation du bailleur à procéder à la réfection du système de climatisation réversible ;

Enjoint la société Nouvelle ATVYL distribution à procéder aux travaux et réfections nécessaires de l’installation de climatisation réversible ;

Rejeté la demande d’expertise ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle et la demande de consignation des loyers ;

Condamné la société Nouvelle ATVYL distribution à verser à la société Entrepôts [Localité 8] en France II la somme de 5. 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société Nouvelle ATVYL Distribution au paiement des dépens.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Enjoindre à la société Entrepôts [Localité 10] II de procéder ou faire procéder aux travaux de remplacement du système de climatisation réversible dans un délai maximum de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Ordonner une astreinte de 1.500 euros par jour de retard au-delà du délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Se réserver la faculté de liquider l’astreinte.

A titre subsidiaire, et si la cour estimait ne pas faire droit à la demande d’injonction de faire les travaux,

Désigner tel expert qu’il plaira à la Cour, aux frais de la société et lui confier la mission suivante :

Convoquer les parties à une première réunion d’expertise qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération ;

Se rendre sur les lieux en présence des parties à [Localité 11], [Adresse 4] au sein du parc dénommé « [Localité 10] » (références cadastrales ZA [Cadastre 1]) ;

Entendre les parties ;

Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

Décrire les dysfonctionnements affectant l’installation de climatisation réversible ;

Donner son avis sur l’origine et la ou les causes des dysfonctionnements de l’installation de climatisation réversible ainsi que sur la nature, la durée et le coût des travaux nécessaires pour y remédier de manière pérenne ;

Fournir tous les éléments techniques et factuels permettant à la juridiction du fond éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis par la société Nouvelle ATVYL distribution ;

Autoriser l’expert judiciaire désigné à déposer une note aux parties ou un pré-rapport afin de permettre en cas d’urgence la réalisation de travaux conservatoires ou réparatoires aux frais de la société Entrepôts [Localité 10] II ;

S’adjoindre tout sapiteur de son choix, en tant que de besoin ;

Déposer son rapport au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal Judiciaire de Paris dans un délai de 3 mois à compter de l’avis de consignation (sauf prorogation dûment sollicité auprès du juge du contrôle) ;

Assortir cette mission d’une faculté pour l’expert, en cas d’urgence, d’autoriser la société Nouvelle ATVYL distribution à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux de remplacement ou de réparation du système de climatisation réversible, dès lors qu’il aura été procédé aux constatations techniques et de faits et que l’Expert aura, dans une note aux parties, validé la ou les solution(s) réparatoire(s) ;

A titre infiniment subsidiaire,

Juger que les articles 6.5.1.3, 6.5.2, 7.1.1 et 7.1.2 du bail relatifs à la répartition des charges au titre du bail sont réputés non écrits ;

Y faisant droit,

Juger que les travaux de réparations résultant de la vétusté du système de climatisation réversible sont à la charge du bailleur conformément à l’article 1755 du code civil ;

Enjoindre à la société Entrepôts [Localité 10] II de procéder ou faire procéder aux travaux de remplacement du système de climatisation réversible dans un délai maximum de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Ordonner une astreinte de 1.500 euros par jour de retard au-delà du délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Se réserver la faculté de liquider l’astreinte ;

En tout état de cause :

Autoriser la société Nouvelle ATVYL distribution à consigner le montant des loyers et accessoires dus au titre des locaux pris à bail entre les mains de la CARPA de [Localité 14], ce, jusqu’à la parfaite exécution des travaux permettant de remédier durablement aux dysfonctionnements affectant le système de climatisation réversible ;

Condamner par provision la société Entrepôts [Localité 10] II à verser à la société Nouvelle ATVYL distribution la somme de 54.606,00 euros au titre de dommages et intérêts ;

Condamner la société Entrepôts [Localité 10] II à verser à la société Nouvelle ATVYL distribution, la somme de 5.00jj0 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par ordonnance du 1er juillet 2025, la présidente de la chambre a déclaré irrecevables les conclusions de la partie intimée, déposées et notifiées le 2 juin 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2025.

SUR CE,

La société Nouvelle ATVYL distribution expose que le premier juge s’est fondé sur une analyse partielle de la situation allant jusqu’à occulter certains moyens. Elle précise que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en l’absence de fonctionnement du système de climatisation. Elle ajoute que le premier juge n’a pas statué non plus sur la garantie des vices cachés due par le bailleur à sa locataire, que ledit bailleur a failli à son obligation de bonne foi, tout en se contredisant sur les conséquences de son incompétence au profit du juge du fond. A titre subsidiaire, elle fait valoir que le premier juge a estimé à tort que le motif légitime n’était pas établi, alors qu’il s’est référé aux clauses contractuelles sans constater que l’installation de climatisation était défaillante depuis la prise de possession des lieux. Elle indique que la consignation des loyers s’impose et que son préjudice doit être réparé.

Sur la demande principale tendant à voir enjoindre à la société Entrepôts [Localité 8]-en France II de procéder ou faire procéder aux travaux de remplacement du système de climatisation réversible dans un délai maximum de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard au-delà du délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Caractérise un trouble manifestement illicite toute perturbation procédant directement ou indirectement d’une violation évidente de la règle de droit.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation, le locataire peut solliciter l’indemnisation des préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Il sera rappelé qu’il appartient au locataire qui agit à l’encontre de son bailleur de rapporter la preuve des troubles de jouissance qu’il invoque, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

Le code de commerce ne définissant pas les obligations des parties quant à l’exécution du contrat, celui-ci est soumis au droit commun tant en ce qui concerne les obligations du bailleur que celles du locataires.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 de ce code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, il convient de constater que les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir de façon manifeste que le bailleur a failli à ses obligations.

En effet, l’article 6.5.1 du bail qui lie les parties stipule que « le preneur prendra à sa charge exclusive tous les frais, coûts, impôts, taxes et/ou honoraires de toute nature relatifs aux parties communes et/ou aux équipements communes des locaux loués à l’exception des travaux énumérés à l’article 606 du code civil ».

L’article 6.5.1.3 de ce bail précise que « la vétusté et la force majeure telle que définie à l’article 1218 du code civil par dérogation à l’article 1755 du code civil (à l’exception des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil qui demeurent à la charge du bailleur) l’évolution des techniques et/ou l’obsolescence des matériaux et équipements » sont à la charge du preneur.

L’article 6.5.1.1 dudit bail produit une liste des équipements qui peuvent faire l’objet de travaux mis à la charge du preneur sous réserve de ne pas relever des grosses réparations, au nombre desquels figurent les équipements de climatisation et chauffage.

L’article 6.5.2 indique encore que « le preneur devra prendre à ses frais exclusifs (ou rembourser le bailleur) les travaux, charges et taxes des locaux loués et équipements de ces derniers listés à l’annexe 11 et notamment les suivants (')tous les travaux de réparations et/ou emplacements et/ou maintenance et/ou d’entretien afférents aux locaux loués et/ou aux équipements de ces derniers (à l’exception des grosses réparations énumérés par l’article 606 du code civil ».

Or, il apparaît que le procès-verbal de constat établi par Me [I], commissaire de justice le14 décembre 2022 indique que quatre unités de climatisation sont installées, dont trois sont à l’arrêt, que les unités intérieures de bureaux soufflent par intermittence et ventilent l’air ambiant tandis que d’autres ne s’allument pas. Le procès-verbal établi par Me [I] également le 30 novembre 2023 mentionne encore l’existence de quatre unités extérieures de climatisation dont trois sont à l’arrêt, tout en précisant qu’à l’étage et au rez-de-chaussée sont inopérantes (pièces n°7 et 8 de l’appelantes).

Toutefois, le rapport d’intervention de la société Gesclim en date du 29 juillet 2020 ainsi que les factures d’entretien de la société Chrétien pour les années 2019 et 2020 (pièces n°9 et 10 de la société appelante) permettent de relever que le système de climatisation réversible n’est pas incorporé à la structure de l’immeuble, ainsi que l’a à juste titre observé le premier juge, de sorte que sa réfection ne relève pas des grosses réparations visées par l’article 606 du code civil et n’est pas au sens des clauses du bail qui lie les parties à la charge du bailleur.

En outre, il doit être rappelé que l’article 3.3 de ce bail prévoit que le preneur déclare accepter les locaux loués dans leur état et confirme les avoir visités librement à sa convenance préalablement à la signature tandis que l’article 14 du contrat de cession intervenu le 15 décembre 2018 indique que « les locaux loués sont conformes à toutes les règles d’accessibilité et de sécurité en vigueur » et que le cessionnaire « prendra les lieux loués (') dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée dans les lieux, déclarant parfaitement les connaître pour les avoir vus et visités et fera son affaire personnelle de toute réclamation que pourrait élever le propriétaire de l’immeuble ».

Ces clauses contractuelles indiquent donc non seulement que les lieux ont été pris en l’état, mais encore que la réfection de la climatisation réversible est à la charge du preneur, à défaut d’affecter la structure de l’immeuble et de constituer une grosse réparation au sens de l’article 606 du code de procédure civile.

De plus, étant rappelé qu’en vertu de l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail et que s’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser, l’article 7.8.5.4 du bail prévoit que « le preneur ne pourra invoquer la responsabilité du bailleur dans les cas suivants : vice ou défaut caché ou apparent de l’immeuble par dérogation aux dispositions de l’article 1721 du code civil ». Dans ces conditions, les parties ont entendu contractuellement déroger aux dispositions de l’article 1721 du code civil, alors que, de plus, la société ATVYL ne produit aucun élément permettant de considérer que les dysfonctionnements relevés seraient imputables au bailleur et qu’en tout état de cause, il n’est pas établi non plus que ledit bailleur aurait sciemment dissimulé à sa locataire une non-conformité de l’installation. Ce moyen est donc inopérant.

Enfin par de justes motifs que la cour adopte, le premier juge a relevé avec pertinence que les courriers échangés entre les parties ne permettent pas d’établir avec l’évidence requise en référé que le bailleur aurait reconnu sa responsabilité dans les dysfonctionnements relevés.

Il apparaît donc au vu de ces éléments qu’un trouble manifestement illicite ne peut, en l’état, être considéré à ce stade comme caractérisé et il y a lieu de dire qu’il n’y a pas lieu à référé, l’ordonnance entreprise étant confirmée sur ce point.

Le sens de ce qui précède conduit aussi à confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a enjoint la société Nouvelle ATVYL distribution à procéder aux travaux et réfections nécessaires de l’installation de climatisation réversible.

Sur la demande subsidiaire aux fins d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Pour ordonner une expertise en application de ce texte, le juge des référés doit constater l’existence d’un procès 'en germe ', possible et non manifestement voué à l’échec, dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, l’expertise judiciaire ordonnée n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Or, au regard des éléments qui précèdent, il n’est pas démontré que la réfection du système de climatisation réversible serait à la charge de la société Entrepôts [Localité 12], de sorte qu’ainsi que l’a exactement retenu le premier juge, la société Nouvelle ATVYL distribution ne démontre pas l’existence d’un procès en germe à l’encontre du bailleur et que le motif légitime n’est pas établi.

L’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur la demande d’autorisation à consigner les loyers et charges et la demande provisionnelle de la société ATVYL distribution

Le sens de ce qui précède conduit à confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a considéré que ces demandes se heurtaient à des contestations sérieuses et qu’il n’y avait pas lieu à référé les concernant.

Sur les autres demandes

Le sort des dépens et frais irrépétibles ayant été exactement tranché par le premier juge, l’ordonnance querellée sera confirmée sur ces points.

La société Nouvelle ATVYL distribution, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Condamne la société Nouvelle ATVYL distribution aux dépens d’appel,

Rejette toute autre demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE