Cour d'appel de Toulouse, 1re chambre section 1, 12 novembre 2025, n° 24/04066

CA Toulouse
Infirmation 12 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Créance de charges de copropriété
La cour a constaté que la S.C.I. AZ devait effectivement la somme réclamée, en se basant sur les procès-verbaux des assemblées générales et les appels de fonds justifiant les charges dues.
Rejeté
Frais de mise en demeure
La cour a jugé que les frais de mise en demeure sont justifiés et imputables au copropriétaire concerné, mais a précisé qu'ils ne doivent pas être inclus dans les dépens.
Accepté
Frais irrépétibles d'appel
La cour a accordé les frais irrépétibles d'appel au syndicat, considérant qu'il s'agissait d'une partie perdante dans le jugement initial.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 12 nov. 2025, n° 24/04066
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	24/04066
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	21 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Adam LAKEHAL
Cabinet(s) :	REDON-REY LAKEHAL AVOCATS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE GEORGES BRAQUE c/ S.C.I. AZ

Texte intégral

12/11/2025

ARRÊT N° 25/441

N° RG 24/04066

N° Portalis DBVI-V-B7I-QWHG

NA – SC

Décision déférée du 12 Novembre 2024

TJ de [Localité 17] – 24/01826

G. SINGER

INFIRMATION

Grosse délivrée

le 12/11/2025

M^e Adam LAKEHAL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DOUZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE GEORGES BRAQUE, représenté par son syndic en exercice la société [Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.C.I. AZ

[Adresse 4] [Adresse 1] [Adresse 5]

[Localité 7]

Sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant N. ASSELAIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

A.M. ROBERT, présidente

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A.M. ROBERT, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

La société civile immobilière (Sci) Az est propriétaire de deux appartements et deux celliers au sein de la résidence [10] située [Adresse 2] (31), constituant les lots n° 127, 138, 173 et 186 de la copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Geoges Braque, représenté par son syndic, l’a mise en demeure de payer la somme de 9.889,06 euros au titre de charges impayees depuis juillet 2022.

Par acte du 2 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Georges [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société coopérative d’intérêt collectif (Scic) [Adresse 13], a fait assigner la Sci Az devant le tribunal judiciaire de Toulouse, pour obtenir paiement de la somme de 10.786,92 euros au titre de charges de copropriété impayées arrêtées au 1er trimestre 2024.

Par jugement réputé contradictoire du 12 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— condamné la Sci Az à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 11], sis [Adresse 2], représenté par la société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré de la Haute Garonne, son syndic, la somme de 7.306, 35 euros (sept mille trois cent six euros et trente cinq centimes), avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024,

— condamné la Sci Az aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de mise en demeure d’un montant de 35 euros (trente cinq euros),

— condamné la Sci Az à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 11], sis [Adresse 2], représenté par la société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré de la Haute Garonne, son syndic, la somme de 1.000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration du 18 décembre 2024, le [Adresse 15] [Adresse 8], représentée par son syndic, a relevé appel partiel de ce jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 février 2025 et signifiées à la société Az le 10 février 2025, le [Adresse 16], appelant, représenté par son syndic en exercice, la société coopérative d’intérêt collectif Hlm de la Haute-Garonne, demande à la cour, de :

— recevoir le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] représenté par son syndic en exercice la Scic [Adresse 12] en son appel et en ses demandes, les disant justes et bien fondées,

— rejeter toutes demandes contraires ou plus amples,

En conséquence,

— infirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse RG 24/01826 en date du 12 novembre 2024 en ce qu’il :

— condamne la Sci Az à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 11], sis [Adresse 2], représenté par la société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré de la Haute Garonne, son syndic, la somme de 7.306, 35 euros (sept mille trois cent six euros et trente-cinq centimes), avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024,

— condamne la Sci Az aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de mise en demeure d’un montant de 35 euros (trente-cinq euros).

Réformer la décision querellée, et statuant à nouveau,

— condamner la Sci Az à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 11], sis [Adresse 2], représenté par la société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré de la Haute Garonne, son syndic, la somme de 10.786,92 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024 ;

— condamner la Sci Az aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de mise en demeure d’un montant de 175 euros;

Y ajoutant en cause d’appel,

— condamner la Sci Az à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 11], sis [Adresse 2], représenté par la société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré de la Haute Garonne, son syndic, la somme de 2.611,05 euros au titre des appels de fonds du 1er avril 2024 à l’appel de fonds janvier 2025,

— condamner la Sci Az à payer au [Adresse 14] [Adresse 11] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

La Sci Az, intimée, n’a pas constitué avocat, et a régulièrement reçu signification de la déclaration d’appel le 23 janvier 2025, par remise de l’acte à personne morale.

La clôture est intervenue le 16 septembre 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du 16 septembre 2025.

MOTIFS

Le syndicat des copropriétaires réclamait en première instance paiement d’une somme de 10.786,92 euros au titre des charges échues jusqu’au 1er trimestre 2024 inclus, restant dues par la société Az.

Pour condamner la société Az au paiement de la somme de 7.306,35 euros, le tribunal a procédé à la déduction des sommes de:

—  3.305,57 euros au titre d’un solde débiteur existant à la date du 1er janvier 2021, inscrit au décompte de charges produit par le syndicat des copropriétaires, sans que les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes antérieurs au 1er janvier 2020 soient produits,

—  175 euros au titre des frais de cinq mises en demeure, qui ne s’analysent pas comme des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires, appelant, conclut devant la cour au paiement de la somme de 10.786,92 euros initialement réclamée, outre 2.611,05 euros au titre des appels de fonds postérieurs échus jusqu’au mois de janvier 2025.

Il produit devant la cour l’ensemble des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires approuvant les comptes des années 2017 à 2023, ainsi que les budgets provisionnels des années 2019 à 2025, et les appels de fonds émis par le syndic de 2018 à 2025.

Ces pièces fondent le décompte exhaustif des charges dues par la société Az produit par le syndicat des copropriétaires, en date du 30 janvier 2025, récapitulant les écritures passées au débit et au crédit du compte de la société Az du 1er janvier 2016 au 16 janvier 2025.

Il en résulte que la société Az était redevable :

— à la date du 31 mars 2024 de la somme de 10.786,92 euros réclamée en première instance, au titre des charges échues jusqu’au premier trimestre 2024 inclus,

— à la date du 30 janvier 2025 de la somme complémentaire de 2.611,05 euros au titre des charges échues depuis le 1er avril 2024 et jusqu’au 1er janvier 2025, incluant les appels de fonds des charges provisionnelles du premier trimestre 2025.

Il n’y a pas lieu de déduire de ce décompte le coût des mises en demeure adressées par le syndic à la société Az, alors que ces frais, prévus par le mandat donné au syndic, sont justifiés en ce qu’ils sont nécessaires au recouvrement de la créance, et imputables au seul copropriétaire concerné, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a limité à 7.306,35 euros la créance du syndicat des copropriétaires au titre des sommes dues arrêtées à la date du 31 mars 2024.

La demande complémentaire du syndicat des copropriétaires au titre des charges échues depuis le 1er avril 2024 et jusqu’au 1er janvier 2025, arrêtées à la date du 30 janvier 2025, est recevable par application de l’article 566 du code de procédure civile, et bien fondée.

Le jugement déféré, qui n’est pas critiqué en ce qu’il a condamné la société Az au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, doit être confirmé en ce qu’il a mis à la charge de la société Az, partie perdante, les dépens de première instance, sauf à préciser que ces dépens, limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile, ne comprennent pas les frais de mises en demeure.

La société Az doit également supporter les dépens d’appel, et régler au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement rendu le 12 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse, en ce qu’il a :

— condamné la Sci Az aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de mise en demeure d’un montant de 35 euros (trente cinq euros) ;

Statuant à nouveau sur ces chefs de décision infirmés et y ajoutant,

Condamne la Sci Az à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] la somme de 10.786,92 euros au titre des sommes dues arrêtées à la date du 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024 ;

Condamne la Sci Az à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] la somme de 2.611,05 euros au titre des charges restant dues échues à compter du 1er avril 2024 et arrêtées à la date du 30 janvier 2025 ;

Condamne la société Az aux dépens de première instance et d’appel, qui ne comprennent pas les frais de mise en demeure;

Condamne la société Az à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

La greffière La présidente

M. POZZOBON A.M. ROBERT