28/05/2025

ARRÊT N° 25/226

N° RG 22/02291

N° Portalis DBVI-V-B7G-O25S

AMR – SC

Décision déférée du 13 Avril 2022

TJ de FOIX – 20/00820

V. ANIERE

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 28/05/2025

à

M^e Ophélie BENOIT-DAIEF

M^e Nicolas LARRAT

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Madame [I] [N] épouse [Z]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Monsieur [T] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentés par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Maître [C] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 juin 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. DEFIX, Président et AM. ROBERT, Conseillère, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

C. ROUGER, conseillère

A.M ROBERT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats N.DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

En vertu d’un compromis de vente du 14 septembre 2015, conclu devant maître [C] [Y], notaire à [Localité 6], M. et Mme [G] ont vendu à M. [T] [Z] et Mme [I] [N] épouse [Z] deux parcelles de terrain à bâtir située à [Localité 8] (09), lieu-dit [Localité 7], d’une surface totale de 08a 14ca et cadastrées C n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], pour le prix total de 42 363 '.

L’acte authentique de vente a été signé le 14 mars 2016 en l’étude de maître [C] [Y].

Par délibération du 11 avril 2016 affichée en mairie le 11 mai 2016, le Conseil municipal de la commune de [Localité 8] a approuvé le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune entraînant le classement des parcelles vendues de la zone B en zone A secteur Atvb1.

Par acte d’huissier du 26 février 2019, M. [T] [Z] et Mme [I] [N] épouse [Z] ont fait assigner M. [C] [Y] devant le tribunal judiciaire de Foix aux fins d’obtenir réparation de leur préjudice du fait de l’inconstructibilité des parcelles acquises.

Par jugement du 13 avril 2022, le tribunal judiciaire de Foix a :

— débouté M. [T] et Mme [I] [Z] de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de M. [C] [Y],

— condamné M. [T] et Mme [I] [Z] à payer à M. [C] [Y] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

— condamné M. [T] et Mme [I] [Z] aux dépens.

Pour statuer ainsi le tribunal a considéré que les acquéreurs avaient bien été informés de ce que le caractère réalisable du projet de construction pouvait être remis en cause, que les informations relatives à la situation urbanistique exacte du bien vendu avaient été portées à leur connaissance par le notaire et qu’ils avaient expressément indiqué qu’ils en faisaient leur affaire personnelle. Il a relevé en outre que les acquéreurs n’avaient pas déposé de demande de permis de construire, ni dans le délai d’un mois entre la signature de l’acte authentique et l’adoption du Plu, ni dans le délai de dix-huit mois visé dans le certificat d’urbanisme pré-opérationnel et pendant lequel ils conservaient une possibilité de voir accepter une telle demande compte tenu des règles administratives et en fonction de leur projet.

Par déclaration du 16 juin 2022, M. [T] [Z] et Mme [I] [N] épouse [Z] ont relevé appel de ce jugement en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 mai 2023, M. [T] [Z] et Mme [I] [N] épouse [Z], appelants, demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel et en conséquence,

— infirmer le jugement dont appel,

Statuant à nouveau,

— condamner Maître [C] [Y] à leur verser la somme de 42.174 euros à titre de dommages et intérêts compte-tenu de l’acquisition de parcelles devenus inconstructibles,

— condamner Maître [C] [Y] à leur verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts quant au préjudice moral subi,

— condamner Maître [C] [Y] à payer la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Maître [C] [Y] aux entiers dépens d’instance et d’appel,

— dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, la Selarl Lexavoue Pau-Toulouse pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 août 2023, Maître [C] [Y], intimé, demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et débouter en conséquence M. et Mme [Z] de l’ensemble de leurs demandes,

À titre subsidiaire,

Si le manquement qui lui est reproché devait être retenu,

— juger que M. et Mme [Z] n’apportent pas la démonstration d’un préjudice certain ni même celle de l’existence d’une perte de chance indemnisable,

— les débouter derechef de l’ensemble de leurs demandes,

En tout état de cause,

— les condamner au paiement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en raison de l’appel formé ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juin 2024 et l’affaire a été examinée à l’audience du 24 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur l’action en responsabilité contre le notaire instrumentaire

M. et Mme [Z] soutiennent que le notaire, tenu de l’efficacité de l’acte qu’il rédige, d’une part, aurait dû les informer sur les spécificités et les conséquences des modifications du Plu de la commune de [Localité 8] et sur ce que recouvraient précisément les mentions du certificat d’urbanisme pré-opérationnel obtenu positif mais avec un sursis à statuer, et d’autre part aurait dû leur conseiller d’insérer au compromis de vente une condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire.

M. [Y] fait valoir que le certificat d’urbanisme pré-opérationnel a été lu aux acquéreurs et annexé à l’acte authentique de vente et que ses termes sont clairs même pour un non juriste. Il soutient qu’il a mis en garde les acquéreurs sur le fait que la délivrance d’un certificat pré-opérationnel favorable ne pouvait pas, en tant que tel, leur conférer un droit à construire définitivement acquis et que seule la délivrance d’un permis de construire purgé de tous recours serait à même de pouvoir apporter la confirmation que leur projet de construction pourrait être réalisé, que M. et Mme [Z] ont à plusieurs reprises affirmé qu’ils ne souhaitaient pas faire de la délivrance d’un permis de construire définitif une condition de leur consentement et qu’ainsi ils se sont engagés en toute connaissance de la situation du terrain acquis.

En droit, le notaire qui prête son concours à l’établissement d’actes authentiques doit veiller à leur efficacité. Il doit, préalablement, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité. Il est en outre tenu envers ceux qui sollicitent son ministère d’un devoir de conseil et, le cas échéant de mise en garde, notamment en ce qui concerne les conséquences et risques des stipulations convenues.

Il est constant que M. et Mme [Z] ont acheté les parcelles objet de l’acte authentique du 14 mars 2016 pour y construire une maison, le compromis de vente comme l’acte authentique susvisé désignant les parcelles vendues comme « deux parcelles à usage de terrain à bâtir ».

Le certificat d’urbanisme n°CUb 009 306 15 00028 du 10 février 2016 indique que la construction d’une maison d’habitation sur lesdites parcelles a été admise comme une «opération réalisable». Ce certificat précise par ailleurs (souligné dans le texte) : « Nota : Toutefois toute demande de permis de construire pourrait se voir opposer un sursis à statuer (articles L.111-8 et L.123-6 du code de l’urbanisme), la parcelle concernée étant située en zone Atvb du projet de Plu arrêté le 23 mars 2015, zone agricole comportant des corridors biologiques ou des réservoirs de biodiversité dans laquelle la construction de maisons d’habitation n’est pas autorisée ».

L’acte authentique de vente, à la rubrique « urbanisme », procède à la présentation du contenu de ce certificat d’urbanisme pré-opérationnel en pages 9 et 10 de la manière suivante :

«Certificat d’urbanisme pré-opérationnel

Un certificat d’urbanisme demandé au titre de l’article L 410-l du Code de l’urbanisme a été délivré le 10 février 2016 par Monsieur le Maire de [Localité 8] sous le numéro CUb O09 306 15 00028.

Le contenu de ce certificat dont le détail a été intégralement porté à la connaissance des parties est le suivant:

— Les dispositions d’urbanisme.

— Les servitudes d’utilité publique.

— Il est notamment précisé que le terrain objet des présentes est concerné au Sud par l’emplacement réservé n° 11 pour l’élargissement de la RD 618 avec aménagement du carrefour formé par la RD 18 au bénéfice du Département.

— Un arrêté de voirie portant alignement et permission de voirie a été rendu par le Président du Conseil Départemental de l’Ariège le 1er Juillet 2015, et par la Mairie de [Localité 8] le 24 Juillet 2015. Ils demeurent annexés aux présentes après mention.(en gras dans le texte)

— Le droit de préemption.

— Le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain.

— La mention que le terrain peut être utilisé pour l’opération mentionnée dans la demande, ou si le terrain ne peut pas être utilisé pour l’opération envisagée, les raisons qui justifient cette impossibilité.

— Les avis et accords nécessaires.

ll est précisé que:

— que la durée de validité de ce certificat est de dix-huit mois. Par suite, les dispositions, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat, à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique, ont vocation à s’appliquer à tout permis obtenu à l’intérieur de cette durée de dix-huit mois ;

— que seule la délivrance d’une autorisation d’occuper le sol libérée du droit de retrait de l’autorité qui l’a octroyée et purgée du recours des tiers confère un droit acquis à aménager et/ou à construire. »

Il apparaît que seules sont mises en exergue (en gras) les informations concernant l’aménagement du carrefour et l’arrêté d’alignement mais qu’il est présenté de manière particulièrement floue pour un non-professionnel du droit le « Nota » pourtant souligné par le maire, la clause ne reprenant même pas la mention, pourtant essentielle s’agissant de la vente d’un terrain à construire, concernant la possible inconstructibilité du terrain vendu au regard de son classement en zone Atvb par le Plu arrêté le 23 mars 2015.

Il appartenait pourtant au notaire d’attirer particulièrement l’attention des acquéreurs sur ce point en leur expliquant précisément en quoi consiste un « sursis à statuer », l’impact de l’adoption prochaine d’un nouveau Plu, la nécessité de déposer une demande de permis de construire dans les 18 mois et de les informer précisément sur le risque que cela représentait pour la réalisation de leur projet de construction.

L’annexion du certificat à l’acte de vente est insuffisant à démontrer l’existence d’une information convenable des acquéreurs alors même que la rédaction de la clause de l’acte prévue à cet effet est de nature à masquer, pour un non professionnel du droit, l’impact du changement de zone et de l’adoption prochaine d’un nouveau Plu sur la constructibilité des parcelles acquises.

De même, les stipulations concernant le fait que l’acquéreur « n’a jamais fait de l’obtention préalable d’un permis de construire une condition de la vente » ou « s’oblige à faire son affaire personnelle de l’exécution des charges et prescriptions et du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété mentionnées dans ce document au caractère purement informatif » ne sont pas de nature à décharger le notaire de son obligation d’information et de conseil s’agissant de l’achat d’un terrain à construire, les acquéreurs n’ayant pas indiqué faire leur affaire personnelle du classement futur des parcelles vendues en zone inconstructible.

En revanche il ne peut être reproché au notaire de n’avoir pas inséré au compromis de vente une condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire, les acquéreurs ayant exprimé à plusieurs reprises, tant dans le compromis de vente que dans l’acte authentique, leur souhait de ne pas conditionner la vente à l’obtention d’un permis de construire et n’ayant d’ailleurs pas présenté une telle demande postérieurement à la vente.

Au final, le notaire a donc manqué à son obligation de conseil et de mise en garde en n’informant pas de manière claire et complète M. et Mme [Z] sur la situation urbanistique du terrain acquis au moment de la signature de l’acte authentique de vente.

Ce manquement fautif engage sa responsabilité civile envers M. et Mme [Z] et l’oblige à en réparer les conséquences dommageables.

Ces derniers demandent à être indemnisés à hauteur de la somme de 42 174 ' correspondant à la différence entre la valeur d’achat des parcelles et la valeur actuelle de ces mêmes parcelles ainsi que le remboursement des droits indûment versés.

S’il ne peut être affirmé avec certitude qu’informés de la situation urbanistique précise de ces parcelles M. et Mme [Z] auraient renoncé à prendre le risque de les acquérir, il est certain que, sans la faute, c’est à dire informés précisément du risque d’incontructibilité des terrains à acquérir, M. et Mme [Z] avaient une probabilité sérieuse de renoncer à la vente et de ne pas subir la perte de valeur du terrain acquis, ce qui permet l’indemnisation du dommage au titre de la perte de chance, définie comme la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable ; le dommage est certain dans son existence mais ne l’est pas dans son importance en raison d’un aléa.

La réparation doit donc être mesurée à la chance perdue, sans pouvoir être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ; elle correspond à une fraction seulement des chefs de préjudices subis ; son étendue doit s’apprécier en prenant en considération les données de la cause.

Au regard de l’absence de demande de permis de construire postérieurement à l’acquisition du terrain et au souhait de M. et Mme [Z], réitéré tant dans le compromis de vente que dans l’acte authentique de vente, de ne pas soumettre la vente à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, cette perte de chance doit être indemnisée à hauteur de 30% de la perte de valeur du terrain acquis soit la somme de 12 653 '.

Infirmant le jugement M. [Y] sera condamné à payer à M. et Mme [Z] la somme de 12 653 ' outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt.

M. et Mme [Z] demandent en outre la somme de 10 000 ' au titre d’un préjudice moral, exposant qu’ils ont été contraints de poursuivre leurs recherches en vue de mener à bien leur projet, ce qui a nécessairement occasionné des délais et des frais supplémentaires.

En l’absence de tout élément démontrant les recherches alléguées, il convient de débouter M. et Mme [Z] de ce chef de demande, le jugement étant confirmé.

Les demandes annexes

Succombant dans ses prétentions, M. [Y] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Il se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance qu’au titre de la procédure d’appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, et ne peut lui-même prétendre à l’application de ce texte à son profit.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Infirme le jugement rendu le 13 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Foix sauf en ce qu’il a débouté M. et Mme [Z] de leur demande au titre d’un préjudice moral ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

— Déclare M. [C] [Y] responsable du préjudice subi par M. [T] [Z] et Mme [I] [N] épouse [Z] ;

— Condamne M. [C] [Y] à payer à M. [T] [Z] et Mme [I] [N] épouse [Z] la somme de 12 653 ' outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ;

— Condamne M. [C] [Y] aux dépens de première instance et d’appel ;

— Condamne M. [C] [Y] à payer à M. [T] [Z] et Mme [I] [N] épouse [Z] la somme de 4000 ' au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel ;

— Déboute M. [C] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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