10/09/2025

ARRÊT N° 25/310

N° RG 23/02726

N° Portalis DBVI-V-B7H-PTPA

SL – SC

Décision déférée du 27 Juin 2023

TJ de TOULOUSE – 19/03937

E. JOUEN

INFIRMATION

Grosse délivrée

le 10/09/2025

à

M^e Ludovic SEREE DE ROCH

M^e Samantha PEREZ

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [K] [B]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Ludovic SEREE DE ROCH, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A. SAFER OCCITANIE

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Samantha PEREZ, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 mai 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M ROBERT, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

Par courriers du 25 juin 2019, notifiées par actes du 27 juin 2019, la Sa société d’aménagement foncier et d’établissement rural Occitanie (Safer Occitanie) a informé Maître [Z], notaire à [Localité 12], qu’elle entendait exercer son droit de préemption simple sur la vente :

— d’un fonds agricole situé sur la commune de [Localité 7], cadastré section AD n°[Cadastre 4], lieu-dit [Localité 14], d’une surface de 35 a 51 ca, que M. [K] [B] envisageait de vendre à M. [P] [U] moyennant le prix de 4.500 euros,

— d’un fonds agricole situé sur la commune de [Localité 7], cadastré section AC n° [Cadastre 8], lieu-dit [Localité 13], d’une surface de 16 a 52 ca, que M. [K] [B] envisageait de vendre à M. [E] [T] moyennant le prix de 2.000 euros,

— d’un fonds agricole situé sur la commune de [Localité 7], cadastré section AC n°[Cadastre 9] lieu-dit [Localité 13], d’une surface de 16 a 60 ca que M. [K] [B] envisageait de vendre à Mme [S] [R] et à M. [C] [T] moyennant le prix de 2.100 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 juillet 2019, la Safer Occitanie a informé Maître [Z], notaire à [Localité 12], qu’elle entendait exercer son droit de préemption avec révision de prix sur la vente d’un fonds agricole situé sur la commune de [Localité 7], cadastré section AD n°[Cadastre 3], lieu-dit [Localité 14], d’une surface de 10 a 00 ca, que M. [K] [B] envisageait de vendre à M. [G] [A], moyennant le prix de 2.000 euros, proposant ainsi d’acquérir ce fonds pour un prix de 1.200 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 juillet 2019, la Safer Occitanie a informé Maître [Z], notaire à [Localité 12], qu’elle entendait exercer son droit de préemption simple sur la vente d’un fonds agricole situé sur la commune de [Localité 7], cadastré section AD n°[Cadastre 5], lieu-dit [Localité 14], d’une surface de 17 a 03 ca, que M. [K] [B] envisageait de vendre à Mme [I] [H], moyennant le prix de 2.000 euros.

Par requête enregistrée le 6 août 2019, M. [B] a saisi le tribunal administratif de Toulouse aux fins de voir annuler l’ensemble de ces décisions de la Safer Occitanie portant exercice de son droit de préemption.

Par ordonnance du 19 septembre 2019, le tribunal administratif de Toulouse s’est déclaré incompétent. En effet, il a relevé que les litiges relatifs à l’exercice de leur droit de préemption par les Safer échappent à la compétence des juridictions administratives, à l’exception de ceux relatifs à la régularité des actes administratifs unilatéraux par lesquels les commissaires du gouvernement approuvent les décisions prises en ce domaine par ces sociétés.

Le 15 novembre 2019, M. [B] a interjeté appel de cette décision devant la cour administrative d’appel de Bordeaux.

Le 26 septembre 2019, M. [B] a signé 3 baux ruraux, avec M. [C] [T] et Mme [R] de première part, avec M. [E] [T] de deuxième part, et avec M. [P] [U] de troisième part.

Par acte du 18 novembre 2019, M. [B] a assigné la Sa Safer Occitanie devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Muret, aux fins d’annulation des trois décisions de la Safer du 25 juin 2019, et des deux décisions du 11 juillet 2019.

Par jugement du 2 juillet 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Muret s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Toulouse.

M. [B] a relevé appel de cette décision, par déclaration du 12 juillet 2021 enrôlée sous le n° RG 21/3122. Par arrêt du 19 juillet 2022, la cour d’appel de Toulouse a prononcé la caducité de l’appel de M. [B].

Par courrier recommandé du 30 juillet 2021, M. [B] a formé appel du jugement rendu le 2 juillet 2021 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Muret. Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 21/3556. Par un arrêt du 19 juillet 2022, la cour d’appel de Toulouse a déclaré l’appel de M. [B] irrecevable.

Parallèlement, par acte du 18 novembre 2019 (RG 19/3937), M. [K] [B] a fait assigner la Safer Occitanie devant le tribunal de grande instance de Toulouse, aux fins notamment d’annulation des trois décisions de préemption de la Safer du 25 juin 2019, et des deux décisions de préemption du 11 juillet 2019.

Par un jugement du 27 juin 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— rejeté la demande de M. [B] tendant à voir annuler les décisions de préemption prises par la Safer Occitanie les 25 juin 2019 et 11 juillet 2019,

— condamné M. [B] aux dépens,

— condamné M. [B] à régler à la Safer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que les décisions de préemption pouvaient avoir une motivation strictement identique en fait et en droit, dès lors que les circonstances le permettaient ; que les décisions étaient suffisamment motivées au regard des exigences légales ; que M. [B] ne rapportait pas la preuve du caractère erroné des faits énoncés dans les décisions critiquées ; qu’il n’était pas exigé que la décision de préemption soit précédée d’une concertation avec le propriétaire de la parcelle concernée.

— :-:-:-

Par déclaration du 26 juillet 2023, M. [B] [K] a relevé appel de ce jugement, en toutes ses dispositions.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 novembre 2023, M. [K] [B], appelant, demande à la cour de :

— rejeter toutes écritures adverses comme étant injustes et infondées,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 27 juin 2023 en ce qu’il a :

* débouté la demande de M. [K] [B] tendant à voir annuler les décisions de préemption prises par la Safer Occitanie les 25 juin 2019 et 11 juillet 2019,

* condamné M. [K] [B] aux dépens,

* condamné M. [K] [B] à régler à la Safer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— annuler les trois décisions de la Safer du 25 juin 2019 et les deux décisions du 11 juillet 2019, compter tenu de leur absence de bien-fondé, en droit comme en fait, et de l’absence de toute concertation,

— condamner la Safer à verser à M. [K] [B] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que la motivation des décisions de préemption est stéréotypée et insuffisante, faute d’indications concrètes et précises qui puissent permettre de vérifier la réalité de l’objectif allégué.

Il soutient qu’en outre, elle est erronée, car la Safer retient la sollicitation de M. [O] [X], dont l’activité principale est commerciale, sans prendre en considération que M. [E] [T], acheteur de M. [B], a le statut d’exploitant agricole.

Il ajoute qu’il y a eu absence de concertation préalable, son avis n’ayant pas été pris par la Safer, portant ainsi atteinte au droit de propriété.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 janvier 2024, la Sa Safer Occitanie, intimée, demande à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— confirmer le jugement du 27 juin 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter M. [K] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— rejeter la demande de M. [K] [B] tendant à voir prononcer la nullité des décisions de préemption de la Safer, tant sur la forme que sur le fond,

— condamner M. [K] [B] à verser une somme de 5.000 euros à la Safer Occitanie au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que ses décisions de préemption font référence à l’un des objectifs prévus à l’article L 143-2, qu’elles sont motivées, et qu’elle apporte des données de fait concrètes, réelles et parfaitement vérifiables. Elle soutient avoir respecté les obligations légales prévues à l’article L 143-3. Elle ajoute qu’à ce stade de la procédure, les biens n’ont pas encore fait l’objet d’une procédure d’attribution.

Elle fait valoir qu’aucune règle de droit n’impose à la Safer une concertation préalable avec le propriétaire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 avril 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du lundi 12 mai 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la motivation des décisions de préemption :

L’article L 143-2 code rural et de la pêche maritime prévoit que l’exercice du droit de préemption par la Safer a pour objet, dans le cadre des objectifs définis à l’article L. 1 :

1° L’installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs ;

2° La consolidation d’exploitations afin de permettre à celles-ci d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, dans les conditions prévues à l’article L. 331-2 ;

3° La préservation de l’équilibre des exploitations lorsqu’il est compromis par l’emprise de travaux d’intérêt public ;

4° La sauvegarde du caractère familial de l’exploitation ;

5° La lutte contre la spéculation foncière ;

6° La conservation d’exploitations viables existantes lorsqu’elle est compromise par la cession séparée des terres et de bâtiments d’habitation ou d’exploitation ;

7° La mise en valeur et la protection de la forêt ainsi que l’amélioration des structures sylvicoles dans le cadre des conventions passées avec l’Etat ;

8° La protection de l’environnement, principalement par la mise en 'uvre de pratiques agricoles adaptées, dans le cadre de stratégies définies par l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs établissements publics ou approuvées par ces personnes publiques en application du présent code ou du code de l’environnement ;

9° Dans les conditions prévues par la section 3 du chapitre III du titre Ier du livre Ier du code de l’urbanisme, la protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains.

L’article L 143-3 code rural et de la pêche maritime dispose : 'A peine de nullité, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs ci-dessus définis, et la porter à la connaissance des intéressés. Elle doit également motiver et publier la décision de rétrocession et annoncer préalablement à toute rétrocession son intention de mettre en vente les fonds acquis par préemption ou à l’amiable.'

En l’espèce, l’objectif que vise la Safer Occitanie par les trois décisions de préemption du 25 juin 2019 portant préemption des parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 4], lieu-dit [Localité 14], des parcelles cadastrées section AC n° [Cadastre 8], lieu-dit [Localité 13], et des parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 9] lieu-dit [Localité 13] est :

2° La consolidation d’exploitations afin de permettre à celles-ci d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, dans les conditions prévues à l’article L. 331-2

L’objectif que vise la décision du 11 juillet 2019 portant préemption de la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 5] lieu-dit [Adresse 15] est :

2° La consolidation d’exploitations afin de permettre à celles-ci d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, dans les conditions prévues à l’article L. 331-2

Les objectifs que vise la décision du 11 juillet 2019 portant préemption de la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 3] lieu-dit [Adresse 15] sont :

2° La consolidation d’exploitations afin de permettre à celles-ci d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, dans les conditions prévues à l’article L. 331-2 ;

5° La lutte contre la spéculation foncière.

Les 5 décisions de préemption sont motivées en fait comme suit : 'La parcelle objet de la vente est située sur la commune de [Localité 11], canton d'[Localité 10], secteur à vocation céréalière. L’intervention de la Safer Occitanie pourrait permettre de consolider et d’améliorer la répartition parcellaire d’exploitations locales, tout en préservant la vocation agricole de la parcelle en vente et le potentiel de production de l’agriculture du secteur.

La Safer Occitanie a d’ores et déjà été sollicitée par un exploitant contigu souhaitant consolider et améliorer la répartition parcellaire de son exploitation par l’acquisition de foncier à proximité directe de son siège d’exploitation.

Toutefois, la décision d’attribution définitive ne sera prise par la Safer Occitanie qu’après étude des autres candidatures éventuelles, que la publicité légale à réaliser pourrait révéler.'

La décision de préemption ne peut être appréciée en opportunité. Sa régularité doit être vérifiée en contrôlant que les motifs énoncés sont suffisants au regard du ou des objectifs visés dans la décision.

La motivation des décisions de préemption doit s’appuyer sur des éléments concrets permettant de vérifier la réalité de la finalité alléguée et sa concordance avec celles qu’affiche la loi.

En l’espèce, les décisions de préemption font référence de façon explicite à des objectifs définis à l’article L 143-2 code rural et de la pêche maritime, figurant au 2° et pour une décision, au 2° et au 5°.

Dans sa motivation en fait, la Safer se réfère à l’objectif de consolidation et d’amélioration de la répartition parcellaire d’exploitations locales. Elle fait référence à la candidature d’un exploitant contigu, souhaitant consolider et améliorer la répartition parcellaire de son exploitation.

La motivation de l’exercice du droit de préemption d’une Safer ne peut préjuger de l’attribution définitive du fonds. Ainsi, la Safer ne peut pas préempter pour une seule personne nommément désignée. D’ailleurs, la Safer précise que la décision d’attribution définitive ne sera prise qu’après étude des autres candidatures éventuelles, que la publicité légale à réaliser pourrait révéler.

Cependant, si les bénéficiaires envisagés n’ont pas à être précisément identifiés, en revanche, il est nécessaire que les exploitations susceptibles de bénéficier de la rétrocession soient identifiables. Or, la Safer ne précise aucunement les exploitations locales susceptibles de bénéficier d’une restructuration. Dès lors, les décisions de préemption sont motivées en termes trop généraux, ne rendant pas identifiables les potentiels candidats à l’attribution. Elles ne comportent pas de données concrètes permettant de vérifier la réalité de l’objectif 2° allégué.

Quant à l’objectif 5° allégué, il n’est pas motivé en fait.

En conséquence, infirmant le jugement dont appel, il y a lieu d’annuler les décisions de préemption critiquées.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement dont appel sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La Safer, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Elle sera condamnée à payer à M. [B] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel, et non compris dans les dépens.

Elle sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 27 juin 2023 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Annule les décisions de préemption du 25 juin 2019 portant sur :

— un fonds agricole situé sur la commune de [Localité 7], cadastré section AD n°[Cadastre 4], lieu-dit [Localité 14], d’une surface de 35 a 51 ca ;

— un fonds agricole situé sur la commune de [Localité 7], cadastré section AC n° [Cadastre 8], lieu-dit [Localité 13], d’une surface de 16 a 52 ca ;

— un fonds agricole situé sur la commune de [Localité 7], cadastré section AC n°[Cadastre 9] lieu-dit [Localité 13], d’une surface de 16 a 60 ca ;

Annule les décisions de préemption du 11 juillet 2019 portant sur :

— un fonds agricole situé sur la commune de [Localité 7], cadastré section AD n°[Cadastre 3], lieu-dit [Localité 14], d’une surface de 10 a 00 ca ;

— un fonds agricole situé sur la commune de [Localité 7], cadastré section AD n°[Cadastre 5], lieu-dit [Localité 14], d’une surface de 17 a 03 ca ;

Condamne la Sa Safer Occitanie aux dépens de première instance et d’appel ;

La condamne à payer à M. [K] [B] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel, et non compris dans les dépens ;

La déboute de sa demande sur le même fondement.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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