COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 26 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 473

Rôle N° RG 21/09660 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHWWS

[T] [L] [S]

S.C.I. CLAIR MATIN

S.C.I. FRAL

S.C.I. VOLTAIRE

S.C.I. [R]

Société ARAUCARIAS

S.D.C. [Adresse 15]

C/

SCCV LP CALIFORNIE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pierre-yves IMPERATORE

M^e Philippe-laurent SIDER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] en date du 16 Avril 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/03639.

APPELANTS

Monsieur [T] [L] [S]

né le 14 Août 1968 à [Localité 10] (ARMENIE), demeurant [Adresse 13] (RUSSIE)

S.C.I. CLAIR MATIN prise en la personne de son gérant en exercice

demeurant [Adresse 9]

S.C.I. FRAL prise en la personne de son gérant en exercice

demeurant [Adresse 2]

S.C.I. VOLTAIRE prise en la personne de son gérant en exercice

demeurant [Adresse 1]

S.C.I. [R] prise en la personne de son gérant en exercice

demeurant [Adresse 6]

Société ARAUCARIAS prise en la personne de son représentant légal en exercice

demeurant [Adresse 14]

[Adresse 16] représenté par son Syndic en exercice, la SAS AGEFIM

CONSULTANTS,

demeurant [Adresse 4]

Tous les sept représentés par M^e Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Rachid CHENIGUER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant M^e Philippe CRUON, avocat au barreau de GRASSE pour avocat plaidant

INTIMÉE

LP CALIFORNIE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège,

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant M^e Aurélie LESTRADE, avocat au barreau de TOULOUSE pour avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2025. A cette date le délibéré a été prorogé au 26 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société civile de construction vente LP Californie (ci-après la société LP Californie), a vendu en l’état futur d’achèvement un ensemble immobilier dénommé « Le Domaine Californie », sis [Adresse 3] à [Localité 7] (06) aux sociétés Clair Matin, Fral, Voltaire, [R] et Araucarias, ainsi qu’à M. [T] [S].

Les actes authentiques de vente font référence à un cahier des conditions générales de ventes ainsi qu’à une notice, déposés au rang des minutes de maître [K] notaire à [Localité 8], selon acte authentique du 12 février 2016.

Les lots vendus ont été livrés entre le 10 juillet 2017 et le 11 juillet 2018.

Les parties se sont opposées sur l’étendue de l’obligation de livraison de la société LP Californie au regard de la qualification d’équipement commun ou privatif du logement de fonction du gardien et de la partie conciergerie de l’ensemble immobilier.

Le 9 avril 2018, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté à l’unanimité le projet de résolution portant sur la vente de la loge du gardien pour un montant de 457 000 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 12] ».

Par acte du 11 juin 2018, la société LP Californie a assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 12] » devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins d’annulation de la décision de rejet adoptée par l’assemblée générale le 9 avril 2018.

En parallèle, par acte du 27 juillet 2018, les sociétés civile Clair Matin, Fral, Voltaire, [R], Araucarias et M. [T] [S] ont assigné la société LP Californie devant le tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de la voir condamnée :

— à délivrer dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, au titre des parties communes intérieures de l’ensemble immobilier, une conciergerie, constituée conformément aux dispositions du paragraphe 4.8 de la notice descriptive annexée aux actes de vente, d’un local comprenant une partie accueil des résidents et visiteurs et un logement de fonction pour le gardien, local centralisant l’ensemble des réseaux incendie, intrusion, appel, climatisation, chauffage et accès à la résidence,

à leur payer, à chacun, la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 12] » est intervenu volontairement à la procédure le 16 juin 2020.

Par jugement contradictoire du 6 avril 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

accueilli l’intervention volontaire à titre principal du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 12] » ;

rejeté la demande de livraison des équipements techniques communs (réseaux) et du local d’accueil des résidents et visiteurs ;

rejeté la demande de livraison au titre des parties communes intérieures du logement de fonction pour le gardien ;

rejeté les demandes d’allocation de dommages et intérêts ;

rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour rejeter l’ensemble des demandes, le tribunal a considéré que ni l’acte de vente, ni ses annexes, ni le règlement de copropriété ou encore l’état de descriptif de division, ne prévoyaient qu’un appartement dépendant des parties communes serait dévolu au logement du gardien.

Il a en outre estimé que les mentions de la notice descriptive ne pouvaient primer sur les dispositions claires des actes de vente et du règlement de copropriété dès lors que l’acte authentique du 12 février 2016, comprenant l’exposé des caractéristiques de l’ensemble immobilier, prévoit que les obligations des parties et la consistance de l’immeuble définis par l’acte de vente se substituent aux mentions des autres documents.

Il a par ailleurs retenu que la société LP Californie démontrait avoir remis, en cours d’instance, au syndicat des copropriétaires les équipements communs et la pièce d’accueil constituant le lot n°19, visant à ce titre les procès-verbaux datés du le 12 juin 2019 remis par la défenderesse. Il en a déduit que la société LP Californie avait satisfait à son obligation de livraison et a en conséquence dit sans objet la demande de livraison sous astreinte.

Par déclaration du 28 juin 2021, les sociétés Clair Matin, Fral, Voltaire, [R], Araucarias, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 12] » et M. [S] ont interjeté appel de cette décision, l’appel tendant à l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’ensemble de leurs prétentions.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 19 août 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par dernières conclusions notifiées par la voie électroniques le 7 octobre 2021 au visa des articles L. 261-11 et R 261-13 du code de la construction et de l’habitation et des articles 1134, 1147, 1603, 1604, 1611 et 1642-1 du Code civil, les sociétés Clair Matin, Fral, Voltaire, [R], Araucarias, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 12] » et M. [S] demandent à la cour de :

condamner la société LP Californie à leur livrer dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard, au titre des parties communes intérieures de l’ensemble immobilier « [Adresse 12] », une conciergerie, constituée conformément aux dispositions du paragraphe 4.8 de la notice descriptive annexée aux actes de vente, d’un local comprenant une partie accueil des résidents et visiteurs et un logement de fonction pour le gardien, local centralisant l’ensemble des réseaux incendie, intrusion, appel, climatisation, chauffage et accès à la résidence,

condamner la société LP Californie à leur payer à chacun la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la non-livraison de la conciergerie figurant dans la notice descriptive annexée aux actes authentiques de vente,

condamner la société LP Californie à leur payer à chacun la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner société LP Californie aux entiers dépens, ceux d’appel dont distraction.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 décembre 2021 au visa des articles 542 et 954 du code de procédure civile, 2 et 8 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1134 ancien du et 1231-1 du Code civil et L. 261-11 et R.261-13 du Code de la construction et de l’habitation, la société LP Californie demande à la cour de :

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

débouter le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires poursuivants, de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires poursuivants, au paiement de la somme de 6 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil,

condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires poursuivants aux dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur l’objet de l’appel et l’absence d’effet dévolutif

La société LP Californie soutient que les conclusions notifiées le 24 septembre 2021 et le 7 octobre 2021 par les appelants ne mentionnent dans leur dispositif aucune demande relative à l’infirmation ni l’annulation du jugement qui de ce fait doit nécessairement être confirmé conformément aux dispositions des articles 542 et 954 du code de procédure civile.

Réponse de la cour

En application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile en vigueur au cas d’espèce, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce il est exact que le dispositif des conclusions déposées en application de l’article 908 du code de procédure civile ne mentionnent pas la demande d’infirmation ou d’annulation du jugement. Toutefois, le corps de ces mêmes écritures page 19 mentionne que « c’est à bon droit que la cour réformera le décision entreprise de ce chef et condamnera la SCCV LP Californie à livrer aux concluants sous astreinte le logement de fonction pour le gardien’ » ; que c’est certainement par une simple erreur matérielle que les appelants n’ont pas repris leur demande de réformation expressément invoquée dans leurs écritures et que les priver de l’effet dévolutif de leur appel relèverait d’un formalisme excessif et les priverait de leur droit à un procès équitable dés lors que de l’autre côté de la barre leur adversaire ne pouvait se méprendre sur l’objet et la portée de leur appel.

Par conséquent, ce moyen sera écarté .

2-Sur l’obligation de délivrance conforme

Les appelants font valoir que la simple mise à disposition des différents équipements techniques communs et la partie d’accueil intégrés au lot n°19 selon procès-verbal du 12 juin 2019, ne vaut pas livraison définitive au sens de l’article 12 du cahier des conditions générales de vente puisqu’elle a été envisagée uniquement pour le cours de la procédure.

Ils soutiennent que la notice descriptive prévoit au titre des parties communes une conciergerie composée d’un local d’accueil et d’un logement de fonction pour le gardien ainsi que des équipements divers (techniques) ; que contrairement à ce que soutient la société LP Californie aucune stipulation du règlement de copropriété, apportant novation ou contradiction aux dispositions de la notice descriptive, ayant pleine valeur contractuelle, stipulerait que la « conciergerie » de la résidence serait une partie privative ou que cette conciergerie serait constituée par le lot n° 19 de l’état descriptif de division ; qu’en effet aucun des documents à valeur contractuelle (actes de vente en l’état futur d’achèvement, règlement de copropriété et état descriptif de division) ne stipulent que le logement de fonction du gardien constitue une partie privative. Ils ajoutent sur ce point que la destination du lot n°19 définie à l’état descriptif de division est celle d’un appartement de type T2 et ne peut être qualifiée de conciergerie.

Par ailleurs, selon la clause « Charges et Conditions » insérées aux actes authentiques de vente, la régularisation desdits actes emporte automatiquement ratification des conditions générales des ventes susvisées, ledit document formant avec la présente vente, un tout indivisible et indissociable et ils soutiennent en conséquence, que la notice descriptive annexée aux actes de vente, conformément aux dispositions aux dispositions de l’article 18 du décret n° 67-1166 du 22 décembre 1967 et de l’arrêté ministériel du 10 mai 1968, et visée par l’acte authentique du 12 février 2016 intitulé « Document d’information ' Cahier des Conditions générales de vente » a une pleine valeur contractuelle qui doit primer sur les autres documents contractuels.

Ils rappellent que conformément aux dispositions de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, les stipulations relatives à la partie « gardiennage » du règlement de copropriété n’ont pas vocation à se substituer aux dispositions de la notice descriptive notariée pour ce qui est de la définition de la consistance et des caractéristiques techniques de l’immeuble et ils font observer que le règlement de copropriété ou l’état de division ne mentionnent pas toutes les parties communes en son article 5 pour le premier et précise pour le second que le lot n° 19 est un appartement T2 situé au bâtiment E sans préciser qu’il serait l’appartement du concierge.

La société LP Californie à titre subsidiaire et en réponse, soutient qu’ aucune défaillance fondée sur l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation ne saurait être valablement retenue et qu’elle démontre, par les mentions du règlement de copropriété et état descriptif de division du 12 février 2016, que la loge du gardien, intégrée au lot n°19 du bâtiment E ' rez-de-chaussée a fait l’objet d’un PV de livraison avec réserves, établi par le syndic de la Résidence, le 28 mai 2018. Elle estime ainsi que l’édification de la conciergerie et sa livraison, telle que définie à la notice descriptive, a bien fait l’objet d’une livraison et est démontrée par le procès-verbal de constat d’huissier du 20 novembre 2018 et le procès-verbal de mise à dispositions du 12 juin 2019,

Elle ajoute que la jurisprudence constante en matière d’action en revendication de la propriété du lot privatif s’applique au cas d’espèce puisqu’en réalité, les appelants concluent à l’absence de livraison de la conciergerie à titre de partie commune et non simplement de l’édifice en lui-même qui a été bien livré.

Réponse de la cour

L’article 1604 du code civil dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

La notion de conformité ou non-conformité est inhérente à l’obligation de délivrance (Civ.,3ème 10 octobre 2012, n° 10-28.309 et 10-28.310).

Aux termes de l’article R. 261-13 du code de la construction et de l’habitation pour l’application de l’article L. 261-11, la consistance de l’immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements.

Si cet immeuble est compris dans un ensemble immobilier, ces indications doivent être complétées par un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d’étages de chacun d’eux.

Les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux marchés ou d’une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel.

Ces documents s’appliquent au local vendu, à la partie de bâtiment ou au bâtiment dans lequel il se trouve et aux équipements extérieurs et réseaux divers qui s’y rapportent.

Un plan coté du local vendu et une notice indiquant les éléments d’équipement propres à ce local doivent être annexés au contrat de vente.

Il résulte de la jurisprudence de la troisième chambre civile que la notice descriptive d’un immeuble à construire doit être prise en compte pour apprécier l’existence d’un manquement du promoteur à son obligation de délivrance conforme : ( Civ., 3 avril 2013, n 11-27.053 et 12-16.024.

Par ailleurs, les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, listent, de façon non limitative, les parties de bâtiments qui sont présumées privatives et celles qui sont présumées communes.

Ces dispositions étant supplétives de volonté, c’est d’abord au regard des stipulations du règlement de copropriété que la qualification de partie commune ou partie privative doit être appréciée ( Civ, 7 décembre 1988, n 87-13.271 ; 3 Civ., 19 janvier 1994, n 91-13.335).

C’est donc seulement dans le silence ou la contradiction des titres que le juge doit rechercher en application des critères légaux des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 si la partie d’immeuble en cause est affectée à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou d’un seul d’entre eux.

Enfin, il est constant que les indications de la notice descriptive ne peuvent modifier la consistance des biens vendus définis par l’acte de vente et par le règlement de copropriété.

En l’espèce, il convient de relever que dans la notice descriptive de l’immeuble en copropriété il est effectivement mentionné : 4.8 CONCIERGERIE : 4.8.1 Accueil et logement de fonction pour le gardien situé dans la résidence ; 4.8.2 équipements divers, dans le chapitre 4 parties communes à l’intérieur de l’immeuble. Il sera précisé également que le plan DCE produit aux débats localise au bâtiment E une « réception » avec placard technique accolé à un appartement et collé à la salle de fitness et du hammam, de sorte que « la conciergerie » à laquelle fait référence la notice descriptive est localisée bâtiment E lot 19.

Toutefois, cette qualification de parties communes du logement de fonction du gardien et des équipement divers ne vaut que par rapport aux services auxquels ces locaux doivent servir sans pouvoir avoir une quelconque portée juridique sur la manière d’en qualifier le régime de propriété.

En effet, la qualification de ces lots comme parties communes ne peut résulter des seules énonciations issues de la notice descriptive, quand bien même elle a une portée contractuelle, car s’agissant du régime de biens soumis au statut de la copropriété, les stipulations qu’elle contient ne peuvent se substituer aux dispositions de chaque acte de vente et au règlement de copropriété- état descriptif de division établi avant les premières acquisitions (pièce 2 de l’intimée) et dont les copropriétaires ont pris connaissance en signant l’acte authentique par lequel ils ont acquis leurs lots.

Ainsi, dans son paragraphe II et son article 3 le règlement de la copropriété prévoit que le domaine de californie est divisé en 77 lots ; que s’agissant de la désignation des lots, le lot n° 19 situé dans le bâtiment E au rez-de chaussée est un appartement de type T2avec jardin privatif et les 160/10000 èmes de la propriété du sol et des parties communes ; qu’au titre des parties communes il n’est pas fait mention d’un lot conciergerie et que ce n’est que dans le chapitre usage des parties commune qu’il est prévu à l’article 33 ter « gardiennage » , «que la surveillance et l’entretien général pourront être assurés par un gardien choisi par le syndic ( ') le syndic lui précisera s’il doit ou non être logé dans la résidence, et il pourra à cet effet souscrire tout contrat de location d’un lot privatif en accord avec son propriétaire. Le gardien sera alors logé aux frais des copropriétaires (') ».

Les actes de vente versés aux débats (pièces 1 à 6 et 8) ne mentionnent pas plus dans la désignation de l’ensemble immobilier dont dépendent les biens acquis, qu’au titre des parties communes il y aurait un logement de gardien, celui ci n’étant pas cité comme l’est « la piscine avec grand bassin, le petit bassin et jacuzzi, ses terrasses et le local filtration, le tout, à usage commun » à titre d’exemple.

C’est donc vainement que les appelants soutiennent que les documents contractuels prévoient la livraison d’un logement de fonction de gardien qualifié comme parties communes de la copropriété, pour en tirer la conclusion que la société promotrice aurait failli à son obligation de délivrance conforme peu important au demeurant selon eux où il se situerait.

Il est largement démontré que si un logement de fonction du gardien a été effectivement envisagé, les documents contractuels établissant le régime juridique des lots ne le répertorient pas comme une partie commune mais comme un lot privatif à charge pour le syndicat des copropriétaires de prendre en charge le loyer si le gardien venait à l’occuper. C’est d’ailleurs à ce titre que l’article 37 du règlement de copropriété mets à la charge de tous les copropriétaires 5) ) les frais d’entretien de réparation et d’utilisation des logements des gardiens et des autres locaux à usage des services communs généraux sans que puisse en être déduit que cette mention confère au logement du gardien une nature juridique de partie commune mais qu’en revanche, les frais occasionnés par l’entretien et l’utilisation du logement du gardien sont ces charges communes.

Il s’en déduit que ce lot (dont il apparaît tout de même que dans le projet du constructeur il est situé au bâtiment E lot 19), a été livré à un copropriétaire (la société promotrice en l’espèce) qui pourra le louer au gardien à la charge du syndicat des copropriétaires.

Par voie de conséquence, les appelant ne sont pas fondés à demander que leur soit livré au titre des parties communes intérieures « la conciergerie » de l’article 4.8 sous astreinte.

De même, c’est avec raison que le tribunal a retenu que ce n’est qu’au cours de la présente instance que le promoteur la LP Californie a mis à disposition de la copropriété avec remise des clés, l’accueil (pièce) dans laquelle se trouve un dégagement avec placard intégrant des équipements techniques composés du tableau électrique et de matériels informatiques tel que cela résulte du procès-verbal d’huissier daté du 12 juin 2019 et du procès-verbal de mise à disposition des équipements techniques communs et de la partie accueil signé entre le promoteur et le syndicat des copropriétaires, et qu’aucun élément permettrait de retenir que cette mise à disposition ne serait que temporaire.

L’intimée n’a commis aucun manquement à son obligation de délivrance conforme et le jugement de première instance mérite ainsi confirmation en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes des sociétés Clair Matin, Fral, Voltaire, [R], Araucarias, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 12] » et M. [S].

3-Sur les demandes accessoires

Les demandes au titre des dépens de première instance et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées également

Parties perdantes, les sociétés Clair Matin, Fral, Voltaire, [R], Araucarias, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 12] » et M. [S] supporteront solidairement la charge des dépens d’appel et seront nécessairement déboutés de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à la SCCV LP Californie la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne solidairement les sociétés Clair Matin, Fral, Voltaire, [R], Araucarias, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 12] » et M. [S] à supporter la charge des dépens d’appel ;

Les déboute de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne à payer à la SCCV LP Californie la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

La greffière, La présidente.