29/04/2025

ARRÊT N°231/2025

N° RG 24/02030 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QJF4

SG/KM

Décision déférée du 14 Mai 2024

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE

( 24/01680)

J.POUYANNE

[I] [C] [S]

C/

Syndic. de copro. BOTANICA NICA

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [I] [C] [S] Madame [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nathalie MANELFE de la SCP DESERT-MANELFE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble BOTANICA,

situé [Adresse 4], [Localité 6],

représenté par son Syndic en exercice, LECOINTE IMMOBILIER,

SNC au capital de 93603.70 ' inscrite au RCS de Toulouse sous le numéro B387758048, située [Adresse 5], [Localité 3], prise en la personne de son représentant domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Alice PATOUREAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [I] [C] [S] est propriétaire des lots N°41 et 16 constitués d’un appartement et d’un double parking au sein de la résidence Botanica située [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte d’huissier en date du 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Botanica, représenté par son syndic en exercice la SNC Lecointe Immobilier, a fait assigner Mme [S] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir :

— condamner Mme [S] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence Botanica la somme de 8 294,42 euros arrêtée au 13 mars 2024, dont 7 313,97 euros porteront intérêts à compter du 06 février 2024, date de la sommation de payer délivrée, la différence soit la somme de 980,45 euros portera intérêts à compter de l’assignation,

— condamner Mme [S] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence Botanica la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, en ce compris ceux de la présente assignation, le commandement de payer et les sommations de payer des 21 avril 2023, 28 novembre 2023 et 6 février 2024 et les frais de signification.

Par jugement réputé contradictoire en date du 14 mai 2024, le tribunal a :

— condamné Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 816,85 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2024, assortie des intérêts au taux légal :

* à compter du 6 février 2024 sur la somme de 6 480,10 euros,

* à compter de la date de l’assignation et jusqu’à parfait paiement sur la somme de 6 816,85 euros,

— condamné Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 643,70 euros au titre des provisions sur charges de copropriété et fonds de travaux du 3ème et 4ème trimestre 2024, devenues exigibles suite à la sommation de payer du 6 février 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais,

— condamné Mme [I] [C] [S] aux dépens, en ce compris la sommation de payer du 6 février 2024,

— condamné Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 14 juin 2024, Mme [I] [C] [S] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [I] [C] [S] dans ses dernières conclusions en date du 21 janvier 2025, demande à la cour au visa de l’article 1343-5 du code civile, de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et en tous cas mal fondées,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Botanica de l’intégralité de ses demandes,

— réformer le jugement dont appel rendu le 14 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a :

* condamné Mme [I] [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Botanica la somme de 6 816,85 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024, assortie des intérêts au taux légal :

* à compter du 6 février 2024 sur la somme de 6 480,10 euros,

* à compter de la date de l’assignation et jusqu’à parfait paiement sur la somme de 6 816,85 euros,

— condamné Mme [I] [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Botanica la somme de 643,70 euros au titre des provisions sur charges de copropriété et fonds de travaux du 3ème et 4ème trimestre 2024, devenues exigibles suite à la sommation de payer du 6 février 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— condamné Mme [I] [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Botanica la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris la sommation de payer du 6 février 2024,

statuant à nouveau :

— arrêter le montant des sommes dues par Mme [I] [C] [S] à la somme de 5 160,55 euros,

— autoriser Mme [I] [C] [S] à s’acquitter du solde de sa dette en 17 mensualités de 300 euros chacune, le solde étant réglé lors de la 18ème mensualité,

— dire n’y avoir lieu au paiement par Mme [I] [C] [S] d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire :

— réduire à de plus justes proportions la somme mise à la charge de Mme [I] [C] [S] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Botanica représenté par son syndic en exercice SNC Lecointe Immobilier, dans ses dernières conclusions 24 juillet 2024, demande à la cour au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi n°65.557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 1343-5 du code civile, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* condamné Mme [S] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 643,70 euros au titre des provisions sur charges et fonds de travaux du 3ème et 4ème trimestre, majoré des intérêts au taux légal

* condamné Mme [S] aux dépens en ce compris la sommation de payer du 6 février 2025

* condamné Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réformer le jugement en ce qu’il a :

* condamné Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 816,85 euros au titre des charges arrêtées au 1er avril 2024 assortie des intérêts au taux légal,

* débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais,

et, jugeant de nouveau :

— enjoindre à Mme [S] de justifier de deux estimations récentes de la valeur vénale de l’appartement, de son acte d’acquisition ou de sa levée d’option, d’un relevé hypothécaire récent et de la mise en vente de l’appartement,

— juger que Mme [S] doit la somme de 8 537,73 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées au 23 juillet 2024,

— juger que Mme [S] doit la somme de 833,87 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais,

— juger que Mme [S] pourra régler les sommes dues suivant l’échéancier suivant et aux conditions suivantes :

* règlement mensuel de 250 euros par mois pour règlement de l’arriéré de charges et des frais jusqu’au 30 mars 2025,

* règlement des charges courantes

* règlement du reliquat des sommes dues au 31 avril 2025,

— juger qu’à défaut de respecter une échéance et après délivrance d’une mise en demeure restée infructueuse dans le délai de 15 jours, l’échéancier prendra fin et toutes les sommes dues redeviendront exigibles,

— condamner Mme [S] à régler au syndicat des copropriétaires Botanica la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance en appel en ce compris le timbre fiscal, le droit de plaidoirie et la signification de la décision à venir.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les sommes dues par Mme [S]

Les charges de copropriété

Selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,

I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la même loi prévoit qu’ à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. […]

En première instance, Mme [S], qui n’était ni présente ni représentée, a été condamnée au paiement des sommes de :

—  6 816,85 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 incluant les charges échues et provisions appelées, mais impayées, après déduction des frais de recouvrement,

—  643,70 euros correspondant aux charges non échues pour les 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2024 approuvées au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 janvier 2024 rendues exigibles par la délivrance de la sommation de payer du 06 février 2024.

Devant la cour, les parties sont contraires quant à la dette que Mme [S] entretient encore à l’égard de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires prétend, sur la base d’un décompte arrêté au 1er juillet 2024 que la dette a augmenté et s’élève à la somme de 9 371,10 euros, tandis que Mme [S] estime que déduction faite de paiements d’un montant total de 2 300 euros, sa dette s’est réduite à 5 160,55 euros.

L’appelante verse aux débats un extrait de compte copropriétaire arrêté au 1er janvier 2025 qui fait état d’un solde débiteur de 6 175,78 euros prenant en considération des paiements d’un montant total de 1 800 euros entre le 13 août et le 10 décembre 2024, auquel s’ajoute selon elle un paiement de 500 euros à encaisser à la fin du mois de janvier 2025.

Il est constant que la cour est tenue de prendre en considération tout paiement dont il est justifié, soit en l’espèce la somme de 1 800 euros, aucun élément ne venant démontrer le versement effectif de la somme de 500 euros à la fin du mois de janvier 2025.

Il n’est pas non plus justifié par le syndicat des copropriétaires de l’exigibilité du budget prévisionnel pour l’année 2025 conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et notamment pour le 1er trimestre 2025 ni de l’avance pour travaux imputée au décompte produit par l’appelante au 1er janvier 2025, à défaut de procès-verbal d’assemblée général et de mise en demeure.

Pour le calcul de la dette, il convient dès lors de retenir les éléments arrêtés au 10 décembre 2024, date à laquelle l’ensemble des paiements effectifs avait été encaissé. Le solde débiteur à la charge de Mme [S], qui ne contenait aucune ligne de frais, s’élevait à cette date à la somme de 5 808,31 euros, dont :

—  5 164,61 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 décembre 2024,

—  643,70 euros au titre des provisions sur charges et fonds de travaux des 3ème et 4ème trimestres 2024 devenues exigibles.

La condamnation de Mme [S] en première instance était justifiée au regard de la position débitrice de son compte copropriétaire et la décision entreprise doit être confirmée, sauf pour la cour à limiter le montant dû au titre des charges de copropriété à la somme ci-dessus.

Les frais

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. […]

En l’espèce, pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’un montant de 833,87 euros, le premier juge a retenu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne faisait pas mention des frais visés dans l’article10-1 de ladite loi, de sorte qu’il n’y avait pas lieu d’accorder les sommes mises à la charge du copropriétaire au titre des frais de recouvrement.

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires conteste cette appréciation en faisant valoir qu’il justifie avoir engagé les frais nécessaires pour le recouvrement des charges et Mme [S] ne conclue pas spécifiquement sur ce point.

D’après le décompte (pièce 11) et les écritures du syndicat des copropriétaires, la somme de 833,37 euros qui lui est due au titre des frais se décompose comme suit :

—  43 euros au titre d’une mise en demeure en date du 24 février 2023 et 32 euros au titre d’une relance en date du 27 février 2023 dont il est justifié (pièce 4),

—  240 euros au titre de la constitution du dossier pour l’huissier, imputés au décompte le 20 avril 2023, dont il n’est cependant pas établi qu’il s’agirait de frais rendus obligatoires par la délivrance d’actes et, si cette somme est liée à la délivrance des actes de la présente instance, doit être incluse dans les dépens, de sorte qu’elle ne peuvent dès lors être accordés à l’intimé,

—  360 euros au titre de frais de constitution du dossier avocat, imputés au décompte le 10 mai 2023, qui ne peuvent qu’entrer dans les frais irrépétibles alloués au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

—  158,87 euros au titre du premier commandement de payer, qui entre dans la catégorie des dépens auxquels Mme [S] a été condamnée.

Il se déduit du tout que par voie d’infirmation de la décision entreprise, Mme [S] doit être condamnée au paiement de la somme de 75 euros au titre des frais de mise en demeure et de relance, les autres frais n’étant pas justifiés ou entrant dans un autre chef de condamnation.

2. Sur la demande de délais de paiement

Mme [S] fait valoir que divers événements dramatiques ont jalonné sa vie depuis quelques années et notamment le suicide de son frère dans son appartement. Elle indique que s’étant trouvée en incapacité de travailler, elle a transformé son logement en T5 et l’a mis en location pour un loyer mensuel de 850 euros, qui est complété d’une allocation de la caisse d’allocations familiales de 462,24 euros par mois. Elle ajoute qu’une demande de RSA est en cours d’instruction.

Mme [S] soutient qu’elle souhaite vendre son appartement, qu’elle s’est rapprochée du syndic pour connaître les démarches à effectuer pour régulariser la transformation de son T3 en T5 et qu’un congé pour vendre sera délivré à son locataire au mois de février 2025, puis qu’elle pourra régulariser un mandat de vente.

En application de l’article 1343-5 du code civil, elle sollicite des délais de paiement sur 18 mois sur la base de mensualités de 300 euros.

Le syndicat des copropriétaires émet des doutes quant à la capacité de l’appelante de solder sa dette alors qu’elle n’a pas repris le paiement des charges courantes, ainsi que sur sa volonté de procéder à la vente de son appartement en soulignant que l’avis de valeur qu’elle produit date de juin 2022, qu’elle n’a pas procédé à la régularisation de la modification de la consistance de son lot, ni à l’envoi d’un préavis au locataire, alors qu’elle pouvait y procéder dès la réception de l’assignation. Le syndicat des copropriétaires estime que l’appartement, acquis en location-accession, ne pouvait être mis en location.

Il demande à la cour de conditionner l’acceptation d’un échéancier à la justification préalable par l’appelante de diverses pièces relatives à la qualité de propriétaire de Mme [S], à l’estimation récente du prix de vente et à la réalité de la mise en vente.

Sur ce,

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. […]

Il découle de ces dispositions que le débiteur qui sollicite des délais de paiement doit démontrer qu’il est en mesure de solder sa dette dans les délais qu’il indique.

En l’espèce, au soutien de sa demande de délais de paiement, l’appelante produit une

attestation de paiement de la Caisse d’Allocations Familiales du 03 juin 2024 indiquant qu’il lui est versé la somme de 462,24 euros au titre de l’allocation de soutien familial et des allocations familiales sous condition de ressources, pour deux enfants à charge nés en 2007 et 2013.

Selon son avis d’imposition 2023 pour les revenus de l’année 2022, son revenu net avant impôts s’est élevé à 11 006 euros. Il n’est toutefois pas justifié de ses revenus pour les années suivantes.

Un avis de valeur établi le 08 juin 2022 par l’agence Stéphane Plaza, estimait le prix de vente de son appartement à une somme comprise entre 299 000 euros et 317 500 euros. Cet avis a été actualisé le 29 juillet 2024, le prix de vente étant compris entre 293 700 euros et 311 900 euros.

Si Mme [S] justifie de la mise en location de son appartement par la conclusion d’un bail sur un bien meublé, elle ne démontre pas qu’elle percevrait régulièrement des loyers à hauteur du montant allégué.

Au regard de la composition de la famille de Mme [S] et de l’incertitude quant à ses revenus, il n’est pas démontré qu’elle serait en capacité de solder sa dette dans le délai de 18 mois qu’elle propose, ni à l’échéance de ce délai, ni même dans les conditions suggérées par le syndicat des copropriétaires.

Il apparaît dès lors vain de lui faire injonction de produire les justificatifs sollicités par le syndicat des copropriétaires, dont la demande à cette fin sera rejetée et la demande de délais de paiement formée par l’appelante sera également rejetée.

Mme [S] perdant le procès en appel, elle en supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la charge des frais qu’il a exposés en appel et Mme [S] sera condamnée à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

— Confirme le jugement rendu le 14 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse, sauf en ce qu’il mentionne la somme de 6 816,85 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024,

Statuant à nouveau :

— Dit que Mme [I] [C] [S] est débitrice de la somme de 5 164,61 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 décembre 2024,

Y ajoutant :

— Condamne Mme [I] [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Botanica, situé [Adresse 4], [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la SNC Lecointe Immobilier la somme de 75 euros au titre des frais de mise en demeure et de relance,

— Rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Botanica, situé [Adresse 4], [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la SNC Lecointe Immobilier, de voir enjoindre à Mme [I] [C] [S] de justifier de deux estimations récentes de la valeur vénale de l’appartement, de son acte d’acquisition ou de sa levée d’option, d’un relevé hypothécaire récent et de la mise en vente de l’appartement,

— Rejette la demande de délais de paiement de Mme [I] [C] [S],

— Condamne Mme [I] [C] [S] aux dépens d’appel,

— Condamne Mme [I] [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Botanica, situé [Adresse 4], [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la SNC Lecointe Immobilier la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESDENT

I.ANGER E.VET