N° RG 21/04766 – N° Portalis DBVM-V-B7F-LDSM

N° Minute :

C3

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Agnès CHARAMEL

M^e Julie GAY

M^e Deborah ALAMPI

SCP PIERROT ET NEEL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 26 SEPTEMBRE 2023

Appel d’un Jugement (N° R.G. 18/04665) rendu par le tribunal judiciaire de GRENOBLE en date du 20 mai 2021, suivant déclaration d’appel du 12 Novembre 2021

APPELANT :

Syndicat de la copropriété LE SOBR prise en la personne de son syndic en exercice l’agence ORPI AFG IMMOBILIER demeurant [Adresse 3] à [Localité 6] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Agnès CHARAMEL, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉS :

Mme [S] [O]

née le 18 Octobre 1965 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Julie GAY, avocat au barreau de VALENCE substitué et plaidant par M^e Amandine CHABAL, avocat au barreau de VALENCE

M. [V] [J]

né le 19 Octobre 1971 à [Localité 10] (38)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 5]

M. [Y] [W]

né le 24 Août 1978 à [Localité 11] (38)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentés par M^e Deborah ALAMPI, avocat au barreau de GRENOBLE

SARL IMMOSQUARE AGENCE MADRIGAL prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Cyril PIERROT de la SCP PIERROT ET NEEL, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Emmanuèle Cardona, présidente

M. Laurent Grava, conseiller,

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 juin 2023, Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, en présence de Claire Chevallet, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et M^e Chabal en sa plaidoirie, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [O] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n°7 de la copropriété [Adresse 12], située [Adresse 2] à [Localité 6], copropriété qui appartenait à l’origine en totalité à la SCI Le Sobr.

Le 14 avril 2010, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé la SCI Le Sobr à transformer les combles composant les lots n°19 et n°20 en logement d’habitation.

La SCI Le Sobr a ensuite cédé le lot n°19 aux époux [W] et le lot n°20 à Monsieur [J].

Ces derniers ont déposé une demande de travaux en mairie visant à créer des velux dans la toiture, afin de créer un logement sous les combles.

Des désordres d’infiltration et de moisissures associés à un phénomène de condensation sont apparus dans le logement de Madame [O] qui se trouve précisément au dessous des combles.

Aux termes d’une ordonnance en date du 22 mai 2013, un expert a été désigné à la demande de Madame [O].

Celui-ci a déposé son rapport le 22 septembre 2014.

Par assignation en date 9 novembre 2018, Madame [O] a assigné l’agence Madrigal en sa qualité de syndic, ainsi que Monsieur [J] et Monsieur [W], en réparation de ses préjudices.

Par acte d’huissier du 20 avril 2020, elle a dénoncé la procédure au syndicat des copropriétaires.

Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 20 mai 2021, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— débouté Madame [O] de son action à l’encontre des consorts [W] et [J]

— déclaré le syndicat de copropriété Le Sobr et l’Agence Madrigal en sa qualité de syndic, responsables des préjudices subis par Madame [O].

— les a condamnés in solidum à lui verser les sommes suivantes :

—  21 128,80 euros au titre de son préjudice financier

—  5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance

—  3 000 euros au titre de son préjudice moral

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— outre les dépens comprenant les frais d’expertise

— rejeté les autres demandes.

Par déclaration en date du 12 novembre 2021, le syndicat de copropriété Le Sobr a relevé appel du jugement.

Dans ses conclusions notifiées le 28 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de:

— réformer le jugement du 20 mai 2021 en ce qu’il a condamné le syndicat de la copropriété le Sobr responsable des préjudices subis par Madame [O] et en ce qu’il l’a condamné à lui verser les sommes suivantes :

—  21 128,80 euros au titre de son préjudice financier,

—  5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

—  3 000 euros au titre de son préjudice moral

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— les dépens comprenant les frais d’expertise

Statuant à nouveau,

— dire et juger que le syndicat de la copropriété Le Sobr n’est pas responsable des préjudices subis par Madame [O].

— dire et juger que les consorts [W] et [J] sont seuls responsables des préjudices subis par Madame [O].

— débouter Madame [O] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre du syndicat de la copropriété Le Sobr.

— débouter les consorts [J] et [W] de l’intégralité de leurs demandes

Subsidiairement,

— dire et juger que la société Immosquare Agence Madrigal a manqué à ses obligations contractuelles et issues des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 à l’égard du syndicat de copropriété Le Sobr.

— condamner la société Immosquare, Agence Madrigal, à relever et garantir le syndicat de copropriété Le Sobr de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

— dire et juger que Madame [O] ne justifie pas de son préjudice économique, de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.

— la débouter en conséquence de ses demandes d’indemnisation.

— condamner les consorts [W] et [J] et subsidiairement la société Immosquare à verser au syndicat des copropriétaires Le Sobr une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires conclut à son absence de responsabilité dans la réalisation des désordres. Il énonce qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’apparition des désordres au sein du logement de Madame [O] coïncide avec les travaux engagés par les consorts [W] et [J] en janvier 2012, lesquels n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires et ont été interrompus.

Il conteste les conclusions du rapport d’expertise qui n’a pas tenu compte de la dépose de la laine de verre par les consorts [W]-[J] sur 25 % de la surface, ce qui a nécessairement eu des conséquences sur le pouvoir isolant de celle-ci.

Il indique que si l’expert avait mis en exergue un défaut d’entretien des parties communes, les travaux réalisés ensuite n’ont pas empêché l’apparition de nouveaux désordres chez Mme [O], ce qui démontre que ces désordres ne trouvent pas leur origine dans les parties communes.

Subsidiairement, il fait état de la responsabilité du syndic qui aurait dû faire procéder, en cas d’urgence, de sa propre initiative, à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Il conteste le montant des sommes sollicitées par Mme [O] au titre de ses différents préjudices.

Dans ses conclusions notifiées le 28 février 2023, Mme [O] demande à la cour de:

Vu les pièces produites,

Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 331 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

— juger que le syndicat des copropriétaires et le syndic ont commis une faute en ne procédant pas à la réalisation des travaux nécessaires à la conservation des parties communes de l’immeuble,

— constater que les travaux préconisés par l’expert judiciaire n’ont pas été réalisés,

— constater que les désordres se sont nécessairement aggravés,

— confirmer, de fait, le jugement rendu le 20 mai 2021 en ce qu’il a :

o Déclaré le syndicat des copropriétaires et la SARL Madrigal (en sa qualité de syndic) responsables des préjudices subis par l’intimé

o Condamné ces derniers au paiement de la somme de 21.128,80 euros en réparation du préjudice matériel subi par Madame [O]

— infirmer le jugement rendu s’agissant de l’indemnisation des préjudices de jouissance et moral et, statuant à nouveau :

— condamner in solidum, le syndicat des copropriétaires et la SARL LE Madrigal, en sa qualité de syndic, à lui verser les sommes suivantes :

o 50.000 euros au titre de son préjudice de jouissance

o 10.000 euros au titre de son préjudice moral.

En tout état de cause :

— condamner, les mêmes au versement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [O] conclut à la responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait du défaut d’entretien de la toiture, et souligne que les travaux réellement réalisés n’ont consisté qu’en de menus travaux, les tuiles plates non étanches n’ayant pas été changées.

Elle déclare que le syndic s’est montré peu réactif, ce qui a contribué à l’aggravation des désordres.

Enfin, elle fait état de ses différents préjudices.

Dans ses conclusions notifiées le 12 mai 2022, la société Agence Madrigal demande à la cour de:

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Sur l’appel principal du syndicat des copropriétaires de l’immeuble,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions en ce qu’il demande à la Cour de consacrer la responsabilité du syndic, la société Agence Madrigal, et de la condamner à le relever et à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre

Sur l’appel incident de la société Agence Madrigal,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a fait droit aux demandes indemnitaires formulées par Madame [O]

— dire et juger qu’aucune indemnité ne lui sera allouée

— débouter Madame [O] de l’intégralité de ses demandes

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Agence Madrigal, aux côtés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble et l’a condamné in solidum avec le syndicat des copropriétaires à indemniser Madame [O] de ses préjudices

— dire et juger qu’aucune faute n’a été commise par la société Agence Madrigal, dans le cadre de son mandat de syndic de l’immeuble

— dire et juger qu’aucune responsabilité ne saurait être retenue à l’encontre de la société Agence Madrigal, es qualité de syndic de l’immeuble

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, ou qui le mieux devra, à payer à la société Agence Madrigal une somme de 3 500.00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre dépens de l’instance en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile

Sur l’appel incident de Madame [O],

— débouter Madame [O] de l’intégralité de ses demandes formulées dans le cadre de son appel incident.

L’Agence Madrigal rappelle que le syndic n’est pas maître d’oeuvre, et fait valoir que si les travaux réparatoires ont mis longtemps à être effectués, cela résulte de leur nature et de leur complexité.

Elle conteste les sommes allouées à Mme [O].

Dans leurs conclusions notifiées le 28 avril 2022, MM.[W] et [J] demandent à la cour de:

Vu le rapport de Monsieur [F], expert judiciaire, déposé le 22 septembre 2014,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 20 mai 2021, et en conséquence, débouter Madame [S] [O] de son action à l’encontre de Monsieur [Y] [W] et de Monsieur [V] [J],

— déclarer le syndicat des copropriétaires Le Sobr, et la SARL Madrigal, en sa qualité de syndic, responsable des préjudices subis par Madame [S] [O],

En conséquence,

— les condamner in solidum à lui verser les sommes suivantes :

-21 128,80 euros au titre de son préjudice financier,

—  5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

-3 000 euros au titre de son préjudice moral,

-2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens en ce compris les frais d’expertise.

— rejeter les autres demandes

— condamner le syndicat de copropriété Le Sobr à payer à Monsieur [Y] [W] et à Monsieur [V] [J] une somme respective de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Les intimés se fondent sur les conclusions du rapport d’expertise qui les a mis hors de cause, énonçant que les travaux réalisés ne constituent pas le fait générateur des désordres.

La clôture a été prononcée le 1er mars 2023.

MOTIFS

Sur les désordres et leur imputabilité

L’expert a décrit précisément les désordres affectant le logement de Mme [O]. A cet égard, quand bien même il n’a pas pu vérifier certains désordres, des travaux ayant dû être effectués par cette dernière, en tout état de cause, il a disposé de clichés photographiques pris en 2012 et qui attestent des désordres allégués.

Selon le rapport d’expertise, les constatations faites dans les combles appartenant à M.[J] et aux époux [W] ont permis de mettre en évidence :

— de nombreuses fuites au niveau de la couverture en tuiles plates (infiltrations et écoulements récents)

— une absence de ventilation de l’isolant en laine de verre mise en place sous le rampant de toiture,

— une vétusté avérée de la couverture en tuiles plates.

L’expert a également rappelé le processus qui a conduit à l’apparition des désordres qui ont affecté le logement de Mme [O], lequel peut se résumer de la façon suivante :

— des écoulements récurrents se sont produits au niveau de la couverture en tuiles plates lors d’épisodes pluvieux,

— ces écoulements récurrents ont pénétré et imbibé l’isolant constitué par de la laine de verre posée directement en sous-face de la couverture sans ventilation, ce qui a eu pour conséquence de réduire considérablement son pouvoir isolant notamment en période hivernale, le plancher en béton constituant une paroi froide,

— les écoulements récurrents à travers la couverture en tuiles plates ont également affecté les pannes de la charpente et les maçonneries du niveau combles, ce qui a été à l’origine d’infiltrations à travers la dalle de compression en béton du plancher poutrelles hourdis des combles.

L’expert a souligné que le fait générateur des désordres était à rechercher dans :

— la vétusté et le manque d’entretien de la couverture et des ouvrages annexes de l’immeuble, à l’origine d’un défaut d’étanchéité de la toiture avec des écoulements d’eau sur la dalle,

— le défaut de ventilation de l’isolant thermique en laine de verre, à l’origine de la réduction de sa capacité isolante, favorisant la création d’une paroi froide constituée par la dalle béton des combles.

En revanche, les travaux effectués par les consorts [J] [W], quand bien même ils n’avaient pas été autorisés par l’assemblée générale, ne constituent pas le fait générateur des désordres. A cet égard, l’expert a précisé que la découpe de l’ossature de la charpente bois qui a été réalisée par ces derniers fragilise l’ouvrage, mais n’est pas à l’origine des désordres constatés chez Mme [O].

Le syndicat des copropriétaires conteste l’analyse de l’expert sans apporter d’éléments techniques contraires probants. Il allègue avoir fait procéder à des travaux en décembre 2014, toutefois, force est de constater que ces travaux s’élevaient à un montant total de 3 977,60 euros, qu’ils incluaient une démolition des corniches et des travaux sur un abergement de cheminée et que les travaux relatifs à l’entretien de la toiture s’élevaient à la somme de 408 euros, somme minime qui ne correspond manifestement pas aux travaux préconisés par l’expert, lesquels impliquent de procéder à une réelle réfection de la toiture et au changement d’isolant.

Par ailleurs, le fait que les consorts [J] [W] aient procédé, selon les dires du syndicat, à la dépose de 25 % de la laine de verre, n’empêche pas, à supposer ce point avéré, le fait que celle-ci n’était en tout état de cause pas ventilée et imbibée d’eau.

Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait de ce défaut d’entretien des parties communes et qu’il a mis hors de cause les consorts [J] [W].

L’agence Madrigal dénie toute responsabilité en qualité de syndic, alléguant qu’elle n’est pas maître d’oeuvre, toutefois il appartient au syndic de surveiller le bon état d’ entretien des parties communes de l’immeuble de telle sorte qu’il peut faire procéder aux travaux nécessaires soit de son propre chef s’ils relèvent de sa compétence, soit après autorisation de l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndic était parfaitement informé des désordres existants, et de l’état de la toiture, et ce dès 2013, puisqu’il représentait le syndicat lors de la réalisation de la mesure d’expertise. Or il n’a jamais préconisé le vote de travaux de grande ampleur, permettant de réparer efficacement la toiture, et ce alors qu’il s’agissait de travaux urgents et indispensables (Cass, 2e civ, 9 décembre 2004 – n° 02-19.425).

Il a donc concouru pour partie à la réalisation du dommage et sera condamné in solidum avec le syndicat des copropriétaires.

Compte tenu toutefois des fautes respectives des parties, le syndic sera condamné à relever et garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 20 % des condamnations prononcées à son encontre.

Sur le préjudice matériel

Les parties contestent la somme de 21 128, 80 euros qui a été retenue par le premier juge, toutefois ce dernier a rappelé que Mme [O] avait communiqué deux devis dont les montants sont quasi identiques, sachant que les désordres n’ont cessé de s’aggraver depuis 10 ans. Cette somme apparaît donc justifiée, le jugement sera confirmé.

Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral

L’huissier a constaté le 19 novembre 2014 de nombreuses moisissures visibles au plafond, avec à plusieurs endroits, de nombreuses gouttes d’eau qui perlent en sous-face du plafond. Des moisissures sont visibles sur les meubles du salon et de la cuisine.

L’une des chambres est totalement dégradée, avec des moisissures visibles sur presque toute la surface de son plafond, sur le papier peint, sur pratiquement toute la surface de la face arrière des meubles, sur le matelas, sur certains vêtements et paires de chaussures, devenus inutilisables.

Le procès-verbal de constat établi le 28 janvier 2020 a de nouveau relevé l’existence de ces moisissures dans l’ensemble de l’appartement .

Quand bien même les photographies ne sont pas communiquées, l’huissier de justice a relaté de manière très détaillée la localisation des moisissures.

Il résulte de ce qui précède que Mme [O] justifie d’un préjudice de jouissance majeur puisque depuis 10 ans, elle ne peut pas occuper son appartement de manière normale, les multiples moisissures ayant de surcroît des répercussions sur sa santé. Il lui sera en conséquence alloué la somme de 40 000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Elle justifie également d’un préjudice moral puisqu’à ce jour, la situation n’a pas évolué malgré ses démarches, et il lui sera alloué la somme de 5 000 euros.

MM.[W] et [J] sont irrecevables à former des demandes pour le compte de Mme [O].

Le syndicat des copropriétaires et le syndic qui succombent à l’instance seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— a condamné le syndicat des copropriétaires Le Sobr et le syndic in solidum à verser à Mme [O] les sommes suivantes :

—  5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

—  3 000 euros au titre de son préjudice moral,

— rejeté les autres demandes,

et statuant de nouveau,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires Le Sobr et l’agence madrigal à verser à Mme [O] les sommes suivantes :

—  40 000 euros au titre de son préjudice de jouissance

—  5 000 euros au titre de son préjudice moral,

Confirme le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires Le Sobr et l’agence Madrigal à verser à Mme [O] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires Le Sobr et l’agence Madrigal à verser aux consorts [J]-[W] a somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’agence Madrigal à relever et garantir le syndicat des copropriétaires Le Sobr à hauteur de 20 % condamnations prononcées à son encontre,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires Le Sobr et l’agence Madrigal aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,