17/12/2025

ARRÊT N° 25/ 478

N° RG 23/01930

N° Portalis DBVI-V-B7H-PPF7

AMR – SC

Décision déférée du 11 Mai 2023

TJ de [Localité 16] – 21/00059

M. GUICHARD

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 17/12/2025

à

M^e Violaine PONROUCH-DESCAYRAC

M^e Marine COMBES

M^e Agnès DUFETEL-CORDIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [C] [H]

[Adresse 8] – Chez Mme [D] [G]

[Localité 5]

Représenté par M^e Violaine PONROUCH-DESCAYRAC, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [T] [F]

[Adresse 1]

[Localité 7]

S.C.I. PUPIN – [F]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentées par M^e Marine COMBES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [P] [H]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Agnès DUFETEL-CORDIER, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A.M. ROBERT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé dressé en l’étude de maître [Y], notaire, le 6 juin 2018, M. [C] [H] et Mme [O] [B] divorcée [H] se sont engagés à vendre à Madame [T] [F] une maison avec jardin et piscine située [Adresse 2].

Par acte authentique du 30 octobre 2018 M. [C] [H] et Mme [O] [B] divorcée [H] ont vendu à Mme [T] [F] l’usufruit et à la Sci Pupin-[F] la nue-propriété de la maison susvisée.

Il est stipulé à cet acte, concernant un sinistre affectant la piscine survenu depuis la promesse de vente, que « les vendeurs ont produit à l’acquéreur deux devis de réparation correspondant à la fourniture et à la pose d’un nouveau liner émanant respectivement des sociétés Sopida et Ag Pool pour un montant total de 3.306 euros et ont versé ce montant par la comptabilité du notaire ».

Le même jour, une convention d’occupation précaire a été conclue entre Mme [T] [F] et Mme [O] [B] permettant à cette dernière d’occuper l’immeuble à compter du jour de l’acte authentique et jusqu’au 1er juin 2019.

Le fils des vendeurs, M. [P] [H] s’est engagé à faire procéder aux travaux de remise en état de la piscine avant le 1er juin 2019, date de l’aménagement de Mme [F] demeurant alors à [Localité 11] et Mme [F] lui a reversé la somme de 3306 € réglée par les vendeurs.

Estimant avoir subi divers préjudices, Mme [T] [F] et la Sci Pupin-[F] ont fait assigner M. [P] [H] tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant droit de Mme [O] [B] divorcée [H], décédée, et M. [C] [H] devant le tribunal judiciaire de Toulouse par actes d’huissier de justice des 11 et 16 décembre 2020.

Par jugement du 11 mai 2023, le tribunal judiciaire Toulouse, a :

'condamné M. [P] [H] à payer, à Mme [F] la somme de 3 306 euros, et à Mme [T] [F] ou à la Sci Pupin-[F] celles de 8 600 euros, de 5 000 euros, de 1 612,20 euros, de 11 297,83 euros et de 1 000 euros,

'condamné M. [P] [H] aux dépens et à payer à Mme [T] [F] ou à la Sci Pupin-[F] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

'condamné M. [C] [H] à payer in solidum avec M. [P] [H] la somme de 11 297,83 euros et les dépens,

'débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par acte du 30 mai 2023, M. [C] [H] a interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 2 avril 2024, M. [C] [H], appelant, demande à la cour de :

'infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 11 mai 2023 (RG n°21/00059) dans toutes ses dispositions, en ce qu’il :

' condamné M. [P] [H] à payer à Mme [T] [F] la somme de 3 306 euros et à Mme [T] [F] ou à la Sci Pupin-[F] celles de 8 600 euros, 5 000 euros, 1 612,20 euros, 11 297,83 euros et de 1 000 euros,

' le condamne aux dépens et à payer à Mme [T] [F] ou à la Sci Pupin-[F] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné M. [C] [H] à payer in solidum avec M. [P] [H] la somme de 11 297,83 euros et les dépens,

' débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Et statuant à nouveau,

'prononcer sa mise hors de cause,

'condamner M. [P] [H] à payer à Mme [T] [F] la somme de 3 306 euros et à Mme [T] [F] ou à la Sci Pupin-[F] celles de 8 600 euros, 5 000 euros, 1 612,20 euros, 11 297,83 euros et de 1 000 euros,

'«dire et juger» que Mme [T] [F] est la seule responsable de son préjudice éventuel, et qu’il n’existe aucune faute dolosive commise par M. [C] [H],

'condamner M. [P] [H] in solidum avec Mme [T] [F] et la Sci Pupin-[F] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 novembre 2023, Mme [T] [F] et la Sci Pupin-[F], intimées et sur appel incident, demandent à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées, il est demandé à la Cour de :

'confirmer le jugement du 11 mai 2023, sauf en ce qu’il a condamné M. [P] [H] à la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice moral,

'«dire et juger» que les vendeurs ont usé de réticence dolosive,

'«dire et juger», à titre subsidiaire, que les vendeurs n’ont pas respecté leur obligation de bonne foi, et ont engagé leur responsabilité,

'«dire et juger» en toutes hypothèses, que M. [P] [H] a engagé sa responsabilité extra-contractuelle envers les requérantes,

'condamner en toutes hypothèses M. [P] [H] ès qualités d’ayant droit de Mme [O] [B] divorcée [H] à leur payer les sommes de :

' 8 600 euros au titre de l’indemnité journalière,

' 5 000 euros au titre de la remise en état du bien,

' 1 612, 20 euros au titre de la taxe foncière,

'condamner M. [P] [H] à payer à Mme [T] [F] la somme de 3 306 euros au titre du remboursement des sommes perçues dans le cadre de la vente,

'réformer le jugement entrepris en ce qu’il a limité l’indemnisation de Mme [T] [F] au titre son préjudice moral à la somme de 1 000 euros et statuant à nouveau, condamner M. [P] [H] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

'condamner in solidum M. [C] [H] et M. [P] [H] en son nom propre et en sa qualité d’ayant droit de Mme [O] [B] divorcée [H] à leur payer la somme de 11 297,83 euros au titre de la réfection de la piscine,

'déclarer la demande de M. [C] [H] irrecevable, et à défaut l’en débouter,

'débouter en toutes hypothèses M. [C] [H] et M. [P] [H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

'condamner les mêmes à leur payer la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 novembre 2023, M. [P] [H], intimé et sur appel incident, demande à la cour, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées,

'infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 11 mai 2023 en ce qu’il l’a condamné à payer à Mme [T] [F] ou à la Sci Pupin-[F] la somme de 8 500 euros, la somme de 5 000 euros, la somme de 11 297,83 euros et la somme de 1 000 euros,

'infirmer également cette décision en ce qu’elle l’a condamné à la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’ article 700 du code de procédure civile,

'confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 11 mai 2023 en ce qu’il l’a condamné à payer à Mme [T] [F] la somme de 3 306 euros et à Mme [T] [F] ou à la Sci Pupin-[F] la somme de 1 612,20 euros correspondant au montant de la taxe foncière,

'ordonner qu’il soit statué ce que de droit quant aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 février 2025 et l’affaire a été examinée à l’audience du 11 mars 2025 à 14h.

MOTIFS DE LA DECISION

1-Bien que figurant dans la déclaration d’appel, les dispositions du jugement ayant condamné M. [P] [H] à payer à Mme [T] [F] la somme de 3306 € et à Mme [T] [F] ou la Sci Pupin-[F] la somme de 1612 € au titre de la taxe foncière foncière 2019 ne sont contestées par aucune des parties au regard du dispositif de leurs dernières écritures de sorte qu’elles seront confirmées sans examen au fond.

2-Mme [F] et la Sci Pupin-[F] soulèvent l’irrecevabilité de la demande de M. [C] [H] visant à voir « dire et juger que Mme [F] est la seule responsable de son préjudice éventuel » comme nouvelle en cause d’appel.

Bien que figurant au dispositif des conclusions de M. [C] [H] cette « demande » ne constitue pas une prétention mais un moyen, non soumis à ce titre aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, de sorte que la fin de non recevoir soulevée sur ce fondement doit être rejetée.

3-La demande au titre des désordres affectant la piscine

Mme [F] et la Sci Pupin-[F] demandent la condamnation de M. [C] [H] in solidum avec M. [P] [H] tant en son nom propre et qu’en en sa qualité d’ayant-droit de Mme [O] [B], au paiement du coût des travaux de réfection de la piscine sur le fondement du dol et de la responsabilité extra-contractuelle.

Elles soutiennent que les vendeurs ont usé de réticence dolosive afin de limiter le montant et l’étendue des réparations en s’abstenant de les informer loyalement sur l’insuffisance des sommes versées pour la remise en état de la piscine ; elles relèvent que les devis qu’ils ont produits ont été fournis, pour leur compte, par leur fils [P] [H] qui en a volontairement minimisé le montant de sorte qu’en application des dispositions de l’article 1138 du code civil ils doivent répondre, avec leur fils, du dol commis par ce dernier et ne peuvent se prévaloir de la clause insérée à l’acte authentique de vente selon laquelle l’acquéreur fera son affaire personnelle du sinistre et le paiement de l’indemnité de 3306 € éteint tout recours éventuel de la part de l’acquéreur contre le vendeur à ce sujet et ce à titre transactionnel.

Elles produisent notamment un devis établi le 22 octobre 2019 par la Sas L&D pour un montant de 11 297,83 € Ttc pour la pose d’un liner avec reprise de la maçonnerie.

Il appartient à Mme [F] et à la Sci Pupin-[F] de démontrer que les vendeurs et leur fils ont utilisé des manoeuvres et des mensonges pour dissimuler intentionnellement le montant et l’étendue réels des désordres affectant la piscine.

L’acte authentique de vente stipule en sa page 12 :

« Réparation du liner Piscine : Il est ici précisé qu’entre ce jour et la promesse de vente, un sinistre est apparu sur la piscine, savoir : liner déchiré ; à ce sujet le vendeur produit à l’acquéreur deux devis de réparation savoir :

— pour remplacement Liner émanant de l’entreprise SODIPA, sis à [Adresse 13] n°0106010504 d’un montant de 2.106 Euros, a n de réparer les désordres figurant sur les devis ci-annexés,

— pour remplacement du Liner, émanant de l’entreprise AG POOL sis à [Adresse 15] [Localité 14] [Adresse 9] d’un montant de 1.200 Euros a n d’effectuer la dépose de l’ancien et la mise en place du nouveau liner.

De convention expresse entre les parties, le VENDEUR verse ce jour à l’ACQUEREUR qui le reconnaît le montant de TROIS MILLE TROIS CENT SIX EUROS (3.306,00 Euros) par la comptabilité du notaire soussigné, à titre d’indemnité destinée au remplacement du Liner de la piscine ; L’ACQUEREUR déclare avoir été parfaitement informé de la situation et faire son affaire personnelle de la réparation du système de chauffage, le paiement de cette indemnité éteignant tous recours éventuel de la part de l’ACQUEREUR contre le VENDEUR à ce sujet et ce à titre transactionnel. ».

Les devis produits par les vendeurs prévoyaient, concernant le devis Sodipa la fourniture d’un liner, d’un joint mousse pour escalier, de deux rouleaux de feutre géotextile, de colle pour feutre, de 4 litres de saniliner outre un forfait pour le remplacement des joints et brides pour l’escalier et concernant le devis Ag Pool la dépose de l’ancien liner et de la moquette avec évacuation déchetterie et la mise en place du nouveau liner, le tout pour la somme de 3 306 € Ttc.

Le devis la Sas L&D produit par les acquéreuses prévoit différentes prestations étrangères au changement de liner, comme le changement des skimmers, la reprise de la maçonnerie pour traiter deux fissures, une frise Pompéi, un projecteur ou une ampoule Led.

Le coût des seules prestations afférentes au changement du liner s’établit à 4977,58 € Ttc, soit une différence de 1671,58 € Ttc avec les devis fournis par les vendeurs.

Concernant les deux fissures affectant la piscine rien ne permet d’établir qu’elles étaient apparentes ou cachées par le liner au moment de la vente mais il s’en déduit que soit l’ensemble des contractants ont pu les constater, soit l’ensemble des contractants n’ont pu en avoir connaissance ; dans les deux cas, aucune dissimulation de l’état de la piscine ne peut être imputée aux vendeurs, étant relevé que ces derniers ont informé les acquéreurs, tant dans la promesse de vente (page 14) que dans l’acte authentique (page 16) de ce que, malgré la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux de construction de la piscine déposée pour régularisation à la mairie d'[Localité 12] le 01 février 2018, la piscine a été construite entre 1993 et 1994, soit 24 ans plus tôt.

Le fait que Mme [B], après la vente, dans le cadre de la convention d’occupation précaire qu’elle avait conclu avec Mme [F] et en connaissance de ce que son fils avait perçu la somme de 3306 € sans effectuer les réparations du liner, se soit engagée « à faire la réparation de la piscine (ce qui est prévu dans l’acte de vente de la maison) par un professionnel à savoir le liner, la moquette, les skimmers » et « à payer le remplissage de la piscine une fois les réparations faites » n’apporte aucun élément concernant le dol qui aurait été commis au moment de la vente.

Enfin les déclarations de M. [P] [H] lors de son audition par la gendarmerie aux termes desquelles il indique avoir voulu rendre service à ses parents en s’occupant de la fourniture des devis de réparation du liner et en faisant appel à des connaissances pour obtenir un moindre prix, ne suffisent pas, au regard de la différence de prix finalement minime entre la somme versée à ce titre par les vendeurs et le montant du devis produit par les acquéreurs au regard du prix total de la transaction (332 500 €), à démontrer l’existence d’une réticence dolosive, de manoeuvres ou de mensonges des vendeurs comme de leur fils au moment de la vente.

En conséquence, infirmant le jugement, Mme [F] et la Sci Pupin-[F] doivent être déboutées de ce chef de demande .

4-Les demandes à l’encontre de M. [P] [H] en sa qualité d’ayant droit de Mme [O] [B] au titre de la convention d’occupation précaire

Se fondant sur les stipulations de la convention d’occupation précaire signée le 30 octobre 2018 par Mme [B] et le 9 août 2018 par Mme [F], cette dernière et la Sci Pupin-[F] demandent paiement d’une indemnité au titre de l’occupation sans titre du 1er juin au 26 août 2019 et de dommages et intérêts au titre des frais exposés et du temps passé pour remettre le bien dans un état sanitaire acceptable.

M. [P] [H] en sa qualité d’ayant-droit de Mme [B] fait valoir que Mme [F] a accepté de reporter la fin de l’occupation précaire au 1er août 2019, date à laquelle elle a fixé son propre déménagement, et que les petits désordres constatés dans l’état des lieux existaient déjà lors de la vente de l’immeuble.

Aux termes de la convention d’occupation précaire autorisant Mme [B] à rester dans les lieux, « il n’est prévu ni loyer, ni indemnité, ni dépôt de garantie », « la durée de validité de la convention est fixée à compter du jour de la réitération authentique jusqu’au 1er juin 2019 », « à compter de la date fixée ladite convention prendra fin automatiquement et le vendeur susnommé [Mme [B]], devenu occupant sans titre devra immédiatement quitter les lieux après les avoir remis en l’état et avoir remis les clés à l’acquéreur [Mme [F]] ». Il est précisé qu’à « défaut de restitution dans les conditions et délais ci-dessus indiqués, l’acquéreur [en réalité le vendeur] devra de plein droit et sans mise en demeure ni formalité, payer au vendeur [en réalité l’acquéreur] une indemnité dont le montant est fixé, à titre forfaitaire et irréductible, à 100 € par jour et à titre de clause pénale ».

Il n’est pas contesté qu’en réalité Mme [B] est restée dans les lieux jusqu’au 26 août 2019.

Pour autant il ressort d’échanges de sms entre M. [P] [H] et Mme [F] (pièces 10 et 11 de M. [P] [H]) que cette dernière a autorisé Mme [B] à rester dans les lieux jusqu’au 1er août 2019, date de son arrivée dans la région toulousaine. En effet elle écrit, le 9 juillet 2019, « J 'arrive le 1er août et j’ai dit à ta maman de ne pas s’inquiéter pour le mois de juillet et que si elle avait des meubles qui lui seront utiles elle peut les laisser ils pourraient me dépanner (…) » et, le 14 août 2019, « Qu’avez-vous fait en 10 mois j’ai laissé ta maman dans la maison sans faire payer de loyer mais avec en convenu entre toi même ta maman et moi que toutes les charges sans exception de la maison soient payées et la maison soit entretenue tel que je l’ai visitée c’est à dire que tout fonctionnait. ».

Au regard de ces éléments l’indemnité doit être fixée à la somme de 2700 € (100x27 jours) et, infirmant le jugement, M. [P] [H] sera condamné à payer cette somme à Mme [T] [F], seule concernée par la convention d’occupation précaire en sa qualité d’usufruitière.

La Sci Pupin-[F], nue-propriétaire, sera déboutée de ce chef de demande.

Pour justifier de l’état du bien à l’issue de l’occupation il est produit un « état des lieux de sortie » daté du 26 août 2019, des échanges de sms avec M. [P] [H] et des photographies.

Aucun état des lieux entrant n’a été établi et il figure à l’acte authentique de vente du 30 octobre 2018 la clause usuelle selon laquelle l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, de sorte que seuls les éléments consignés dans l’état des lieux concernant de manière évidente l’occupation du bien durant 10 mois par Mme [B] peuvent être pris en considération, comme la saleté notamment de la cuisine et de ses éléments et de la buanderie ainsi que l’absence de vidage des placards et la présence d’affaires personnelles en grand nombre dans la maison, ces éléments étant confirmés par la teneur des sms échangés avec M. [P] [H].

Mme [F] ne produit aucune facture afférente à ces éléments mais elle a dû débarrasser elle-même ces affaires et procéder au nettoyage de la maison. Ce chef de préjudice peut être évaluer à 200 €.

M. [P] [H] sera condamné à payer cette somme à titre de dommages et intérêts à Mme [F] seule. La Sci Pupin-[F] qui n’a subi aucun préjudice en sa qualité de nue-propriétaire sera déboutée de ce chef de demande.

5-La demande au titre du préjudice moral

Il résulte de l’ensemble des faits de la cause tels qu’ils viennent d’être rapportés l’existence d’un préjudice moral subi par Mme [F] qui a été justement évalué par le premier juge à la somme de 1000 €.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [P] [H] à payer à Mme [T] [F] la somme de 1000 € au titre du préjudice moral et il sera constaté qu’en cause d’appel la Sci Pupin-[F] ne formule aucune demande sur ce point.

6-Les demandes annexes

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles doivent être confirmées.

Succombant partiellement en cause d’appel M. [P] [H] d’une part et Mme [T] [F] et la Sci Pupin-[F] d’autre part supporteront chacun pour moitié la charge des dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont pu exposer à l’occasion de la procédure d’appel. Elles seront déboutées de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Rejette la fin de non recevoir soulevée par M^me CatherineThuillier et la Sci Pupin-[F] ;

— Infirme le jugement rendu le 11 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf sa disposition ayant condamné M. [P] [H] à payer à Mme [T] [F] la somme de 3306 €, celle condamnant M. [P] [H] à payer à Mme [T] [F] ou la Sci Pupin-[F] la somme de 1612 € au titre de la taxe foncière 2019, celle condamnant M. [P] [H] à payer à Mme [T] [F] la somme de 1000 € au titre du préjudice moral ainsi que ses dispositions relatives relatives aux dépens et aux frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

— Déboute la Mme [T] [F] et la Sci Pupin-[F] de leur demande au titre des désordres affectant la piscine ;

— Condamne M. [P] [H] en sa qualité d’ayant-droit de Mme [O] [B] à payer à Mme [T] [F] la somme de 2700 € au titre de l’indemnité d’occupation et celle de 200 € à titre de dommages et intérêts pour les frais de remise en état de la maison ;

— Déboute la Sci Pupin-[F] de ses demandes au titre de l’indemnité d’occupation, des frais de remise en état de la maison et du préjudice moral et à titre de dommages et intérêts ;

— Constate que la Sci Pupin-[F] ne formule aucune demande en cause d’appel au titre du préjudice moral ;

— Partage les dépens d’appel par moitié entre d’une part M. [P] [H] et d’autre part Mme [T] [F] et la Sci Pupin-[F] ;

— Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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