Arrêt N°

PC

N° RG 24/00083 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GAJU

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 28]

C/

S.A.R.L. FEDT DARWIN CONCEPT

S.A.R.L. AIR DARWIN CONCEPT

S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY

S.E.L.A.R.L. ATELIER’S

Mutuelle MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF)

Société SBTPC SOGEA REUNION TRUCTION (SBTPC) SOGEA REUNION

S.A. ALLIANZ IARD VENANT AUX DROITS DES ASSURANCES GENE RALES DE FRANCE I.A.R.T.

Société SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TR AVAUX PUBLICS (SMABTP)

S.A. LA MAAF ASSURANCES

Compagnie d’assurance L’AUXILIAIRE

S.A. SA AXA FRANCE IARD

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 21 MARS 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une ordonnance rendue par le JUGE DE LA MISE EN ETAT DE SAINT PIERRE en date du 14 DECEMBRE 2023 suivant déclaration d’appel en date du 24 JANVIER 2024 rg n°: 22/03140

APPELANTE :

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 28] représenté par la SARL LOGER, en sa qualité de Syndic, Société au capital de 25.000 €, immatriculée au registre du Commerce et de Sociétés de Saint-Denis sous le numéro B 339 757 411, dont le siège social est situé [Adresse 29] ' [Localité 20], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège.

[Adresse 29]

[Localité 20]

Représentant : M^e Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMEES :

S.A.R.L. FEDT DARWIN CONCEPT

[Adresse 10]

[Localité 24]

Représentant : M^e Aude CAZAL de la SELARL CAZAL – SAINT-BERTIN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. AIR DARWIN CONCEPT

[Adresse 6]

[Localité 23]

Représentant : M^e Aude CAZAL de la SELARL CAZAL – SAINT-BERTIN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représentant : M^e Aude CAZAL de la SELARL CAZAL – SAINT-BERTIN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

S.E.L.A.R.L. ATELIER’S

[Adresse 5]

[Localité 23]

Représentant : M^e Tania LAZZAROTTO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mutuelle MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF)

[Adresse 3]

[Localité 14]

Représentant : M^e Tania LAZZAROTTO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Société SBTPC SOGEA REUNION TRUCTION (SBTPC) SOGEA REUNION

[Adresse 7]

[Localité 22]

Représentant : M^e Frédéric CERVEAUX de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A. ALLIANZ IARD VENANT AUX DROITS DES ASSURANCES GENE RALES DE FRANCE I.A.R.T. SA ALLIANZ IARD VENANT AUX DROITS DES ASSURANCES GENERALES DE FRANCE I.A.R.T, en sa qualité d’assureur décennal de la société dénommée SOCIETE BOURBONNAISE DE TRAVAUX PUBLICS ET DE CONSTRUCTION (SBTPC), société anonyme au capital social de 991.967.200,00€, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de NANTERRE sous le n° 542 110 291, dont le siège est situé [Adresse 2] ' [Localité 18], représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 18]

Représentant : M^e Mikaël YACOUBI de la SELARL GAELLE JAFFRE ET MIKAEL YACOUBI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Société SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TR AVAUX PUBLICS (SMABTP) Société d’assurances mutuelles, RCS PARIS 775 684 764, représentée par la PRUDENCE CREOLE, Société anonyme d’assurances I.A.R.D.T., au capital de 7 026 960 € dont le siège social est situé au [Adresse 9] – [Localité 21], identifiée sous le numéro 310 863 139 au Registre du Commerce et des Sociétés de Saint-Denis de La Réunion, représentée par son Directeur Général en exercice, pris en sa qualité d’assureur distributeur conformément à l’article R.322-2 du Code des assurances.

Prise en qualité d’assureur décennal de la société CHARPENTE COUVERTURE REUNION (CCR).

[Adresse 16]

[Localité 13]

Représentant : M^e Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A. LA MAAF ASSURANCES LA MAAF ASSURANCES S.A., société anonyme au capital de 160.000.000 euros entièrement versé, inscrite au RCS de NIORT sous le n° B 542 073 580, dont le siège social est sis à [Adresse 25] – [Localité 15], prise en son représentant légal en exercice.

[Adresse 25]

[Localité 15]

Représentant : M^e Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Compagnie d’assurance L’AUXILIAIRE prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentant : M^e Philippe BARRE de la SELARL PHILIPPE BARRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A. SA AXA FRANCE IARD La Société AXA FRANCE IARD, appelée en sa qualité d’assureur de la société COLOR REUNION.

[Adresse 8]

[Localité 17]

Représentant : M^e Caroline BOBTCHEFF de la SELARL CAROLINE BOBTCHEFF, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Clôture: 29 octobre 2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Décembre 2024 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Séverine LEGER, Conseillère

Le président a indiqué que l’audience sera tenue en double rapporteur. Les parties ne s’y sont pas opposées.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 21 Mars 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Severine LEGER, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 21 Mars 2025.

Greffier : M^me Véronique FONTAINE

LA COUR.

La SCCV [Adresse 27] a fait édifier à [Localité 30] de la Réunion, [Adresse 26] sur une parcelle numérotée CZ [Cadastre 19], un ensemble immobilier comprenant 60 logements à usage d’habitation. Elle a souscrit à cet effet auprès de la Mutuelle des Architectes Français (la MAF) un contrat d’assurance responsabilité décennale constructeur non réalisateur ainsi qu’une assurance dommages-ouvrage.

Alléguant l’existence de nombreux désordres affectant la [Adresse 28], le syndicat des copropriétaires de ladite résidence, représenté par son Syndic a, par assignations en date des 5, 6, 9 et 10 avril 2018, saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Pierre de la Réunion afin de voir ordonner une expertise judiciaire. Par ordonnance rendue le 5 septembre 2018, le juge des réfères a fait droit à cette demande et a désigné Monsieur [P] en qualité d’expert judiciaire. Ce dernier a rendu son rapport le 29 avril 2020.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28] (le SDC) a ensuite fait assigner devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion, divers intervenants à la construction et leurs assureurs concernés par actes délivrés les 29 et 30 août 2022, 6 et 30 septembre 2022. Plusieurs interventions forcées ont été diligentées par les parties.

Saisi au titre de plusieurs incidents, le juge de la mise en état a statué par ordonnance en date du 14 décembre 2023, en ces termes :

«  Rejette la demande de dessaisissement au profit du tribunal judiciaire de Paris (6ème chambre);

Rejette l’exception de nullité ;

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28] irrecevable en sa demande de condamnation in solidum de la SA MAAF Assurance, assureur décennal de la société Carho, la SARL Atelier’s, la société MAF ès qualité d’assureur décennal de la société Atelier’s et la MAF ès qualité d’assureur décennale de la SCCV [Adresse 27] à lui payer la somme de 164558,69 euros en réparation du désordre D1 (fissuration du carrelage et affaissement de la chape) ;

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28] irrecevable en sa demande de condamnation in solidum de la SA MAAF Assurance, assureur décennal de la société Carho, la SARL Atelier’s, la société MAF ès qualité d’assureur décennal de la société Atelier’s et la MAF ès qualité d’assureur décennale de la SCCV [Adresse 27] à lui payer la somme de 81.600 euros correspondant au coût de relogement des occupants des lots concernés par les travaux de réfection du désordre D1 ainsi que les frais de garde des biens mobiliers ;

Rejette la demande des sociétés FEDT Darwin Concept, Air Darwin Concept et Lloyds lnsurance Company tendant à voir débouter la société Atelier’s de son appel en garantie à leur encontre ;

Rejette les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Renvoie les parties à l’audience de mise en état du 8 février 2024 pour les conclusions au fond des sociétés MAAF Assurances, FEDT Darwin Concept, Air Darwin Concept et Lloyds lnsurance Company qui n’ont pas encore conclu au fond. "

Le Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 28] (le SDC) a interjeté appel le 24 janvier 2024 à l’encontre de l’ordonnance du juge de la mise en état susvisée.

Vu l’avis adressé aux parties, fixant l’audience à bref délai, en date du 18 mars 2024 ;

Vu la signification de la déclaration d’appel aux intimées ;

Les premières conclusions d’appelant ont été déposées par RPVA le 17 avril 2024 .

Suite à un avis préalable à la constatation de l’irrecevabilité de ses conclusions, le président de la chambre saisie a déclaré irrecevables les conclusions et pièces de la société SBTPC SOGEA REUNION, constituée le 14 mai 2024.

La société FEDT DARWIN CONCEPT, la SARL AIR DARWIN CONCEPT et la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY ont constitué avocat le 2 février 2024 et conclu pour la première fois le 16 mai 2024.

La société ATELIER’S et son assureur la Mutuelle des architectes français (la MAF) ont constitué avocat le 5 février 2024 et conclu pour la première fois le 24 avril 2024.

La société d’assurances L’AUXILIAIRE a conclu le 13 mai 2024, ès qualité d’assureur de la société ADFOI.

La société MAAF ASSURANCES, assureur de la SARL CARHO, chargée du lot CARRELAGE et désormais en liquidation judiciaire, a conclu le 16 mai 2024.

La société ALLIANZ IARD, venant aux droits de la société ASSURANCES GENERALES DE France IART, assureur de la société Bourbonnaise de travaux publics et de construction (la SBTPC), a conclu le 17 mai 2024.

La société AXA France IARD, assureur de la société COLOR REUNION, a conclu le 20 mai 2024.

La SMABTP, assureur de la société CHARPENTE COUVERTURE REUNION (CCC) a conclu pour la première fois le 14 mai 2024.

La clôture a été prononcée par l’ordonnance d’incident du 29 octobre 2024.

Par un arrêt avant dire droit rendu le 6 décembre 2024, rectifié par un arrêt du 13 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 décembre 2024 afin de modifier la formation de jugement.

***

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelant déposées sur RPVA le 13 août 2024, le SDC demande à la cour de :

«  INFIRMER l’ordonnance rendue le 14 décembre 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Pierre en ce qu’elle a déclaré le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28] irrecevable en sa demande de condamnation in solidum de la SA MAAF Assurance, assureur décennal de la société CARHO, de la SARL ATELIER’S et de la société MAF, es qualité d’assureur décennal de la SCCV [Adresse 27] à lui payer la somme

de 164 558, 69 euros en réparation du désordre D1 (fissuration du carrelage et affaissement de la chape).

INFIRMER l’ordonnance rendue le 14 décembre 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Pierre en ce qu’elle a déclaré le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28] irrecevable en sa demande de condamnation in solidum de la SA MAAF Assurance, assureur décennal de la société CARHO, de la SARL ATELIER’S et de la société MAF, es qualité d’assureur décennal de la SCCV [Adresse 27] à lui payer la somme de 81.600 euros correspondant au coût de relogement des occupants des lots concernés par les travaux de réfection du désordre D1 ainsi que des frais de garde de leurs biens mobiliers.

ET STATUANT A NOUVEAU

DECLARER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28] représenté par son syndic, la SARL LOGER, recevable en sa demande de condamnation in solidum de la SA MAAF Assurance, assureur décennal de la société CARHO, de la SARL ATELIER’S et de la société MAF, es qualité d’assureur décennal de la SCCV [Adresse 27], à lui payer la somme de 164.558,69 euros en réparation du désordre D1 (fissuration du carrelage et

affaissement de la chape).

DECLARER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28] représenté par son syndic, la SARL LOGER, recevable en sa demande de condamnation in solidum de la SA MAAF Assurance, assureur décennal de la société CARHO, de la SARL ATELIER’S et de la société MAF, es qualité d’assureur décennal de la SCCV [Adresse 27], à lui payer la somme de 81.600 euros correspondant au coût de relogement des occupants des lots

concernés par les travaux de réfection du désordre D1 ainsi que des frais de garde de leurs biens mobiliers.

DECLARER recevables les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28], représenté par son syndic, la SARL LOGER, au titre des postes de préjudices relatifs aux désordres D2, D3, D4, D5, D7, D8, D9, D11.

DECLARER recevables les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28], le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28], représenté, au titre des postes de préjudices relatifs aux désordres D5 et D6.

DEBOUTER les intimés de toutes demandes contraires.

CONDAMNER la société SA MAAF Assurance, la SARL ATELIER’S et la société MAF, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28] représenté par son syndic, la SARL LOGER, la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. "

Aux termes de ses conclusions remises le 24 avril et le 3 mai 2024, La MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, en sa qualité d’assureur de la SELARL ATELIER’S demande à la cour de :

«  JUGER que les demandes formées par le syndicat des copropriétaires portent sur des désordres affectant des parties privatives a l’exception de ceux portant sur :

— les remontées par capillarité au rez-de-chaussée,

— bullage de l’entoilage au niveau du plancher,

— contre pente de la gouttière.

En conséquence,

JUGER que le syndicat des copropriétaires est dépourvu de qualité a agir pour solliciter réparation de désordres affectant les parties privatives ;

DECLARER irrecevables ses demandes de condamnation ;

JUGER que la procédure introduite par le syndicat des copropriétaires ne pourrait aucunement être régularisée au profit des propriétaires pris à titre individuel, un délai de plus de dix ans s’étant écoulé depuis la réception intervenue le 4 avril 2008 et les demandes formées en réparation des désordres affectant les parties privatives ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux dépens de la présente instance outre à verser à la MAF 2000€ au titre de l’article 700 du CPC. "

***

Selon le dispositif de ses conclusions remises le 16 mai 2024, la société MAAF ASSURANCES demande à la cour de :

CONFIRMER l’ordonnance du juge de la mise en état ;

CONDAMNER le SDC à payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions n° 2, remises le 5 août 2024, la société FEDT DARWIN CONCEPT, la SARL AIR DARWIN CONCEPT et la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY demandent à la cour de :

«  CONFIRMER l’Ordonnance du 14 décembre 2023 en ce qu’elle a jugé que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28] n’a pas qualité à agir en réparation du désordre D1 et qu’en conséquence, les demandes afférentes à ce désordre comme irrecevables

JUGER que l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28] affecte également les désordres D2, D3, D4, D5, D7, D8, D9, D11 qui portent également sur des parties privatives,

DECLARER en conséquence irrecevable pour défaut de qualité à agir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28] de sa demande de condamnation portant sur des ouvrages privatifs.

DECLARER de ce fait sans objet les appels en garantie dirigés à l’encontre des Bureaux d’Etudes AIR DARWIN CONCEPT et FEDT DARWIN CONCEPT et de leur assureur LLOYD’S INSURANCE COMPANY.

CONDAMNER tout succombant au paiement d’une indemnité de 1.500€ au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens."

Selon le dispositif des dernières conclusions n° 2 remises le 17 juin 2024, la société AXA France IARD, assureur de la société COLOR REUNION, demande à la cour de :

«  CONFIRMER l’ordonnance rendue le 14 décembre 2023 en ce qu’elle juge le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28] irrecevable en ses demandes d’indemnisation formées au titre du désordre D1 ;

Sur l’omission de statuer s’agissant de l’irrecevabilité des demandes portant sur des désordres en parties privatives :

JUGER irrecevables les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28], au titre des postes de préjudices relatifs aux désordres D1, D2, D3, D4, D5, D7, D8, D9, D11, en raison du défaut de qualité et d’intérêt à agir,

JUGER irrecevable les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28], au titre des postes de préjudices relatifs aux désordres D5 et D6, en raison de la prescription de l’action du Syndicat des copropriétaires concernant cette dernière demande depuis le 18 avril 2009,

' En tout état de cause

REJETER toutes plus amples demandes des parties,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28] à régler la somme de 2000€ à la société AXA France IARD, ce en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28] aux dépens. "

***

Aux termes de ses uniques conclusions remises le 17 mai 2024, la société ALLIANZ IARD, assureur de la SBTPC, demande à la cour de :

«  DONNER ACTE à la SA ALLIANZ IARD, recherchée en qualité d’assureur en responsabilité civile professionnelle et décennale de la SOCIETE BOURBONNAISE DE TRAVAUX PUBLICS ET DE CONSTRUCTION (SBTPC), qu’elle s’en rapporte à justice s’agissant du bien-fondé du présent appel et de la recevabilité des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28], représentée par son syndic, la SARL LOGER tendant à voir condamner in solidum la SELARL ATELIER’S et son assureur, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), également assureur de la SCCV [Adresse 27], ainsi que la société MAAF ASSURANCES, recherchée en qualité d’assureur responsabilité décennale de la SARL CARHO, au titre du désordre noté D 1.

En tout état de cause,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28], représentée par son syndic, la SARL LOGER ou, à défaut, de la partie succombant, à payer à la SA ALLIANZ IARD la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction le cas échéant, au profit de la SELARL Gaëlle JAFFRE – Mikael YACOUBI, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

REJETER toutes demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires."

***

Aux termes de ses dernières conclusions n° 2, remises le 3 octobre 2024, la SMABTP, assureur de la société CHARPENTE COUVERTURE REUNION (CCC), demande à la cour de :

«  PRENDRE ACTE que la SMABTP s’en rapporte à justice sur l’appel interjeté relatif à la recevabilité et au bien-fondé des fins de non-recevoir soulevées par la SELARL L’ATELIERS, tirées du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28], et aux fins de voir constater l’irrecevabilité de ses demandes en réparation des préjudices matériels et immatériels consécutifs au seul désordre D1 (fissuration

du carrelage et affaissement de la chape).

JUGER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28] irrecevable en ses demandes au titre des désordre D4, D8 et D9 pour défaut d’intérêt et de qualité à agir.

En tout état de cause,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28] à payer à la SMABTP la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance comprenant les frais de timbre dont distraction au profit de la SAS GERY- SCHAEPMAN.

REJETER toute demande plus ample ou contraire. "

***

La société L’AUXILIAIRE, assureur de la société ADFOI, désormais liquidée, par conclusions déposées sur RPVA le 13 mai 2024 demande à la cour de:

«  JUGER que la Mutuelle L’AUXILIAIRE s’en rapporte à justice que l’appel relevé par le Syndicat des copropriétaires à l’encontre de l’Ordonnance rendue le 14 décembre 2023 par le Juge de la Mise en Etat ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 1.000€ au bénéfice de la Mutuelle L’AUXIIAIRE sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens d’appel recouvrables par Maître BARRE, Avocat, dans les conditions de l’article 699 du CPC. "

***

La société SBTPC-SOGEA REUNION est présumée adopter les motifs de l’ordonnance querellée compte tenu de l’irrecevabilité de ses conclusions.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur le périmètre de l’appel :

L’appelant reproche à l’ordonnance d’incident querellée d’avoir déclaré irrecevables ses prétentions dirigées contre la société MAAF ASSURANCES, assureur décennal de la société CARHO, contre la SARL ATELIER’S et contre la MAF, assureur de la SCCV [Adresse 27], au titre du désordre D1, décrit dans le rapport d’expertise judiciaire

Puis il demande de déclarer recevables les demandes formées au titre des postes de préjudices relatifs aux désordres D2, D3, D4, D5, D6, D7, D8, D9, D11 selon la nomenclature du rapport d’expertise judiciaire.

Parmi les intimées qui ont conclu, la société AXA France IARD, assureur de la société COLOR REUNION, conclut en appel à l’irrecevabilité des demandes du SDC formées au titre des postes de préjudices relatifs aux désordres D1, D2, D3, D4, D5, D6, D7, D8, D9, D11, en raison du défaut de qualité et d’intérêt à agir du SDC.

La société FEDT DARWIN CONCEPT, la SARL AIR DARWIN CONCEPT et la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY concluent dans le même sens.

La société AXA France IARD, assureur de la société COLOR REUNION, précise que le premier juge a omis de statuer sur la recevabilité de l’action du SDC en ce qui concerne les désordres autres que le désordre D1, considérant d’une part que le SDC est dépourvu de la qualité à agir au titre des désordres D1, D2, D3, D4, D5, D7, D8, D9, D11, et irrecevable en raison de la prescription de son action au titre des postes de préjudices relatifs aux désordres D5 et D6.

La cour, statuant comme juge de la mise en état, est donc saisie au titre de l’appel principal de la recevabilité de l’action en réparation du désordre D1 puis de la recevabilité de l’action au titre des autres désordres D2, D3, D4, D5, D7, D8, D9, D11, le désordre D6 étant ajouté au désordre D5 à la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

L’ordonnance dont appel n’évoque jamais les autres désordres et se cantonne à examiner l’incident soulevé au titre du désordre D1.

Aussi, si des fins de non-recevoir ont été soulevées par des parties au titre d’un incident, il conviendra de vérifier la réalité de l’omission de statuer alléguée.

A défaut, la question de la recevabilité de demandes nouvelles en appel se posera.

Sur l’omission de statuer dans l’ordonnance d’incident querellée :

Le premier juge a tranché l’incident relatif à la recevabilité des demandes indemnitaires au titre du désordre nommé D1 concernant les fissurations du carrelage constatées dans un certain nombre d’appartements.

L’exposé du litige et le rappel synthétique des conclusions des parties ne fait référence qu’au désordre D1.

Aucune des parties, hormis la MAF, ne verse aux débats les conclusions d’incident de première instance, permettant de vérifier que le juge de la mise en état a omis de statuer sur l’incident au titre des autres désordres.

Mais les conclusions de la MAF, remises au juge de la mise en état le 18 août 2023 (pièce n° 4) contiennent bien une demande tendant à déclarer irrecevables les prétentions du SDC portant sur les désordres affectant les parties privatives.

Or, le fait que le premier juge ait statué sur la recevabilité de l’action du SDC au titre du désordre D1 mais ait renvoyé ensuite l’affaire pour conclusions au fond des parties qui ne l’avaient pas encore fait, démontre que le juge de la mise en état a admis la recevabilité de l’action au titre des autres désordres sans se prononcer sur l’incident qui lui était posé par la MAF au moins.

A cet égard, la société AXA France IARD soutient que l’action du SDC pour les désordres D5 et D6 est prescrite car il s’agirait de désordres purement esthétiques.

Ainsi, la demande relative aux autres désordres énumérés par l’expert judiciaire est recevable en appel.

Sur la recevabilité de l’action au titre du désordre D1 :

Pour déclarer irrecevable l’action du SDC en réparation du désordre D1 (fissuration du carrelage et affaissement de la chape), faute de qualité et d’intérêt à agir, le premier juge a considéré que :

. L’expert a listé les appartements concernés par ce désordre et précisé lesquels d’entre eux sont susceptibles d’être couverts par la garantie décennale en raison de l’impropriété à la destination de l’ouvrage.

. Il est manifeste que ce désordre D1 ne concerne pas la totalité des logements, soit l’ensemble des parties privatives du complexe immobilier, a fortiori pour les fissures de nature décennale dont le nombre est plus restreint.

. Ce seul constat démontre que ce désordre ne peut être qualifié de désordre collectif, qui concernerait l’intégralité des parties privatives et fonderait ainsi l’intérêt à agir du syndicat.

. S’il est exact que parmi les causes du désordre l’expert retient l’enrobage insuffisant des gaines électriques et l’insuffisance de la chappe de mortier qualifiée de très maigre et très friable, aucun élément de l’expertise ne permet de conclure, comme l’affirme le demandeur, que ces causes trouvent leur origine dans les parties communes.

. Il préconise la mise en 'uvre de travaux de reprise dans les parties privatives uniquement, ce qui tend à confirmer la nature privative de l’origine des désordres.

. Enfin, le règlement de copropriété, qui définit les parties communes, ne liste parmi celles-ci ni les gaines électriques ni les chapes de carrelage. Elle précise en revanche que les carrelages, dalles et revêtements de sols affectés à l’usage privatif sont définies comme des parties privatives.

Pour contester cette solution, le SDC fait valoir en substance que :

. En vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ; tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. Ainsi, le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation :

— Des désordres affectant les parties communes de l’immeuble ;

— Des dommages causés aux parties privatives trouvant leur origine dans les parties communes ;

— Des dommages affectant indivisiblement les parties communes et les parties privatives, ainsi que pour les dommages qui par leur généralisation affectent l’immeuble dans son intégralité ou la collectivité des copropriétaires.

. S’il est exact que le désordre D1 n’est pas généralisé à l’ensemble des appartements de cette résidence, il apparait cependant que l’origine de ce dommage réside dans la pose des gaines électriques au niveau du sol, lesquelles ont été mises en place contrairement aux règles de l’art et au DTU 52.1 relatif aux revêtements de sol scellés, auquel fait expressément référence l’expert judiciaire ; en effet, le passage de gaines électriques par le sol est en principe réalisé par le passage dédites gaines dans la dalle béton, qui est une partie commune ; concrètement, cette étape consiste à passer les gaines avant que le maçon ne coule la dalle, et une fois les gaines placées, de procéder au coulage de la dalle. Ainsi, les gaines électriques sont incluses dans la dalle de béton.

. Par ailleurs, en réponse au dire de la MAAF, l’expert judiciaire a indiqué que le CCTP du lot 5 (carrelage) ne prévoyait la réalisation d’une chape de ravoirage, de sorte que les gaines électriques devaient être encastrées dans la dalle de béton (Pièce 46 page 97/160) :

. Il est ainsi indéniable que la cause du désordre D1 ne se situe pas au niveau du carrelage, mais réside dans la mauvaise mise en 'uvre des gaines électriques, de sorte que la question posée à la cour consiste à déterminer si lesdites gaines électriques situées entre la dalle en béton et la chape constituent ou non une partie commune.

. S’agissant du règlement de copropriété, s’il est exact que les parties privatives comprennent notamment les carrelages, dalles, revêtement de sols, à l’exception de ceux des balcons, loggias et terrasses affectés à usage privatif, il précise aussi que les parties communes, d’une façon générale, les parties de chacun des bâtiments de l’ensemble immobilier affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux de chacun desdits bâtiments. Elles comprennent les parties communes générales, et les parties communes spéciales, qui sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité d’un ou plusieurs bâtiments ou locaux privatifs de bâtiments ou de l’un ou plusieurs d’entre eux, sans pour autant l’être à l’usage de tous, tels que les planchers à l’exclusion des revêtements des sols et des plafonds des parties privatives.

. Ce règlement de copropriété ne définit pas clairement la nature commune ou privative des gaines électriques ; le premier juge en a déduit à tort que les gaines électriques ne pouvaient constituer des parties communes au motif que « le règlement de copropriété qui définit les parties communes, ne liste parmi celles-ci ni les gaines électriques ni les chapes de béton ».

. En cas de silence ou de contradiction du règlement de copropriété, il

convient de manière supplétive, de se référer à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros-'uvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

Selon l’appelant, il ressort de ce règlement de copropriété que les gaines sont des parties communes, ce qui englobe également les gaines électriques, y compris celles qui traversent les parties privatives. Le désordre D1 trouvant son origine dans le défaut de mise en 'uvre des gaines électriques, lesquelles constituent une partie commune, le syndicat des copropriétaires appelant a bien qualité à agir, puisqu’il dispose de cette qualité pour les dommages causés aux parties privatives (le carrelage) trouvant leur origine dans les parties communes (les gaines électriques).

La MAF soutient que le désordre n° 1 dont le syndicat des copropriétaires sollicite réparation et qui affecte un carrelage et du dallage porte en réalité sur des parties privatives. Le règlement de copropriété rappelle bien que les carrelages sont des parties privatives. Or, le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité a agir pour en solliciter réparation. Il ne pourrait non plus se prévaloir du caractère généralisé de ce désordre pour pallier l’absence d’intervention des différents copropriétaires puisque seuls 22 appartements sur 60 étant concernés par ce défaut.

Pour tenter de contourner cette difficulté l’appelant fait valoir que les désordres de fissurations proviendraient non pas des carrelages mais des > électriques passant dans la chape, lesquelles sont définies par le règlement de copropriété comme étant des parties communes, pour la réparation desquelles la copropriété serait recevable à agir. Il opère volontairement la confusion entre gaine et fourreaux. Une gaine est définie comme des encoffrements dans lesquels sont regroupés et masqués les organes de distribution et d’évacuation des fluides (eaux usées, eaux-vannes, eaux de pluie, eau chaude, eau froide…). Les fourreaux sont des étuis en plastique qui permettent le passage des fils. Ces deux éléments ne peuvent être confondus, seules les gaines sont des parties communes mais elles ne sont pas à l’origine des désordres observés.

Selon la société MAAF ASSURANCES, en première instance, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 28], représenté par le Syndic SARL LOGER, faisait expressément valoir que le désordre D1 s’expliquerait par une chape de mortier insuffisante, en tant qu’enrobage des gaines électriques, impliquant la responsabilité partagée de la SARL CARHO, aujourd’hui liquidée, chargée du lot carrelage. En appel, et pour tenter de contourner le caractère privatif de la chape (voir infra), le Syndicat des copropriétaires

[Adresse 28], représenté par le Syndic SARL LOGER, fait désormais valoir que le désordre D1 trouve son origine dans le « défaut de mise en 'uvre » des gaines électriques, lesquelles constitueraient une partie commune ; qu’il est ainsi indéniable que la cause du désordre D1 ne se situe pas au niveau du carrelage et de la chape, mais réside dans la « mauvaise mise en 'uvre des gaines électriques situées entre la dalle en béton et la chape ». Or, cette « mise en 'uvre » des gaines n’a rien à voir avec la SARL CARHO, chargée du lot carrelage (CCTP Sols durs). Les gaines furent installées préalablement à l’intervention du carreleur.

La société MAAF ASSURANCES affirme que les désordres D1 affectent exclusivement certains appartements (revêtements de sols carrelés) mais non la totalité des) appartements de la copropriété [Adresse 28]. Or il ressort clairement et indiscutablement du Règlement de copropriété SDC [Adresse 28] que le carrelage et sa chape sont privatifs. Selon l’intimée, l’expert judiciaire souligne dans son rapport que la chape [support du carrelage dans les appartements en cause] n’est pas scellée à la dalle, mais supportée par la dalle " (p. 97/160). Suivant le Règlement de copropriété de la dite Résidence, la dalle elle-même est privative. Il découle de ce qui précède que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 28] est irrecevable dans toutes ses prétentions touchant aux désordres D1.

La société FEDT DARWIN CONCEPT, la SARL AIR DARWIN CONCEPT et la LLOYD’S INSURANCE COMPANY plaident que le SDC admet que le désordre D1, qui porte sur des parties privatives, n’est pas généralisé à l’ensemble des appartements de la résidence. Seuls 23 appartements sur 60 sont concernés par les désordres. Pour contourner cet obstacle pourtant rédhibitoire, le syndicat soutient que la cause du désordre D1 ne se situe pas au niveau carrelage, partie incontestablement privative aux termes du règlement de copropriété, mais au niveau de la mise en 'uvre des gaines électriques situées entre la dalle en béton et la chape qui relèveraient selon lui des parties communes. Or et à l’évidence, les gaines visées par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 désignent les gaines de cheminées et de ventilation et non les gaines électriques de sorte que le syndicat échoue à démontrer que l’origine des désordres relèverait d’une partie commune. En outre et surtout les gaines électriques ne sont pas le siège des désordres selon l’expert judiciaire qui met uniquement en cause leur enrobage par le carreleur. C’est donc doublement à tort que le syndicat des copropriétaires affirme que le désordre D1 trouve son origine dans le défaut de mise en 'uvre des gaines électriques, parties communes.

La SMABTP expose qu’elle ne peut que s’en remettre à justice sur la recevabilité et le bien-fondé des fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir du SDC en réparation des préjudices matériels et immatériels qu’il allègue au titre du désordre D1 car aucune responsabilité technique de son assuré, la société CHARPENTE COUVERTURE REUNION, n’a été retenue à l’égard de ce désordre qui ne relève pas de son lot et par conséquent de sa sphère d’intervention.

La société ALLIANZ IARD, recherchée en qualité d’assureur en responsabilité civile professionnelle et décennale de la SOCIETE BOURBONNAISE DE TRAVAUX PUBLICS ET DE CONSTRUCTION (SBTPC), précise aussi qu’elle s’en rapporte à justice s’agissant du bien-fondé du présent appel et de la recevabilité des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28], au titre du désordre noté D 1 car ni la SA ALLIANZ IARD, ni son assurée, ne sont directement concernées par les fins de non-recevoir soulevées, en premier lieu, par la SELARL ATELIER’S, recherchée en sa qualité de maître d''uvre de l’opération " LA [Adresse 28] ", relatives aux demandes en réparation des préjudices matériels et immatériels consécutifs au seul désordre D1 (fissuration du carrelage et affaissement de la chape).

La société AXA France IARD, assureur de la société COLOR REUNION, conclut qu’elle ne saurait être concernée par la discussion portant sur la recevabilité des demandes du Syndicat des copropriétaires relatives à l’indemnisation des désordres affectant le carrelage (désordre D1), puisque la responsabilité de son ancienne assurée a été écartée au titre de ce grief. En effet la société COLOR REUNION s’est vu confier les lots étanchéité et peinture. Dès lors, la concluante s’en rapporte à justice sur cette demande, mais entend toutefois souligner que le désordre trouve son origine en partie privative et non en partie commune comme le soutien abusivement le Syndicat des copropriétaires. Ce dernier a encore reconnu dans ses écritures que le désordres n’est pas généralisé. Dès lors, le moyen tiré de l’irrecevabilité des demandes formées par le Syndicat des copropriétaires en ce qu’elles intéressent des parties privatives pour lesquelles il n’a pas qualité à agir, semble pertinent.

La société L’AUXILIAIRE, assureur de la société ADFOI, précise aussi qu’elle n’est pas concernée par le désordre D1.

Ceci étant exposé,

L’article 789 du code de procédure civile prescrit que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(')

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat de copropriétaires nécessite que soit tranchée préalablement la question de fond relative à la nature, à l’origine et aux conséquences des désordres nommés D1 dans le rapport d’expertise judiciaire.

Aucune des parties ne s’est opposée à la compétence du juge de la mise en état pour traiter l’incident en examinant la question de fond relative au désordre D1 et à la recevabilité de l’action du SDC à ce titre.

Selon le premier alinéa de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

L’article 3 de la même loi prévoit que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

(')

— le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

(')

Enfin, le règlement de copropriété de la [Adresse 28] (pièce n° 3 de l’appelant) définit les parties communes générales et les parties communes spéciales, en distinguant aussi les parties privatives (pages 50 à 52 de l’acte).

Il y est énoncé que les parties communes générales affectées à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires comprennent :

o la totalité du sol bâti et non bâti de l’ensemble immobilier,

o les espaces verts, clôture, haies et murs séparatifs en tant qu’ils dépendent de la copropriété,

o les passages et voies de circulation pour piétons lorsqu’il présente une utilité pour tous les occupants de l’ensemble immobilier,

(').

Les parties communes spéciales sont celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité d’un ou plusieurs bâtiments ou de locaux privatifs de bâtiments ou de l’un ou plusieurs d’entre eux sans pour autant l’être à l’usage de tous.

Il en est notamment ainsi pour chaque bâtiment, sans que cette énonciation soit nécessairement limitative :

o les fondations, les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité propre à chaque bâtiment : notamment les piliers et poteaux de soutien, les éléments horizontaux de charpente,

o les planchers à l’exclusion des revêtements des sols et des plafonds des parties privatives,

o les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion des revêtements intérieurs, des fenêtres et des portes des parties privatives ; les murs porteurs ou non, les couvertures et les charpentes ; toutes les terrasses accessibles ou non accessibles même si elles sont affectées à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire,

o les fenêtres et châssis éclairant les escaliers, couloirs et autres parties communes même spéciales, dès lors qu’ils prennent jour sur les façades ou la toiture, les portes d’entrée du bâtiment et du sous-sol, les portes donnant accès au dégagement et locaux communs ;

(').

Les parties privatives sont constituées par les locaux, espaces, et éléments qui sont compris dans un local privatif d’un bâtiment et, comme tels, sont affectées à l’usage exclusif et particulier de son occupant.

Elles comprennent, notamment, sans que cette énonciation soit limitative :

— les carrelages, dalles, revêtements de sols, à l’exception de ceux des balcons, loggias et terrasses affectés à l’usage privatif,

o les plafonds et les parquets, y compris les aires, formes, lambourdes et lattis,

o les cloisons intérieures avec leurs portes,

— les portes palières, les fenêtres, les persiennes, volets ou stores ainsi que leurs accessoires et, d’une façon générale, les ouvertures et vues des locaux privatifs,

o les enduits intérieurs des murs et des cloisons, quels qu’ils soient,

o les canalisations intérieures et raccordements particuliers, les appareillages, robinetterie et accessoires qui en dépendent,

o les installations sanitaires des salles d’eau, des cabinets de toilette et des water-closets,

o les installations des cuisines,

o les installations individuelles de chauffage et d’eau chaude pouvant exister à l’intérieur d’un local privatif,

o tous les accessoires des parties privatives telles que serrurerie, robinetterie, les placards et penderies, tous ceux qui concourent à l’aménagement et à la décoration intérieure, notamment les glaces, peintures, boiseries,

— et en général, tout ce qui, étant à usage privatif, est inclus à l’intérieur des locaux constituant des lots désignés à l’état descriptif de division, objet également des présentes. Précision faite que les séparations de balcons sont communes. Les cloisons intérieures sont en mitoyenneté lorsqu’elles ne sont pas porteuses.

Selon le rapport d’expertise judiciaire, les différents lots ont été réceptionnés entre le 14 avril 2008 et le 6 octobre 2008.

La copropriété est composée de soixante logements répartis en six bâtiments nommés par ordre alphabétique de A à F. Dix-sept constructeurs sont intervenus sur le chantier.

Bien qu’il n’existe pas de numérotation des désordres dans le rapport d’expertise versé aux débats, cette omission compliquant l’examen du litige, toutes les parties admettent que le désordre D1 correspond aux fissurations du carrelage.

Cependant, l’expert a indiqué qu’avec l’accord des parties lors de la réunion du 22 octobre 2018 (page 20 du rapport), il a été procédé à la visite de l’appartement n° 43 (46 sur la boîte aux lettres), situé dans le bâtiment D, présentant les même symptômes d’ordre structurel que ce bâtiment.

Puis, lors de la réunion du 21 novembre 2019, l’expert relate qu’il « a été convenu en contradictoire qu’il était impossible de réaliser les mêmes sondages destructifs dans les appartements concernés que ceux qui ont été réalisés dans l’appartement n° 43, inoccupé, qui est caricatural des désordres rencontrés dans les autres appartements. »

Cette mention révèle donc que les désordres constatés dans un appartement inoccupé ont pu être étendus à l’ensemble de la copropriété, avec l’accord des parties présentes aux opérations d’expertise (page 24 du rapport), par extrapolation pour éviter des coûts prohibitifs des sondages destructifs et alors que les autres appartements présentent « quasiment les mêmes désordres mais de façon moindre. » (page 25 du rapport).

L’expert a ensuite recherché l’origine des désordres liés aux fissures du carrelage. Il a décrit deux types de fissures :

1/ Présence d’une gaine électrique dans la chape. L’épaisseur de recouvrement est variable avec un maximum de 3,5 cm pour une épaisseur totale de chape de 8 cm. Cette fissure se prolonge au-delà de la gaine électrique.

2/ le deuxième type de fissures correspond à la présence d’un feutre isolant poser à même la chape sans gaine électrique.

Selon l’expert, les différentes investigations réalisées dans l’appartement témoin numéro 43 ont permis de constater une malfaçon relative à la pose du carrelage et de sa chape par l’entreprise CARHO qui est à l’origine des problèmes de fissuration du carrelage et de l’affaissement de la chape (plinthes et garde-corps du palier décollé).

Les causes sont multiples :

o mortier de chape très maigre et donc très friable ;

o enrobage insuffisant des gaines électriques ;

o raccord du feutre isolant en superposition ;

o absence de ravoirage aux droits des gaines électriques ;

o absence de joint de dilatation en périphérie ;

o absence de joint de fractionnement au niveau des seuils de porte.

L’expert décrit ensuite plusieurs non-conformités dans la pose du carrelage par référence à la norme NF du DTU correspondant à ces travaux (page 25 du rapport).

Selon l’expert, il est nécessaire de remplacer à l’identique et dans les pièces incriminées les carrelages et plinthes fournies et posées par l’entreprise CARHO. Les appartements concernés par ce type de désordres sont les suivants :

Bâtiment A : n° 1, 5,8, 9, 11, 16

Bâtiment B : n° 17, 18, 19, 21, 22, 26, 27, 28, 30, 31

Bâtiment C : n° 33, 36, 38, 39

Bâtiment D : n° 40, 41, 42, 43, 44, 46

Bâtiment E : n° 50, 51, 52, 53

Bâtiment F : n° 54, 57, 58, 59, 60.

L’expert ajoute que certains d’entre eux présentent des fissures désaffleurantes avec impropriété à destination et susceptibles de relever de la garantie décennale :

Bâtiment A : n° 5, 9, 11, 16

Bâtiment B : n° 17, 19, 21, 22, 26, 27, 28, 30

Bâtiment C : n° 33, 38

Bâtiment D : n° 40, 41, 43, 46

Bâtiment E : n° 51, 53

Bâtiment F : n° 54, 57, 58.

Ainsi, l’examen des désordres et les moyens de leur reprise établissent justement, comme l’a relevé le premier juge, qu’ils portent exclusivement sur les parties privatives des logements de la résidence.

Le fait que les constatations de ce désordre soient étendues aux appartements énumérés plus haut, par un accord de principe et que les mesures réparatoires soient envisagées logement par logement corroborent l’aspect privatif de ces désordres.

A cet égard, contrairement à ce que soutient l’appelant (page 17 de ses conclusions), la référence par l’expert aux règles de l’art et au DTU pour préconiser les conditions de la reprise des désordres ne change en rien la nature privative du désordre en cause.

En outre, le règlement de copropriété n’est pas silencieux sur la définition des parties communes, communes spéciales ou privatives.

Enfin, ce règlement n’évoque pas le caractère commun des gaines électriques, des chapes de carrelage (réalisées au-dessus de la dalle du bâtiment). Mais les carrelages, dalles et revêtements de sols affectés à l’usage privatif sont définies comme des parties privatives.

Ainsi, le SDC échoue à démontrer que le désordre D1 relèverait des parties communes de la copropriété, lui conférant alors la qualité et l’intérêt à agir en réparation de ces désordres.

L’ordonnance querellée doit être confirmée de ce chef.

Sur la prescription de l’action du SDC au titre des désordres D5 et D6 :

La société AXA FRANCE IARD prétend que l’action du SDC est prescrite pour les désordres D5 et D6.

Elle soutient que, pour le désordre D5, le trou dans l’enduit de façade était nécessairement visible à la réception. En l’absence de toute réserve à la réception relative à la présence de ce trou visible, ce désordre est purgé. Le Syndicat des copropriétaires n’a plus de recours contre les constructeurs sur le fondement du régime de la responsabilité civile décennale prévue par les articles 1792 et suivants du code civil.

De plus et du fait que les désordres affectent des parties privatives, le Syndicat des copropriétaires n’a aucune qualité ni aucun intérêt à agir sur le fondement du régime de la responsabilité civile décennale des constructeurs et partant à rechercher la société AXA France IARD en qualité d’assureur RCD de la société COLOR REUNION.

Le SDC réplique que cette fin de non-recevoir, nouvelle en appel, est irrecevable. Elle est aussi mal fondée car l’expert judiciaire a clairement indiqué et justifié qu’il s’agissait de désordres de nature décennale, et nullement à caractère esthétique.

Sur ce,

Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir :

Vu les articles 565 et 566 du code de procédure civile ;

Comme cela a été observé, le juge de la mise en état n’a pas statué sur une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du SDC au titre du désordre D5 ou D6 puisque la société AXA FRANCE IARD n’était pas représentée au moment de l’incident en première instance.

Néanmoins, même si une fin de non-recevoir peut être présentée en tout état de cause, cette nouvelle fin de non-recevoir n’a pas été présentée devant le premier juge, garantissant en cela le respect du principe du double degré de juridiction, alors que la cour est aussi saisie comme juge de la mise en état.

Enfin, la prescription alléguée est invoquée au même titre que le défaut de qualité à agir du SDC et vise aussi à rendre irrecevable l’action principale du demandeur.

Il convient donc d’examiner la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du SDC au titre des désordres D5 et D6.

Sur la prescription de l’action du SDC au titre des désordres D5 et D6 :

Selon le rapport d’expertise, les différents lots ont été réceptionnés entre le 14 avril 2008 et le 6 octobre 2008 (page 19).

L’assignation en référé expertise a été délivrée les 5, 6, 9 et 10 avril 2018, notamment à la société AXA FRANCE IARD, assureur de la société COLOR REUNION, chargée du lot PEINTURE / ETANCHEITE en vertu de l’acte d’engagement conclu le 10 avril 2007 (pièce n° 14 de l’appelant). Le procès-verbal de réception est daté du 28 avril 2008 (pièce n° 23 du SDC).

Ainsi, le délai pour agir au titre de la garantie décennale n’était pas expiré à la date de l’assignation en référé expertise.

Or, l’intimé demande à la cour, statuant comme juge de la mise en état, de se prononcer au fond sur la nature des désordres D5 et D6 pour en tirer la conséquence de la prescription si ces désordres ne sont pas de nature décennale.

En l’espèce, le désordre D5 est défini comme constitué par des infiltrations dans les appartements D 46 – E 53 et F 60.

Selon le rapport d’expertise, les appartements avec mezzanine constituant les lots D46, E53 et F60, situés au R+2 des bâtiments, subissent des infiltrations dans les chambres au droit des placards. Ce désordre a pour origine la présence d’un trou dans l’enduit de façade en extérieur (non refermé) au-dessus des bouches d’aération et sous chevron de la pergola, enduit réalisé par l’entreprise COLOR REUNION.

Selon l’expert, l’eau ruisselle depuis l’appartement numéro 53 sur la terrasse. L’approche d’eau sur le mur de la salle de bains est le résultat des infiltrations depuis le VELUX de l’appartement.

Ce désordre est provoqué par la mauvaise exécution de l’enduit en façade des bâtiments, partie commune.

Le moyen de défense de la société AXA FRANCE IARD, selon lequel ce désordre aurait été apparent lors de la réception de l’ouvrage est inopérant devant le juge de la mise en état puisque la recevabilité de l’action est sans emport sur son éventuelle bien fondée.

Il convient donc de débouter la société AXA FFRANCE IARD de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription.

S’agissant du désordre D6, intitulé « bullage de l’entoilage au niveau du plancher de l’entrée du bâtiment B », l’intimée affirme que ce défaut d’exécution n’est à l’origine d’aucun dommage et était nécessairement visible à réception. Dès lors le Syndicat des copropriétaires disposait du délai d’un an prévu par la garantie de parfait achèvement pour dénoncer ce grief à titre de réserve.

Le SDC n’a pas conclu sur ce désordre.

Selon le rapport d’expertise (pages 35 et 51), un problème de mise en 'uvre de l’entoilage au niveau du plancher est à l’origine de ce désordre. Il s’agit de l’entrée centrale du bâtiment B.

Les procès-verbaux de réception et les réserves concernent les bâtiments E et F le 14 avril 2008, A1 et A2 le 28 avril 2008, A3 et B2 le 18 avril 2008, B3, C et D le 22 avril 2008 avec des levées de réserves énumérées en annexe par des opérations préalables à la réception (pièce n° 23 de l’appelant).

Pourtant, alors que les procès-verbaux de réception ne mentionnent aucune réserve à propos de ce désordre, il n’est pas non plus établi qu’il était apparent à la réception.

En conséquence, et sans préjudice de l’analyse de la juridiction du fond, il convient de débouter la société AXA FFRANCE IARD de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription pour le désordre D6.

Sur la recevabilité de l’action du SDC au titre des autres désordres :

Comme analysé plus haut, le premier juge a omis de statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la société AXA France IARD, la société FEDT DARWIN CONCEPT, la SARL AIR DARWIN CONCEPT et la LLOYD’S INSURANCE COMPANY à l’encontre des prétentions du SDC pour les dommages intitulés D2, D3, D4, D5, D7, D8, D9, D11 par les parties. Les intimées, appelantes incidentes soutiennent que le rapport d’expertise judicaire distingue les désordres affectant les parties privatives (pages 25 à 34 du rapport ) des désordres affectant les parties communes (pages 35 à 55 du rapport). Ils en déduisent que seuls les désordres liés :

— au bullage de l’entoilage au niveau du plancher de l’entrée du bâtiment A) (D6)

— à la contre-pente de la gouttière (D10)

— aux remontées par capillarité au RDC dans les parties communes (D12)

affectent les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires n’a donc qualité pour agir que pour les désordres portant sur les parties communes soit les désordres D6, D10, et D11.

En réplique, le SDC expose que chacun des désordres analysés par l’expert trouve son origine dans une partie commune.

Sur ce,

Selon le rapport d’expertise et la numérotation des désordres :

. Le désordre D2 est relatif à l’étanchéité des bacs à douche (étage et RDC).

Selon l’expert, les différentes investigations réalisées dans l’appartement témoin lot 43, ont permis de constater que les infiltrations constatées aux abords des douches ont différentes origines en fonction du type de dommages constatés :

o étanchéité des pare douches ;

o étanchéité des bacs à douche à l’étage ;

o étanchéité des bacs à douche en rez-de-chaussée.

L’expert a relevé pour certains appartements des défauts d’exécution contribuant au ruissellement ou à des remontées d’humidité par capillarité, pour d’autres appartements un problème de mise en 'uvre de la résine ou l’absence de réalisation de l’étanchéité du bac à douche (pages 29 et 30 du rapport).

Or, le règlement intérieur de la copropriété mentionne clairement « les canalisations intérieures et raccordements particuliers, les appareillages, robinetterie et accessoires qui en dépendent », comme des éléments privatifs.

Ainsi, les désordres D2 examinés par l’expert judiciaire ne relèvent pas des parties communes de la copropriété.

Le SDC n’a donc pas qualité à agir à ce titre.

. Le désordre D3 consistant en des infiltrations consécutives à un défaut d’étanchéité des « terrassettes » :

Selon l’appelant, il a été constaté, s’agissant d’appartements situés en R+1, l’existence

d’infiltrations ayant pour origine un défaut d’étanchéité bitumineuse des « terrassettes »

situées de part et d’autre des appartements au R+2. Ces « terrassettes » sont des parties communes. Ce désordre trouvant son origine dans une partie commune, le syndicat des

copropriétaires a qualité à agir.

Selon le rapport d’expertise (page 31), certaines infiltrations ont pour origine un problème d’étanchéité bitumineuse des terrassettes situés de part et d’autre des appartements au R+ 2, réalisée par l’entreprise COLOR REUNION, dont certaines, au-delà de la vétusté de l’étanchéité elle-même, ont été envahi par la végétation.

Ce désordre touche un appartement dans cinq des six bâtiments :

Bâtiment A : n° 15

Bâtiment B : n° 31

Bâtiment C : n° 38

Bâtiment E : n° 51

Bâtiment F : n° 59.

Le règlement intérieur de la copropriété prévoit que sont des parties communes spéciales, toutes les terrasses accessibles ou non accessibles même si elles sont affectées à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire.

Il s’en évince que le désordre D3 concerne les parties communes et relève de l’action du SDC qui a donc qualité à agir à ce titre.

. Le désordre D4 consistant en des infiltrations dans les appartements C 36 – C 33 et C 40 :

L’appelant soutient que les infiltrations affectant ces trois appartements trouvent leur origine dans des parties communes.

Selon l’expert, les infiltrations constatées dans l’appartement numéro 36 ont pour origine l’étanchéité « en pied de pipe éco » réalisée par l’entreprise CRR ainsi que celle du solin dont le couvre solin en zinc qui est relevé et a été réparé par la pose de joint en caoutchouc, maintenant dégradée (page 31 du rapport)

Le défaut d’étanchéité et la mauvaise exécution du solin atteignent bien des parties communes de la copropriété, rendant recevable l’action du SDC à ce titre pour l’appartement n° C -36

S’agissant des lots C-33 et C-40, l’expert judiciaire a constaté des infiltrations importantes provenant des jardinières, dues à des défauts d’étanchéité du bac à eau intégré, un défaut d’imperméabilité de l’acrotère de la jardinière, réalisées par l’entreprise COLOR REUNION, et un défaut d’étanchéité à l’angle du raccord entre cheneaux et gouttières avec " pissette d’écoulement des eaux depuis la jardinière, réalisée par l’entreprise CRR.

Compte tenu des défauts d’exécution de l’étanchéité de ces jardinières et de l’acrotère, alors que ces équipements ne sont pas cités parmi les éléments privatifs de la copropriété, il convient de les présumer communs et de déclarer l’action du SDC recevable à ce titre.

. Le désordre D5 consistant en des infiltrations dans les appartements D 46 – E 53 et F 60 :

Selon le rapport d’expertise, les appartements avec mezzanine constituant les lots D46, E53 et F60, situés au R+2 des bâtiments, subissent des infiltrations dans les chambres au droit des placards. Ce désordre a pour origine la présence d’un trou dans l’enduit de façade en extérieur (non refermé) au-dessus des bouches d’aération et sous chevron de la pergola, enduit réalisé par l’entreprise COLOR REUNION.

Selon l’expert, l’eau ruisselle depuis l’appartement numéro 53 sur la terrasse. L’approche d’eau sur le mur de la salle de bains est le résultat des infiltrations depuis le VELUX de l’appartement.

Ce désordre est provoqué par la mauvaise exécution de l’enduit en façade des bâtiments, partie commune.

Le syndicat de copropriétaires a donc bien qualité à agir au titre de ce désordre D5.

. Le désordre D7 consistant en des infiltrations en soubassement des fenêtres :

Le rapport d’expertise évoque ces désordres après les " désordres liés aux infiltrations au niveau des enduits (page 30) et avant les désordres liés aux infiltrations en cueillies de plafond et sur les murs (page 31).

Il a repéré ces infiltrations dans plusieurs appartements de chaque bâtiment. Mais l’expert ne propose pas l’origine de ces infiltrations.

Toutefois, le règlement intérieur de la copropriété exclut les fenêtres et les portes des parties communes spéciales parmi les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité.

Ainsi, le SDC n’a pas qualité à agir au titre de ces désordres relevant de la partie privative de chaque copropriétaire.

. Le désordre D8 consistant en des infiltrations au niveau des varangues en plafond :

Selon l’appelant, le désordre D8 a pour origine la détérioration des solins sous l’effet des UV et/ou la discontinuité de ceux-ci dans quelques angles. De nature décennale, il trouve son origine dans des parties communes et concerne des appartements situés dans les bâtiments A, B, C et F. Le SDC ajoute qu’il a été également constaté des infiltrations sur les murs et en cueillie de plafond, lesquelles concernent les appartements situés dans les bâtiments A, B, C, E et F.

Le rapport d’expertise judiciaire précise que ces infiltrations ont pour origine la détérioration des solins (page 31 du rapport), la discontinuité de ceux-ci dans quelques angles dont les travaux ont été réalisés par l’entreprise CRR.

S’agissant de désordres provenant des solins, soit à cause de leur détérioration, soit à cause de la mauvaise exécution, ils touchent les parties communes de l’ouvrage et rendent recevable l’action du SDC à ce titre.

. le désordre D9 consistant en des infiltrations au niveau des Vélux :

Le SDC plaide que ce désordre, de nature décennale, a selon l’expert pour origine, un défaut de mise en 'uvre imputable à l’entreprise en charge de ce lot. S’agissant d’un élément destiné à assurer le clos et l’étanchéité au niveau de la toiture, le syndicat des copropriétaires a qualité à agir au titre de ce désordre.

L’expert a retenu (page 34 du rapport) que ces infiltrations ont pour origine un défaut de mise en 'uvre par l’entreprise CRR.

Pour lui, l’appartement n° 53 (n° 50 sur la boîte aux lettres) présente une infiltration éloignée et située au niveau du bas versant du toit. Il a constaté spécifiquement une non-conformité aux règles de l’art des réparations de la toiture à proximité de celui-ci et en dessous, avec notamment la pose d’une bande d’étanchéité collée à l’envers.

L’expert a aussi noté que l’appartement n° 51 du bâtiment E subit des infiltrations provenant de l’appartement n° 53 situé au-dessus, causées par les infiltrations depuis le vélux de cet appartement..

Ainsi, les velux doivent être considérés comme des éléments de la toiture et non comme des fenêtres exclues des parties communes par le règlement de la copropriété.

A ce titre, les désordres y afférent relèvent aussi de l’action du SDC.

. Le désordre D11 : Remontées par capillarité au rez-de-chaussée en partie privative :

L’expert a relevé (page 35 du rapport) des remontées d’humidité par capillarité dans plusieurs appartements des bâtiments A, B, C et D.

Selon lui, ces remontées d’humidité sont dues au fait que les appartements concernés présentent la caractéristique d’avoir « les planchers du RDC au niveau du TN ( ' SIC) ou en dessous. »

Les investigations réalisées en pied de mur de l’appartement témoin numéro 43 et de l’appartement numéro 40 ont permis de constater les faits suivants:

o la présence d’un drain recouvert de feutre raccordé directement aux pluviales positionnées à 8 cm du mur et à 10 cm au-dessus de la semelle filante. Aucune imperméabilisation en soubassement du mur n’a été réalisée alors que le terrain a été remblayé de terre végétale au-dessus du niveau prévu dans le plan d’exécution par l’entreprise CANDA PEPINIERE (hors de cause).

o S’agissant de l’appartement numéro 40 il a été constaté l’absence de drain ainsi que des imperméabilisations du mur « sous TN ».

Ainsi, même si les conséquences des désordres apparaissent dans la partie privative des appartements examinés par l’expert judiciaire, il est aussi constant que leur origine provient de défaut de raccordement ou d’une imperméabilisation insuffisante du pignon ou des soubassements qui sont des parties communes.

En conséquence, le SDC a bien qualité à agir au titre de ce type de désordre D11.

***

Il résulte de ce qui précède que le SDC a qualité à agir pour les désordres énumérés D3, D4, D5, D8, D9 et D11.

Mais il est irrecevable à agir pour les désordres qualifiés D2 et D7.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Comme décidé par le premier juge, il est équitable de débouter les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y AJOUTANT,

DECLARE RECEVABLE l’action du SDC au titre des désordres énumérés D3, D4, D5, D8, D9 et D11 ;

DECLARE RECEVABLE mais mal fondée la fin de non-recevoir soulevée par la société AXA FRANCE IARD au titre de la prescription de l’action du SDC au titre des désordres D5 et D6 ;

DECLARE IRRECEVABLE l’action du SDC pour les désordres qualifiés D2 et D7 ;

LAISSE les parties supporter leurs propres dépens au titre de l’incident ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT