30/04/2025

ARRÊT N° 2025/ 184

N° RG 22/01849

N° Portalis DBVI-V-B7G-OZEQ

AMR – SC

Décision déférée du 30 Mars 2022

TJ de [Localité 24] – 20/00513

V. TAVERNIER

MEDIATION

Grosse délivrée

le 30/04/2025

à

M^e François-Xavier DUFOUR

M^e Emmanuel GILLET

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTES

S.A.S. NOVILIS PROMOTION

[Adresse 15]

[Localité 12]

S.C.C.V. DIVITIA

[Adresse 15]

[Localité 10]

Représentées par M^e François-Xavier DUFOUR, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [K] [T]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Madame [V] [X] épouse [T]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représentés par M^e Emmanuel GILLET de la SCP CARCY-GILLET, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 février 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M ROBERT, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Selon permis de construire accordé par arrêté du préfet de la Haute Garonne le 24 avril 2017, la Sas Novilis Promotion a été autorisée à procéder à la construction d’un immeuble d’habitation comprenant 17 logements sur un terrain situé [Adresse 9] à [Localité 23], cadastré section AP n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], 115p.

Le 26 juin 2017, plusieurs riverains, dont M. [H] [U] et Mme [I] [C], son épouse, propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 22], ont formé un recours gracieux à l’encontre du permis de construire.

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2017, M. [H] [U] et Mme [I] [C], son épouse, ont promis de vendre à M. et Mme [T], sous conditions suspensives, une maison d’habitation avec garage attenant et piscine, située [Adresse 6] à [Localité 22], portant le n°2 du lotissement dénommé [Adresse 19], figurant au cadastre section AP n°[Cadastre 5], lieudit [Adresse 8], d’une surface de 07 a 00 ca, au prix de 325.000 euros.

Il est précisé dans cet acte : 'Le vendeur déclare avoir informé l’acquéreur qu’il existe un projet de construction d’un immeuble collectif en R+1 + combles sur les parcelles mitoyennes situées au Nord du bien présentement vendu. L’acquéreur dûment informé de cette situation déclare vouloir la prendre en l’état.'

La maison située [Adresse 6] à [Localité 22] jouxte la parcelle de la société Novilis Promotion.

Le 9 août 2017, le préfet de la Haute Garonne a rejeté le recours gracieux formé à l’encontre du permis de construire.

Le 5 octobre 2017, une requête en annulation du permis de construire et de la décision rejetant le recours gracieux a été déposée notamment par M. [H] [U] et Mme [I] [C], son épouse, devant le tribunal administratif de Toulouse.

M. et Mme [U] ont déposé un mémoire en désistement devant le tribunal administratif le 7 novembre 2017. Les autres requérants ont déclaré se désister par acte enregistré le 12 mars 2018.

Par ordonnance du 9 avril 2018, le président du tribunal administratif de Toulouse a pris acte du désistement d’instance des requérants.

Par arrêté du maire de [Localité 22] du 25 avril 2018, la Sas Novilis Promotion a transféré le bénéfice du permis de construire à la Sccv Divitia.

Constatant que la construction créait une vue directe sur son fonds et particulièrement sur sa piscine, M. [T] a contacté la Sas Novilis Promotion, sollicitant des mesures pour mettre fin aux vues sur son fonds.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 juin 2019, la Maif, en qualité d’assureur protection juridique de M. [T], a sollicité une solution amiable auprès de la Sas Novilis Promotion en proposant l’édification d’un mur de séparation tel qu’établi au profit de nombreux voisins, demande qu’elle a vainement réitérée par lettres recommandées avec accusé de réception en date des 22 août 2019 et 26 septembre 2019.

Par acte du 27 janvier 2020, M. [K] [T] et Mme [V] [X], son épouse, ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulouse la Sas Novilis Promotion, aux fins de cessation des troubles anormaux de voisinage consécutifs à la construction de l’immeuble.

Par acte du 08 décembre 2020, M. [K] [T] et Mme [V] [X] épouse [T] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulouse la Sccv Divitia aux mêmes fins.

Par ordonnance du 02 février 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des affaires, enregistrées sous le n° RG 20/00513.

Par jugement du 30 mars 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— rejeté la demande de mise hors de cause de la Sas Novilis Promotion,

— condamné in solidum la Sas Novilis Promotion et la Sccv Divitia à faire supprimer, par l’installation d’un mur de 2,60 mètres de hauteur au moins, les vues irrégulières créées par les ouvertures de la nouvelle construction sur le fonds de M. [K] [T] et Mme [V] [X] épouse [T], dans délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement,

— autorisé M. [K] [T] et Mme [V] [X] épouse [T] à saisir le juge de l’exécution d’une demande de prononcé d’une astreinte, d’un montant de 200€ par jour de retard, à défaut de suppression du trouble anormal de voisinage dans le délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement, et pour une durée de 3 mois (sic),

— condamné in solidum la Sas Novilis Promotion et la Sccv Divitia au paiement de la somme de 6.000€ à M. [K] [T] et Mme [V] [X] épouse [T] au titre de leur préjudice moral et de jouissance,

— débouté M. [K] [T] et Mme [V] [X] épouse [T] de leur demande d’indemnisation au titre de la perte de valeur vénale de leur bien,

— condamné in solidum la Sas Novilis Promotion et la Sccv Divitia au paiement de la somme de 3.000€ à M. [K] [T] et Mme [V] [X] épouse [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la Sas Novilis Promotion et la Sccv Divitia aux entiers dépens de l’instance, au titre de l’article 696 du Code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire du dit jugement est de droit,

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraire formées par les parties.

Pour statuer ainsi, le premier juge a estimé qu’il ressortait de l’arrêté de transfert de permis de construire, d’une part que le siège social et le représentant légal de la Sas Novilis Promotion et de la Sccv Divitia sont identiques, de sorte qu’il s’agissait d’une opération juridique destinée à seulement distinguer les activités, et d’autre part que les plans de la construction litigieuse ont été établis par la Sas Novilis Promotion, de sorte que la responsabilité inhérente à la conception de l’ouvrage relèvait du concepteur de l’immeuble qui ne pouvait être mis hors de cause.

Il a relevé que dès la conception, il apparaissait que des vues directes et plongeantes avaient été créées sur l’espace piscine de la propriété de M. et Mme [T] et qu’aucune mesure n’avait été mise en place lors de la construction pour minimiser ces vues. Il a considéré que ces vues directes et plongeantes sur le fonds [T] constituaient un trouble anormal de voisinage et qu’il en résultait un préjudice certain pour les époux [T], qui serait réparé par la condamnation des sociétés à mettre en place un mur d’une hauteur de 2,60 m au moins, dans le prolongement de celui établi au profit des fonds voisins. Il a renvoyé les époux [T] à saisir le juge de l’exécution d’une demande de prononcé d’une astreinte, en cas d’inexécution.

Pour débouter les époux [T] de leur demande au titre de la perte de valeur, il a considéré que le prix de vente de leur maison tenait nécessairement compte de la construction de l’immeuble litigieux, le constat d’huissier ayant été établi le jour même de la signature de l’acte sous seing privé de vente.

Il a évalué le préjudice moral et le préjudice de jouissance à la somme de 6.000 euros au total.

Par déclaration du 12 mai 2022, la Sas Novilis Promotion et la Sccv Divitia ont relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— rejeté la demande de mise hors de cause de la Sas Novilis Promotion,

— condamné in solidum la Sas Novilis Promotion et la Sccv Divitia à faire supprimer, par l’installation d’un mur de 2,60 mètres de hauteur au moins, les vues irrégulières créées par les ouvertures de la nouvelle construction sur le fonds de M. [K] [T] et Mme [V] [X] épouse [T], dans délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement,

— autorisé M. [K] [T] et Mme [V] [X] épouse [T] à saisir le juge de l’exécution d’une demande de prononcé d’une astreinte, d’un montant de 200€ par jour de retard, à défaut de suppression du trouble anormal de voisinage dans le délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement, et pour une durée de 3 mois,

— condamné in solidum la Sas Novilis Promotion et la Sccv Divitia au paiement de la somme de 6.000€ à M. [K] [T] et Mme [V] [X] épouse [T] au titre de leur préjudice moral et de jouissance,

— condamné in solidum la Sas Novilis Promotion et la Sccv Divitia au paiement de la somme de 3.000€ à M. [K] [T] et Mme [V] [X] épouse [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la Sas Novilis Promotion et la Sccv Divitia aux entiers dépens de l’instance, au titre de l’article 696 du Code de procédure civile,

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraire formées par les parties.

Par ordonnance de référé du 11 janvier 2023, le premier président a déclaré irrecevable la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par la société Novilis Promotion et la Sccv Divitia. Il les a condamnées aux dépens, et à verser à M. et Mme [T] la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 27 septembre 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Toulouse a déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer, ordonné une astreinte in solidum pour les deux sociétés et pour un montant de 200 euros par jour de retard sur une période de 3 mois pour absence d’exécution de la décision, à compter du trentième jour à compter de la signification du jugement du 30 mars 2022, condamné les sociétés Novalis Promotion et Divitia à payer une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire et rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit.

Ce jugement a été confirmé par arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 18 décembre 2023.

Par arrêt du 23 avril 2024, la cour d’appel de Toulouse a, avant dire droit au fond, ordonné la réouverture des débats afin que M. [K] [T] et Mme [V] [X] épouse [T] produisent l’acte authentique de vente qui aurait été passé entre les époux [U] et eux-mêmes portant sur la maison à usage d’habitation située [Adresse 6] à Saint Alban, renvoyé l’affaire à la mise en état et réservé les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 février 2025, la Sas Novilis Promotion et la Sccv Divitia, appelantes, demandent à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et non fondées,

Sur l’appel principal,

— réformer le jugement attaqué en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

À titre principal,

— juger que la société Novilis Promotion a transféré le permis de construire à la Sccv Divitia et n’a donc pas construit le bien immobilier dont se plaignent les consorts [T],

— juger que la Sccv Divitia a vendu l’ensemble des lots construits,

En conséquence,

— 'dire et juger’ l’action comme étant mal dirigée,

À titre subsidiaire,

— juger que la société Novilis Promotion et la Sccv Divitia ont obtenu un permis de construire antérieur à l’acte d’achat de M. et Mme [T], ce qui est l’une des exonérations visées par l’alinéa 2 de l’article 1253 du code civil,

— juger que la preuve d’un trouble anormal de voisinage n’est pas rapportée,

En conséquence,

— mettre hors de cause la société Novilis Promotion et la Sccv Divitia,

À titre infiniment subsidiaire,

— 'dire et juger’ que M. et Mme [T] ne rapportent pas la preuve des préjudices qu’ils prétendent subir,

— 'dire et juger’ que M. et Mme [T] ont acquis leur bien en pleine connaissance de cause et qu’ils sont donc, le cas échéant, à l’origine de leur propre préjudice,

En conséquence,

— écarter leurs demandes de condamnation comme infondées et/ou injustifiées,

Sur l’appel incident,

— débouter M. et Mme [T] de leurs demandes au titre de l’astreinte,

— débouter M. et Mme [T] de leur demande tendant à la majoration de la condamnation au titre du préjudice moral et du trouble de jouissance,

— débouter M. et Mme [T] de leur demande au titre de la perte de valeur vénale de leur bien et confirmer le jugement sur ce point,

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. et Mme [T] à verser à la société Novilis Promotion et à la Sccv Divitia la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 31 janvier 2025, M. [K] [T] et Mme [V] [X] épouse [T], intimés et appelants incidents, demandent à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme irrecevables ou en tout cas mal fondées,

À titre principal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la mise hors de cause de la société Novilis Promotion,

— confirmer le jugement en ce qu’il a reconnu que l’immeuble collectif à usage d’habitation construit par la société Novilis Promotion et la Sccv Divitia leur cause d’importants troubles anormaux de voisinage,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la société Novilis Promotion et la Sccv Divitia à faire construire un mur en parpaings crépi d’au moins 2,60 mètres de hauteur au niveau de la limite séparative de son fonds et du leur dans le prolongement de celui existant édifié au bénéfice des voisins des intimés,

— le réformer sur le prononcé de l’astreinte,

— condamner in solidum la société Novilis Promotion et la Sccv Divitia à faire réaliser ces travaux sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois à partir de la signification de l’arrêt à intervenir et ce pendant une durée de 6 mois,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la société Novilis Promotion et la Sccv Divitia,

— condamner à indemniser le préjudice moral et le préjudice de jouissance des intimés,

— condamner in solidum les sociétés appelantes à leur régler la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral,

— réformer le jugement du tribunal judiciaire en ce qu’il a rejeté toute indemnisation au titre de la dépréciation de leur maison d’habitation,

— condamner in solidum la société Novilis Promotion et la Sccv Divitia à leur verser à la somme de 40.000 euros en réparation de la dépréciation de la valeur vénale de leur bien,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la société Novilis Promotion et la Sccv Divitia à verser à M. et Mme [T] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les mêmes parties à régler aux intimés la somme complémentaire de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner in solidum la société Novilis Promotion et la Sccv Divitia aux entiers dépens de l’instance avec distraction de droit au profit de la Scp Carcy Gillet, avocats constitués en application de l’article 699 du code de procédure civile,

À titre subsidiaire, en cas de mise hors de cause de la société Novilis Promotion,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la Sccv Divitia à faire construire un mur en parpaings crépi d’au moins 2,60 mètres de hauteur au niveau de la limite séparative de son fonds et de celui de M. et Mme dans le prolongement de celui existant édifié au bénéfice des voisins des intimés,

— le réformer sur le prononcé de l’astreinte,

— condamner la Sccv Divitia à faire réaliser ces travaux sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois à partir de la signification de l’arrêt à intervenir et ce pendant une durée de 6 mois,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Sccv Divitia,

— condamner à indemniser le préjudice moral et le préjudice de jouissance de M. et Mme [T],

— le réformer sur le montant et condamer la Sccv Divitia à payer à M. et Mme [T] la somme de 10 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral,

— réformer le jugement du tribunal judiciaire en ce qu’il a rejeté toute indemnisation de M. et Mme [T] par la Sccv Divitia au titre de la dépréciation de leur maison d’habitation,

— condamner la Sccv Divitia à verser à M. et Mme [T] la somme de 40.000 euros en réparation de la dépréciation de la valeur vénale de leur bien,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Sccv Divitia à verser à M. et Mme [T] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sccv Divitia à régler aux intimés la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner la Sccv Divitia aux entiers dépens de l’instance avec distraction de droit au profit de la Scp Carcy Gillet, avocats constitués en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 février 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du lundi 17 février 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

Au vu de l’économie générale du litige, il apparaît que celui-ci pourrait être réglé, avant tout autre développement en procédure ou au fond, par une mesure de médiation applicable en matière judiciaire et qu’il est de l’intérêt des parties de recourir à cette mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide qui leur a été proposée à l’audience.

Les parties étant convenues de recourir à une médiation, il convient de l’ordonner selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Désigne en qualité de co-médiateurs :

M. [R] [Y]

[Adresse 16]

[Localité 14]

tel : [XXXXXXXX01]

courrier électronique : [Courriel 20]

Mme [O] [M] [G]

[Adresse 17]

[Localité 13]

Tel. : 06.65.57.94.77

courrier électronique : [Courriel 18]

— Dit que pour mener à bien leur mission, les médiateurs, connaissance prise du dossier, devront convoquer les parties et leurs conseils dans les meilleurs délais afin de les entendre et leur permettre de trouver une solution amiable au litige qui les oppose,

— Fixe à 2 000 € le montant de la provision globale à valoir sur la rémunération des médiateurs qui devra être versée entre les mains des co-médiateurs à parts égales à défaut de meilleure répartition convenue entre les parties, avant la date fixée pour la première réunion à peine de caducité de la désignation des médiateurs.

— Dit que cette désignation est faite pour une durée de trois mois à compter de la date du jour où la provision à valoir sur la rémunération des médiateurs est versée entre les mains de celui-ci.

— Invite les médiateurs à procéder à l’exécution de leur mission dans ce délai sauf prorogation décidée par le magistrat mandant à la demande des médiateurs après accord des parties.

— Dit que les séances de médiation se dérouleront dans les locaux professionnels du médiateur ou en tout autre lieu convenu avec les parties.

— Dit que le médiateur Informera le magistrat mandant de tout incident affectant le bon déroulement de la médiation, dans le respect de la confidentialité de rigueur en la matière.

— Dit qu’au terme de la médiation, les médiateurs informeront le magistrat mandant, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues.

— Dit que les médiateurs désignés devront utiliser l’adresse de messagerie spécifiquement dédiée à la médiation suivante : [Courriel 21] pour informer la cour de toute difficulté et communiquer entre autres la date de versement de la consignation, la date d’entrée en médiation et la date de la première réunion.

— Dit que l’affaire sera rappelée à la première audience utile suivant le dépôt du constat de fin de mission par les médiateurs, pour conférer, sur la suite à donner à la présente instance.

— Dit que le présent arrêt sera notifié, par lettre simple, aux parties et par voie électronique aux médiateurs ci-dessus désignés, par les soins du greffe.

— Réserve l’ensemble des demandes non encore tranchées, les dépens de l’incident et frais irrépétibles.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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