COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 12 Août 2025

N° 2025/ 354

Rôle N° RG 21/07445 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHPF4

[C] [V]

[T] [R] épouse [V]

C/

S.C.P. [16]

[U] [Z]

S.C.P. [19]

[A] [H]

[B] [O]

[L] [P] épouse [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Paul GUEDJ

M^e Jérôme CULIOLI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 06 Avril 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/02280.

APPELANTS

Monsieur [C] [V]

né le [Date naissance 10] 1949 à [Localité 18], demeurant [Adresse 11] – [Localité 3]

Madame [T] [S] [R] épouse [V]

née le [Date naissance 9] 1960 à [Localité 15], demeurant [Adresse 11] – [Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Rachid CHENIGUER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

S.C.P. [16]

demeurant [Adresse 7] – [Adresse 21] – [Localité 4]

Monsieur [U] [Z], Notaire

né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 23], demeurant [Adresse 7] – [Localité 4]

S.C.P. [19] anciennement SCP [17]

demeurant [Adresse 12] – [Adresse 14] – [Localité 5]

Monsieur [A] [H], Notaire

demeurant [Adresse 12] – [Adresse 14] – [Localité 5]

Tous les quatre représentés par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE

Monsieur [B] [O]

né le [Date naissance 8] 1970 à [Localité 22], demeurant [Adresse 6] – [Localité 3]

Madame [L] [P] épouse [O]

née le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 20] (75), demeurant [Adresse 13] – [Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, rapporteur

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2025. A cette date, les parties ont été informées que le délibéré était prorogé jusqu’au 12 Août 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Août 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par compromis de vente reçu par Me [U] [Z], notaire associé au sein de la SCP [16] les 10 et 11 décembre 2015, M. [C] [V] et Mme [T] [R] épouse [V] ont acquis de M. [B] [O] et Mme [L] [P] épouse [O] un bien immobilier sur la commune de Villeneuve-Loubet moyennant le prix de 750 000 euros sous conditions suspensives d’un financement bancaire pour 630 000 euros.

L’acte stipulait également le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 37 500 euros en la comptabilité du notaire.

Le 14 avril 2016, un avenant a été régularisé portant sur les modalités de paiement et la renonciation à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, et le versement de la somme complémentaire de 37 500 euros versée au titre du dépôt de garantie, lequel a ainsi été porté à la somme de 75 000 euros.

La réitération de la vente, qui devait intervenir avant le 31 mai 2016, n’a pas eu lieu et le dépôt de garantie a été versé aux vendeurs.

Par actes des 20 et 26 avril 2017, les époux [V] ont fait citer la SCP [17], M. [H], notaire, la SCP [16] et M. [Z], notaire, devant le tribunal de grande instance de Grasse afin d’obtenir la condamnation de M. [Z] et de M. [H] à leur payer la somme de 75 000 euros en réparation de leur préjudice lié à l’absence de notification d’un nouveau droit de rétractation après la signature de l’avenant et du dessaisissement de M. [Z] au profit des époux [O] des sommes séquestrées outre la somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice moral lié au défaut de conseil.

Par acte du 31 octobre 2017, la SCP [17], M. [H], notaire, la SCP [16] et M. [Z], notaire, ont fait citer les époux [O] en intervention forcée.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 8 février 2018.

Par jugement contradictoire rendu le 6 avril 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— déclaré recevable l’intervention forcée des époux [O],

— débouté les époux [V] de l’ensemble de leurs demandes,

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,

— condamné les époux [V] à payer la somme de 2 500 euros à la SCP [17], M. [H], notaire, la SCP [16] et M. [Z], notaire, ainsi que la somme de 2 500 euros aux époux [O] en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Pour rejeter la responsabilité des notaires, le tribunal a considéré que le compromis de vente n’avait subi aucune modification substantielle à la suite de la signature de l’avenant dès lors que :

— les conditions suspensives ne constituent pas des éléments substantiels de la vente mais des conditions de validité de la vente alors qu’au demeurant les époux [V] ont renoncé à s’en prévaloir,

— l’augmentation du montant du dépôt de garantie ne modifie pas le prix total à verser pour l’acquisition du bien mais uniquement les modalités de versement des acomptes intermédiaires,

— le dépôt de garantie était prévu dans le cadre du compromis de vente et l’avenant n’a fait que reprendre les mentions qui y étaient relatives,

— la date de livraison du bien ne consiste qu’en une modalité de la vente et non un élément de fond de celle-ci.

Ainsi, le tribunal a estimé que les acquéreurs ne bénéficiaient pas d’un nouveau délai de rétractation et que les notaires n’avaient commis aucune faute en ne notifiant pas le nouvel acte aux acquéreurs.

Le tribunal a considéré par ailleurs que les notaires n’avaient commis aucun manquement contractuel ni faute délictuelle en délivrant les fonds séquestrés aux époux [O] dans la mesure où les acquéreurs avaient donné leur autorisation expresse au notaire désigné en qualité de séquestre de libérer les fonds au profit des vendeurs en cas de non réitération par acte authentique au plus tard le 31 mai 2016.

Le tribunal a également estimé qu’il n’était pas établi que les notaires avaient manqué à leur devoir de conseil dans la mesure où les époux [V] étaient avertis des conséquences de leur renonciation à la condition suspensive d’obtention d’un prêt par les dispositions du code de la consommation reprises dans l’acte et leur reconnaissance manuscrite expresse. En outre, le tribunal a relevé que les époux [V] avaient signé l’ordre irrévocable au séquestre de verser les fonds détenus à titre de dépôt de garantie entre les mains des vendeurs à l’expiration d’un délai butoir, de sorte qu’ils avaient nécessairement perçu les enjeux économiques de cette clause et que les notaires n’étaient pas tenus d’en apprécier l’opportunité économique.

Par déclaration transmise au greffe le 18 mai 2021, les époux [V] ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle les a débouté de l’ensemble de leurs demandes et les a condamné à payer la somme de 2 500 euros à la SCP [17], M. [H], notaire, la SCP [16] et M. [Z], notaire, ainsi que la somme de 2 500 euros aux époux [O] en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 1er avril 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 19 janvier 2022 au visa de l’article 1240 du code civil et 271-1 du code de la construction et de l’habitation, les appelants, M. [V] et Mme [R] épouse [V] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leurs entières demandes,

— condamner solidairement M. [Z], la SCP [16], M. [H] et la SCP [17] à leur payer la somme de :

' 75 000 euros en réparation de leur préjudice lié à l’absence de notification d’un nouveau droit de rétractation après la signature de l’avenant rédigé par M. [H] et du dessaisissement de M. [Z] au profit des époux [O] des sommes séquestrées, sans mise en demeure préalable,

' 15 000 euros en réparation de leur préjudice moral lié au défaut de conseil,

' 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 3 novembre 2021, M. [O] et Mme [P] épouse [O] demandent à la cour de :

A titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

A titre subsidiaire, si une faute devait être retenue à l’encontre des notaires,

— déclarer que les notaires sont seuls responsables des actes dont ils ont assuré la rédaction,

— débouter en conséquence les notaires de leurs demandes tendant à ce qu’ils les relèvent et garantissent des condamnations qui seraient mises à leur charge.

A titre infiniment subsidiaire,

— déclarer que le compromis de vente régularisé les 10 et 11 décembre 2015 est parfait de sorte qu’au regard de la défaillance des époux [V], ils sont bien fondés à se voir attribuer le dépôt de garantie versé dans le cadre du compromis, soit la somme de 37 500 euros,

— déclarer que dans pareille hypothèse, ils ne devront restituer que la seule somme de 37 500 euros.

En toutes hypothèses,

— condamner solidairement tous succombants à leur payer la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement tous succombants aux entiers dépens, dont distraction.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électroniques le 13 janvier 2023, M. [Z], la SCP [16], M. [H] et la SCP [19] [Adresse 12] anciennement dénommée [17], demandent à la cour de :

A titre principal,

— juger les époux [V] radicalement infondés en leur appel et les en débouter,

— débouter les époux [V] des fins de leur appel et de toutes leurs demandes à leur encontre,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner les époux [V] au paiement d’une somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel, dont distraction.

A titre subsidiaire, s’ils devaient être condamnés à payer aux époux [V] une somme correspondant au montant du dépôt de garantie,

— condamner les époux [O] à les relever et garantir de cette condamnation.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur les fautes des notaires

Moyens des parties

Les appelants font valoir que l’avenant du 14 avril 2016 a modifié trois éléments essentiels du compromis ayant pour effet l’aggravation de leur situation financière et qui relèvent des éléments déterminants de leur consentement : la renonciation pure et simple à la condition suspensive de financement, la modification du montant du séquestre et leur engagement irrévocable de verser aux vendeurs la somme de 75 000 euros en cas de non réalisation de la vente. Or, ils soutiennent qu’une telle modification intervenant entre la date du compromis et celle prévue pour la réitération de l’acte devait leur ouvrir un nouveau délai de réflexion de sept jours, ce qui n’a pas été le cas et qu’en ne notifiant pas cet avenant pour leur permettre de bénéficier d’un tel délai, M. [H] a commis une faute.

De plus, ils soutiennent que M. [Z] a lui aussi commis une faute en se dessaisissant de la somme de 75 000 euros séquestrée en son étude sans leur adresser préalablement la mise en demeure d’avoir à régulariser l’acte authentique prévue par la clause pénale.

Ils estiment également que M. [H] a manqué à son devoir de conseil en ne les informant pas des conséquences de leur renonciation à la condition suspensive d’obtention d’un prêt et en cas d’absence de réitération de l’acte dans les délais convenus.

Ils ajoutent qu’il ne peut valablement invoquer le moyen selon lequel il serait le simple scribe de ses clients et que la clause de renonciation à la condition suspensive d’obtention d’un prêt est illicite dès lors que cette condition est d’ordre public en application de l’article L. 313-41 et L. 313-26 du code de la consommation et ne peut ainsi faire l’objet d’aucune dérogation conventionnelle dans le cas où le seul moyen de financement est l’emprunt bancaire, ce qui est le cas en l’espèce.

Ils soutiennent ainsi que, dès lors que la condition suspensive ne s’est pas réalisée faute d’obtention d’un prêt et conformément à l’article L. 313-41 du code de la consommation qui est applicable au regard des moyens précédents, les notaires auraient dû leur reverser la somme de 75 000 euros séquestrée. En outre, ils considèrent que leur versement de cette somme aux vendeurs méconnaît les dispositions contractuelles qui prévoyaient pour ce faire soit leur consentement soit une décision judiciaire en cas de faute de l’acquéreur ou en l’absence de faute la remise des fonds à l’acquéreur.

En réponse à ces moyens, les notaires, soutiennent que s’agissant du délai de rétractation et de sa mention dans l’avenant celle-ci n’était pas nécessaire dans la mesure où la faculté de rétractation avait été purgée lors du compromis et que l’avenant ne comportait aucune modification substantielle des conditions de la vente qui s’entendent de l’objet ou de son prix. Ainsi, ils font valoir que :

— la renonciation à la condition suspensive d’obtention d’un prêt constituait une possibilité qui leur était offerte dès l’origine, stipulée dans leur seul intérêt et dont ils connaissaient les conséquences et la portée, au regard de leur mention manuscrite et de la retranscription des dispositions du code de la consommation dans l’acte,

— l’augmentation du montant du dépôt de garantie ne modifiait pas le prix de vente ni le montant de la clause pénale,

— l’ordre irrévocable de se libérer du dépôt de garantie passé une date butoir n’était qu’une mise en oeuvre du principe déjà présent dans le compromis selon lequel cette somme serait perdue pour les acquéreurs en cas de défaillance de leur part dans les obligations à leur charge.

S’agissant de la libération du dépôt de garantie au profit des vendeurs par M. [Z], ils soutiennent qu’il s’agissait d’une obligation pour le notaire tenu par l’ordre irrévocable donné par les acquéreurs qui n’était pas conditionné à l’envoi d’une mise en demeure. En outre, ils font valoir que les époux [V] ne justifient pas qu’ils disposaient du prix permettant l’acquisition du bien, de sorte qu’une mise en demeure n’aurait eu aucune incidence ni même une action en justice au regard de leur défaillance.

Enfin, sur le manquement au devoir de conseil, ils soutiennent qu’ils n’avaient aucun conseil à donner sur l’opportunité de l’opération dès lors que les conditions de la vente avaient été préalablement négociées entre les parties et que leur concours n’était sollicité que pour les formaliser, l’obligation du notaire se limitant à veiller à l’efficacité juridique des actes qu’il instrumente.

Réponse de la cour

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.

Il ne peut décliner sa responsabilité en alléguant qu’il n’a fait qu’authentifier l’acte établi par les parties ou reprendre leurs propositions.

Si le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui afin qu’ils produisent toutes les conséquences attendues, il n’a pas à renseigner son client sur l’existence de données de fait, dont celui-ci a connaissance, et n’engage pas sa responsabilité lorsque le défaut de mise en garde sur les effets juridiques d’un acte est dépourvu de lien de causalité avec le préjudice allégué.

Enfin, si l’existence d’une clause claire dans l’acte ne dispense pas le notaire d’informer les parties sur les conséquences qui s’y attachent, lorsque certaines modalités sont particulièrement favorables à l’une des parties, la jurisprudence admet toutefois que la clarté de la clause figurant à l’acte puisse permettre d’ écarter le manquement au devoir de conseil du notaire.

Les appelants font grief aux premiers juges en premier lieu d’avoir écarté la responsabilité des notaires alors qu’ils auraient dû bénéficier d’un nouveau délai de rétractation en application de l’article L271-1 du code de la construction à la suite de l’avenant du 14 avril 2016 qui emportait des modifications substantielles de la vente notamment en ce qu’il supprimait la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par leur renonciation pure et simple, et modifiait le délai de livraison du bien entraînant une jouissance différée.

Il est constant qu’aucun nouveau délai de rétractation n’a été notifié aux époux [V].

La Cour de cassation a retenu que seule une modification substantielle du contrat doit donner lieu à l’ouverture d’un nouveau délai de réflexion (notamment Civ.3ème, 26 septembre 2007, pourvoi n° 06-17.187 ; Civ.3ème, 13 février 2020, pourvoi n° 19-11.208).

Pour les appelants, les modalités de financement constituent une clause essentielle de la promesse de vente et le passage d’un financement bancaire à un financement au comptant intégral bouleverse selon eux l’équilibre du contrat et porte atteinte à l’ordre public protecteur du droit de la consommation rappelant les dispositions des articles L. 312-15 à 17 du code de la consommation relatifs à la vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt. Ils en déduisent que la renonciation à ses règles protectrices ne constitue pas une modification au contrat anodine de sorte qu’elle justifie une nouvelle notification.

Or, la condition suspensive d’obtention d’un prêt est une condition stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur qui peut donc y renoncer.

Il résulte des pièces produites au dossier que M. et Mme [V] ont par avenant à la promesse de vente du 10 décembre 2015 signé par toutes les parties, accepté premièrement, que la jouissance du bien initialement fixée au 10 juillet 2016 soit reportée au 30 juillet 2016, secondement que la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt soit supprimée et que si les bénéficiaires de la promesse décidaient finalement d’avoir quand même recours à un prêt, ils ne pourraient se prévaloir de la condition suspensive relative à l’article L312-16 du code de la consommation (en vigueur au cas l’espèce). Ils ont ainsi matérialisé leur renonciation expresse et non équivoque à l’obtention d’un prêt pour financer leur acquisition et surtout ils ont renoncé à se prévaloir des dispositions du code de la consommation leur permettant de se délier de leurs engagements s’ils devaient recourir toutefois à un prêt et ne l’obtenaient pas.

La suppression de cette condition suspensive par l’avenant 14 avril 2016, qui ne concerne que les modalités de financement du bien aux termes de l’avant-contrat, ne constitue pas une modification substantielle des termes de la promesse et ne porte atteinte à aucune règle d’ordre public.

Pas plus ne constitue une modalité substantielle la date d’entrée en jouissance dans le bien.

En conséquence, ils ne disposaient d’aucun délai de rétractation et l’absence de sa notification par le notaire n’était pas fautive.

Il sera également retenu que les termes de la clause sont particulièrement précis et permettent sans aucune ambiguïté aux acquéreurs de prendre conscience de leur renonciation non équivoque mais également en parallèle de leurs engagements. Elle ne constitue en rien une clause illicite puisqu’il pouvait renoncer à la condition suspensive et le fait qu’ils n’aient pas au final disposé des fonds alors qu’ils affirmaient pouvoir payer le prix de vente sans avoir recours à un prêt bancaire, relève de leur seule responsabilité et ne saurait être reproché à faute au notaire.

En second lieu, les appelants reprochent aux notaires d’avoir rédigé une nouvelle clause augmentant le dépôt de garantie à 75 000 euros soit 10% du prix de vente et de surtout s’être dessaisi de cette somme du fait de la non réalisation de la vente par leur faute sans qu’ils aient donné leur consentement.

Ils contestent en effet que la non réalisation de la vente soit fautive et rappelle que la somme devait leur être restituée.

Or, il a été retenu ci-dessus qu’ils ne disposaient d’aucun nouveau délai de rétractation de sorte qu’ils devaient réitérer la vente et que cette non réitération ne pouvait être que fautive dès lors qu’ils étaient en incapacité de payer le prix comptant.

Ils avaient donné parallèlement au versement d’un dépôt de garantie, fut-il augmenté dans son quantum par l’avenant du 14 avril 2016, l’autorisation au séquestre de se dessaisir de cette somme l’avenant précisant page 7 « les époux [V] donnent d’ores et déjà au séquestre l’ordre irrévocable , en cas de non réitération par acte authentique au plus tard au 31 mai 2016, de verser ce dépôt de garantie d’un montant de 75 000 euros à M et Mme [O]. » Cette clause postérieure à celle inscrite à la page 9 de l’avant contrat initial et reprise à la page 8 de l’avenant, modifie l’exigence d’un accord de toutes les parties pour remettre les fonds puisque celui-ci et d’ores et déjà donné par les époux [V].

Ainsi dès lors qu’ils ne disposaient d’aucun délai de rétractation et que le 31 mai 2016, ils n’avaient pas réitéré la vente par acte authentique, le notaire en sa qualité de séquestre (Me [Z]) était parfaitement fondé à exécuter son mandat sans que là encore aucune faute ne puisse lui être reprochée.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que le jugement déféré mérite confirmation en ce qu’il a débouté M et Mme [V] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre des notaires et de leurs SCP professionnelles en l’absence de la démonstration d’une faute des notaires.

2-Sur les autres demandes

L’appel en garantie des époux [O] à titre subsidiaire est sans objet au regard de ce qui vient d’être décidé.

Parties perdantes en appel, M. [C] [V] et Mme [T] [R] épouse [V] supporteront la charge des dépens de l’instance et leur recouvrement direct sera ordonné au profit des conseils qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront nécessairement déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront en revanche condamnés à payer à la SCP [17], M. [H], notaire, la SCP [16] et M. [Z], notaire, ensemble, et à M [B] et Mme [L] [P] épouse [O], ensemble, la somme de 2 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M. [C] [V] et Mme [T] [R] épouse [V] à supporter la charge des dépens de l’instance et ordonne leur recouvrement direct au profit des conseils qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Les déboute de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne in solidum à payer à la SCP [17], M. [H], notaire, la SCP [16] et M. [Z], notaire, ensemble, et à M. [B] et Mme [L] [P] épouse [O], ensemble, la somme de 2 000 euros chacun, au titre des frais irrépétibles d’appel.

La greffière, La présidente