25/01/2024

ARRÊT N°60/2024

N° RG 23/00821 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PJO3

EV/MB

Décision déférée du 31 Janvier 2023 – Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 22/02739)

Céline GARRIGUES

[H] [M] [O] [J]

C/

[I] [X] épouse [V]

[N] [V]

[P] [V]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT CINQ JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTE

Madame [H] [M] [O] [J]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Dominique ALMUZARA de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/003553 du 20/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMÉS

Madame [I] [X] épouse [V]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Stéphanie MACE, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [N] [V]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Stéphanie MACE, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [P] [V]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Stéphanie MACE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 20 juin 1979, M. [X] et son épouse Mme [I] [V] épouse [X] ont donné à bail à Mme [H] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] pour une durée d’un an à compter du 1er juillet 1979 jusqu’au 30 juin 1980 avec renouvellement par tacite reconduction par périodes de trois mois.

Le 12 janvier 2021, Mme [I] [V] née [X] en qualité d’usufruitière, M. [N] [V] et M. [P] [V] en qualité de nu-propriétaires ont fait délivrer à Mme [H] [J] un congé pour vente à l’échéance du bail, puis une sommation de quitter les lieux le 12 juillet 2022.

Par acte en date du 1er août 2022, Mme [I] [V] née [X], M.[N] [V] et M. [P] [V] ont fait assigner Mme [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé afin d’obtenir l’expulsion de cette dernière et sa condamnation au paiement de diverses sommes, ainsi :

À titre principal,

— constater que Mme [H] [J] est occupante sans droit ni titre depuis l’échéance du bail compte tenu de la délivrance d’un congé régulier en la forme plus de six mois avant cette date,

— ordonner l’expulsion de Mme [H] [J] avec recours à la force publique,

— statuer sur le sort des meubles,

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux au montant des loyers et charges soit la somme de 458,81€ et y condamner Mme [H] [J],

— condamner Mme [H] [J] au paiement provisionnel d’une somme de 250 € au titre des frais d’établissement de l’attestation de superficie loi Carrez,

— condamner Mme [H] [J] au paiement de la somme de 2000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût de la sommation de déguerpir et du constat d’huissier du 12 juillet 2022,

À titre subsidiaire, si le juge estimait que les demandes se heurtent à une contestation sérieuse,

— ordonner le renvoi de l’affaire au fond.

Par ordonnance contradictoire du 31 janvier 2023, le juge a :

— validé le congé donné par Mme [I] [V] née [X], en qualité d’usufruitière, M. [N] [V] et M. [P] [V] en qualité de nu-propriétaires le 12 janvier 2021 avec effet au 23 juin 2022 à minuit,

— constaté que Mme [H] [J] occupe sans droit, ni titre le logement situé [Adresse 3] appartenant à Mme [I] [V] née [X], en qualité d’usufruitière, M. [N] [V] et M.[P] [V] en qualité de nu-propriétaires depuis le 24 juin 2022,

— ordonné en conséquence à Mme [H] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour Mme [H] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [I] [V] née [X], en qualité d’usufruitière, M. [N] [V] et M. [P] [V] en qualité de nu-propriétaires pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné Mme [H] [J] à payer à Mme [I] [V] née [X], M. [N] [V] et M. [P] [V] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’ occupation à compter du 23 janvier 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 458,81 €,

— condamné Mme [H] [J] à verser à Mme [I] [V] née [X], en qualité d’usufruitière, M. [N] [V] et M. [P] [V] en qualité de nu-propriétaires, une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [H] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de quitter les lieux et de l’assignation en référé et qui seront recouvrés conformément aux règles de l’aide juridictionnelle,

— débouté les parties de toutes plus amples demandes,

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 7 mars 2023, Mme [H] [J] a relevé appel de la décision, critiquant l’ensemble des dispositions, sauf en ce qu’elle a débouté les parties de toutes demandes plus amples et ordonné l’exécution provisoire.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [H] [J], dans ses dernières conclusions du 11 avril 2023, demande à la cour, au visa des articles 71 de la loi du 22 juin 1982, et 51 de la loi du 23 décembre 1986, de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 835 du Code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 31 janvier 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse,

— débouter Mme [I] [X] épouse [V], M. [N] [V] et M. [P] [V] de leur demande de résiliation et d’expulsion de Mme [H] [J],

— débouter Mme [I] [X] épouse [V], M. [N] [V] et M. [P] [V] de toutes leurs demandes,

— condamner in solidum Mme [I] [X] épouse [V], M. [N] [V] et Monsieur [P] [V] au paiement des entiers dépens de la procédure d’appel.

Mme [I] [X] épouse [V], M. [N] [V] et M. [P] [V], dans leurs dernières conclusions en date du 3 mai 2023, demandent à la cour, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner Mme [H] [J] au paiement d’une somme de 1 200€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat et de la sommation de déguerpir délivrée le 12 juillet 2022, tels qu’exposés par les concluants.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2023.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Mme [J] fait valoir que le congé pour vendre délivré le 30 juin 2022 ne peut avoir résilié le bail qui avait été renouvelé le 24 juin précédent, ses effets pouvant éventuellement être reportés à la fin du bail ainsi renouvelé, soit le 23 juin 2025 en application des dispositions transitoires des lois du 22 juin 1982 et du 23 décembre 1986.

Elle considère que la jurisprudence visée par ses adversaires n’est pas constante et que conformément à la réponse ministérielle du 31 mars 2009, lorsque le congé a été donné pour une date postérieure à l’échéance du bail, ne fusse que d’un seul jour, le bail est reconduit, le congé demeurant valide et ses effets reportés à la première date utile soit le terme du contrat reconduit.

Elle souligne que le commissaire de justice a fait figurer sur le congé une date d’effet précise, le 30 juin 2022 à minuit mentionnant à compter de cette date qu’elle serait occupante sans droit, ni titre alors qu’à cette date, le bail s’était renouvelé.

Les consorts [V] opposent qu’une réponse ministérielle ne peut engager le juge judiciaire quant à l’interprétation légale des textes et considèrent que le bail s’est reconduit à échéance jusqu’au 30 juin 2022 et qu’au surplus, le congé a été délivré avec un délai excédant largement le délai légal de six mois puisqu’il a été délivré plus de 18 mois avant la fin du bail, quelle que soit la date considérée alors qu’une jurisprudence constante considère que le congé délivré pour une date erronée, même postérieure à la date effective d’échéance du bail produit effet dès lors qu’il a été signifié plus de six mois avant la date d’expiration du bail.

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : «Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur…

… II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local… ».

Lorsque le congé a été délivré valablement, le locataire devient occupant sans droit, ni titre, ce qui constitue une atteinte au droit de propriété, droit constitutionnel, et donc un trouble manifestement illicite que le juge des référés est en droit de faire cesser.

Il convient au préalable de rechercher à quelle date le bail s’est renouvelé.

En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de location non meublé signé pour une durée d’un an reconductible tacitement par périodes de trois mois en exécution d’un bail signé le 20 juin 1979, à effet au 1er juillet.

Il est constant que l’article 71 de la loi du 22 juin 1982 prévoyait l’obligation pour les parties liées par un bail d’établir un contrat conforme aux dispositions de la loi à l’expiration du contrat initial ou du contrat renouvelé ou, s’il s’agit d’un contrat à durée indéterminée, à l’issue du délai d’un an à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi.

Les parties n’ont pas déféré à cette obligation qui n’était par ailleurs pas sanctionnée.

Ce texte a été abrogé par l’article 55 de la loi du 24 décembre 1986 qui en son article 51 disposait : «Les contrats de location en cours qui n’ont pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982 précitée, contrairement aux dispositions du troisième alinéa de l’article 71 de cette loi, sont réputés avoir été renouvelés dans les conditions de cet article par périodes de trois années à compter de leur date d’expiration contractuelle lorsqu’il s’agit de contrats de location à durée déterminée et par périodes de trois années à compter du 24 juin 1983 lorsqu’il s’agit de contrats de location à durée indéterminée conclus avant cette date. Ces dispositions ne s’appliquent pas à ceux de ces contrats dont le renouvellement est contesté devant les tribunaux.».

En l’espèce, signé pour un an jusqu’au 30 juin 1980, prévoyait une reconduction tacite par période de trois mois. Il s’est donc renouvelé tacitement jusqu’au 30 septembre1982.

Il n’a pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi du 22 juin 1982 et il est donc réputé avoir été renouvelé dans les conditions de l’article 71 de cette loi par périodes de trois années à compter de sa date d’expiration contractuelle s’agissant d’un contrat de location à durée déterminée, c’est-à-dire le 30 septembre 1982.

En conséquence, le bail liant les parties, réputé avoir été renouvelé par période de trois années à compter du 30 septembre 1982, est venu à reconduction le 30 septembre 2021.

Or, le congé objet du litige a été délivré le 12 janvier 2021, pour le 30 juin 2022.

Cependant, ce congé, délivré dans les conditions de forme de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et signifié à la locataire plus de six mois avant la date d’expiration du bail, a fait obstacle à ce que le bail soit reconduit tacitement, peu important que la date d’effet mentionnée dans ce congé soit postérieure à celle prévue pour sa reconduction.

En effet, seul le respect par le bailleur de son obligation de respecter un préavis de six mois doit être vérifié par le juge étant rappelé que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne lui fait pas obligation de préciser le terme du bail.

Or, en l’espèce, le congé a été délivré le 12 janvier 2021, pour le mois de septembre 2021, et la locataire a ainsi bénéficié d’un préavis d’une durée supérieure au délai légal de six mois.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté que Mme [J] était occupante sans droit, ni titre du logement, a ordonné son expulsion pour faire cesser le trouble manifestement illicite qui en résulte à défaut de départ volontaire et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

L’équité commande de confirmer la décision déférée sur l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande présentée à ce titre en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Confirme l’ordonnance déférée,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des intimés,

Condamne Mme [H] [J] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER