06/11/2025

ARRÊT N° 522/2025

N° RG 24/03878 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QUYV

EV/KM

Décision déférée du 08 Novembre 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

( 24/02467)

LEBON

[L] [I]

C/

[Z] [T] [A]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [L] [I]

[Adresse 8],

[Adresse 1]

[Localité 4]/France

Représentée par M^e Bouchra MAJHAD, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2025-19309 du 02/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIME

Monsieur [Z] [T] [A]

[Adresse 6]

[Localité 5]/France

assigné le 24/01/2025 à personne désinteressée, sans avocat constitué

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur [S] [H]

[Adresse 7]

[Localité 4]/France

assigné le 24/01/2025 à étude sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 12 juin 2024, M. [Z] [A] a fait assigner Mme [L] [I] et M. [S] [H], en qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin de :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés,

— ordonner l’expulsion de Mme [L] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin,

— condamner solidairement ces derniers au paiement:

* de la somme de 1376,01 € (à la date du 3 juin 2024), au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, somme à parfaire au jour de l’audience,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, d’un montant égal au loyer et au charges actuels soit 518,18 € révisable selont stipulations contractuelles,

* d’une somme de 960 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire du 8 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 16 février 2021entre M. [Z] [A] et Mme [L] [I] et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 7 mai 2024,

— ordonné en conséquence à Mme [L] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour Mme [L] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai M. [Z] [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné solidairement Mme [L] [I] et M. [S] [H] en qualité de caution, à payer à M. [Z] [A] à titre provisionnel la somme de 82,16 € au titre de l’arriéré locatif, (décompte arrêté au 13 août 2024, incluant une dernière facture de août 2024), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

— condamné solidairement Mme [L] [I] et M. [S] [H] à M. [Z] [A] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail le 13 août 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit la somme de 518,18 €, révisable selon stipulations contractuelles, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur,

— condamné solidairement Mme [L] [I] et M. [S] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la comission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 2 décembre 2024, Mme [I] a relevé appel de la décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [L] [I] dans ses dernières conclusions du 7 février 2025, demande à la cour au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— réformer l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du 8 novembre 2024, en ce qu’il a :

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 mai 2024,

* ordonné en conséquence à Mme [L] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

* dit qu’à défaut, M. [Z] [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

* condamné solidairement Mme [L] [I] et M. [S] [H] es qualité de caution, à payer à M. [Z] [A] la somme de 82,16 € au titre de l’arriéré locatif,

* condamné solidairement Mme [L] [I] et M. [S] [H] es qualité de caution, à payer à M. [Z] [A] à titre provisionnel une indemnité d’occupation à compter du 7 mai 2024 jusqu’à la libération des lieux, en fixant cette indemnité à 518,18 €,

* condamné solidairement Mme [L] [I] et M. [S] [H] es qualité de caution, à payer à M. [Z] [A] la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

En conséquence :

— constater la bonne foi de Mme [L] [I] et le caractère temporaire et exceptionnel des dettes qui lui ont été réclamées,

— dire et juger que Mme [L] [I] est à jour de paiement de son loyer et charges,

— dire et juger que le jeu de la clause résolutoire est suspendu, et débouter M. [Z] [A] de sa demande d’expulsion de Mme [L] [I].

MM. [A] et [H] n’ont pas constitué avocat, bien que la déclaration d’appel a été signifiée le 24 janvier 2025, à la personne de Mme [K] [O] pour le premier à étude, le 24 janvier 2025 pour le second.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2025.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Mme [X] fait valoir qu’elle a toujours réglé son loyer et que sa dette résulte d’augmentations dont elle n’a pas été informée et au changement de la somme prise en charge par la CAF. Elle affirme n’avoir jamais reçu de courrier du bailleur l’informant « de l’addition des petites sommes manquantes qui se cumulent au fil du temps » et que ses quittances attestent qu’elle était à jour de ses loyers et de ses charges.

Elle affirme ne jamais avoir reçu de commandement ni d’assignation et que lorsque le mandataire du bailleur lui a indiqué qu’au 30 juin 2024 elle restait devoir la somme de 577,69 €, elle a apuré cette somme.

Sur ce

La demande de l’appelante de constater sa bonne foi ainsi que le caractère temporaire et exceptionnel de ses dettes est dépourvue de caractère juridictionnel et n’est pas susceptible de conférer un droit à la partie qui la sollicite.

Ainsi, il n’y a pas lieu de répondre à cette demande.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

L’article 24 VII. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte du jugement déféré que:

— par contrat à effet au 16 février 2021, M. [A] a donné à bail à Mme [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 411,77 € et 25 € de provision sur charges,

— par acte séparé du 8 févier 2021, M. [S] [H] s’est porté caution solidaire des engagements sans bénéfice de division ni de discussion,

— par acte du 6 mars 2024, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1191,47 €, dénoncé à la caution le 18 mars 2024, soit dans le délai de 15 jours.

Mme [X] ne conteste pas l’existence du contrat de bail comportant une clause résolutoire, ni l’engagement comme caution solidaire de M. [Y] mais affirme n’avoir reçu ni le commandement de loyer ni l’assignation.

Elle ne sollicite cependant pas l’annulation de ces actes, étant relevé que l’assignation 12 juin 2024 ayant engagé la présente instance mentionne l’adresse de la locataire et précise que celle-ci a été confirmée par le voisin que l’avis de passage a été laissé de même que la lettre contenant l’acte et que copie de l’acte de signification lui a été adressée le même jour.

Si le commandement du 6 mars 2024 n’est pas produit, le bailleur n’ayant pas constitué avocat en cause d’appel, la locataire sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, ce qui induit qu’elle admet non seulement la validité de cet acte mais encore qu’elle n’a pas régularisé dans le délai légal l’arriéré qui était mentionné, de 1191,47 € selon l’ordonnance déférée.

Par assignation délivrée le 12 juin 2024, le bailleur sollicitait la condamnation du locataire à lui verser 1376,01 € en principal, montant arrêté le 3 juin 2024.

La décision déférée relève que postérieurement à la délivrance du commandement la locataire a effectué un versement de 210 € le 15 mars 2024 et que la CAF a régularisé la somme de 251 € pour le mois de février 2024, ainsi la somme de 461 € a été versée dans le délai de deux mois et que selon le dernier décompte produit par le bailleur, après soustraction des frais de poursuite la locataire n’était plus débitrice au mois d’août 2024 que de la somme de 82,16 €.

Enfin, Mme [X] produit une attestation de la société Nexity, mandataire du bailleur datée du 11 décembre 2024 certifiant que la locataire est à jour du règlement de ses loyers et de ses charges.

Il ressort de ces éléments que la locataire ayant apuré les causes du commandement au-delà du délai de deux mois, il convient de lui accorder rétroactivement des délais de paiement par infirmation de la décision déférée, avec suspension de la clause résolutoire et de constater que ces délais ont été respectés au 11 décembre 2024, selon l’attestation produite, justifiant le rejet des demandes de résiliation de bail et d’expulsion présentées par le bailleur, par infirmation de la décision déférée.

Enfin, la locataire ne produit aucune pièce postérieure à décembre 2024, il ne peut donc être fait droit à sa demande de voir dire qu’elle est à jour du paiement de son loyer et de ses charges à la date de l’audience le 8 septembre 2025.

Par ailleurs, la décision déférée doit être infirmée en ce qu’elle a octroyé au bailleur la somme de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront à la charge de la locataire et de sa caution la situation n’ayant été régularisée qu’en cours de procédure, par confirmation de la décision déférée.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Infirme la décision déférée sauf en ce qu’elle a condamné Mme [L] [I] et M. [S] [H] aux dépens,

Statuant à nouveau :

Accorde rétroactivement à Mme [L] [I] des délais de paiement jusqu’au 11 décembre 2024 avec suspension de la clause résolutoire,

Constatant que Mme [L] [I] a apuré sa dette au 11 décembre 2024, dit que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,

Rejette en conséquence la demande en résiliation de bail et expulsion de M. [Z] [A],

Condamne solidairement Mme [L] [I] et M. [S] [H] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET