04/09/2025

ARRÊT N°406/2025

N° RG 24/03685 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QTGK

EV/IA

Décision déférée du 28 Octobre 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]

( 24/02465)

A.PIAT

[N] [C]

C/

[D] [X]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [N] [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Valentine PONS-GUEDDICHE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-18310 du 10/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIME

Monsieur [D] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E.VET, conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : D. BARO

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 11 mars 2023, prenant effet au 13 mars 2023, M. [D] [X] a donné à bail à M. [N] [C] un appartement à usage d’habitation n°359 et un parking aérien n°86, situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 312 € et une provision sur charges mensuelle de 43 €.

Le 8 février 2024, M. [X] a fait signifier à M. [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire.

Par acte du 29 mai 2024, M. [X] a fait assigner M. [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé aux fins de :

— obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— son expulsion, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls,

— sa condamnation au paiement :

* de la somme de 1.598,53 €, représentant les arriérés de charges et de loyers, somme à parfaire au jour de l’audience,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération du logement,

* d’une somme de 1,000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique !e 31 mai 2024.

Par ordonnance contradictoire du 28 octobre 2024, le juge a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mars 2023 prenant effet au 13 mars 2023 entre M. [D] [X] et M. [N] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation n359 et un parking aérien n°86, situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 9 avril 2024,

— condamné M. [N] [C] à verser à M. [D] [X] à titre provisionnel la somme de 1 169,65 € (décompte arrêté au 12 septembre 2024 comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise),

— rejeté la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire,

— ordonné en conséquence à M. [N] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés,

— dit qu’à défaut pour M. [N] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [D] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, ie transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— condamné M. [N] [C] à payer à M. [D] [X] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné M. [N] [C] à verser à M. [D] [X] 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [N] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assjgnation et de sa notification à la préfecture,

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 12 novembre 2024, M. [C] a relevé appel de la décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [N] [C] dans ses dernières conclusions du 4 mai 2025, demande à la cour au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mars 2023 prenant effet au 13 mars 2023 entre M. [D] [X] et M. [N] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation n° 59 et le parking aérien n°86, situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 09 avril 2024,

* condamné M. [N] [C] à verser à M. [D] [X] à titre provisionnel la somme de 1 169,65 € (décompte arrêté au 12 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise),

* rejeté la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire,

* ordonné en conséquence à M. [N] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés,

* dit qu’à défaut pour M. [N] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [D] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

* condamné M. [N] [C] à payer à M. [D] [X] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

* condamné M. [N] [C] à verser à M. [D] [X] 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* condamné M. [N] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

Et, statuant à nouveau :

— débouter M. [D] [X] de ses demandes,

— constater la bonne foi de M. [N] [C],

— constater la reprise du règlement des loyers par M. [N] [C],

— autoriser M. [N] [C] à se libérer de sa dette locative, en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de cent euros,

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [C],

— dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— débouter M. [D] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens de l’instance.

M. [D] [X] dans ses dernières conclusions du 25 avril 2025, demande à la cour au visa des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 700 du code de procédure civile, de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé en date du 28 octobre 2024,

— condamner M. [N] [C] à verser à M. [D] [X] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [N] [C] aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2025.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

M. [C] fait valoir :

' qu’il a été incarcéré du 13 novembre 2023 au 13 juillet 2024 et ne pas avoir été en mesure de régler ses loyers mais que, dès sa libération, il a entrepris des démarches pour régler sa dette,

' par note en délibéré du 8 octobre 2024 il a justifié au premier juge du règlement de ses loyers et le bailleur a bénéficié du règlement d’arriérés d’allocations logement,

' au jour de l’audience devant la cour son arriéré locatif s’élevait à 1026,01 €, inférieur au montant du commandement le rendant accessible aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [X] oppose que le locataire ne règle pas systématiquement le loyer courant depuis la décision déférée ce qui le rend inaccessible au bénéfice de la suspension de la clause résolutoire.

Sur ce

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

L’article 24 VII. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré au locataire pour un montant en principal de 1532,02 € et il est constant qu’il n’a pas régularisé ce montant dans le délai de deux mois, que la clause résolutoire a donc joué son plein effet.

Au jour où l’ordonnance déférée a été rendue, le locataire restait devoir la somme de 1169,65 € en principal.

Cependant, en l’absence de règlement du loyer de septembre au jour de l’audience le juge a constaté à juste titre qu’il ne pouvait être fait droit à sa demande en suspension de la clause résolutoire, le loyer de septembre n’ayant été réglé qu’après l’audience.

Il convient de rechercher si, au jour de la date d’audience devant la cour, le 12 mai 2025, le locataire avait repris le paiement du loyer courant.

Le bailleur affirme que le locataire n’a pas réglé le loyer du mois d’avril 2025, d’un montant de 377,80 €.

S’il résulte de l’historique de compte produit que, le 6 avril le locataire a versé 301 €, ce montant ne correspondait pas à la totalité de la mensualité De même, ilne justifie que d’un versement de 200 € pour la mensualité de mai, alors que la cour ne peut retenir comme valant paiement d’éventuels versements ultérieurs par la CAF.

En conséquence, et sans remettre en cause les efforts du locataire pour réussir à régler son loyer, il ne peut être fait droit à sa demande de suspension de la clause résolutoire, par confirmation de la décision déférée.

M. [C] perdant le procès en appel, il en supportera les dépens.

L’équité commande de confirmer la décision déférée sur l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande présentée par M. [X] à ce titre en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance rendue le 28 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé,

Condamne M. [N] [C] aux dépens d’appel,

Rejette la demande présentée par M. [D] [X] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET