04/03/2025

ARRÊT N°129/2025

N° RG 24/02618 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QMQL

EV/IA

Décision déférée du 27 Juin 2024 – Tribunal paritaire des baux ruraux de TOULOUSE (51-23-04)

S.MOREL

[N] [G]

C/

[L] [D]

[U] [P]

INFIRMATION

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [N] [G]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représenté par M^e Jean vincent DELPONT de la SELARL LA CLE DES CHAMPS, avocat au barreau D’ALBI

INTIMÉS

Monsieur [L] [D]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne, assisté de M^e Christine VILLARS-CANCE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Antoine DOREL de la SCP DOREL-LECOMTE-MARGUERIE, avocat plaidant au barreau de CAEN

Monsieur [U] [P]

[Adresse 7]

[Localité 15]

comparant en personne, assisté de M^e Christine VILLARS-CANCE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Antoine DOREL de la SCP DOREL-LECOMTE-MARGUERIE, avocat plaidant au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 945.1 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2025, en audience publique, devant Madame E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé d’instruire l’affaire, les parties ne s’y étant pas opposées. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

M. SEVILLA, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre.

Par acte authentique du 22 octobre 2007, M. [L] [D] et Mme [A] [I] épouse [D] ont donné à bail rural à long terme de 18 ans à M. [N] [D] un ensemble de parcelles situées à [Localité 15] et [Localité 6].

Par acte du 25 avril 2023, les époux [D] ont délivré congé pour reprise à effet au 31 octobre 2024 au profit de M. [U] [P], leur descendant majeur suite à une adoption simple enregistrée le 19 avril 2023.

Par requête du 29 juin 2023, M. [G] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Toulouse aux fins, à défaut de conciliation, de voir prononcer la nullité du congé dont il contestait la validité comme ne comportant pas certaines mentions et qu’il soit jugé qu’il bénéficie du droit au renouvellement pour une durée de neuf ans.

Un procès-verbal de non-conciliation était établi le 28 septembre 2023 et l’affaire renvoyée au fond.

Le 21 janvier 2024, l’instance était interrompue par le décès de Mme [A] [I] épouse [D].

M. [U] [P] est intervenu volontairement à l’instance en qualité d’ayant-droit de Mme [A] [D].

Par jugement contradictoire du 27 juin 2024, le tribunal a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de M. [U] [P] en qualité d’ayant- droit de Mme [A] [I] épouse [D],

— validé le congé délivré par M. [L] [D] et Mme [A] [I] épouse [D] à l’encontre de M. [N] [G] portant sur les parcelles situées

* sur la commune de [Localité 15] cadastrée section C n°[Cadastre 13] d’une superficie de 28 ares et 31 centiares,

* sur la commune de [Localité 6] cadastrées section ZH n°[Cadastre 4], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] d’une superficie de 25 hectares, 59 ares et 26 centiares,

* des biens non délimités à usage de lac sur la commune de [Localité 6] cadastrés section ZA n°[Cadastre 2], ZB n°[Cadastre 10], ZK n°[Cadastre 1] et [Cadastre 8] d’une superficie de 93 ares et 74 centiares, soit une superficie totale de 26 hectares 53 ares, données à bail le 22 octobre 2007 avec effet au 1er novembre 2006,

— ordonné à M. [N] [G] de libérer les parcelles louées à compter du 31 octobre 2024,

— débouté les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision,

— condamné M. [N] [G] aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 25 juillet 2024, M. [N] [G] a relevé appel de la décision en en critiquant l’ensemble des dispositions, sauf en ce qu’elle a déclaré recevable l’intervention volontaire de M. [U] [P] en qualité d’ayant droit de Mme [A] [I] épouse [D].

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire était appelée à l’audience du 06/01/2025.

M. [N] [G] a poursuivi oralement par l’intermédiaire de son conseil ses demandes contenues dans ses dernières conclusions du 12 décembre 2024 aux termes desquelles il demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Toulouse le 27 juin 2024 :

* en ce qu’il a validé le congé délivré par M. [L] [D] et Mme [A] [I] épouse [D] à l’encontre de M. [N] [G] portant sur les parcelles situées :

** sur la commune de [Localité 15] cadastrée Section C n°[Cadastre 13] d’une superficie de 28 a et 31 centiares,

** sur la commune de [Localité 6] cadastrées Section ZH n°[Cadastre 4], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] d’une superficie de 25 hectares, 59 ares et 26 centiares,

** des biens non délimités à usage de lac sur la commune de [Localité 6] cadastrés section ZA n°[Cadastre 2], ZB n°[Cadastre 10], ZK n°[Cadastre 1] et [Cadastre 8] d’une superficie de 93 ares et 74 centiares,

soit une superficie totale de 26 hectares 53 ares donnée à bail le 22 octobre 2007 avec effet au 1er novembre 2006,

— en ce qu’il a ordonné à M. [N] [G] de libérer les parcelles louées à compter du 31 octobre 2024,

— en ce qu’il a débouté M. [N] [G] de sa demande tendant à juger qu’il bénéficie du droit au renouvellement pour une durée de neuf années au-delà du 31octobre 2024,

— en ce qu’il a débouté M. [N] [G] de sa demande tendant à condamner solidairement M. [L] [D] et M. [U] [P] à lui verser la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

M. [L] [D] et M. [U] [P] ont poursuivi oralement par l’intermédiaire de leur conseil leurs demandes contenues dans leurs dernières conclusions du 19 décembre 2024 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Toulouse le 27 juin 2024,

En conséquence,

— débouter M. [N] [G] de l’intégralité de ses prétentions,

Y additant,

— condamner M. [N] [G] à verser à M. [L] [D] et M. [U] [P], unis d’intérêt, une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

M. [G], qui précise qu’il n’avait pas la connaissance personnelle du domicile de la profession du repreneur, fait valoir que :

' le congé ne mentionne pas l’habitation qui sera occupée par M. [P] après la date de prise d’effet du congé,

' le congé ne mentionne pas la profession du bénéficiaire de la reprise et ne lui a pas permis de vérifier au moment de sa délivrance s’il remplissait les conditions de reprise et s’il serait en capacité d’exploiter le fonds,

' le congé ne comporte aucune précision permettant de savoir si M. [P] exploitera les terres à titre personnel ou sous forme sociétaire,

' une autorisation d’exploiter s’impose en présence de revenus extra-agricoles supérieurs à 3,120 fois le SMIC par an ce qui était le cas du repreneur,

' il résulte du contrat de travail et des bulletins de salaire versés qu’au regard des fonctions importantes de M. [P] qui travaille à temps complet avec des déplacements qu’il n’est pas démontré qu’il pourra consacrer le temps nécessaire à l’exploitation,

' aucun justificatif n’a été communiqué en première instance sur les moyens dont disposait M. [P] pour démarrer son exploitation (cheptel, matériel ou avait les moyens de les acquérir),

' le diplôme visé dans le congé n’a pas été communiqué avant la première instance,

' le repreneur n’a envoyé le dossier permettant de régulariser sa situation que postérieurement à la date à laquelle le congé a été donné.

Les intimés opposent que:

' M.[G], qui n’a pas respecté la décision déférée, connaissait la famille [D] depuis longtemps et avait connaissance de la situation personnelle du repreneur,

' comme indiqué dans le congé M. [P] a d’abord habité à [Localité 14], puis a déménagé pour habiter avec sa nouvelle compagne et qu’à aucun moment M. [G] n’a pu être induit en erreur,

' M. [G] connaissait M. [P] depuis son plus jeune âge et a assisté à l’évolution de sa scolarité et de ses études en matière agricole, de sa profession ainsi que des conditions dans lesquelles il entendait reprendre l’exploitation,

' M. [P] a la possibilité de poser des congés pour exercer l’activité agricole compatible avec la surface des terres qui ne justifient que 234 heures de travail par an,

' l’information sur le mode d’exploitation des terres n’est nécessaire que dans l’hypothèse où celle-ci se fera sous forme sociétaire ou par des tiers ou par une mise en commun, ce qui n’était pas le cas en l’espèce

' les justificatifs de matériel, cheptel ou des moyens de les acquérir n’ont pas à figurer dans le congé et en tout état de cause M. [P] justifie être en mesure de procéder au financement des moyens nécessaires à l’exploitation des 26 ha,

' M. [P] a procédé à une déclaration permettant de commencer l’exploitation des terres alors que M. [G], qui pose des exigences en matière de preuve et de modalités d’exploitation des terres interdit au repreneur d’exploiter les terres.

Sur ce

L’article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime prévoit : «Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.

A peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.».

L’article L 411-59 prévoit que : « Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il pas dedoit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe.

Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions.».

L’article L 411-60 du même code dispose : «Les personnes morales, à la condition d’avoir un objet agricole, peuvent exercer le droit de reprise sur les biens qui leur ont été apportés en propriété ou en jouissance, neuf ans au moins avant la date du congé. Ces conditions ne sont pas exigées des groupements agricoles d’exploitation en commun ou de sociétés constituées entre conjoints, partenaires d’un pacte civil de solidarité, parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus. L’exploitation doit être assurée conformément aux prescriptions des articles L. 411-59 et L. 411-63 par un ou plusieurs membres des sociétés mentionnées au présent article. Toutefois, les membres des personnes morales mentionnées à la première phrase du présent article ne peuvent assurer l’exploitation du bien repris que s’ils détiennent des parts sociales depuis neuf ans au moins lorsqu’ils les ont acquises à titre onéreux. ».

Enfin, l’article L411-63 précise: «Les conditions formelles d’un congé sont énoncées par les dispositions de l’article L.411 – 47 du code rural et de la pêche maritime, tandis que les conditions de fond sont définies par les dispositions de l’article L.411 – 59, par renvoi de l’ article L.411 – 60 du même code. ».

La régularité formelle d’un congé en application de l’article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime s’apprécie à la date de sa délivrance tandis que les conditions de fond de la reprise définies par les dispositions de l’article L411-59, par renvoi de l’article L411- 60 du même code s’apprécient à la date d’effet du congé.

En l’espèce,le congé délivré le 25 avril 2023 à effet au 31 octobre 2024 indique qu’il est délivré au profit de M. [U] [P], descendant majeur des bailleurs comme adopté suite à son adoption simple enregistrée le 19 avril 2023 ; qu’il possède les moyens d’acquérir le cheptel et le matériel nécessaire à l’exploitation, qu’il est titulaire du baccalauréat technologique série sciences et technologies de l’agronomie et du vivant: agronomie-alimentation-environnement-territoires.

1- sur la régularité formelle du congé :

L’appelant fait valoir que l’adresse du repreneur au moment de la reprise n’est pas mentionnée.

En effet, le congé, qui mentionne l’adresse de M. [P] au moment de la délivrance du congé ne porte aucune mention de l’adresse à laquelle il entendait habiter au moment de la reprise, un an et demi plus tard, la mention du domicile du repreneur à la date de la délivrance du congé étant insuffisante, peu importe que plus tard M. [P] se soit installé avec une compagne récemment rencontrée puisque la régularité formelle du congé s’apprécie au moment où il est délivré.

L’absence de mention relative au domicile prévu de repreneur après la reprise empêchait le fermier d’apprécier si la condition d’habitation était ou non remplie, ce défaut de précision ne pouvant être suppléé par l’hypothèse que le bénéficiaire entendait implicitement ne pas changer de domicile au moment de la reprise

Par ailleurs, le congé ne mentionne pas la profession de M.[P] alors qu’il produit un contrat de travail le liant avec la SAS T3M depuis le 30 juin 2017, plusieurs années avant la délivrance du congé.

Enfin, la révélation en cours d’instance de la profession du bénéficiaire de la reprise ne peut avoir eu pour effet de régulariser l’omission initiale d’une information dont le preneur n’avait pas connaissance au jour de la délivrance du congé.

Il convient de rechercher si M. [G] avait, par ses liens avec la famille [D], connaissance de la situation réelle du bénéficiaire de la reprise (domicile et profession) et ainsi n’a pu être induit en erreur.

Pour démontrer la connaissance par M. [G] des informations ne figurant pas au congé, les intimés produisent deux attestations établies par :

' M. [C] [B] qui indique connaître la famille [D] et [U] [P] depuis toujours et avoir discuté avec eux des ambitions d’installation de [U] au terme du bail de fermage avec M. [G]. Il précise « à plusieurs reprise les deux parties étaient réunies et d’accord au sujet de la reprise des terres à la fin du bail de fermage et l’installation de [U]. »,

' M. [W] [Y] qui explique avoir assisté à des regroupements festifs et visites amicales « où les deux parties étaient réunies » et où a été abordé le sujet du terme du bail de fermage et la reprise d’exploitation par M. [P]. l’accord de M. [G] n’est pas précisé dans cette seconde attestation.

Aucune des attestations ne confirme que M. [G] avait connaissance du domicile du repreneur postérieurement au congé et de son activité professionnelle exacte lui permettant de savoir si le repreneur pourrait participer effectivement à l’exploitation des parcelles.

Au surplus, elles ne peuvent démontrer une quelconque renonciation du fermier à se prévaloir de ses droits au regard de leur l’imprécision, alors que la renonciation à un droit doit être certaine et non équivoque.

En conséquence, le congé qui ne mentionne ni le domicile du repreneur au moment de la reprise ni sa profession doit être déclaré nul dès lors qu’il n’est pas démontré que M. [G] avait connaissance de ces informations et que ces carences ont nécessairement été de nature à induire le preneur en erreur sur le caractère sérieux et réaliste du projet d’exploitation personnelle des terres du repreneur.

2- sur les nullités de fond :

Par ailleurs terme des dispositions de l’article L 411-59 du code rural auquel renvoie l’article L 411-60 du même code, le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Surtout, le dernier alinéa du texte exige que le bénéficiaire de la reprise, c’est-à-dire en l’espèce M. [P], justifie qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions.

L’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime prévoit :

«I.-Sont soumises à autorisation préalable les opérations suivantes :'

'3° Quelle que soit la superficie en cause, les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles au bénéfice d’une exploitation agricole :

a) Dont l’un des membres ayant la qualité d’exploitant ne remplit pas les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle fixées par voie réglementaire ;

b) Ne comportant pas de membre ayant la qualité d’exploitant ;

c) Lorsque l’exploitant est un exploitant pluriactif, remplissant les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle, dont les revenus extra-agricoles excèdent 3 120 fois le montant horaire du salaire minimum de croissance, à l’exception des exploitants engagés dans un dispositif d’installation progressive, au sens de l’article L. 330-2 ;'».

Il s’agit d’une condition de fond dont la réalisation s’apprécie à la date d’effet du congé, c’est-à-dire en l’espèce le 31 octobre 2024.

En l’espèce, M. [P] ne conteste pas et il est établi par son avis d’imposition que ses revenus sont supérieurs à 3.120 fois le SMIC.

Or, il résulte des pièces produites par les intimés que la demande d’autorisation d’exploiter n’a été déposée par M. [P] que le 4 novembre 2024, postérieurement à la prise d’effet théorique du congé. Il ne justifie donc pas qu’il réunissait à cette date des conditions juridiques lui permettant d’exploiter les parcelles.

Dès lors, la décision déférée doit être infirmée et le congé délivré le 25 avril 2023 être déclaré nul et de nul effet . En conséquence, le bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 31 octobre 2024.

Les intimés qui succombent garderont la charge des dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de faire droit à la demande de M. [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2000 €.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Infirme la décision déférée,

Déclare nul et de nul effet le congé signifié à M. [N] [G] le 25 avril 2023,

Dit que le bail liant M. [L] [D] à M. [N] [G] s’est renouvelé pour une durée de neuf ans depuis le 31 octobre 2024,

Condamne in solidum M. [L] [D] et M. [U] [P] à verser à M. [N] [G] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [L] [D] et M. [U] [P] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET