18/11/2025

ARRÊT N° 554/2025

N° RG 23/03395 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PXEE

JC.G/KM

Décision déférée du 17 Mai 2023

Juge des contentieux de la protection d'[Localité 6]

( 23/00098)

M. GUINARD

[Y] [P]

C/

[O] [D]

[G] [S] épouse [D]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [Y] [P]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Benjamin MEKHFI, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-6239 du 19/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMES

Monsieur [O] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Philippe REYNAUD de la SCP PALAZY-BRU ET ASSOCIES, avocat au barreau D’ALBI

Madame [G] [S] épouse [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Philippe REYNAUD de la SCP PALAZY-BRU ET ASSOCIES, avocat au barreau D’ALBI

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 3 août 2009, M. [O] [D] et Mme [G] [R] épouse [D] ont donné à bail à Mme [Y] [P] pour une durée de 6 ans avec prise d’effet au 1er août 2009, un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] (81), moyennant un loyer mensuel de 410 € .

Par acte du 29 juin 2021, M et Mme [D] ont fait délivrer à Mme [P] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme globale de 1 519,22 euros, en ce compris le coût du commandement d’un montant de 121,98 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges, la CCAPEX ayant été avisée le 30 juin 2021.

Par acte du 29 novembre 2021, M et Mme [D] ont fait assigner Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Albi afin d’entendre prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de Mme [P] et condamner cette dernière au paiement de l’arriéré de loyers et charges.

Par jugement en date du 17 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Albi a :

— constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 30 août 2021 et donc la résiliation du bail ;

— ordonné l’expulsion de Mme [P] à défaut de départ volontaire ;

— condamné Mme [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dû en cas de non résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, et de la somme de 3 428,89 euros à titre de provision, somme échue au 31 janvier 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— laissé les dépens et les frais irrépétibles à la charge de chaque partie.

Pour statuer ainsi, le juge des contentieux de la protection a constaté que les bailleurs justifiaient s’être régulièrement préoccupés de l’entretien du bien donné en location et de sa mise en conformité et estimé que l’exception d’inexécution soulevée par Mme [P] n’était pas justifiée.

Sur la résiliation du bail, il a constaté que Mme [P] n’avait pas justifié du paiement des arriérés dans les deux mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire et que la résiliation du bail était acquise au 30 août 2021.

Par déclaration du 29 septembre 2023, Mme [P] a interjeté appel du jugement, en critiquant l’ensemble de ses dispositions à l’exception de celles relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 14 mai 2024, le magistrat chargé de la mise en état près la cour d’appel de Toulouse a rejeté la demande en radiation du rôle formée par M et Mme [D] et condamné in solidum ces derniers aux dépens de l’incident.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 9 mai 2025, Mme [Y] [P] demande à la cour au visa des articles 1217, 1719 du code civil, et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées ;

— infirmer le jugement rendu par le Juge du Contentieux et de la Protection près le tribunal judiciaire d’Albi, en date du 17 mai 2023, en ses dispositions suivantes :

* rejetant toutes conclusions contraires,

* constate l’acquisition, à la date du 30 août 2021, des effets de la clause résolutoire et donc de la résiliation du bail concernant le logement d’habitation donné en location par M. [O] [D] et Mme [G] [R] épouse [D] à Mme [Y] [P] , ledit logement étant situé à [Adresse 8]), moyennant un loyer mensuel de 410 euros, outre un dépôt de garantie d’un même montant,

* ordonne, qu’à défaut pour Mme [Y] [P], d’avoir libéré les lieux loués de tous occupants et de tous biens qui s’y trouvent dès la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu’il plaira aux requérants aux frais de l’expulsée,

* condamne Mme [Y] [P] à payer à M. [O] [D] et Mme [G] [R] épouse [D] les sommes suivantes : une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, 3 428,89 Euros, somme échue au 31 janvier 2022, (somme à parfaire) à titre de provision correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnité d’occupation dus, augmentés des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— statuer à nouveau concernant les dispositions litigieuses et ainsi prononcer les dispositions suivantes :

à titre principal

— accorder une exonération totale des loyers à Mme [Y] [P] à compter du mois de décembre 2020 et ce jusqu’à son départ au 30 juin 2024 ;

— ordonner que Mme [Y] [P] soit remboursée de l’ensemble des sommes qu’elle aura réglées depuis le mois septembre 2023, soit la somme de 9.000 euros ;

à titre subsidiaire

— accorder une exonération partielle des loyers à Mme [Y] [P] à hauteur de la moitié du montant du loyer, à compter du mois de décembre 2020 et ce jusqu’à l’arrêt de la cour d’appel à intervenir ;

— limiter en conséquence le montant des arriérés locatifs réclamés par les bailleurs à la somme totale de 7.893,40 euros ;

— ordonner que Mme [Y] [P] soit remboursée de l’excédent des sommes qu’elle aura réglées depuis le mois septembre 2023 jusqu’à son départ, soit la somme de 1.106,60 euros ;

en tout état de cause

— constater que la résiliation du bail est intervenue à la date du 26 juin 2024 ;

— juger que l’exception d’inexécution est recevable et qu’il ne peut être fait application de la clause résolutoire ;

— condamner les consorts [D] au paiement de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis par Mme [Y] [P] ;

— dire et juger ne pas y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Mme [P] précise qu’elle a quitté le logement litigieux au 30 juin 2024.

Elle fait valoir qu’elle vivait dans un logement indécent dans lequel il y avait de l’humidité, des moisissures, des fissures aux murs et des fils électriques apparents, ce qui nuisait à sa sécurité et à sa santé ; qu’un diagnostic de performance énergétique établi le 09 septembre 2010 recommandait d’isoler tant l’intérieur que la toiture du logement, mais que M et Mme [D] n’ont pas satisfait à leurs obligations de bailleurs depuis cette date ; qu’au début de l’année 2019, un grave incendie survenu près de son logement a fortement endommagé son appartement mais que les propriétaires n’ont pas procédé aux réparations nécessaires ; que le 21 février 2022,

la CAF a relevé les anomalies affectant l’appartement et conclu que certaines de ces anomalies constituaient des manquements aux critères de décence et des infractions au règlement sanitaire départemental ; que le 24 février 2022, un rapport des services techniques de la ville de [Localité 7] a relevé des désordres du même type ; que lorsqu’elle résidait encore dans le logement, les propriétaires n’ont fait réaliser les travaux nécessaires que de manière partielle, ce qui n’a pas permis de rendre le logement salubre. Elle s’estime en conséquence fondée à invoquer l’exception d’inexécution en application de l’article 1217 du code civil.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 29 février 2024, M. [O] [D] et Mme [G] [R] épouse [D] demandent à la cour au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— débouter Mme [Y] [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions;

— confirmer le jugement dont appel dans son intégralité ;

y ajoutant,

— condamner Mme [Y] [P] au paiement de la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel;

— condamner Mme [Y] [P] aux entiers dépens de l’appel.

Ils exposent que Mme [P] se garde de préciser que, si des anomalies ont pu être relevées aux termes du rapport établi par la CA, l’usage qu’elle faisait du logement rendait impossible la réalisation de certains travaux et contribuait à la dégradation du bien en ce qu’un défaut de ventilation, de chauffage et un encombrement maximal empêchent le renouvellement de l’air ambiant et favorisent l’apparition d’humidité et de moisissures ; ils ajoutent qu’ils ont diligenté tous les travaux utiles à la réfection du logement, travaux que Mme [P] a mis en échec ou retardés en ne donnant pas suite aux courriers adressés pour ce faire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2025.

Une réouverture des débats a été ordonnée le 15 octobre 2025 pour un changement de composition de la juridiction, l’affaire étant mise en délibéré au 18/11/2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur l’exception d’inexécution

L’article 1217 du code civil dispose :

' La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté , ou l’a été imparfaitement, peut:

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter'.

L’article 1219 du code civil ajoute que :

' Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave'.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…);

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; (…)'

Mme [P] s’estime fondée à soulever l’exception d’inexécution aux motifs qu’elle vit dans un logement indécent nuisant à sa sécurité et à sa santé et que les bailleurs n’ont pas satisfait à leur obligation de procéder à toutes réparations nécessaires au maintien de l’état normal du logement loué.

Il ressort en premier lieu de l’état des lieux établi contradictoirement le 3 août 2009 et ne faisant mention d’aucune réserve à l’exception d’une peinture écaillée en deux points et de la présence de taches en plafond de la salle de bains que le bien donné en location doit être présumé en bon état de fonctionnement et de jouissance au début du bail.

Postérieurement au commandement de payer les loyers qui lui a été délivré par acte du 29 juin 2021 et à son assignation devant le juge des contentieux de la protection par acte du 29 novembre 2021, Mme [P] a saisi le 16 décembre 2021 le Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne du Tarn en indiquant qu’elle considérait que son logement était en mauvais état avec notamment un DPE caduc et des séquelles d’inondations.

Suivant rapport en date du 21 février 2022 (pièce n° 12 de Mme [P] ), la CAF du Tarn a indiqué que lors de la visite les anomalies suivantes avaient été relevées :

— humidité dégradante sur l’ensemble du rez-de-chaussée (moisissures, taches d’humidité)

— murs et revêtements muraux détériorés par l’humidité (enduits, papiers peints)

— électricité à revoir

— défaut de ventilation

— problème d’occupation des lieux (entretien, encombrement)

— structure balcon surplombant la cour dégradée (risque de chute de matériaux).

Elle a conclu que certaines anomalies relevées dans le logement constituaient des manquements aux critères de décence ainsi que des infractions au règlement sanitaire départemental (RSD).

Mme [P] omet d’indiquer que la CAF a conclu son rapport en indiquant qu’il avait été demandé à la locataire de chauffer correctement le logement afin de limiter la présence d’humidité et l’apparition de moisissures et qu’il lui avait été également conseillé d’aérer quotidiennement le logement et de limiter l’encombrement des lieux pour améliorer le renouvellement de l’air ambiant.

Saisis par la CAF du Tarn, les Services techniques municipaux de [Localité 7] ont visité les lieux et relevé des non-conformités au RSD (pièce n° 13 de Mme [P] ) :

— présence d’humidité importante dans les murs du rez-de-chaussée entraînant la dégradation des enduits et la présence de moisissures

— pénétration d’eau dans la cuisine depuis l’extérieur au niveau du dessous du plancher du R+1

— absence de ventilations au niveau des pièces de service

— réseau électrique vétuste, présence de douilles provisoires sur certains plafonds

— dessous du balcon qui recouvre l’entrée de l’appartement qui se dégrade et laisse tomber des gravats.

Les Services techniques municipaux ont mis en demeure M et Mme [D] par courrier du 24 février 2022 de remédier à ces non-conformités dans un délai de 6 mois et ont ajouté qu’ils avaient relevé un encombrement important de cet appartement.

S’agissant des travaux que M et Mme [D] ont réalisé ou tenté de faire réaliser sur l’immeuble, les documents versés au dossier mettent en évidence les points suivants:

— suivant attestation en date du 08 septembre 2022 (pièce n° 14 de M et Mme [D] ), M.[T] [W], électricien, indique avoir contacté à plusieurs reprises Mme [P] afin d’avoir un rendez-vous pour pouvoir faire un devis concernant la ventilation et vérifier l’installation électrique, que celle-ci n’a pas donné suite malgré de nombreux messages et appels à compter du mois de juin 2021, qu’il a enfin eu un accord de visite de sa part en juillet 2022, que le devis a été accepté mais qu’il n’a toujours pas eu de réponse de Mme [P] pour effectuer les travaux ;

— le devis de M. [W] concerne la mise en place d’une VMC pour les WC et la salle de bains et d’un radiateur (pièce n° 15 de M et Mme [D]) ;

— par LR/AR en date du 15 juillet 2022, le gestionnaire de l’appartement a demandé à Mme [P] de revenir vers lui afin de fixer la date des travaux (pièce n° 16 de M et Mme [D]) ;

— par courriel du 5 octobre 2022, le conseil de M et Mme [D] a informé le conseil de Mme [P] de cette situation et lui a demandé d’intervenir auprès de sa cliente pour l’inviter à se montrer constructive (pièce n° 18 de M et Mme [D]) ;

— les travaux de M. [W] ont en définitive pu être réalisés suivant facture en date du 05 décembre 2022 (pièce n° 19 de M et Mme [D]) ;

— suivant attestation en date du 07 septembre 2022, M. [L] [V], gérant de la société Monsieur [A], mandaté pour procéder au changement des menuiseries de l’appartement de Mme [P] (porte d’entrée et volets), indique qu’il a tenté de joindre celle-ci en mars 2021 et en avril 2022, sans succès (pièce n° 20 de M et Mme [D]) ; ce n’est qu’au mois de juillet 2022 qu’il a pu établir son devis ; les travaux ont finalement pu être réalisés en fin d’année 2022 (pièces n° 21 à 24 de M et Mme [D]) ;

— suivant facture NFPCS en date du 07 décembre 2022, il a été procédé à la pose d’une climatisation dans l’appartement (pièce n° 25 de M et Mme [D]) ;

— le devis NFPCS prévoit également d’autres travaux (dépose chaudière + radiateurs et pose d’un chauffe-eau électrique) mais 'sous réserve de libérer l’espace sous l’escalier des parties communes’ (pièce n° 26 de M et Mme [D]) ;

— suivant courriel en date du 7 novembre 2022, le conseil de M et Mme [D] a adressé des photos de l’appartement au conseil de Mme [P] en lui indiquant que les artisans ne pouvaient pas travailler dans un pareil désordre (pièce n° 27 de M et Mme [D]) ;

— par courrier en date du 03 décembre 2022, la Sarl Plâtrerie Fonvieille à laquelle avaient été commandés des travaux de doublage, isolation et ventilation, a indiqué à M. [D] que l’encombrement des pièces de vie ne permettait pas de travailler dans des conditions garantissant la sécurité des biens et des personnes (pièces n° 28 et 29 de M et Mme [D] ).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments d’appréciation que Mme [P] a saisi le Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne du Tarn postérieurement à la délivrance du commandement de payer sur la base d’éléments sans lien avec l’état de l’appartement (caducité du DPE et séquelles d’inondations intervenues en 2009 et 2010 et réparées), que les rapports de visite de la CAF du Tarn et des Services techniques municipaux de [Localité 7] permettent à tout le moins de s’interroger sur l’origine de l’humidité, des moisissures et du défaut de ventilation de l’appartement, les conditions d’utilisation de l’appartement par la locataire ayant été clairement mises en cause, et enfin que les bailleurs ont constamment et a fortiori à compter de la visite de la CAF entrepris toutes les démarches et travaux utiles pour mettre à disposition de leur locataire un logement décent mais se sont heurtés de manière récurrente à l’inertie de Mme [P].

Mme [P] ne démontre pas que ses bailleurs seraient responsables de manquements à leurs obligations suffisamment graves pour justifier la mise en oeuvre de l’exception d’inexécution.

Dans ces conditions, la décision dont appel doit être confirmée en ce qu’il a été jugé que Mme [P] était mal fondée à soulever l’exception d’inexécution pour s’exonérer du règlement des loyers et charges et faire échec à la demande de résiliation du bail.

Sur la résiliation du bail

Dès lors qu’il n’est pas fait droit à l’exception d’inexécution soulevée par Mme [P] et en l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce que le juge des contentieux de la protection a constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 30 août 2021 et donc la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de Mme [P] à défaut de départ volontaire et condamné Mme [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dû en cas de non résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs.

Il sera toutefois précisé que les dispositions du jugement relatives à l’expulsion de Mme [P] se trouvent sans objet du fait de la libération des lieux par la locataire le 30 juin 2024.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation

Le premier juge, qui a statué sur le fond et non en référé à titre provisionnel, a condamné Mme [P] à payer à M et Mme [D] 'la somme de 3 428,89 euros, somme échue au 31 janvier 2022, (somme à parfaire), à titre de provision correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnité d’occupation dus, augmentés des intérêts au taux légal à compter de la présente décision'.

Les parties n’ayant pas conclu sur le montant de la dette définitive de Mme [P], cette dernière formulant uniquement des demandes d’exonération totale ou partielle qui sont rejetées et M et Mme [D] demandant uniquement la confirmation du jugement dont appel dans son intégralité sans chiffrer le montant de leur demande, la condamnation provisionnelle prononcée par le premier juge doit être confirmée.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [P]

Mme [P] demande que M et Mme [D] soient condamnés à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle a supporté pendant plusieurs années du fait de la situation d’insalubrité dans laquelle elle s’est retrouvée pendant près de quatre ans.

Cette demande doit être rejetée dans la mesure où la responsabilité de M et Mme [D] n’est pas démontrée en ce qui concerne le caractère non-décent de l’appartement et où Mme [P] a constamment fait obstacle à la réalisation des travaux que les bailleurs souhaitaient entreprendre.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Conformément à la demande de M et Mme [D], le jugement dont appel sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie principalement perdante en cause d’appel, Mme [P] sera condamnée aux dépens d’appel.

M et Mme [D] sont en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer à l’occasion de la procédure d’appel. Mme [P] sera donc tenue de leur payer la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle ne peut elle-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Albi en date du 17 mai 2023.

Y ajoutant,

Dit que les dispositions du jugement relatives à l’expulsion de Mme [P] se trouvent sans objet du fait de la libération des lieux par la locataire le 30 juin 2024.

Déboute Mme [P] de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne Mme [P] aux dépens d’appel.

Condamne Mme [P] à payer à M et Mme [D] la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute Mme [P] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET