Cour d'appel de Toulouse, 1re chambre section 1, 14 mai 2025, n° 24/03221

TGI Toulouse 17 juin 2024

CA Toulouse
Infirmation partielle 14 mai 2025

Arguments

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Accepté
Absence de preuve de la créance certaine, liquide et exigible
La cour a estimé qu'il existait des contestations sérieuses sur l'existence d'une créance certaine, liquide et exigible, ce qui justifie l'infirmation de l'ordonnance de référé.
Accepté
Fausses attestations de garantie
La cour a relevé que l'assureur n'est pas responsable des défauts de restitution des fonds imputables à un précédent syndic, ce qui justifie l'infirmation de l'ordonnance.
Accepté
Contestations sérieuses sur la garantie sollicitée
La cour a jugé que les contestations soulevées par l'assureur justifiaient le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du 14 mai 2025, la cour d'appel de Toulouse a examiné l'appel de la société Groupement Français de Caution (GFC) contre une ordonnance de référé du 17 juin 2024, qui l'avait condamnée à payer une provision de 14.597,52 euros au syndicat des copropriétaires. La question juridique principale était de savoir si la créance du syndicat était certaine, liquide et exigible. La juridiction de première instance avait répondu par l'affirmative, mais la cour d'appel a infirmé cette décision, considérant qu'il existait des contestations sérieuses sur l'existence de la créance, notamment en raison de l'absence de preuve d'un versement effectif des fonds par l'ancien syndic. La cour a donc rejeté les demandes du syndicat à l'encontre de la GFC et a renvoyé les parties devant le juge du fond.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 14 mai 2025, n° 24/03221
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	24/03221
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Toulouse, 17 juin 2024, N° 24/00457
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Bertrand DE BELVALFlorence VAYSSE-AXISASylvain MAURY
Cabinet(s) :	SELAS AGN AVOCATSSCP VAYSSE LACOSTE AXISA
Parties :	SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE [ Adresse 1 ], E.U.R.L. CABINET L' IMMEUBLE SYNDIC

Texte intégral

14/05/2025

ARRÊT N° 25/213

N° RG 24/03221

N° Portalis DBVI-V-B7I-QP7D

NA – SC

Décision déférée du 17 Juin 2024

Président du TJ de Toulouse – 24/00457

A. MICHEL

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 14/05/2025

M^e Florence VAYSSE-AXISA

M^e Sylvain MAURY

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUATORZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A.M. C.V. GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocat au barreau de LYON (plaidant)

INTIMES

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE

E.U.R.L. CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, représenté par son liquidateur la SELAS EGIDE

[Adresse 4]

[Localité 2]

Sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant N. ASSELAIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Suivant procès verbal d’assemblée extraordinaire du 30 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] (31) a voté la révocation du mandat de syndic de l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (Eurl) Cabinet l’Immeuble Syndic et a élu en ses lieux et place la société à responsabilité limitée (Sarl) 7D Immobilier.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son nouveau syndic, reproche à l’Eurl Cabinet L’Immeuble Syndic de ne pas avoir restitué, au moment de l’expiration de son mandat, la somme de 14.597,52 euros qu’elle détenait pour le compte de la copropriété, et recherche la garantie financière de la société Garantie Française de Caution.

Par actes de commissaire de justice des 20 et 27 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société 7D Immobilier, a fait assigner la société Cabinet l’Immeuble Syndic et la société d’assurance mutuelle à cotisations variables (Samcv) Groupement Français de Caution devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, auquel il demandait de :

— condamner solidairement la société Cabinet l’Immeuble Syndic et la société GFC au paiement d’une provision de 14.597,52 euros assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 26 octobre 2023 au titre des sommes de la copropriété détenues en comptabilité par la société Cabinet l’Immeuble Syndic et cela sous astreinte de 100 euros pour jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner solidairement la société Cabinet l’Immeuble Syndic et la société GFC au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance de référé du 17 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— condamné solidairement la Sarl Cabinet l’Immeuble Syndic et la société d’assurance Groupement Français de Caution à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], à titre de provision, la somme de 14.597,52 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023,

— dit n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte,

— débouté la société d’assurance Groupement Français de Caution de l’ensemble de ses demandes,

— condamné solidairement la Sarl Cabinet l’Immeuble Syndic et la société d’assurance Groupement Français de Caution aux dépens,

— condamné solidairement la Sarl Cabinet l’Immeuble Syndic et la société d’assurance Groupement Français de Caution à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 25 septembre 2024, la Samcv Groupement Français de Caution a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle a :

— débouté la société d’assurance Groupement Français de Caution de l’ensemble de ses demandes,

— condamné solidairement la Sarl Cabinet l’Immeuble Syndic et la société d’assurance Groupement Français de Caution aux dépens,

— condamné solidairement la Sarl Cabinet l’Immeuble Syndic et la société d’assurance Groupement Français de Caution à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’Eurl Cabinet l’Immeuble Syndic a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 26 septembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 janvier 2025, la Samcv Groupement Français de Caution, appelante, demande à la cour, au visa de la loi dite Hoguet et de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance dont appel, en ce qu’elle a :

* condamné le GFC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à titre de provision la somme de 14.597,52 euros avec taux d’intérêt légal à compter du 30 octobre 2023,

* débouté le GFC de ses demandes,

* condamné le GFC à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 ainsi que les dépens,

Et statuant à nouveau,

— juger que les fonds litigieux n’ont pas été transférés à la société Cabinet l’Immeuble Syndic d’après les éléments fournis par le demandeur, de sorte que l’insuffisance de fonds ne provient pas de la société Cabinet l’Immeuble Syndic,

— juger qu’il n’est pas démontré l’existence d’une créance certaine liquide et exigible,

— juger à tout le moins qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’existence d’une créance certaine liquide et exigible du syndicat des copropriétaires à l’égard du Groupement Français de Caution,

— déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires et le renvoyer à mieux de pourvoir,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes à l’égard du Groupement Français de Caution,

— condamner le demandeur ou qui mieux le devra à payer au Groupement Français de Caution la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens d’instance.

La société Groupement Fançais de Caution soutient qu’il n’est pas démontré que le précédent syndic, la société Cabinet l’Immeuble, placée en redressement judiciaire le 17 juillet 2023 puis en liquidation judiciaire le 18 janvier 2024, ait reversé les sommes qu’elle détenait au nouveau syndic, la société Cabinet l’Immeuble Syndic, personne morale distincte, lors du changement de syndic intervenu le 17 novembre 2022. Elle soutient également que la preuve de la garantie financière n’est pas non plus rapportée, le syndic s’étant prévalu d’une fausse attestation de garantie. Elle en conclut qu’il existe à tout le moins des contestations sérieuses sur la garantie sollicitée.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 novembre 2024, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], intimé, demande à la cour, au visa de l’article L.621-41 du code de commerce, des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 fixant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles, de :

— débouter la société GFC de toutes ses demandes,

— confirmer en tout point l’ordonnance de référé du 17 juin 2024,

— admettre au passif de la société Cabinet l’Immeuble Syndic de la créance du syndicat de copropriété [Adresse 1] pour la somme de 14.597,52 euros,

— condamner solidairement la société GFC et la Selas Egide, en qualité de mandataire liquidateur de la société Cabinet l’Immeuble Syndic au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la société GFC et la Selas Egide, en qualité de mandataire liquidateur de la société Cabinet l’Immeuble Syndic aux entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il fournit des pièces justifiant autant de la défaillance de la société Cabinet l’Immeuble Syndic que de l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible, et produit en ce sens le grand livre des comptes. Il précise que le grand livre des comptes est le seul document comptable que la société Cabinet l’Immeuble Syndic lui a délivré afin de justifier de l’état des comptes de la copropriété.

L’Eurl Cabinet l’Immeuble Syndic, représentée par son liquidateur la Selas Egide, appelée en cause à la demande du syndicat des copropriétaires, par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024 signifié à personne, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du mardi 4 mars 2025 à 14h00.

MOTIFS

Il est noté à titre liminaire qu’aucune des parties ne conteste les dispositions de l’ordonnance en ce qu’elles font droit aux demandes du syndicat des copropriétaires formées à l’encontre de l’Eurl Cabinet l’Immeuble Syndic.

Seule la mise en oeuvre de la garantie financière de la société Groupement Fançais de Caution est discutée.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, une provision ne peut être accordée au créancier que 'dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable'.

Il résulte de l’article 3, 2°, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, que les activités de syndic ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle, cette carte ne pouvant être délivrée qu’aux personnes qui satisfont à certaines conditions parmi lesquelles celle de "justifier d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés'.

L’article 39 du décret du 20 juillet 1972 précise que " la garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 […]. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement ".

Il en résulte que la mise en oeuvre de la garantie financière suppose notamment la preuve d’un versement ou d’une remise effectif entre les mains du syndic bénéficiant de la garantie financière, et la démonstration d’une créance certaine, liquide et exigible du syndicat des copropriétaires du fait du défaut de restitution des fonds déposés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] a mandaté successivement:

— la Sarl Cabinet l’Immeuble ( RCS : 540 802 428),

— puis, à compter du 17 novembre 2022, l’Eurl Cabinet l’Immeuble Syndic, personne morale distincte (RCS: 835 178 625).

Ce changement de syndic est contemporain des difficultés financières de la Sarl Cabinet l’Immeuble, placée en redressement judiciaire le 17 juillet 2023, puis en liquidation judiciaire le 18 janvier 2024.

L’Eurl Cabinet l’Immeuble Syndic a elle-même été placée en liquidation judiciaire le 26 septembre 2024.

Pour établir la remise de fonds invoquée entre les mains de l’Eurl Cabinet l’Immeuble Syndic, et la créance qui en résulterait pour lui, le syndicat des copropriétaires produit exclusivement un extrait du 'grand livre du 01/07/2022 au 31/12/9999", émanant du 'Cabinet l’Immeuble', sans plus de précision.

Cette pièce non certifiée par un professionnel de la comptabilité, paraissant émaner de l’ancien syndic, la Sarl Cabinet l’Immeuble, non corroborée par des relevés bancaires de l’Eurl Cabinet l’Immeuble Syndic, est insuffisante pour établir l’encaissement effectif, par l’Eurl Cabinet l’Immeuble Syndic, de fonds transmis par l’ancien syndic la Sarl Cabinet l’Immeuble, ou de fonds déposés par le syndicat après le mandat donné à l’Eurl Cabinet l’Immeuble Syndic, et non restitués. Elle ne suffit pas à démontrer que le solde débiteur invoqué provient de la gestion de l’Eurl Cabinet l’Immeuble Syndic, et non de celle de la Sarl Cabinet l’Immeuble.

Or la société Groupement Fançais de Caution rappelle qu’elle n’a pas vocation à garantir un défaut de restitution des fonds imputable à un précédent syndic, ayant au demeurant fait l’objet d’une mise en cause pénale au cours du mois de juillet 2024.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne produit pas l’acte de garantie financière sur le fondement duquel il agit.

Or la société Groupement Fançais de Caution indique avoir découvert que l’Eurl Cabinet l’Immeuble Syndic se prévalait d’une fausse attestation de garantie, ce qui a été dénoncé au procureur de la République.

Ces éléments caractérisent des contestations sérieuses faisant obstacle à l’attribution d’une provision, et devant être tranchées par le juge du fond.

L’ordonnance déférée est donc infirmée en ce qu’elle a prononcé des condamnations à l’encontre de la société Groupement Fançais de Caution, et confirmée pour le surplus, sauf à préciser que les créances du syndicat des copropriétaires à l’encontre de l’Eurl Cabinet l’Immeuble Syndic, telles qu’elles résultent de l’ordonnance du 17 juin 2024, sont fixées au passif de la liquidation judiciaire de cette société.

Le syndicat des copropriétaires, dont les prétentions à l’encontre de la société Groupement Fançais de Caution, formées sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, sont rejetées, doit supporter les dépens d’appel.

En considération des circonstances de la cause, il est équitable de rejeter les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance de référé du 17 juin 2024, en ce qu’elle prononce des condamnations à l’encontre de la société Groupement Fançais de Caution ;

La confirme pour le surplus, sauf à préciser que les créances du syndicat des copropriétaires à l’encontre de l’Eurl Cabinet l’Immeuble Syndic, telles qu’elles résultent de l’ordonnance du 17 juin 2024, sont fixées au passif de la liquidation judiciaire de cette société;

Statuant à nouveau sur les chefs de décision infirmés et y ajoutant,

Rejette l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la société Groupement Fançais de Caution ;

Renvoie les parties devant le juge du fond ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble du [Adresse 1] aux dépens d’appel ;

Rejette les demandes des parties fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX