Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 23 avril 2026, n° 23/01861

JPROX 9 mars 2023

CA Bordeaux
Confirmation 23 avril 2026

Résumé par Doctrine IA

L'appelant, M. [D], a acheté une maison à Mme [G] et a ensuite saisi la justice pour vices cachés, alléguant des problèmes avec les réseaux d'eaux usées et pluviales. La juridiction de première instance l'a débouté de ses demandes, estimant que les désordres n'étaient pas suffisamment graves pour rendre le bien impropre à sa destination.

La cour d'appel a examiné si les désordres constatés constituaient des vices cachés rendant le bien impropre à sa destination ou diminuant son usage. Elle a relevé que l'expert judiciaire avait conclu que l'immeuble restait occupable malgré les non-conformités des canalisations dues à leur vétusté.

La cour d'appel a confirmé le jugement de première instance, considérant que l'acheteur n'avait pas prouvé que les vices étaient suffisamment graves. Elle a également souligné la présence de clauses d'exclusion de garantie dans le contrat de vente, et que l'acheteur ne pouvait utilement soutenir que les vices étaient cachés.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 23 avr. 2026, n° 23/01861
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	23/01861
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Juridiction de proximité, 9 mars 2023, N° 22/02133
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	3 mai 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Benjamin LAJUNCOMMELaurence BEISAstrid KANENGIESER
Cabinet(s) :	CABINET LEXIA

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 23 AVRIL 2026

N° RG 23/01861 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NHD3

[T] [Y] [D]

[H] [X] [U] [G]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 mars 2023 par le Juridiction de proximité de [Localité 1] (RG : 22/02133) suivant déclaration d’appel du 17 avril 2023

APPELANT :

[T] [Y] [D]

né le 31 Juillet 1964 à [Localité 1] (33)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Laurence BEIS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

[H] [X] [U] [G]

née le 29 Mars 1950 à [Localité 2] (14)

de nationalité Française

Retraitée,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Benjamin LAJUNCOMME de la SELAS CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e KANENGIESER

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de Madame [I] [N], auditrice.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Par acte authentique en date du 25 février 2021, Mme [H] [G] a vendu à M. [T] [D] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 3] (Gironde), moyennant le prix de 105 000 euros.

2. Se prévalant de l’existence de désordres, par acte du 7 mai 2021, M. [D] a saisi le juge des référés afin de voir ordonner une expertise judiciaire.

3. Par ordonnance du 15 juin 2021, le juge des référés a désigné M. [M] en qualité d’expert judiciaire.

4. Le rapport d’expertise a été déposé le 1er mars 2022.

5. Par acte du 19 juillet 2022, M. [D] a assigné Mme [G] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir engager sa responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés.

6. Par jugement du 9 mars 2023, le pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté M. [D] de toutes ses demandes,

— condamné M. [D] à payer à Mme [G] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties pour le surplus,

— constaté que l’exécution provisoire est de plein droit.

7. M. [D] a relevé appel de ce jugement le 17 avril 2023.

8. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 janvier 2024, M. [D] demande à la cour d’infirmer le jugement rendu le 9 mars 2023 par le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux, en ce qu’il l’a débouté de toutes ses demandes et l’a condamné à payer à Mme [G] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux eniers dépens.

en conséquence, statuant à nouveau,

— dire que l’immeuble vendu par Mme [G] est affecté de vices cachés le rendant impropre à sa destination,

— dire que l’immeuble vendu par Mme [G] est affecté de vices cachés diminuant tellement son usage qu’il ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus,

en conséquence,

— condamner Mme [G] à lui payer la somme de 7 377,37 euros au titre des travaux de remise en état,

— dire que Mme [G] connaissait l’existence de ces vices cachés le jour de la vente,

en conséquence,

— la condamner à lui payer des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, à savoir la somme de 1 500 euros,

en tout état de cause,

— débouter Mme [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [G] à une indemnité de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel, en ce compris les frais d’expertise (1 381,20 euros).

9. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 janvier 2024, Mme [G] demande à la cour, sur le fondement des articles 1641 du code civil et 700 du code de procédure civile :

— juger M. [D] infondé en son appel,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 mars 2023 par le pôle de protection et de proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux,

en conséquence,

— déclarer que la vente passée le 25 février 2021 entre elle et M. [D] au prix de 105 000 euros prévoyait une clause d’exonération des vices cachés et apparents ainsi qu’une clause de non-garantie de tous travaux qui viendraient à être nécessaires au titre des raccordements aux réseaux,

— la déclarer exonérée de toute responsabilité,

— débouter M. [D] de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre,

— condamner M. [D] à lui payer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— débouter M. [D] de toutes autres demandes plus amples ou contraires dirigées à son encontre.

10. L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2026.

MOTIFS

11. Le tribunal, après avoir relevé que le contrat de vente comportait une première clause aux termes de laquelle le vendeur n’était pas tenu à la garantie des vices cachés et une seconde clause qui attirait l’attention de l’acheteur sur le fait que la conformité du raccordement des réseaux privés au réseau public n’était pas garantie, et qu’en outre l’expertise judiciaire avait conclu que l’immeuble pouvait être occupé, a débouté M. [D] de ses demandes.

12. M. [D] fait notamment valoir qu’en l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que la collecte des eaux usées et des eaux pluviales de la maison est mélangée, ce qui constitue un défaut de conformité au regard de la destination du branchement. En outre, certaines canalisations sont bouchées ou présentent des contre-pentes, la cause de ces désordres résidant dans l’ancienneté de l’installation, qui n’est actuellement plus aux normes. Dès lors, il rapporte la preuve de l’antériorité des vices à la vente, de leur caractère non apparent, et de la diminution de l’usage du bien d’une telle ampleur qu’il ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il en avait eu connaissance. Il ajoute que les clauses d’exclusion de la garantie des vices cachés prévues au contrat sont nulles dès lors que Mme [G] connaissait l’existence des vices affectant les réseaux d’eau usées et pluviales de l’immeuble. Par ailleurs, il conteste la possibilité d’une jouissance totale de l’immeuble.

13. Mme [G] considère pour sa part qu’aucun vice n’est suffisamment grave ou de nature à rendre le bien vendu impropre à l’usage auquel il était destiné, de sorte que l’immeuble était, lors de la vente, en état d’être occupé et d’assurer sa fonction d’immeuble à usage d’habitation. Par ailleurs, le vice allégué était apparent, comme le démontre la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés insérée au contrat. L’acheteur a eu la possibilité de visiter l’immeuble à plusieurs reprises et d’effectuer les contrôles qui lui paraissaient nécessaires. Par ailleurs, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés est parfaitement valable. En effet, M. [D] a sollicité la diminution du prix de 15 000 euros lors de la vente, en raison de l’absence de conformité des réseaux.

Sur ce

14. La cour rappelle que, selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Pour que cette garantie soit mise en 'uvre, il appartient à l’acheteur de prouver l’existence d’un vice caché, son antériorité à la vente, son caractère non apparent, et sa gravité.

15. En l’espèce, M. [D] soutient que les désordres affectant les réseaux d’eaux usées et pluviales de l’immeuble, tels que décrits dans le rapport d’expertise, constituent des vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil. Il invoque notamment le mélange des eaux usées et pluviales, la présence de canalisations bouchées ou en contre-pente, et l’ancienneté de l’installation, rendant le bien non conforme aux normes en vigueur et diminuant son usage.

16. Cependant, il ressort des débats et du rapport d’expertise que, si des désordres ont été constatés, l’immeuble restait en état d’être occupé et d’assurer sa fonction d’habitation.

17. L’expert a en outre expressément indiqué que l’occupation des lieux était possible, et aucune preuve n’est rapportée que ces désordres rendaient le bien impropre à sa destination ou en diminuaient tellement l’usage que M. [D] ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix.

18. Si l’appelant conteste cette considération de l’expert judiciaire et verse aux débats trois attestations qui démontreraient l’impossibilité de jouir normalement du bien, force est de constater qu’une telle impossibilité n’est nullement démontrée, alors que ces attestations reposent sur une simple reprise des dires de l’appelant à savoir qu’au jour de son installation dans la maison qu’il venait d’acquérir, il aurait été contraint d’utiliser le cabinet d’aisance et la salle de bain de son camping-car.

19. La cour constate qu’une telle allégation n’avait pas été invoquée ni devant le juge des référés, ni devant l’expert judiciaire, ni devant le juge du fond.

Bien au contraire l’expert judiciaire a constaté que si le systéme de canalisation présentait des non-conformités dues à sa vetusté, l’immeuble pouvait être occupé.

Si tel n’avait pas était le cas, l’appelant n’aurait pas manqué de le faire alors observer.

20. En toute hypothèse, le contrat de vente comportait une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, ainsi qu’une clause attirant l’attention de l’acheteur sur la non-conformité éventuelle des raccordements aux réseaux publics.

Or, M. [D], qui a visité l’immeuble à plusieurs reprises et sollicité une diminution de prix en raison de l’état des réseaux, ne peut utilement soutenir que les vices étaient cachés ou inconnus de lui.

21. Par ailleurs, il n’est pas démontré que l’état de l’immeuble tel que décrit par M. [D] était connu de Mme [G] alors que notamment Mme [E], son aide à domicile, a attesté n’avoir pas constaté de fuite ni de désordre au niveau de la plomberie et a certifié que la maison était alors propre et saine. ( Cf: pièce n° 3 de l’intimée)

22. Il convient encore d’observer que l’attestation de Mme [E] rejoint les propres observations de l’expert judiciaire.

23. Par ailleurs, si M. [D] conteste la validité des clauses d’exclusion de garantie insérées dans l’acte de vente, au motif que Mme [G] connaissait l’existence des vices concernant l’absence de raccordement du réseau domestique au réseau public n’était pas caché puisqu’il avait fait l’objet d’une observation dans l’acte de vente pour que l’acquéreur soit précisément informé de la difficulté.

24. Dès lors, le dol ou la mauvaise foi du vendeur ne sont nullement démontrés.

25. M. [D], qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel et à verser à Mme [G] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris, y ajoutant :

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. [T] [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise ;

Condamne M. [T] [D] à payer à Mme [H] [G] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.