04/09/2025

ARRÊT N°413/2025

N° RG 23/03400 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PXER

Décision déférée du 26 Juillet 2023

Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]

( 22/00103)

M^me MIALHE

Etablissement Public TARN HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN,

C/

[L] [A]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

TARN HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN,

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Hervé RENIER de la SCP ALRAN PERES RENIER, avocat au barreau D’ALBI

INTIMÉE

Madame [L] [A]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean christophe LAURENT de la SCP SCP BOONSTOPPEL LAURENT, avocat au barreau de CASTRES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-9031 du 19/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 17 mars 2021, Tarn Habitat – Office Public de l’Habitat du Tarn a donné à bail a Mme [L] [A] un logement n°007348 situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 352,52 euros, provision sur charges comprise.

Se prévalant du non respect de ses obligations par la locataire, Tarn Habitat a fait assigner Mme [L] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres par acte du 22 mars 2022 aux fins de voir :

— dire que Mme [L] [A] n’a pas respecté les obligations du contrat de bail lui imposant d’user paisiblement des locaux loués,

— prononcer en conséquence la résiliation du bail pour faute de la locataire,

— ordonner l’expulsion immédiate de Mme [L] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la condamner au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif de la locataire des lieux loués ainsi que de tout occupant de son chef ,

— condamner Mme [L] [A] à lui payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 26 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— débouté Tarn Habitat – Office Public de l’Habitat du Tarn de l’ensemble de ses demandes ;

— partagé les dépens de l’instance par moitié entre les parties, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Pour statuer ainsi, le premier juge a analysé les courriers et attestations versés au débat et estimé que les faits allégués, (troubles de voisinage à cause des chiens de la locataire et d’un défaut d’entretien provoquant des odeurs nauséabondes et la prolifération de blattes) n’étaient corroborés par aucun élément objectif et que les attestations produites par le bailleur étaient non circonstanciées et contredites.

Par déclaration en date du 29 septembre 2023, Tarn Habitat- Office Public de l’Habitat du Tarn a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 20 décembre 2023, Tarn Habitat- Office Public de l’Habitat du Tarn, appelant, demande à la cour au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a :

* débouté Tarn Habitat – Office Public de l’Habitat du Tarn de l’ensemble de ses demandes,

* partagé les dépens de l’instance par moitié entre les parties, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

* débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

et statuant à nouveau,

— dire et juger que Mme [L] [A] n’a pas respecté les obligations du contrat de bail lui imposant d’user paisiblement des locaux loués ;

— prononcer en conséquence la résiliation du bail pour faute du locataire ;

— ordonner l’expulsion immédiate de Mme [L] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— fixer l’indemnité d’occupation à 352.52 euros mensuels (égale au montant du loyer) jusqu’au jour du départ effectif des lieux ;

— condamner Mme [L] [A] à payer à Tarn Habitat la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner en tous les dépens.

Tarn Habitat expose que depuis le début de la location, la locataire trouble le voisinage à cause de ses chiens et d’un défaut d’entretien provoquant des odeurs nauséabondes et la prolifération de blattes, que les visites effectuées par le bailleur lui ont permis de constater que l’habitation était souillée par des excréments d’animaux, que Mme [A] a fait l’objet de nombreux courriers lui demandant de se séparer des chiens, de désencombrer son habitation pour permettre le traitement par une entreprise spécialisée et de ne pas salir les parties communes, et que les occupants de l’immeuble ont rédigé des attestations pour se plaindre de ces divers problèmes.

Elle précise qu’elle verse de nouvelles pièces et attestations en cause d’appel.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 14 mars 2024, Mme [L] [A], intimée, demande à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou en tous cas mal fondées,

— dire et juger que l’Office Public de l’Habitat du Tarn (Tarn Habitat) ne rapporte pas la preuve que Mme [A] n’userait pas paisiblement des lieux loués suivant la destination donnée;

pour l’ensemble de ces raisons,

— débouter l’Office Public de l’Habitat du Tarn (Tarn Habitat) de l’ensemble de ses demandes, et rejeter notamment la demande de résiliation judiciaire du bail ;

— confirmer le jugement rendu sur ce point ;

à titre reconventionnel,

— faire application des dispositions de l’article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 et condamner l’Office Public de l’Habitat du Tarn (Tarn Habitat) ) à régler à Me [B] [E] une somme de 2.500 euros (mille cinq cent euros) ;

— condamner l’Office Public de l’Habitat du Tarn (Tarn Habitat) aux entiers dépens.

Mme [A] soutient qu’elle a fait l’objet d’un harcèlement continuel de la part de son bailleur depuis son entrée dans les lieux.

Elle dénonce l’attitude inadmissible du bailleur mise en évidence dans des courriers du 23 juin et du 22 juillet 2021, un bailleur n’ayant pas à se préoccuper de savoir si le logement est rangé ou pas, si le lit est fait et si des meubles encombrent le logement.

Elle indique que les attestations versées par Tarn Habitat ont été contredites par les attestations qu’elle a elle-même produites.

Elle critique les nouvelles attestations produites en cause d’appel par Tarn Habitat et estime que le rejet de la demande de résiliation du bail doit être confirmé.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduite dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que les réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Pour prononcer la résiliation du bail, le juge doit s’assurer de la gravité, de la récurrence et de la persistance du trouble causé par le locataire invoqué par le bailleur au soutien de sa demande de résiliation.

Au soutien de sa demande en première instance, le bailleur se prévalait de cinq courriers adressés à la locataire, datés des 23 juin 2021, 22 juillet 2021, 26 octobre 2021, 23 novembre 2021 et 12 janvier 2022, indiquant notamment : 'Vous êtes en train de ranger votre chambre pour pouvoir dormir dans votre lit. Vous m’avez indiqué finir son rangement d’ici 15 jours. Je reviendrai donc constater que cela a été bien fait', 'J’ai pu constater que vous aviez débarrassé votre couloir et commencé à ranger dans votre chambre. Toutefois, votre logement sent extrêmement mauvais et Tarn Habitat est obligé de mettre du surodorant dans la cage d’escaliers pour que vos voisins ne soient pas incommodés. J’ai également vu deux blattes dans votre entrée, témoin de l’encombrement de votre logement', 'J’ai pu constater que le logement était un peu désencombré mais qu’il y avait encore beaucoup de meubles et d’objets de toutes sortes ainsi que du linge et de la nourriture un peu partout','J’ai pu constater l’odeur pestilentielle qui s’échappe de votre logement et qui envahit le hall d’entrée de votre immeuble ainsi que les coups de pattes de vos animaux contre la porte d’entrée de votre logement'.

Il produisait également trois écrits indiquant notamment : 'Des odeurs nauséabondes dans les parties communes', 'A ce jour un peu moins de blattes grâce au traitement que vous avez mis en oeuvre', 'La cave aussi est envahie de blattes’ (attestation de Mme [J] [W]), 'J’ai des blattes dans mon appartement ainsi que dans la cave où je n’ose plus aller chercher quoi que ce soit de peur d’en écraser et de ramener des oeufs de ces bêtes dans mon appartement. De plus, de temps en temps, les aboiements des chiens m’empêchent de dormir’ (attestation de M. [H] [O]), 'Odeurs nauséabondes insupportables’ (attestation de Mme [W] et de Mme [I] [K]).

Mme [A] produisait pour sa part trois attestations, une attestation de M. [D] [C], voisin, indiquant que '[L] vit seule et ses problèmes de santé l’empêchent de faire certaines choses. Sa santé la fatigue et la décourage (…) Tous les jours je vais au travail (matin, midi, soir) je passe à côté de ses fenêtres les chiens n’aboient pas', 'Je ne suis rentré chez elle qu’une fois, je pense qu’elle devrait avoir droit à une aide humaine pour son bien-être', une attestation de Mme [F] [T], ancienne voisine, qui atteste que 'cette dame (sans précision du nom) cherche des ennuis à tout le voisinage, entend des chiens aboyer alors que ce n’est pas le cas', et une attestation de Mme [Z] [U] veuve [V], amie, qui indique être harcelée par Mme [I] [K].

Au vu de ces éléments de preuve en grande partie contradictoires et subjectifs, le premier juge a pu justement estimer que les faits allégués n’étaient corroborés par aucun élément objectif et que les attestations produites par le bailleur étaient non circonstanciées et contredites.

En cause d’appel, Tarn Habitat produit :

— un courriel de M. [P] [G], délégué enquêteur SPA, en date du 13 mai 2022 (donc antérieur de plus d’un an au jugement dont appel), indiquant : 'Je suis passé lundi matin chez Mme [A]. Elle vit avec 4 chiens et 3 chats, en effet l’hygiène et l’odeur ainsi que les blattes sont présentes. Les voisins sont à un point de non retour, j’ai dû m’interposer entre Mme [A] et une voisine se prénommant [K] avec un canne.Toutes les insultes ont été prononcées et la canne a bien failli servir de matraque. J’ai expliqué à Mme [A] que je revenais dans 15 jours le temps de retrouver une hygiène normale, de faire sortir les animaux plusieurs fois par jour et de changer les litières. Si rien ne change, la SPA contactera directement les autorités afin que la situation s’améliore. Je vous tiendrai informé de la suite’ ; il n’est pas précisé par le bailleur quelles suites ont été données à cette visite qui a eu lieu il y a plus de trois ans ;

— une nouvelle attestation de Mme [K] [I] en date du 26 septembre 2023 dénonçant les aboiements des chiens et l’insalubrité de l’immeuble ;

— une nouvelle attestation de Mme [W] [J] en date du 4 octobre 2023, indiquant que Mme [A] fait des barbecues sous ses fenêtres les soirées d’été et joue de l’accordéon après 23 heures, continuant à dénoncer les aboiements et les déjections des animaux de compagnie de Mme [A], et précisant qu’elle donne son congé à Tarn Habitat pour ces divers motifs ;

— une attestation de Mme [N] [Y], gardienne de l’immeuble, en date du 24 octobre 2023, indiquant que la bâtiment est infesté de blattes, que la présence de Mme [A] est à l’origine de troubles de voisinage et que son logement est encombré par beaucoup de meubles et de linge au sol ;

— une attestation de Mme [S] [M], responsable d’équipe technique, en date du 20 novembre 2023, indiquant avoir constaté une odeur nauséabonde devant la porte du logement de Mme [A], odeur se répandant dans les parties communes de l’immeuble.

Alors que le jugement dont appel insistait sur le caractère subjectif des éléments de preuve, Tarn Habitat ne produit en cause d’appel que des attestations toujours établies par les deux mêmes voisines ayant un contentieux personnel avec Mme [A] (Mme [I] et Mme [W]) et par deux de ses salariées (Mme [Y] et Mme [S]), et surtout trop anciennes pour permettre d’apprécier l’étendue et la persistance des troubles allégués à ce jour, alors que la simple production d’un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice aurait permis une connaissance objective de ces troubles, tant en ce qui concerne le nombre d’animaux de compagnie vivant dans l’appartement de Mme [A] que les troubles occasionnés par ces animaux (odeurs, déjections, etc.).

Ces éléments de preuve complémentaires versés aux débats ne permettent pas plus que les précédents de corroborer les faits allégués par des éléments objectifs.

Il convient en conséquence, confirmant le jugement dont appel, de débouter Tarn Habitat de l’ensemble de ses demandes.

— - – - – - – - – -

Tarn Habitat, partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, le jugement étant infirmé sur ce point, et les dépens d’appel.

Tarn Habitat doit être condamné à payer à Maître Jean-Christophe Laurent, avocat, la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Il ne peut lui-même prétendre à une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres en date du 26 juillet 2023, sauf en ses dispositions relatives aux dépens.

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

Condamne Tarn Habitat aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne Tarn Habitat à payer à Maître Jean-Christophe Laurent, avocat, la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juiillet 1991.

Déboute Tarn Habitat de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président

I. ANGER P. BALISTA