Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2025

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11093 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH25Q

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Février 2023 -Juge des contentieux de la protection de BOBIGNY – RG n° 1122001114

APPELANTE

Madame [Y], [N], [B] [P]

[Adresse 2]

[Localité 5]

née le 14 Septembre 1996 à [Localité 3]

Représentée par M^e Alice ANTOINE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0441

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/009005 du 06/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIME

Monsieur [V] [K]

[Adresse 1]

[Localité 5]

né le 13 Février 1950 à [Localité 4]

Représenté par M^e Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Laura TARDY, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Monsieur Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 27 janvier 2018, M. [V] [K] a donné à bail à Mme [Y] [P] un local à usage d’habitation et une cave situés au [Adresse 2] à [Localité 5] (rez-de-chaussée), pour un loyer mensuel de 450 euros et 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [V] [K] a fait signifier le 9 février 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner Mme [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny par acte du 12 mai 2022 pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et la condamnation au paiement de la dette locative.

A l’audience, M. [V] [K] a demandé:

— à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;

— le rejet des demandes présentées par Mme [P] ;

— l’expulsion de Mme [Y] [P] ;

— la condamnation de Mme [Y] [P] :

— au paiement de la somme actualisée de 8 660 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2021,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— au paiement de la somme de 160,04 euros au titre de la régularisation pour charges pour la période non prescrite de novembre 2019 à décembre 2021, sauf à parfaire, à lui remettre ses relevés de consommation d’eau pour les 2ème et 3ème trimestres 2022, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du présent jugement, au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Mme [Y] [P] a demandé :

— à titre principal, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement de 36 mois ;

— à titre subsidiaire, un délai de 36 mois et de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 17 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2018 entre M. [V] [K] et Mme [Y] [P] concernant le local à usage d’habitation et la cave situés au [Adresse 2] à [Localité 5] (rez-de-chaussée) sont réunies à la date du 9 avril 2022 ;

CONDAMNE Mme [Y] [P] à verser à M. [V] [K] la somme de 8 820,04 euros (décompte arrêté au 30 novembre 2022, échéance du mois de novembre incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2021 sur la somme de 2 180 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [Y] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [Y] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [V] [K] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [Y] [P] soit condamnée à verser à M. [V] [K] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETTE les demandes formées par M. [V] [K] en vue de la communication des relevés de compteur d’eau et de régularisation des charges ;

CONDAMNE Mme [Y] [P] à verser à M. [V] [K] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 22 juin 2023 par Mme [Y] [P],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 3 septembre 2025 par lesquelles Mme [Y] [P] demande à la cour de :

Dire Madame [P] recevable et bien fondée en son appel.

Infirmer le jugement rendu le 17 février 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection de BOBIGNY (RG n°1122001114), en ce qu’il a :

'CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2018 entre M. [V] [K] et Mme [Y] [P] concernant le local à usage d’habitation et la cave situés au [Adresse 2] à [Localité 5] (rez-de-chaussée) sont réunies à la date du 9 avril 2022,

CONDAMNE Mme [Y] [P] à verser à M. [V] [K] la somme de 8 820,04 euros (décompte arrêté au 30 novembre 2022, échéance du mois de novembre incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2021 sur la somme de 2 180 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

AUTORISE Mme [Y] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [Y] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [V] [K] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [Y] [P] soit condamnée à verser à M. [V] [K] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place

CONDAMNE Mme [Y] [P] à verser à M. [V] [K] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Mme [Y] [P] aux dépens

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ».

Statuant à nouveau :

Au principal :

DEBOUTER Monsieur [K] de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion, et partant des demandes subséquentes

DIRE ET JUGER que la clause résolutoire a été invoquée par le bailleur de mauvaise foi

ALLOUER à Madame [P] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance

Y CONDAMNER Monsieur [K]

SUBSIDIAIREMENT

DIRE ET JUGER que compte tenu des paiements déjà effectués au titre de l’apurement et de la somme versée par la CAF le 20 mars 2024, le solde actualisé de la dette locative s’établit à 4 914 euros

CONFIRMER le jugement s’agissant des délais de paiement accordé et de la suspension des effets de la clause résolutoire

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Débouter Monsieur [K] des demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens

DEBOUTER Monsieur [K] de ses éventuelles demandes, fins et conclusions contraires.

CONDAMNER Monsieur [K] aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 29 aout 2025 par lesquelles M. [V] [K] demande à la cour de :

Statuant sur l’appel de Madame [Y] [P] :

In limine litis,

ORDONNER la radiation de l’affaire portant le RG n°23/11093 du rôle de la Cour d’Appel de Paris,

DECLARER IRRECEVABLES les demandes nouvelles formulées à titre principal devant la Cour par Madame [Y] [P], à savoir de ses demandes de voir :

Débouter Monsieur [K] de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion, et demandes subséquentes,

Dire et juger que la clause résolutoire a été invoquée par le bailleur de mauvaise foi,

Allouer à Madame [P] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Au fond,

CONFIRMER le jugement rendu le 17 février 2023 par le Juge des contentieux de la protection de BOBIGNY en ce qu’il a :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2018 entre Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [P] concernant le local à usage d’habitation et la cave situés au [Adresse 2] à [Localité 5] (rez-de-chaussée) sont réunies à la date du 9 avril 2022 ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] à verser à Monsieur [V] [K] la somme de 8 820,04 euros (décompte arrêté au 30 novembre 2022, échéance du mois de novembre incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2021 sur la somme de 2 180 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] à verser à Monsieur [V] [K] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] aux entiers dépens.

En conséquence,

DEBOUTER Madame [Y] [P] de l’intégralité de ses demandes,

Statuant sur l’appel incident de Monsieur [V] [K] :

Le DECLARER recevable et bien fondé,

INFIRMER le jugement rendu le 17 février 2023 par le Juge des contentieux de la protection de BOBIGNY en ce qu’il a :

AUTORISE Madame [Y] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et à une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée l’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

Que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

Qu’à défaut pour Mme [Y] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [V] [K] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Que Mme [Y] [P] soit condamnée à verser à M. [V] [K] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

En conséquence, statuant à nouveau,

CONSTATER en tant que de besoin les manquements de Madame [Y] [P] à ses obligations contractuelles et légales résultant du bail conclu le 27 janvier 2018 et CONSTATER la résiliation judiciaire du bail,

ORDONNER l’expulsion de Madame [Y] [P] ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique, si besoin est, des locaux sis [Adresse 2],

ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde-meubles qu’il plaira à Monsieur [V] [K] et aux frais, risques et périls de Madame [Y] [P],

ORDONNER à Mme [P] de libérer tant la cave que les parties communes de ses effets personnels et meubles sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

ORDONNER à Madame [Y] [P] de remettre à Monsieur [V] [K] ses attestations d’assurance pour l’année 2023, 2024 et 2025 sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

Que soit FIXE, conformément aux dispositions contractuelles, au montant mensuel du loyer prévu au bail l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [Y] [P] devra payer à compter du 9 avril 2022 jusqu’à la libération effective des locaux et la CONDAMNER, en tant que de besoin, au paiement de ladite indemnité.

Que le solde de la dette locative devienne immédiatement exigible et, en conséquence, que Madame [Y] [P] soit CONDAMNEE à régler à M. [V] [K] la somme de 5 452,30 euros au titre du solde de sa dette locative,

Que Madame [Y] [P] soit CONDAMNEE à régler à M. [V] [K] la somme de 160,29 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2022 et 2023 et la somme de 60 euros au titre des provisions pour charges mensuelle de 30 euros non payées par Madame [Y] [P] pour les mois de septembre 2023 et d’octobre 2023,

CONDAMNER Madame [Y] [P] à payer à Monsieur [V] [K] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Marie-Hélène DUJARDIN.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

Par note en délibéré du 1er octobre 2025, en réponse à la demande d’observations de la cour sur l’irrecevabilité de sa demande de radiation, le conseil de M. [K] a répondu qu’il 'retirait cette demande de ses écritures'.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur la demande de radiation formée par M. [K]

La cour constate l’abandon par M. [K] de sa demande tendant à la radiation du rôle de l’affaire.

Sur l’irrecevabilité des demandes nouvelles de Mme [P] soulevée par M. [K]

M. [K] sollicite que les demandes nouvelles formées par Mme [P] devant la cour, par lesquelles elle sollicite qu’il soit débouté de ses demandes, qu’il soit dit et jugé que la clause résolutoire a été invoquée par le bailleur de mauvaise foi, et qu’il soit condamné au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, soient déclarées irrecevables. Il fait valoir qu’elle ne sont ni l’accessoire, ni la conséquence ou le complément nécessaire de celles formées en première instance, et que Mme [P] n’a nullement évoqué un quelconque préjudice de jouissance et encore moins formé de demande de réparation à ce titre devant le premier juge.

Mme [P] conclut à la recevabilité de ses demandes, en faisant valoir qu’elles tendent à faire écarter les prétentions adverses et constituent également l’accessoire et la conséquence des premières demandes formées devant la juridiction de proximité.

Selon l’article 564 du code de procédure civile, 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

L’article 565 dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

En vertu de l’article 566, 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.

En l’espèce, Mme [P] avait sollicité du premier juge :

— à titre principal, que soit prononcée la suspension des effets de la clause résolutoire et qu’il lui soit permis de rembourser la dette en 36 mois,

— à titre subsidiaire, qu’il lui soit accordé un délai de 36 mois et qu’il soit dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Devant la cour, elle sollicite 'au principal’ de :

— débouter M. [K] de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion et partant des demandes subséquentes,

— dire et juger que la clause résolutoire a été invoquée par le bailleur de mauvaise foi,

— allouer à Mme [P] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— y condamner M. [K].

Il convient de juger que la prétention par laquelle Mme [P] sollicite que M. [K] soit débouté de ses demandes est recevable, en ce qu’elle tend à faire écarter les prétentions adverses au sens de l’article 564 du code de procédure civile. 'Dire et juger que la clause résolutoire a été invoquée par le bailleur de mauvaise foi’ constitue un moyen au soutien de la demande de débouté, et non une demande.

En revanche, la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance allégué formée par Mme [P] ne saurait être accueillie, en ce qu’elle n’est ni l’accessoire, ni la conséquence ou le complément nécessaire des demandes soumises au premier juge qui consistaient uniquement à solliciter des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire.

Il convient dès lors de déclarer Mme [P] irrecevable en sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts comme étant nouvelle devant la cour, et de la déclarer recevable pour le surplus de ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire formée par Mme [P]

Mme [P] fait grief au jugement entrepris d’avoir constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 9 avril 2022, et sollicite à titre principal que M. [K] soit débouté de ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion, et qu’il soit 'dit et jugé que la clause résolutoire a été invoquée par le bailleur de mauvaise foi'. A titre subsidiaire, elle sollicite la confirmation du jugement s’agissant des délais de paiement accordés et de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle fait valoir que le logement loué était indécent, ainsi qu’il résulte du diagnostic établi par Citemetrie le 5 septembre 2022 et de l’arrêté d’insalubrité du 19 juillet 2023, du fait de l’installation électrique dangereuse, et de la présence d’humidité et de moisissures en lien avec l’insuffisance du système de ventilation dans l’ensemble du logement. Elle souligne qu’elle l’avait signalé à la préfecture dès septembre 2020, et avait régulièrement sollicité de son bailleur la remise en état de son appartement, notamment par un courrier du 20 février 2022. Elle affirme que le bailleur a dès lors mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi, justifiant qu’il soit débouté de ses demandes. Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement suspensifs, en faisant valoir que la dette ne s’élève plus qu’à 4914 euros et qu’elle respecte les délais de paiement de 100 euros accordés par le premier juge, dont elle sollicite la confirmation.

M. [K] sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, mais forme appel incident sur les chefs de dispositifs par lesquels le premier juge a octroyé à Mme [P] des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, en sollicitant que sa demande reconventionnelle à ce titre soit rejetée et que son expulsion soit ordonnée.

Il fait valoir que ce n’est que postérieurement à la délivrance du commandement de payer du 9 février 2022, et alors qu’elle avait cessé de payer régulièrement ses loyers à compter de septembre 2020, que Mme [P] l’a mis en demeure d’effectuer des travaux dans le logement, de sorte que la délivrance du commandement n’avait nullement pour but d’échapper aux travaux. Il affirme que la locataire est à l’origine des désordres affectant le logement, qu’elle a dégradé du fait de sa mauvaise occupation des lieux et de son défaut d’entretien courant, alors qu’elle hébergeait de nombreux animaux, dont deux chiens et six chats dans une superficie de 20 m². Il indique s’opposer à la suspension des effets de la clause, dès lors que Mme [P] ne réside plus dans les lieux, ce dont attestent deux occupants de l’immeuble, qu’elle est à l’origine des désordres, que les délais de paiement ne sont 'pas acceptables’ tant en raison de la précarité financière de la locataire qu’en raison de sa propre situation de retraité dont l’immeuble est censé lui procurer un revenu complémentaire. Il ajoute que Mme [P] lui a au demeurant délivré congé le 20 août 2025 en mentionnant qu’elle quitterait les lieux le 15 septembre suivant.

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige:

'I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (…) ;

V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi (…)'.

* Sur la mauvaise foi du bailleur lors de la mise en oeuvre de la clause résolutoire alléguée par Mme [P]

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. La clause résolutoire doit donc être mise en oeuvre de bonne foi (Civ 3ème 5 novembre 2015 n° 14-11.024 ; 1er février 2018 n°16-28.684).

Ainsi, ne donne pas de base légale à sa décision de constater la résiliation de plein droit d’un bail, une cour d’appel qui ne recherche pas, comme il lui était demandé, si la clause résolutoire n’avait pas été mise en oeuvre de mauvaise foi, y compris pour un motif étranger à la délivrance du commandement (Civ. 3ème, 10 novembre 2010, n°09-15.937). Ne donne pas de base légale à sa décision de constater l’acquisition de la clause résolutoire une cour d’appel qui n’a pas recherché, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi par le bailleur et non dans le but de se soustraire aux travaux lui incombant et réclamés par le preneur avant la délivrance de la mise en demeure (Civ. 3ème, 1er février 2018, n°16-28.684).

La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque. La mauvaise foi du bailleur s’apprécie au jour où le commandement a été délivré (Civ. 3ème, 12 octobre 2010 n 09-12.380). Les juges du fond apprécient souverainement la bonne ou mauvaise foi du bailleur (Civ. 3ème, 17 juillet 1992 Bull. no 254 ; 14 décembre 1994 n 92-13.929 ; 8 octobre 1997, n°95-19.892 ; 25 novembre 2009, Bull n°262).

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par le bailleur le 9 février 2022.

Mme [P] ne justifie d’aucune demande de travaux ou d’aucun signalement de l’état du logement au bailleur antérieurement à cette date, la mise en demeure adressée à M. [K], dans laquelle elle lui demandait d’effectuer des travaux afin de remédier à plusieurs désordres (problèmes d’isolation, insuffisance du chauffage, présence de moisissures et de peintures effritées sur les murs…) datant du 20 février 2022, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

M. [K] fait valoir à juste titre que, le commandement étant demeuré infructueux, il a fait délivrer l’assignation en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et expulsion le 12 mai 2022 (et non le 12 septembre 2022 comme indiqué par erreur dans l’exposé du litige du jugement entrepris), tandis que le premier rapport de diagnostic relatif à la décence n’a été rendu que le 5 septembre 2022.

Il convient dès lors de constater que, si Mme [P] a saisi les services compétents de la situation d’indécence de son logement, donnant lieu à un rapport de la société Citemetrie du 5 septembre 2022, suivi d’un arrêté préfectoral d’insalubrité du 19 juillet 2023 dont il a été donné mainlevée le 8 janvier 2024 dès lors que M. [K] a fait réaliser l’intégralité des travaux mis à sa charge, la preuve que le bailleur aurait sciemment délivré commandement de payer le 9 février 2022 pour se soustraire aux travaux lui incombant n’est pas rapportée dès lors qu’à cette date, la locataire ne lui avait pas réclamé de travaux, et qu’aucun constat d’indécence n’avait été effectué.

Il en résulte que la mauvaise foi du bailleur à la date de délivrance du commandement n’est pas établie.

En conséquence, dans la mesure où il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 9 avril 2022.

* Sur les délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire sollicités par Mme [P]

Il résulte des pièces produites que Mme [P], dont le départ des lieux n’est pas suffisamment établi par les deux attestations de voisins produites (dont l’un est mis en cause par cette dernière dans une plainte), s’est acquittée du versement des délais de paiement de 100 euros mis à sa charge par le premier juge, et que la dette s’élève (ainsi qu’il sera développé ci-après) à 4914 euros, échéance d’août 2025 incluse, diminuée de près de moitié par rapport à celle fixée par le premier juge, de sorte que le critère exigé par l’article 24 V précité, selon lequel le locataire est en situation de régler sa dette locative, est rempli.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ses chefs de dispositif accordant des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire.

Sur la dette locative

Le jugement entrepris a condamné Mme [P] au paiement de la somme de 8820,04 euros (décompte arrêté au 30 novembre 2022, échéance de novembre 2022 incluse).

Mme [P] poursuit l’infirmation du jugement entrepris sur ce point, et sollicite qu’il soit 'dit et jugé que le solde actualisé de la dette locative s’élève à 4914 euros, correspondant à la somme totale de 10.120 euros due au titre des loyers 2020 à 2023, déduction faite des sommes de 3000 euros versés au titre des délais de paiement octroyés, et de 2206 euros versée par la CAF au bailleur suite à la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité'.

M. [K] sollicite la confirmation du jugement entrepris, et, actualisant la dette, que Mme [P] soit condamnée au paiement de la somme de 5452,30 euros au titre du solde de la dette locative, qu’il décompose comme suit :

8820,04 euros (dette arrêtée par le premier juge), dont il déduit la somme totale de 4000 euros réglée par Mme [P] au titre des délais de paiement octroyés par le premier juge, et auxquels il ajoute il ajoute les sommes de '125,25 euros (arriéré de charges 2022/2023), 146,99 euros (arriérés de charges 2024), 60 euros (provisions pour charges impayées pour les mois de septembre et octobre 2023) et 300 euros (article 700 CPC)'.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 1353 du code civil, 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

En l’espèce, M. [K] ne produit aucun décompte actualisé de la dette locative. Le montant qu’il réclame au titre des loyers et provisions sur charges échus et impayés s’élève à :

(8820,04 – 4000 + 60) = 4880,04 euros,

le surplus étant constitué de sommes ne relevant pas de la dette locative stricto sensu,mais réclamées au titre de régularisations de charges faisant l’objet d’une autre de ses demandes qui sera examinée ci-après, et de l’article 700 du code de procédure civile octroyé par le premier juge qui sera également examiné ci-après.

Mme [P] a établi en pièce 21 un récapitulatif des paiements effectués, dont elle justifie par la production de ses autres pièces (émissions de virement, reçus d’indemnités d’occupation, courriers de la CAF relatifs à la conservation de l’aide au logement du fait de la procédure d’insalubrité d’octobre 2022 à février 2024, puis à son versement au bailleur à hauteur de la somme totale de 2206 euros), et qui permet d’établir qu’elle reste devoir la somme totale de 4914 euros au titre des loyers et provisions sur charges échus et impayés arrêtés au mois d’août 2025 inclus.

Il convient dès lors de fixer à la somme de 4914 euros le montant de la dette locative réactualisée, arrêtée à août 2025 inclus.

La régularisation de charges 2023

M. [K] forme devant la cour une demande en paiement de 'la somme de 160,29 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2022 et 2023" (outre une demande en paiement de la somme de 60 euros pour les provisions sur charges échues et impayées pour septembre et octobre 2023, déjà incluse dans la dette locative sur laquelle il a été statué ci-dessus).

Mme [P] sollicite qu’il en soit débouté.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires'.

En l’espèce, M. [K] réclame paiement de la somme de 160,29 euros au titre des charges '2022-2023", sur le fondement d’une pièce 20 constituée d’un document manuscrit rédigé par ses soins, et portant mention des calculs suivants, au titre de la seule année 2023 :

'- EDF (minuterie) : 180,94 euros,

— SICLI (extincteurs) : 136,28 euros,

— TF (ordures ménagères) : 599 euros

TOTAL : 916,22 euros

Charges studio 87/1000e : – 79,71

VEOLIA (eau)

TOTAL : 79,71

Perçu (mars avril mai juin juillet août novembre décembre) : 240

Dû : 160,29".

Outre que ce décompte est incompréhensible, il n’est justifié par aucune des pièces produites, les documents produits en pièce 7 intitulé 'justificatifs de charges’ concernant les exercices antérieurs (2019 à 2021).

Il convient dès lors de débouter M. [K] de sa demande, ajoutant au jugement entrepris sur ce point.

La demande de libération de la cave et des parties communes sous astreinte

Devant la cour, M. [K] forme la demande qu’il soit ordonné à Mme [P] de libérer tant la cave que les parties communes de ses effets personnels et meubles sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir. Il soutient que Mme [P] encombre de ses effets personnels la cave d’une de ses voisines sans l’accord de celle-ci, ainsi que les parties communes.

Mme [P] sollicite qu’il en soit débouté.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, 'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'.

En l’espèce, M. [K] fonde sa demande sur des photographies non datées ni contextualisées produites en pièce 30, dont l’une permet de constater la présence de vélos dans une petite cour.

Mme [P] produit en pièce 26 des échanges de SMS datant d’août 2024 dont il résulte que M. [K] lui demandait de remettre ses vélos dans la cour, ainsi qu’une photographie de la cour sans vélos.

Il convient de juger que la preuve que Mme [P] encombrerait les parties communes avec ses effets personnels ne résulte nullement des pièces produites, et que M. [K] n’est pas fondé à agir pour un tiers dont la cave serait encombrée par des effets personnels de Mme [P], ce qui n’est au demeurant pas davantage démontré.

Il convient dès lors de débouter M. [K] de sa demande, ajoutant au jugement entrepris sur ce point.

La demande de remise des attestations d’assurance

Devant la cour, M. [K] demande qu’il soit ordonné à Mme [P] de lui remettre ses attestations d’assurance pour les années 2023, 2024 et 2025, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Mme [P] sollicite qu’il en soit débouté.

Selon l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant'.

En l’espèce, Mme [P] produit en pièce 23 une attestation d’assurance responsabilité locative de la MACIF du 2 août 2025 dont il résulte que Mme [P] a souscrit un contrat à effet du 3 février 2021 renouvelé par tacite reconduction au 1er avril de chaque année.

Il en résulte que Mme [P] justifie d’une assurance locative pour la période 2023-2025 visée par M. [K], et il convient dès lors de le débouter de sa demande, devenue sans objet, ajoutant au jugement entrepris sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

Mme [P], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Constate l’abandon par M. [V] [K] de sa demande tendant à la radiation du rôle de l’affaire,

Déclare Mme [Y] [P] irrecevable en sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance allégué,

Déclare Mme [Y] [P] recevable pour le surplus de ses demandes,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative ,

Et statuant à nouveau,

Condamne Mme [Y] [P] à payer à M. [V] [K] la somme réactualisée de 4914 euros au titre de la dette locative arrêtée à août 2025 inclus,

Et y ajoutant,

Déboute M. [V] [K] de ses demandes au titre de la régularisation de charges 2023, de la libération de la cave et des parties communes et de la remise des attestations d’assurance,

Condamne Mme [Y] [P] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct,

Rejette toutes autres demandes.

Le greffier Le président