29/10/2025

ARRÊT N° 25/ 412

N° RG 24/02848

N° Portalis DBVI-V-B7I-QNWV

SL – SC

Décision déférée du 30 Juillet 2024

Juge de la mise en état de [Localité 15] -23/04480

M. LOBRY

INFIRMATION

Grosse délivrée

le 29/10/2025

à

M^e Jean-David BASCUGNANA

Me [A]-Paul COTTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Madame [X] [G] épouse [C]

[Adresse 12]

[Localité 10]

Monsieur [D] [C]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représentés par M^e Jean-David BASCUGNANA, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

[U] [G] épouse [J], décédée le 06 mai 2025

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice la SAS GRAND SUD IMMOBILIER

[Adresse 9]

[Localité 10]

Sans avocat constitué

PARTIES INTERVENANTES VOLONTAIRES

Madame [Y] [J], assistée de son curateur M. [T] [J]

en qualité d’héritière de [U] [G] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Monsieur [T] [J]

en qualité de curateur de Mme [Y] [J]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Monsieur [T] [J], à titre personnel

en qualité d’héritier de [U] [G] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentés par M^e Jean-Paul COTTIN de la SCP D’AVOCATS COTTIN – SIMEON, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 septembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 24 juillet 1965, a été mis au rang des minutes de Me [A] [H], notaire à [Localité 17] (Haute Garonne), l’original d’un acte sous seing privé fait à [Localité 15] le même jour aux termes duquel M. [S] [G] a établi le règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 5]. Selon ce règlement de copropriété, cet immeuble contenait 12 lots, 6 étant des appartements, et 6 étant des réduits.

M. [G] est décédé le 3 février 1980. Dans le cadre de la succession, cet immeuble était indivis entre Mme [N] [I] veuve [G] à raison de 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit et ses deux filles, à raison de 3/8è en nue-propriété pour chacune des filles.

Par acte authentique du 21 janvier 1981, Mme [N] [I] veuve [G] a fait une donation- partage à ses deux filles Mme [X] [G] épouse [B] et Mme [U] [G] épouse [J], des 5/8è en pleine propriété et des 3/8è en usufruit d’un immeuble situé à [Adresse 16], soumis au régime de la copropriété. Deux lots ont été constitués.

Dès lors, ses filles sont devenues chacune propriétaire en pleine propriété de 3 appartements et 3 réduits dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5].

Par acte du 23 juillet 1983, Mme [I] veuve [G] a donné à son petit-fils, M. [D] [C], les 5/8è en nue-propriété lui appartenant indivisément avec ses deux filles, propriétaires pour 3/8è en nue propriété du surplus, de plusieurs emplacements auto et d’un local commercial dans l’immeuble situé [Adresse 3].

Mme [N] [I] veuve [G] est décédée le 13 décembre 1992.

Par acte du 3 octobre 1995, Mme [U] [G] épouse [J] a cédé à M. [D] [C] les 3/16è en pleine propriété de ces emplacements auto et de ce local commercial dans l’immeuble situé [Adresse 3].

Mme [U] [G] épouse [J] a été convoquée à une assemblée générale de la résidence [Adresse 4] devant se tenir le 20 décembre 2022. La convocation mentionnait un projet de résolution visant à modifier le règlement de copropriété pour la création d’un lot, correspondant au local commercial au rez-de-chaussée, ce local devant être attribué à M. [D] [C].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 août 2023, Mme [U] [G] épouse [J] a sollicité auprès de M. [D] [C] et de Mme [X] [G] épouse [C] la réintégration dans les comptes de la copropriété des loyers perçus sur une durée de 5 ans au titre de ce local qui constituait une partie commune et qui aurait été mis en location par M. [D] [C].

Par actes des 30 et 31 octobre 2023, Mme [U] [G] épouse [J] a fait assigner Mme [X] [G] épouse [C], M. [D] [C] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] Toulouse (31) devant le tribunal judiciaire de Toulouse, en vue notamment de voir condamner solidairement Mme [X] [G] épouse [C] et son fils M. [D] [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 115.200 euros correspondant à l’ensemble des loyers perçus depuis 2001 au titre du local commercial qui était une partie commune.

Par conclusions communiquées par voie électronique le 25 mars 2024, M. [D] [C] et Mme [X] [G] épouse [C] ont introduit un incident devant le juge de la mise en état, tendant à voire déclarer irrecevable comme prescrite l’action de Mme [U] [G] épouse [J] pour la période antérieure au 30 octobre 2018.

Par ordonnance du 30 juillet 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action de Mme [U] [G] épouse [J] pour la période antérieure au 30 octobre 2018 soulevée par Mme [X] [C] et M. [D] [C],

— condamné Mme [X] [C] et M. [D] [C] aux dépens de l’incident,

— condamné Mme [X] [C] et M. [D] [C] à payer à Mme [U] [G] épouse [J] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé l’affaire à la mise en état électronique du 15 octobre 2024 pour éventuelles dernières conclusions.

Pour statuer ainsi, le juge de la mise en état, relevant que la charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir, a considéré que les consorts [C] ne prouvaient pas que Mme [J] avait ou aurait dû avoir connaissance de la prise de possession du local litigieux avant la convocation à l’assemblée générale du 20 décembre 2022 mentionnant un projet de résolution en lien avec la création d’un lot correspondant à ce local et son affectation à M. [C], alors même qu’il était constant que Mme [J] ne résidait pas dans l’immeuble en question et que le règlement de copropriété ne faisait pas état de l’existence du local, ni a fortiori de son caractère commercial. Il a considéré qu’ainsi, le délai de prescription n’avait pas commencé à courir avant la convocation à l’assemblée générale du 20 décembre 2022.

— :-:-:-

Par déclaration du 16 août 2024, Mme [X] [G] épouse [C] et M. [D] [C] ont relevé appel de cette ordonnance, intimant Mme [U] [G] épouse [J] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] (31) en ce qu’elle a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de Mme [U] [J] pour la période antérieure au 30 octobre 2018,

— condamné Mme [X] [C] et M. [D] [C] aux dépens de l’incident,

— condamné Mme [X] [C] et M. [D] [C] à payer à Mme [U] [J] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par avis du 27 août 2024, l’affaire a été fixée à bref délai selon les modalités des articles 904-1 et 905 du code de procédure civile.

Mme [U] [G] épouse [J] est décédée le 6 mai 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 août 2025, Mme [X] [G] épouse [C] et M. [D] [C], appelants, demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du 30 juillet 2024 en ce qu’il a :

' rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de Mme [U] [J] pour la période antérieure au 30 octobre 2018 soulevée par Mme [X] [C] et M. [D] [C],

' condamné Mme [X] [C] et M. [D] [C] aux dépens de l’incident,

' condamné Mme [X] [C] et M. [D] [C] à payer à Mme [U] [J] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— juger que Mme [J] avait une parfaite connaissance du fait que le local commercial sis [Adresse 6] n’était pas la propriété de ses parents,

— juger qu’elle ne pouvait ignorer en conséquence que ce dernier était une partie commune de la copropriété sise [Adresse 6],

— juger que celle-ci avait connaissance depuis au moins 1993 du fait que le local sis [Adresse 6] était loué,

— juger que Mme [U] [J] ne peut se prévaloir d’un point de départ glissant concernant le point de départ de la prescription de son action,

— juger en conséquence que les demandes formulées par Mme [U] [J] pour la période antérieure au 30 octobre 2018 sont prescrites,

En conséquence,

— déclarer les demandes de Mme [J] pour la période antérieure au 30 octobre 2018 irrecevables comme étant prescrites,

— condamner Mme [U] [J] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

Ils invoquent la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

Ils soutiennent que Mme [G] épouse [J] ne pouvait pas ignorer l’existence du local commercial au [Adresse 5], et du fait que faute d’être une partie privative, il ne pouvait être qu’une partie commune. Ils ajoutent que Mme [G] épouse [J] a longtemps vécu à proximité du [Adresse 4], et qu’elle avait connaissance du fait que le local commercial était loué, d’autant plus qu’elle gérait directement la location des biens lui appartenant. Ils font valoir que le local est mentionné comme loué dès 1993 sur le tableau de répartition des charges entre Mme [C] et Mme [J] ; que la facture d’eau pour 91-92 mentionne la présence de la société Tur, locataire ; que sur le descriptif de travaux de peinture du 16 octobre 2007 signé de Mme [G] figure une photographie sur laquelle le local commercial du [Adresse 4] est visible ; qu’un devis du 3 juin 2004 signé par Mme [J] porte sur 7 boîtes aux lettres alors qu’il n’y a que 6 appartements en sus du local commercial. Ils estiment donc que la prescription a couru à compter de 1993, qu’elle a été interrompue par l’assignation le 30 octobre 2023, et qu’en conséquence les demandes formulées pour la période antérieure au 30 octobre 2018 sont prescrites.

Dans leurs conclusions de reprises d’instance transmises par voie électronique le 4 août 2025, Mme [Y] [J] et M. [T] [J], en qualité d’héritiers de [U] [G] épouse [J], intervenants volontaires, demandent à la cour de :

Demeurant le décès de Mme [U] [R] [K] [G] épouse [J],

— donner acte aux concluants, en leur qualité d’héritiers, de ce qu’ils reprennent à leur compte la procédure initiée par leur épouse et mère,

— allouer en conséquence aux concluants pris en leur qualité d’héritiers de Mme [U] [G] épouse [J], le bénéfice des conclusions notifiées par cette dernière à la date du 17 octobre 2024, par lesquelles elle demandait à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires et en tout cas mal fondées,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 31 juillet 2024,

— juger que M. et Mme [C] devront appeler dans la cause le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice,

— condamner M. et Mme [C] aux entiers dépens de la procédure ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils considèrent que le local commercial situé au rez-de-chaussée du [Adresse 5] était une partie commune. Ils se plaignent que ce local commercial a été donné à bail, sans que Mme [G] épouse [J] ait su que Mme [C] et son fils en tiraient bénéfice. Ils ne contestent pas que Mme [J] ait eu connaissance de l’existence du local commercial, mais soutiennent qu’elle n’a pas été informée de sa mise en location. Ils contestent la signature de cette dernière sur le descriptif de travaux de peinture.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la Sas Grand Sud Immobilier, intimé, a reçu signification de la déclaration d’appel le 4 septembre 2024, par remise de l’acte à personne habilitée. Il n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 septembre 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du mardi 9 septembre à 14h00.

Il ressort de l’acte de notoriété du 26 juin 2025 que Mme [Y] [J] a été placée sous une mesure de curatelle renforcée par suite d’une ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse du 15 décembre 2010, et que son curateur est M. [T] [J], son père.

Par conclusions du 7 octobre 2025, Mme [Y] [J] assistée de son curateur M. [T] [J], et M. [T] [J], agissant à titre personnel, en qualité d’héritiers de [U] [G] épouse [J], intervenants volontaires, demandent à la cour de :

Demeurant le décès de Mme [U] [R] [K] [G] épouse [J],

— donner acte aux concluants, en leur qualité d’héritiers, de ce qu’ils reprennent à leur compte la procédure initiée par leur épouse et mère,

— allouer en conséquence aux concluants pris en leur qualité d’héritiers de Mme [U] [G] épouse [J], le bénéfice des conclusions notifiées par cette dernière à la date du 17 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription :

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir.

Lors de l’établissement du règlement de copropriété du [Adresse 4] en 1965, il était mentionné que cet immeuble contenait 12 lots, soit 6 appartements et 6 réduits.

Suivant contrat de bail passé devant Me [H], notaire à [Localité 17] (Haute Garonne) du 15 mai et du 15 juin 1976, il a été donné à bail à la société de transports urbains et ruraux un local à usage commercial dépendant de l’immeuble [Adresse 5], désigné comme suit : un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, comprenant un magasin avec vitrine en verre et rideau métallique, sol partie en marbrex et partie en gré, avec coin WC et lave mains, en façade sur le [Adresse 13] éclairée par une fenêtre sur la cour avec une pièce à la suite pouvant servir de bureau, éclairée par une fenêtre sur la cour.

Il est précisé que ce local a été créé postérieurement à l’établissement du règlement de copropriété régissant l’immeuble établi par M. [G] par acte du 24 juillet 1965, déposé le même jour au rang des minutes de Me [H]. Il est prévu qu’en conséquence, ce règlement de copropriété sera modifié pour attribuer un numéro au nouveau lot créé consistant dans le local objet du bail et répartir la quote-part dans les parties communes de l’immeuble en tenant compte de ce nouveau lot.

Ce bail a été résilié à compter du 1er octobre 1978.

Mme [G] épouse [J] est propriétaire de la moitié de l’immeuble avec sa soeur en pleine propriété depuis l’acte de donation-partage du 21 janvier 1981.

Il n’est pas contesté le règlement de copropriété n’a pas été modifié, et que ce local commercial ne s’est pas vu attribuer un numéro de lot. Les parties s’accordent pour dire qu’il s’agit d’une partie commune.

Il n’est pas contesté que Mme [G] épouse [J] avait connaissance de la présence de ce local commercial au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 4]. Ce local était d’ailleurs visible depuis le boulevard de la façon suivante : une vitrine en verre ; un rouleau métallique, tel qu’il ressort du descriptif dans le contrat de bail de 1976 et tel qu’il ressort d’une photographie de l’immeuble annexée descriptif de travaux de peinture. Même si Mme [G] épouse [J] conteste avoir signé ce descriptif de travaux de peinture, il est un fait que la photographie représente l’immeuble tel qu’on peut le voir depuis le [Adresse 14].

Il est produit un bail commercial à effet du 1er février 1989, se terminant le 21 janvier 1997, consenti par Mme [I] épouse [G] au profit de la Sarl Création [E] Tur construction, portant sur le local commercial situé [Adresse 4]. La facture d’eau du 14 décembre 1992 mentionne d’ailleurs comme occupant 'Tur'.

Selon l’attestation de M. [Z], que produit Mme [G] épouse [J], le local du [Adresse 4] a été occupé par la société Well-edis exerçant une activité d’aromathérapie évolutive entre 2001 et 2005, puis à nouveau, après quelques années, et ce jusqu’en juillet 2013.

Par ailleurs, Mme [G] épouse [J] n’a pas contesté avoir signé un devis du 3 juin 2004 de commande de 7 boites aux lettres (2 blocs : un de 4 boîtes aux lettres et un de 3 boîtes aux lettres). Or il n’y a que 6 appartements dans l’immeuble. La commande de 7 boîtes aux lettres s’expliquait par la présence du commerce au rez-de-chaussée pour permettre à l’exploitant de recevoir du courrier.

En conséquence, alors qu’elle reconnaît avoir eu connaissance de la présence du local commercial au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 4], et qu’il est établi que celui-ci a été occupé par des locataires y exerçant leur activité pendant plusieurs années, d’abord à compter du 1er février 1989, puis à compter de 2001, et alors que la copropriété ne comptait que deux copropriétaires, Mme [G] épouse [J] a nécessairement su que ce local commercial était donné à bail.

Le point de départ de la prescription quinquennale de l’action visant à réclamer les loyers perçus depuis 2001 au titre du local commercial est donc au plus tard l’année 2001.

En vertu de l’article 2241 du code civil, l’assignation du 30 octobre 2023 a interrompu la prescription quinquennale.

Dès lors, la prescription est acquise pour les loyers antérieurs au 30 octobre 2018.

Infirmant l’ordonnance dont appel, l’action en paiement des loyers perçus au titre du local commercial situé [Adresse 5], intentée par Mme [U] [G] épouse [J], aux droits de laquelle viennent ses héritiers, Mme [Y] [J], assistée de son curateur M. [T] [J], et M. [T] [J], agissant à titre personnel, sera déclarée prescrite pour la période antérieure au 30 octobre 2018.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

L’ordonnance dont appel sera infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Mme [Y] [J], assistée de son curateur M. [T] [J], et M. [T] [J], agissant à titre personnel, en qualité d’héritiers de [U] [G] épouse [J] seront condamnés aux dépens de l’incident, en première instance et en appel.

Ils seront condamnés à payer à Mme [X] [G] épouse [C] et à M. [D] [C], pris ensemble, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés au titre de l’incident en première instance et en appel et non compris dans les dépens.

Ils seront déboutés de leur demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse du 30 juillet 2024,

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Déclare l’action en paiement des loyers perçus au titre du local commercial situé [Adresse 5] intentée par Mme [U] [G] épouse [J], aux droits de laquelle viennent ses héritiers Mme [Y] [J], assistée de son curateur M. [T] [J], et M. [T] [J], agissant à titre personnel, prescrite pour la période antérieure au 30 octobre 2018 ;

Condamne Mme [Y] [J], assistée de son curateur M. [T] [J], et M. [T] [J], agissant à titre personnel, en qualité d’héritiers de [U] [G] épouse [J], aux dépens de l’incident, en première instance et en appel ;

Les condamne à payer à Mme [X] [G] épouse [C] et à M. [D] [C], pris ensemble, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés au titre de l’incident en première instance et en appel et non compris dans les dépens ;

Les déboute de leur demande sur le même fondement.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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