COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 22 MAI 2025

N° RG 23/00070 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NBZJ

[B] [O] [Z]

c/

S.A.R.L. BLU FINANCES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 décembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] (chambre : 7, RG : 21/05646) suivant déclaration d’appel du 04 janvier 2023

APPELANT :

[B] [O] [Z]

né le 01 Juin 1966 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : Artisan boulanger pâtissier,

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.R.L. BLU FINANCES

prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Elsa DREYER, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Frank CASCIOLA de l’ASSOCIATION CASCIOLA ET ZUCK, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- Suivant acte authentique du 2 août 2016, M.[B] [Z] a vendu à la Sarl Blu Finances un ensemble immobilier à usage commercial et d’habitation cadastré section FR n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7], situé [Adresse 1] à [Localité 10], moyennant le prix de 170 000 euros.

Le 25 juillet 2016, les parties avaient conclu une promesse unilatérale de vente aux termes de laquelle la Sarl BLU Finances, promettant, s’engageait à vendre à M. [Z], bénéficiaire, l’ensemble immobilier à usage commercial et d’habitation pour une durée de quatre ans, soit jusqu’au 25 juillet 2020, moyennant le prix de 187 000 euros en cas de réalisation de la vente dans les 18 mois et de 204 000 euros passé ce délai. L’acte rappelait l’existence d’un bail dérogatoire portant sur le local à usage commercial pour un loyer mensuel de 700 euros au profit d’une société Amigarcachon.

La société BLU Finances a également donné à bail à M. [Z] la partie à usage d’habitation à compter du 1er août 2016 moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 1000 euros.

Le 25 mai 2021, la société BLU Finances a cédé le bien immobilier à un tiers, la société Cazobox, pour un prix de 280 000 euros.

2- Estimant que la cession intervenue entre la sarl Blu Finances et lui-même était en réalité une opération de crédit éludant les dispositions protectrices de l’article L.314-6 du code de la consommation, et qu’il s’agissait d’un contrat pignoratif, par acte du 20 juillet 2021, M. [Z] a assigné la Sarl Blu Finances devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, afin d’obtenir le prononcé de la nullité de l’ensemble contractuel constitué des trois contrats, et la restitution des sommes versées au titre du contrat de bail d’habitation.

Par jugement du 6 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— rejeté l’ensemble des demandes de M. [Z],

— condamné M. [Z] à payer à la Sarl Blu Finances la somme de 18 000 euros majorée des intérêts au taux légal au titre des loyers impayés de novembre 2019 à mai 2021,

— débouté la Sarl Blu Finances de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Z] aux dépens,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

M. [Z] a relevé appel du jugement le 4 janvier 2023.

Par ordonnance du 16 novembre 2023, le conseiller de la mise en état a constaté l’irrecevabilité des conclusions déposées par l’intimée le 6 octobre 2023, par application des dispositions de l’article 909 du code de procédure civile.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 mars 2023, M. [Z] demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1589-2 du code civil et 1840 A du code général des impôts, L. 314-6 et L. 314-50 du code de la consommation, 1658 et suivants du code civil, et 1134 du code civil de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

y faisant droit,

— réformer le jugement rendu par la 7ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 6 décembre 2022 en ce qu’il :

— a rejeté l’ensemble de ses demandes,

— l’a condamné à payer à la société Blu Finances la somme de 18 000 euros majorée des intérêts au taux légal au titre des loyers impayés de novembre 2019 à mai 2021,

— l’a condamné aux dépens.

et statuant à nouveau,

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

y faisant droit,

— prononcer la nullité de la promesse de vente du 25 juillet 2016, du contrat de bail du 1er août 2016 et de l’acte de vente du 2 août 2016 portant sur les biens n° 806 et 809, situés [Adresse 1] à [Localité 10],

— condamner la société BLU Finances à lui payer après compensation la somme de 58 000 euros,

— condamner la société BLU Finances à lui payer une somme de 68.037,41 euros au titre de la restitution du montant des loyers et autres charges payés en application du contrat de bail du 1er août 2016,

— juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,

à titre subsidiaire,

— condamner la société BLU Finances au paiement d’une indemnité de 58 000 euros pour manquement à son obligation de contracter de bonne foi et au devoir de loyauté,

en tout état de cause,

— condamner la société BLU Finances au paiement d’une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— débouter la société BLU Finances de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions,

— la condamner au paiement d’une somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant ceux de première instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2023.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de la promesse de vente du 25 juillet 2016 tenant à son défaut d’enregistrement dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire.

4- M.[Z] soutient que la promesse de vente est nulle, par application des dispositions des articles 1589-2 du code civil et 1840-A du code général des impôts, faute d’avoir été enregistrée dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire.

Sur ce,

5- L’article 1589-2 du code civil dispose qu’ 'est nulle et de nul effet une promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un droit au bail, à un fonds de commerce, à un droit au bail portant sur tout ou partie d’un immeuble, si elle n’est pas constatée par acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n’a pas fait l’objet d’un acte authentique ou d’un acte sous-seing-privé enregistré dans les dix jours de sa date'.

Il est constant que ne constitue pas une promesse unilatérale soumise à l’article 1840-A du code général des impôts une promesse de vente contenue dans un accord constituant une transaction entre les parties (Cass, ass. plen, 24 février 2006, n°04-20.525 P).

6- Il n’est pas contesté que les parties ont bien conclu le 25 juillet 2016 ' un avant-contrat portant sur la vente d’un bien immobilier', 'en la forme sous-seing privé’ et que cette promesse n’a effectivement été enregistrée au service des impôts que le 9 août 2016, soit plus de dix jours après son acceptation par le bénéficiaire (pièce 5 [Z]).

7- Toutefois, il ressort de l’échange de courriels des 12 et 18 avril 2016 entre les parties qu’une transaction, consistant en l’achat de l’immeuble litigieux par la société Blu Finances au prix de 170 000 euros, avec faculté de rachat par M. [Z] au prix de 187 000 euros ou de 204 000 euros, selon la date de rachat, et perte de cette faculté après un délai de 48 mois, a été proposée à M. [Z], outre la perception par la société Blu Finances d’un loyer de 700 euros pour le local commercial donné à bail à un tiers et de 1000 euros pour le lot représentant l’appartement du premier étage et le local du second étage donnés à bail à M. [Z], et que cette opération a été acceptée par ce dernier (pièce 4 [Z]).

8- En considération de ces éléments, la promesse de vente du 25 juillet 2016 s’inscrivait dans une opération globale unique, dont elle ne pouvait être isolée, comprenant également le contrat de bail du 1er août 2016 et le contrat de vente du 2 août 2016.

9- Or, le contrat de vente du 2 août 2016 ayant été passé en la forme authentique et la promesse de vente publiée dans les dix jours de cet acte, c’est à juste titre que le tribunal a considéré que la nullité de la promesse de vente ne pouvait être encourue pour violation des dispositions de l’article 1589-2 du code civil.

Sur la nullité de la promesse de vente du 25 juillet 2016, du contrat de bail du 1er août 2016, et du contrat de vente du 2 août 2016.

10- M. [Z] soutient que les trois conventions des 25 juillet 2016, 1er août 2016 et 2 août 2016 constituaient une opération unique destinée à le rassurer et à obtenir la vente de son bien immobilier à un faible prix et sont en réalité constitutives de manoeuvres dolosives entachées de nullité.

Il fait ensuite valoir que la vente doit également être annulée, en qu’elle s’analyse en une opération de crédit éludant les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux de l’usure et à la prohibition du pacte commissoire.

Enfin, il prétend que le contrat de vente du 2 août 2016 doit être considéré comme pignoratif, le prix de vente étant vil comparé à la valeur réelle du bien.

Sur ce,

11- M. [Z] invoque plusieurs moyens à l’appui de sa demande de nullité de l’acte de vente passé avec la Sarl Blu Finances, qu’il convient d’examiner successivement.

* Sur la nullité des contrats pour dol.

12- Selon les dispositions de l’article 1116 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, ' le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie'.

13- Il appartient à M.[Z], qui l’invoque, de rapporter la preuve de manoeuvres dolosives de la part de la Sarl Blu Finances, qui ont provoqué une erreur déterminante dans son consentement.

14- Or, à l’appui de ses allégations, si M. [Z] affirme que le montage de l’opération constitue en lui-même une manoeuvre dolosive l’ayant amené à vendre son bien immobilier à la société Blu Finances, en pensant le racheter dans les quatre années suivant la vente, ce qui s’est avéré impossible, la société Blu Finances n’ayant pas répondu à ses sollicitations, et ayant choisi de vendre le bien à un tiers pour un prix supérieur de 110 000 euros au prix d’acquisition initial, il ne caractérise pas l’intention dolosive de son cocontractant.

15- A l’inverse, la lecture des conventions conclues entre les parties, dont M. [Z] admet au demeurant, aux termes de ses écritures, qu’il s’agit bien d’une opération unique, constitue bien une vente avec faculté de rachat ou de réméré, contrairement à ce qu’il soutient, par application des dispositions des articles 1659 et 1673 du code civil qui prévoient que 'la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673".

16- En l’espèce,aux termes de la promesse de vente, M. [Z] disposait bien d’une faculté de rachat courant jusqu’au 25 juillet 2020.

Faute pour ce dernier de rapporter la preuve de manoeuvres dolosives émanant de la socété Blu Finances, ce premier moyen de nullité sera écarté.

* Sur la nullité de la vente comme s’analysant en une opération de crédit éludant les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux de l’usure et au pacte commissoire.

17- L’article 2459 du code civil , dans sa version applicable au présent litige dispose qu''il peut être convenu dans la convention d’hypothèque que le créancier deviendra propriétaire de l’immeuble hypothéqué. Toutefois, cette clause est sans effet sur l’immeuble qui constitue la résidence principale du débiteur'.

Il en résulte que le pacte commissoire est prohibé lorsqu’il porte sur la résidence principale du vendeur.

18- Cependant, aux termes mêmes de ses écritures, M. [Z] admet que 'les parties avaient prévu dans le contrat de bail que le bien constituait sa résidence principale, et qu’en pratique ce ne fut pas le cas’ (page 16 conclusions N°2 appelant), de sorte que cet argument doit être écarté.

19- M. [Z] fait ensuite valoir les dispositions de l’article L.314-6 du code de la consommation, selon lesquelles 'constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des riques analogues, telles que définies par l’autorité adminsitrative après avis du comité consultatif du secteur financier', et soutient que l’opération est nulle, en ce que le taux d’intérêt réel était de 17 à 18, 66% par an, soit 5,7 fois le taux de l’usure moyen sur cette période.

20- A l’appui de ses prétentions, l’appelant verse aux débats un document mentionnant le taux de l’usure trimestriel publié par la Banque de France applicable aux crédits relatifs au prêt immobilier au premier juillet 2016, qui mentionne un taux d’usure moyen de 3, 26%. Cependant, et comme l’a retenu à juste titre le tribunal, même si l’opération s’analysait en une opération de crédit, il s’agirait non pas d’un prêt immobilier mais d’un crédit de trésorerie, pour lequel le seuil moyen d’usure est de 7, 70% (pièce 17 [Z]).

21- Or, d’une part, le taux d’intérêt consenti par la société Blu Finances à M. [Z] dans l’acte de vente, est, selon l’hypothèse de rachat, de 6, 66%, pour une date de rachat au 25 janvier 2018, moyennant un prix de 187 000 euros, et de 5%, pour une date de rachat au 25 juillet 2020 moyennant un prix de 204 000 euros, soit dans les deux cas, inférieur au taux moyen usuraire à cette période.

22- D’autre part, et contrairement à ce que soutient M. [Z] il n’y a pas lieu d’intégrer à l’assiette de calcul du taux d’intérêt le montant des loyers, lesquels étaient prévus en contrepartie de la seule jouissance du bien par ce dernier.

Ce moyen de nullité sera donc également écarté.

* Sur la nullité du contrat de vente du 2 août 2016 pour vileté du prix.

23- L’article 1658 du code civil dispose qu''indépendamment des causes de nullité ou de résolution et de celles qui sont communes à toutes les conventions, le contrat de vente peut être résolu … par la vileté du prix'.

24- L’acte de vente du 2 août 2016 précise que M. [Z] est devenu propriétaire du bien litigieux, à la suite d’une donation-partage du 3 août 2009, date à laquelle il avait été évalué à la somme de 190 000 euros (page 7 acte de vente du 2 août 2016).

25- Or, le bien a été vendu sept ans plus tard, le 2 août 2016, à la Sarl Blu Finances moyennant le prix de 170 000 euros, et est désigné comme un 'local à rénover sans eau, ni électricité, ni confort', étant relevé qu’il n’est pas allégué par M. [Z] qu’il y avait dans l’intervalle effectué des travaux (pièce 7 [Z]).

26- De même, le local est désigné dans le contrat de bail du premier août 2016, comme 'un local à rénover entièrement (électricité, plomberie, normes de sécurité)' (pièce 6 [Z]).

Il en résulte que lors de la vente du 2 août 2016, le bien n’avait pas été rénové et était en mauvais état, ce qui explique le prix de vente convenu de 170 000 euros.

27- L’argument développé ensuite par M. [Z] selon lequel le prix de vente serait faible au regard du prix du marché, étayé par la production d’une offre d’achat régularisée par la société Cazobox le 16 octobre 2020 pour un prix de 300 000 euros, ne résiste pas à la lecture de cette pièce, dont il ressort que cette offre est faite non seulement pour le bien litigieux, mais également pour la partie construite de deux garages de la parcelle cadastrée section FR n° [Cadastre 5] (pièce [Cadastre 2] [Z]).

28- Par ailleurs, l’allégation de M. [Z] selon laquelle les sommes acquittées au titre des loyers, en l’espèce 1000 euros par mois, n’avaient aucune contrepartie réelle et constituent en réalité un complément de prix consenti à la sarl Blu Finances, est en contradiction avec les termes mêmes du contrat de bail qui précise que les parties conviennent d’un loyer minoré, M.[Z] disposant de la faculté de sous-louer le bien, ce qui constitue une contrepartie sérieuse.

La cour d’appel considère que M. [Z] ne rapporte pas, en considération de ces éléments, la preuve de la vileté du prix.

En conséquence, le jugement qui a débouté M. [Z] de sa demande de nullité de l’acte de vente et de ses demandes de restitution subséquentes, sera confirmé.

Sur la responsabilité contractuelle de la société Blu Finances.

29- A titre subsidiaire, M. [Z] sollicite la condamnation de la société Blu Finances à lui payer la somme de 58 000 euros à titre de dommages et intérêts, au motif qu’elle aurait manqué à son obligation de contracter de bonne foi.

Sur ce,

30- En cause d’appel, M. [Z] forme une demande de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle, qui s’analyse en une nouvelle prétention, laquelle sera déclarée irrecevable par application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral.

31- En cause d’appel, M. [Z] forme une demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, qui s’analyse également en une nouvelle prétention, laquelle sera déclarée irrecevable par application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur la condamnation de M. [Z] à payer à la société Blu Finances la somme de 18 000 euros au titre des loyers impayés de novembre 2019 à mai 2021.

32- Le tribunal a condamné M. [Z] à payer à la Sarl Blu Finances, à la suite de la demande reconventionnelle formée par cette dernière, la somme de 18 000 euros correspondant à huit mois de loyers.

33- M. [Z] sollicite l’infirmation du jugement de ce chef.

La cour d’appel ne dispose pas d’éléments lui permettant d’apprécier que cette créance est fondée en son principe et en son quantum.

34- Le jugement sera par conséquent infirmé de ce chef.

Sur les mesures accessoires.

35- Le jugement est confirmé sur les dépens et l’indemnité due par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

36- M. [Z], partie perdante, supportera les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné M. [B] [Z] à payer à la sarl Blu Finances la somme de 18 000 euros majorée des intérêts au taux légal au titre des loyers impayés de novembre 2019 à mai 2021,

Y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes formées en cause d’appel par M. [B] [Z] tendant à la condamnation de la Sarl Blu Finances au paiement de dommages et intérêts,

Condamne M. [B] [Z] aux dépens de la procédure d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,