13/11/2025

ARRÊT N° 539/2025

N° RG 23/04015 – N° Portalis DBVI-V-B7H-P2KN

PB/KM

Décision déférée du 23 Octobre 2023

Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4]

( 23/00224)

[C]

[H] [K]

C/

[G] [I] épouse [U]

[J] [Y]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [H] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

Madame [G] [I] épouse [U]

[Adresse 6]

[Localité 3]

et

Madame [J] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 3]

assignés le 29/12/2023 à étude, sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 4 juillet 2022, avec effet au 12 juillet 2022, M. [H] [K] a donné à bail à Mme [G] [U] et Mme [J] [Y] un appartement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel initial de 636 euros, outre 60 euros à titre de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés dès le début du bail, M. [H] [K] a entrepris diverses démarches en vue d’un réglement amiable du litige, dont l’envoi de deux mises en demeure en recommandé avec accusé de réception en dates des 19 décembre 2022 et 17 février 2023,

Par acte du 14 mars 2023, M. [H] [K] a fait signifier à Mme [G] [U] et Mme [J] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Cet acte a été notifié à la CCAPEX le 16 mars 2023.

Par acte du 13 juin 2023, M. [H] [K] a fait assigner Mme [G] [U] et Mme [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Albi, aux fins d’obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues.

Par jugement réputé contradictoire en date du 23 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 juillet 2022 entre M. [H] [K] d’un part, et Mme [G] [U] et Mme [J] [Y] d’autre part, portant sur l’appartement situé au rez-de-chaussée, [Adresse 5], sont réunies à la date du 15 mai 2023,

— débouté Mme [J] [Y] de sa demande en délais de paiement,

— ordonné à Mme [G] [U] et Mme [J] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signi’cation du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme [G] [U] et Mme [J] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [H] [K] pourra, deux mois apres la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné solidairement Mme [G] [U] et Mme [J] [Y] à payer à M. [H] [K] la somme de 3 332 euros, selon décompte arrêté au 14 septembre 2023, au titre des loyers, charges et indemnités échus,

— dit que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2023,

— condamné solidairement Mme [G] [U] et Mme [J] [Y] à payer à M. [H] [K] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 15 mai 2023, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculée tels que si le contrat s’était poursuivi, et révisable selon les conditions prévues au bail,

— condamné solidairement Mme [G] [U] et Mme [J] [Y] à payer à M. [H] [K] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement Mme [G] [U] et Mme [J] [Y] aux dépens de l’instance,

— rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 17 novembre 2023, M. [H] [K] a relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— condamné solidairement Mme [G] [U] et Mme [J] [Y] à payer à M. [H] [K] la somme de 3 332 euros, selon décompte arrêté au 14 septembre 2023, au titre des loyers, charges et indemnités échus.

M. [H] [K], dans ses dernières conclusions en date du 7 mai 2024, demande à la cour au visa, des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, de :

— recevoir M. [H] [K] en son appel et en ses demandes, les disant justes et bien fondées,

— rejeter toutes demandes contraires ou plus amples,

en conséquence,

— infirmer partiellement la décision rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi en date du 23 octobre 2023, la confirmer pour le surplus, en ce qu’il a :

*condamné solidairement Mme [G] [U] et Mme [J] [Y] à payer à M. [H] [K] la somme de 3 332 euros, selon décompte arrêté au 14 septembre 2023, au titre des loyers, charges et indemnités échus,

réformant la décision querellée, et statuant à nouveau,

— condamner solidairement Mme [G] [U] et Mme [J] [Y] à payer à M. [H] [K] la somme de 4 694,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 29 avril 2024, quittancement du mois d’avril 2024 inclus,

— condamner en outre Mme [J] [Y] à payer à M. [H] [K] la somme de 5 846,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 29 avril 2024, quittancement du mois d’avril 2024 inclus,

y ajoutant en cause d’appel,

— condamner in solidum Mme [G] [U] et Mme [J] [Y] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [G] [U] et Mme [J] [Y] au paiement des entiers dépens d’appel.

Les dernières conclusions de l’appelant ont été signifiées à étude aux intimées défaillantes le 15 mai 2024 après signification de la déclaration d’appel le 29 décembre 2023.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 avril 2025.

Une réouverture des débats a été ordonnée pour l’audience du 5 novembre 2025, pour un changement de composition de la juridiction, l’affaire étant mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’arriéré locatif

L’appel porte sur le montant de l’arriéré locatif retenu par le premier juge alors que ce dernier a entendu déduire du décompte les frais de gestion de l’agence immobilière en charge de la gestion du bien pris à bail, motif pris que le bailleur n’avait pas qualité pour solliciter des sommes dues à un tiers, ainsi que la taxe sur les ordures ménagères motif pris qu’il n’était pas établi que le montant de celle-ci ne dépassait pas les provisions sur charges facturées aux locataires.

L’appelant fait valoir que la taxe sur les ordures ménagères n’est pas comprise dans les provisions sur charges mensuelles et que les frais de gestion déduits correspondent aux frais d’état des lieux, qui doivent être partagés entre bailleur et locataire au visa de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989, et aux frais d’assurance contre les risques locatifs dont le montant est récupérable par le bailleur, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Les sommes sollicitées en appel correspondent à un décompte du 29 avril 2024 duquel il ressort que Mme [W] serait redevable de la somme de 10806,33 euros (pièce n°23) et Mme [U] de 4960,22 euros (pièce n°22) suite à un effacement de la dette de celle-ci pour un montant de 5846,11 euros, correspondant à la validation de mesures de rétablissement personnel décidée par la commission de surendettement du Tarn le 26 mars 2024, à effet du 28 septembre 2023 (pièce n°21).

Le décompte litigieux comporte également de nombreux frais de procédure et de commissaire de justice qui ne peuvent être inclus dans les sommes dues en principal en ce qu’ils correspondent aux dépens.

Le bail signé le 4 juillet 2022 stipulait un partage des honoraires de l’agence immobilière Citya Immobilier pour l’établissement du bail et de l’état des lieux (pièce n°1 page 5).

L’appelant bailleur ne justifie pas avoir payé à l’agence immobilière les frais de gestion locative facturés par Citya aux locataires de sorte qu’il ne peut les inclure dans le décompte des sommes dont il sollicite le paiement.

De même, aucune pièce n’établit que le bailleur a payé les frais d’assurance contre les risques locatifs, le contrat d’assurances MRH Citya ayant été souscrit par les locataires et non par le bailleur (pièce n°3) le 10 juillet 2022, six jours après la conclusion du bail, sans mise en demeure, les cotisations étant payables à Altima Assurances.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui permet au bailleur de souscrire, en cas de défaut de souscription d’une assurance par les locataires et après mise en demeure préalable de ceux-ci, une assurance pour le compte récupérable n’est donc pas applicable.

Concernant les charges, qui sont récupérables mais doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, il est sollicité paiement d’une provision sur charges de 60 euros conformément au bail mais est sollicité en outre, aux termes du décompte, paiement de la taxe sur les ordures ménagères.

Le bailleur produit les justificatifs de la taxe sur les ordures ménagères dont le montant a été inclus dans le décompte de Citya Immobilier, après imputation des provisions payées, et dont la charge incombe aux locataires.

Il n’y a donc pas lieu, par voie d’infirmation, de la déduire du décompte.

Pour Mme [W], de la somme de 10806,33 euros figurant au décompte de Citya jusqu’à avril 2024 inclus, il convient de déduire :

— le dépôt de garantie versé par les locataires qui vient en déduction des sommes dues au bailleur : 636 euros,

— les frais d’agence pour 'dossier bail’ et 'état des lieux’ : 1025,75 euros,

— les primes d’assurance et frais de courtage MRH : 459,70 euros,

— les frais de procédure (assignation, enrôlement, dénonciation, article 700…) : 919,83euros.

L’arriéré dû par la locataire comprenant les charges, loyers et indemnités d’occupation jusqu’à avril 2024 inclus est donc de 7765,05 euros.

Pour Mme [U], le décompte produit, émanant de Citya Immobilier, mentionne un arriéré de 4960,22 euros en principal, après déduction de la dette effacée par le rétablissement personnel, somme de laquelle il convient de déduire :

— le dépôt de garantie versé par les locataires qui vient en déduction des sommes dues au bailleur : 636 euros,

— les frais de procédure (assignation, enrôlement, dénonciation, article 700…) : 919,83euros,

— les primes d’assurance et frais de courtage MRH postérieurs à l’effacement de la dette :183,90 euros.

L’arriéré dû par la locataire comprenant les charges, loyers et indemnités d’occupation jusqu’à avril 2024 inclus est donc de 3220,49 euros.

Il s’ensuit que, par voie d’infirmation, les locataires intimées seront condamnées solidairement pour la somme de 3220,49 euros, Mme [W] étant condamnée seule pour la somme de 4544,56 euros (7765,05-3220,49).

Sur les demandes annexes

L’infirmation de la décision ne résultant que d’une actualisation de la dette et alors que le premier juge a exactement déduit la plupart des sommes dont le bailleur sollicite actuellement le paiement, qui ont motivé l’appel, les dépens d’appel seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe partiellement dans ses prétentions.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [H] [K] les frais irrépétibles qu’il a exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du 23 octobre 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Albi sauf en ce qu’il a condamné solidairement Mme [G] [U] et Mme [J] [Y] à payer à M. [H] [K] la somme de 3 332 euros, selon décompte arrêté au 14 septembre 2023, au titre des loyers, charges et indemnités échus.

Statuant de ce chef et y ajoutant,

Condamne solidairement Mme [G] [U] et Mme [J] [Y] à payer à M. [H] [K] la somme de 3220,49 euros, au titre des loyers, charges et indemnités échus jusqu’à avril 2024 inclus.

Condamne Mme [J] [Y] seule à payer à M. [H] [K] la somme de 4544,56 euros, au titre des loyers, charges et indemnités échus jusqu’à avril 2024 inclus.

Condamne M. [H] [K] aux dépens d’appel.

Déboute M. [H] [K] de sa demande formée en application de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET