ARRET N°161

CL/KP

N° RG 23/01319 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GZ7D

[T]

[C]

C/

[V]

[V]

[V]

E.A.R.L. EARL DE LAUDOUARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 07 MAI 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01319 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GZ7D

Décision déférée à la Cour : jugement du 20 janvier 2023 rendu par le Juge des contentieux de la protection de POITIERS.

APPELANTS :

Monsieur [E] [T]

né le 16 Juin 1966 à [Localité 12] (86)

[Adresse 15]

[Localité 10]

Ayant pour avocat plaidant M^e Philippe BROTTIER de la SCP PHILIPPE BROTTIER – THIERRY ZORO, avocat au barreau de POITIERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-002097 du 04/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

Madame [X] [C] épouse [T]

née le 12 Novembre 1970 à [Localité 12] (86)

[Adresse 15]

[Localité 7]

Ayant pour avocat plaidant M^e Philippe BROTTIER de la SCP PHILIPPE BROTTIER – THIERRY ZORO, avocat au barreau de POITIERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-002912 du 22/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

INTIMES :

Monsieur [D] [H], [F] [V]

né le 05 Mars 1962 à [Localité 16] (86)

[Adresse 1]

[Localité 11]

Ayant pour avocat plaidant M^e Frédérique PASCOT de la SCP GAND-PASCOT, avocat au barreau de POITIERS

Madame [L] [V] épouse [O]

née le 14 Mai 1964 à [Localité 16] ([Localité 11])

[Adresse 4]

[Localité 8]

Ayant pour avocat plaidant M^e Frédérique PASCOT de la SCP GAND-PASCOT, avocat au barreau de POITIERS

Monsieur [Y] [D] [V]

né le 15 Décembre 1971 à [Localité 16] (86)

[Adresse 6]

[Localité 9]

Ayant pour avocat plaidant M^e Frédérique PASCOT de la SCP GAND-PASCOT, avocat au barreau de POITIERS

E.A.R.L. DE LAUDOUARD

[Adresse 14]

[Localité 11]

Ayant pour avocat plaidant M^e Frédérique PASCOT de la SCP GAND-PASCOT, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 19 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Madame Estelle LAFOND, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Fabrice VETU, Conseiller en remplacement du président légitimement empêché , et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Le 10 mars 2018, Madame [N] [V] a consenti à Monsieur [E] [T] et Madame [X] [C] épouse [T] (les époux [T]), un bail d’habitation sur une maison sis lieu dit [Adresse 15], avec effet au 15 mars 2018, moyennant un loyer de 490 euros mensuels, comprenant la somme de 10 euros à titre de provision sur charges récupérables. A la conclusion du bail, un dépôt de garantie de 490 euros a été versé.

Le 22 mai 2019, Madame [V] a demandé aux époux [T] qu’ils lui versassent la preuve du renouvellement de l’attestation d’assurance habitation, et le paiement des loyers d’avril et mai 2019.

Le 5 juin 2019 et le 19 juillet 2019, Madame [V] a réitéré sa demande et a sollicité également que les époux [T] libérassent un champ dont elle estimait qu’il avait été emprunté par eux sans son autorisation.

Le 4 juillet 2019, l’Agence Régionale de Santé Nouvelle-Aquitaine (l’Ars) a établi un rapport décrivant l’état du logement, suivi d’un arrêté préfectoral du 2 octobre 2019 portant déclaration d’insalubrité de l’immeuble avec possibilité d’y remédier, cette déclaration étant assortie d’une interdiction temporaire d’habiter durant les travaux de remise en état.

Le 18 juin 2020, a été établi une convention tripartite d’occupation précaire entre le bailleur social Habitat de la Vienne et la préfète de la Vienne, permettant l’hébergement temporaire, à titre gratuit, des époux [T] durant la réalisation des travaux de réhabilitation du logement loué par Madame [V]; durant cette période les époux [T] étaient alors hébergés dans un appartement situé [Adresse 5], et ont continué à disposer de l’ensemble du sous-sol de la maison louée ainsi que de la jouissance des parties extérieures.

Par ordonnance du 5 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers a rejeté la demande des époux [T] aux fins de voir ordonner sous astreinte l’exécution des travaux préconisés par l’Ars et se voir allouer une provision à valoir sur leur préjudice, dont ils estimaient qu’il était lié à la nécessité d’organiser des allers-retours entre le lieu de leur hébergement temporaire et le logement litigieux où étaient restés des animaux nécessitant une intervention quotidienne. Par ailleurs, le juge des référés a débouté Madame [V] de sa demande reconventionnelle aux fins de résiliation du bail et d’expulsion de ses locataires.

Par arrêt du 28 septembre 2021, la cour d’appel de céans a constaté que les époux [T] avaient renoncé à leur demande d’exécution de travaux sous astreinte. La cour a notamment infirmé l’ordonnance du 5 mars 2021 en décidant qu’il n’y avait pas lieu à référé s’agissant des demandes formées par Madame [V], au motif qu’elle avait opposé une contestation sérieuse à la demande de provision, dans la mesure où la parcelle occupée par les bêtes appartenant aux époux [T] était exploitée et déclarée à la Mutualité Sociale Agricole par l’exploitation agricole à responsabilité limitée de Laudouard depuis le 1er janvier 2018.

Le 9 juillet 2021, Madame [N] [V] et l’earl de Laudouard ont attrait les époux [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers.

[N] [V] est décédée le 7 juin 2022 et ses enfants, Monsieur [D] [V], Madame [L] [V] épouse [O] et Monsieur [Y] [V] (les consorts [V]) sont intervenus volontairement à l’instance.

Dans le dernier état de leurs demandes, les consorts [V] et l’earl de Laudouard ont demandé de :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation les liant aux époux [T];

— prononcer leur expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation;

— à titre subsidiaire, leur ordonner de libérer sous astreinte la parcelle en cause, cadastrée section ZV numéro [Cadastre 2];

— les condamner au bénéfice de l’earl de Laudouard à lui verser la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— les condamner à leur verser à chacun la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles.

En dernier lieu, les époux [T] ont demandé de :

— déclarer irrecevables les demandes formées à leur encontre, ou subsidiairement en débouter les demandeurs ;

— condamner les consorts [V] à leur verser la somme de 10'000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de l’ensemble de leurs préjudices ;

— condamner solidairement les consorts [V] et l’earl [Adresse 14] à leur payer la somme de 4000 € à titre de dommages-intérêts et à remettre à leur disposition la parcelle cadastrée section 2U numéro [Cadastre 2] et à reposer la clôture du hangar sous astreinte ;

— condamner in solidum les demandeurs à leur payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire en date du 20 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers a:

— prononcé la résiliation du bail conclu entre Madame [N] [V] et les époux [T], portant sur le logement situé à [Localité 13] (Vienne), lieu-dit de [Localité 17] ;

— dit qu’à défaut pour les époux [T] d’avoir spontanément libéré les lieux, il serait procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin était, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— dit qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il serait procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’une copie de la présente décision serait transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement des époux [T] en application des dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement les époux [T] à payer aux consorts [V] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 490 euros, égale au montant du loyer initial augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;

— avant dire droit, sur la demande relative aux impayés de loyers, ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux parties de produire les décomptes de la Caisse d’Allocation Familiale, et aux demandeurs d’en tenir compte afin de communiquer un décompte actualisé de leur éventuelle créance ;

— renvoyer l’examen de sa demande à l’audience du 28 avril 2023 à neuf heures, le présent jugement valant convocation pour les parties ;

— condamné solidairement les époux [T] à payer à L’earl de Laudouard une indemnité de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamné solidairement les consorts [V] à payer aux époux [T] la somme de 4.500 euros à titre de dommages-intérêts ;

— sursis à statuer sur les demandes au titre des frais irrépétibles ;

— réservé les dépens.

Le 6 juin 2023, les époux [T] ont relevé appel de ce jugement, en intimant les consorts [V] et l’earl de Laudouard.

Le 26 février 2024, les époux [T] ont demandé de :

— les déclarer recevables et bien fondées en leur appel du jugement déféré, le confirmer en toutes ces dispositions sauf à le réformer en ce qu’il avait :

— prononcé la résiliation du bail conclu entre Madame [V] et les époux [T],

— dit qu’à défaut pour les époux [T] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— dit qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

— dit qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement des époux [T] en application des dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

— condamné solidairement les époux [T] à payer aux époux consorts [V] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 490 euros, égale au montant du loyer initial augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux par remise des clés;

— condamné solidairement les époux [T] à payer à L’EARL [Adresse 14] une indemnité de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts;

Et statuant à nouveau, de :

— dire et juger irrecevables et mal fondés l’earl de Laudouard et les héritiers de Madame [V] en toutes leurs demandes, les en débouter et notamment de leurs demandes en résiliation du contrat, de rappel de loyers, des dommages et intérêt, et des frais irrépétibles ;

— condamner les consorts [V] en leur nom personnel et en leur qualité d’héritiers de Madame [V] et l’earl de Laudouard conjointement et solidairement au paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts et à remettre à disposition la partie de la parcelle agricole, cadastrée section 2U n°[Cadastre 2] et à reposer la clôture du hangar sous astreinte non comminatoire de 150 euros par jour de retard ;

— condamner les consorts [V] et l’earl de Laudouard chacun au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 27 septembre 2023, les consorts [V] et l’earl de Laudouard ont demandé de :

— déclarer les époux [T] irrecevables en leur appel;

— déclarer les consorts [V] recevables et bien-fondés en leur appel incident ;

— Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il avait:

— avant dire droit sur la demande relative aux impayés de loyers, ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux parties de produire les décomptes de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF), et aux demandeurs d’en tenir compte afin de communiquer un décompte actualisé de leur éventuelle créance;

— condamné solidairement les consorts [V] à payer aux époux [T] la somme de 4.500€ à titre de dommages-intérêts.

— d’infirmer le jugement de ces chefs, et statuant à nouveau, de :

— condamner solidairement les époux [T] à leur verser en qualité d’héritiers de Madame [V], la somme totale de 13.844 euros actualisée au 27 septembre 2023 au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 juillet 2021;

— débouter les époux [T] de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;

— condamner solidairement les époux [T] à verser aux consorts [V] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles;

— Condamner solidairement les époux [T] à verser à l’earl de Laudouard la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures précitées des parties déposées aux dates susdites.

Le 20 février 2024 a été ordonnée la clôture de l’instruction de l’affaire.

MOTIVATION:

Sur la recevabilité de l’appel principal et la recevabilité des demandes des intimés:

Selon l’article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, dans les procédures avec représentation obligatoire, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune des prétentions est fondée; les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Dans le dispositif de leurs écritures, les consorts [V] et l’earl de Laudouard demandent de déclarer irrecevables l’appel formé par les époux [T].

Mais dans les motifs de leurs écritures, ils n’ont présenté aucun moyen en ce sens.

Il y aura donc lieu de déclarer recevable l’appel formé par les époux [T].

Dans le dispositif de leurs écritures, les époux [T] demandent de déclarer irrecevables l’ensemble des prétentions formées par les consorts [V] et l’earl de Laudouard.

Mais dans les motifs de leurs écritures, ils n’ont présenté aucun moyen s’agissant des prétentions des consorts [V], pour se borner à conclure au mal fondé de leurs prétentions.

Il y aura donc lieu de déclarer recevables les demandes des consorts [V].

Sur la résiliation du bail:

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé:

— de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus;

— d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur en a été donnée par le contrat de location ;

— de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis, chaque année, à la demande du bailleur; la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le contrat de location du 10 mars 2018 comporte une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que la présente location serait résiliée de plein droit sans aucune formalité judiciaire:

— à défaut de paiement au terme convenu des loyers ou des charges, et deux mois après un commandement de payer demeurer infructueux;

— à défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs (sauf en cas de souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte du locataire), et un mois après un commandement de payer demeurer infructueux;

— à défaut de respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Sur l’obligation d’assurance:

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 mai 2019 (dont accusé de réception signé), les bailleurs ont demandé aux preneurs de produire leur attestation d’assurance habitation.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 juin 2019 (dont accusé de réception signé), les bailleurs ont réitéré cette demande.

Les preneurs prétendent avoir toujours assuré le logement pendant la période de location.

Les preneurs arguent avoir produit une attestation d’assurance à l’occasion d’une précédente procédure suivant bordereau du 19 janvier 2021.

Ils remarquent qu’aucun commandement ne leur a été délivré, en contrariété avec la clause résolutoire.

Mais d’une part, le défaut de délivrance d’un commandement de payer, s’il ne permet pas de constater l’acquisition de la clause résolutoire, est sans emport sur la possibilité de prononcer la résolution judiciaire visant le défaut de production ou de justification de l’attestation d’assurance au bailleur.

Et d’autre part, les preneurs ne démontrent pas avoir justifié aux bailleurs de l’attestation d’assurance non seulement à chaque échéance annuelle, mais surtout à la suite des mises en demeures susdites.

Bien plus, le premier juge avait relevé que l’attestation d’assurance visée par les preneurs, constitué par leur pièce n°9, ne figurait pas aux dossier de plaidoirie remis à l’issue des débats tenus devant lui à son audience du 14 octobre 2022.

Le défaut de justification de l’assurance habitation par les preneurs suffit à lui seul à prononcer la résolution judiciaire du bail.

Sur le défaut de paiement des loyers:

S’il appartient à celui se prévalant d’une obligation de la démontrer, il revient réciproquement à celui prétendant s’être libéré d’apporter la preuve de son paiement.

Selon le décompte des bailleurs, actualisé au 27 septembre 2023, le loyer mensuel de 490 euros n’a plus été entièrement payé depuis le mois d’avril 2019, sauf:

—  4 paiements d’un montant mensuel de 435 euros en juin, juillet, août, septembre et octobre 2019;

— un paiement de 815 euros en mars 2022;

— un paiement de 315 euros en novembre 2022;

— deux paiements de 921 et 220 euros en janvier 2023;

— deux paiements de 55 et 110 euros en mars 2023;

— un paiement de 165 euros en juin 2023;

d’où résulte un impayé arrêté à cette date à 13 844 euros.

Il sera relevé que ce décompte ne comporte aucune somme s’agissant de la période de novembre 2019 à février 2021 inclus.

Les preneurs arguent de la fausseté de ce décompte, en observant que bénéficiaires de l’allocation logement, la caisse d’allocations familiales a versé directement aux bailleurs la somme de 435 euros, eux-mêmes s’acquittant du solde de 55 euros en espèces.

Ils avancent que comme la bailleresse a refusé de transmettre à la caisse d’allocations familiales les attestations de loyer comme elle en avait l’obligation, cet organisme n’a jamais repris les règlements qu’il avait arrêtés en octobre 2019.

Ils soulignent que ce comportement déloyal du bailleur, ayant pour seul objet d’aboutir à leur expulsion, est la seule cause de défaut de paiement du loyer, qui ne peut être retenu pour prononcer la résolution judiciaire du bail.

Ils font valoir qu’en sus des sommes figurant dans le décompte du bailleur, ils ont payé par chèque carpa les sommes de 330 euros le 21 novembre 2023 et 165 euros à une date non précisée, ce dernier montant ayant été versé en plus de celui figurant sur le décompte du bailleur en juin 2023 pour 165 euros.

Il ressort du courrier de la caisse d’allocations familiales du 16 novembre 2022 que:

— en juillet 2019, le bailleur lui a signalé des impayés de loyers pour les mois d’avril, mai et juin 2019, la signature d’un plan d’apurement étant attendue pour permettre le maintien des droits aux allocations logement;

— les preneurs n’étaient pas redevables du paiement des loyers pendant la période visée par l’arrêté préfectoral d’insalubrité, soit de juillet 2019 à mars 2021;

— les droits à allocations logement ont été versés de janvier à octobre 2019 inclus et de janvier à juin au titre de l’occupation du logement et du paiement du loyer de juillet à octobre 2019 au titre du délai entre la prise de l’arrêté d’insalubrité et l’enregistrement du dossier auprès d’elle, en relevant l’absence d’indu d’aide au logement de juillet à octobre, bien qu’il y avait eu une suspension du paiement des loyers;

— à partir de la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité publié le 15 février 2021, les droits à allocation logement peuvent être réétudiés à compter de mars 2021, ce qui nécessite la régularisation ou la mise en place d’un plan d’apurement afférent à l’impayé constitué avant la prise en charge de l’arrêté d’insalubrité;

— en l’absence d’attestation de loyer à jour ou de production d’un plan d’apurement, les droits à allocations logement n’ont pas été réactivés;

— pour reprendre l’étude des droits des preneurs, la caisse doit être destinataire soit d’une attestation du bailleur indiquant que les locataires étaient à jour du règlement de leurs loyers, soit d’un plan d’apurement;

— à compter de la réception d’un tel document, les droits aux allocations logement pourront être réétudiés à compter de mars 2021, avec rappel rétroactif des droits non perçus.

Il ressort de ces éléments que contrairement au décompte des bailleurs, ceux-ci ne pouvaient pas exiger le paiement des loyers à compter du mois de juillet 2019, date de prise d’effet de l’arrêté préfectoral d’insalubrité.

Ainsi, avant la prise d’effet de cet arrêté, le bailleur pouvait seulement prétendre au paiement des loyers dus pour les mois d’avril et mai 2019, soit pour un total de 980 euros (et non en sus pour les mois de juin à octobre 2019).

Or, la caisse d’allocations familiales atteste avoir versé l’allocation logement de janvier à octobre 2019 inclus, et donc pendant les mois d’avril et mai 2019, pendant lesquels les bailleurs déclarent n’avoir rien perçu dans leur décompte.

Il y aura donc lieu de retenir en plus l’inexactitude de ce décompte, en ce qu’il indique que les bailleurs n’ont reçu aucune somme de l’organisme social en avril et mai 2019.

De plus, les règlements, certes irréguliers, réalisés par les preneurs à compter de mars 2022, viennent apurer en très large partie, quoique avec retard, le reliquat à leur charge non seulement avant la période d’insalubrité, mais encore après celle-ci.

De lors, à compter de mars 2022, il était loisible au preneur soit de fournir à l’organisme social une attestation de paiement de loyer, soit d’inviter les preneurs à s’engager dans un plan d’apurement le cas échéant.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de considérer que le défaut de paiement des loyers à bonne date, pour une très large partie, n’est pas imputable aux preneurs, et n’apparaît pas nécessairement établi au jour où la cour statue, de telle sorte que le manquement y afférent de leur part n’est pas d’une gravité telle qu’elle justifie de prononcer la résolution judiciaire du bail.

En l’état des doutes existant à ce jour sur une éventuelle créance des bailleurs, il y aura lieu de confirmer le chef du jugement ayant, avant dire droit, sur la demande relative aux paiements des loyers ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux parties de produire les décomptes de la Caisse d’Allocation Familiale, et aux demandeurs d’en tenir compte afin de communiquer un décompte actualisé de leur éventuelle créance.

Sur les troubles de voisinage:

Les bailleurs font grief aux preneurs d’avoir occupé une parcelle à usage agricole attenante aux lieux donnés à bail, pour y procéder à leurs propres activités agricoles, alors que cette parcelle avait été donné à bail à l’earl de Laudouard.

Il ressort notamment des mises en demeures susdites des 22 mai et 5 juin 2019 que les bailleurs ont sommé les preneurs de libérer cette parcelle.

Le constat d’huissier du 6 décembre 2019 fait ressortir que sur cette parcelle, les bailleurs ont fait poser une clôture au sol pour séparer la partie de la parcelle occupée par les preneurs, et que sur celle-ci, les preneurs avaient installé des abris.

Pour leur part, les preneurs revendiquent cette occupation depuis le début du contrat de bail.

Il sera expressément renvoyé aux développements figurant plus bas, pour en retenir que les époux [T] sont occupants sans droit ni titre de cette parcelle attenante aux lieux qui leur ont été donnés à bail.

Dès lors, leur occupation illicite de cette parcelle constitue un trouble de voisinage.

Ce trouble de voisinage est à lui seul suffisant pour justifier la résolution judiciaire du bail.

* * * * *

En conclusion, il y aura lieu de prononcer la résolution judiciaire du bail litigieux, d’ordonner l’expulsion des preneurs, et le jugement sera confirmé de ces chefs, et toutes leurs dispositions subséquentes.

Les preneurs seront également condamnés solidairement à payer aux bailleurs une indemnité d’occupation d’un montant de 490 euros, égale au montant du loyer initial augmenté des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux par remises des clefs, et le jugement sera encore confirmé de ce chef.

Sur la demande indemnitaire de l’earl de Laudouard:

Il résulte des articles 31 et 32 du code de procédure civile que la recevabilité d’une prétention est subordonnée à la démonstration de la qualité et de l’intérêt à agir de celui qui la forme.

Les époux [T] soutiennent que l’earl de Laudouard, se prétendant preneuse de la parcelle à usage agricole attenante aux lieux qui leur avaient été donnés à bail, et qu’ils avaient occupée, ne disposait que d’une action directe à l’égard

son bailleur, et non pas à leur encontre, de telle sorte que l’action de celle-ci dirigée contre eux devrait être déclarée irrecevable.

Ils estiment qu’il en va ainsi de plus fort s’agissant d’une structure de nature familiale.

Mais il ressort de l’attestation de la Mutualité sociale agricole du 8 octobre 2019 que la parcelle cadastrée A n°[Cadastre 3] était exploitée depuis le 1er janvier 2018 par l’earl de Laudouard, de telle sorte que celle-ci a fait la preuve qu’elle disposait d’un droit de jouissance sur cette parcelle.

Elle a donc fait la preuve de son intérêt et de sa qualité à agir à l’encontre des époux [T], en réparation de son propre trouble de jouissance allégué résultant de l’occupation par ceux-ci de la dite parcelle.

Et la circonstance que l’earl ait pour associés Monsieur [D] [V] et Madame [A] [V] n’est pas de nature à infléchir cette analyse, sauf à nier toute existence juridique à cette personne morale.

Il y aura donc lieu de déclarer recevables les demandes de l’earl de Laudouard, et le jugement sera complété de ce chef.

* * * * *

Une simple tolérance n’est pas une source de droit.

Les conventions se renferment dans leur objet.

Les époux [T] font valoir avoir occuper cette parcelle agricole attenante dès leur entrée dans les lieux le 10 mars 2018, au vu et au su des bailleurs, et ce sans difficulté jusqu’à la fin du mois de juin 2019, date de dénonciation de leur part des problèmes d’insalubrité grevant leur logement.

Ils estiment donc que cette parcelle a été mise à leur disposition par les bailleurs.

Ils considèrent que ce constat s’impose d’autant plus que leur contrat de bail écrit, prévoit, au titre des conditions particulières, un usage agricole.

Mais d’une part, si le contrat de bail prévoyant un usage agricole, celui-ci ne peut par définition concerner que les locaux donnés à bail, sans pouvoir s’étendre à des parcelles qui n’en feraient pas partie.

Et d’autre part, les intéressés, qui ne démontrent pas l’inclusion de cette parcelle dans lieux donnés à bail, ne peuvent disposer d’aucun droit d’occupation sur la dite parcelle, sans pouvoir utilement se prévaloir de leur seule initiative unilatérale tendant à son occupation.

Au regard de la durée d’occupation de la dite parcelle, depuis évacuée, le préjudice de l’earl de Laudouard tenant à son impossibilité d’exploitation sera entièrement réparé par une indemnité de 2500 euros, que les époux [T] seront condamnés à lui payer, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le préjudice de jouissance du locataire:

Selon l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission la et la remise de son avis ne constituent pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Selon l’article 6 de la même loi,

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionné au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent au sens de ce premier texte, lequel doit notamment satisfaire à plusieurs conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment en assurant le clos et le couvert, en protégeant les infiltrations d’air parasites, en présentant des réseaux et branchements d’électricité, et des équipements de chauffage conforme aux normes de sécurité en vigueur.

Selon le rapport de l’agence régionale de santé en date du 4 juillet 2019, faisant suite à une visite sur place le 24 mai 2019, il a été constaté :

— la présence de très nombreuses traces d’humidité d’origine multifactorielle (ventilation insuffisante, murs non enduits, ponts thermiques) entraînant notamment un risque d’aggravation ou d’apparition de pathologies respiratoires ; l’humidité dans les logements entraînant de surcroît un surcoût important de consommation de chauffage, participant de la précarité énergétique et de la sensation de froid des occupants ;

— la présence de nombreuses traces de moisissures, qui entraînent un risque de développement et d’aggravation de pathologies respiratoires, d’allergies, d’irritation des yeux et des muqueuses et de maladies de la peau;

— les infiltrations d’eau par la fenêtre du salon ;

— l’insuffisance du système de ventilation, qu’il soit naturel ou mécanique, présentant un risque d’apparition ou d’aggravation des pathologies respiratoires, la ventilation permettant d’assainir l’air contaminé par les activités humaines quotidiennes, responsables de pathologies respiratoires, et d’évacuer l’humidité des pièces qu’elle soit liée à une activité humaine ou à l’environnement ;

— l’absence de moyens de chauffage, présentant un risque sanitaire pour les occupants, et notamment pour les enfants (hypothermie, gelure') ; ce manque de chauffage entraînant des comportements dangereux des locataires contraints de se chauffer au poêle à bois dans une pièce non prévue à cet effet, avec un convecteur électrique posé à même le sol et avec une cocotte remplie d’eau mise en ébullition, présentant des risques d’intoxication importants ;

— un mauvais état des ouvrants, avec une absence d’étanchéité à l’air et à l’eau;

— des risques de blessures et de dégradation du réseau de chauffage lié au risque de chute des radiateurs ;

— des murs froids, humides et dégradés en raison de l’absence d’isolation thermique ;

— des revêtements dégradés dus à la prolifération de moisissures ;

— des équipements sanitaires fonctionnant mal ;

— une installation électrique dangereuse, présentant un risque d’électrisation et d’électrocution dû à l’accès direct à des éléments sous tension, l’installation étant toutefois protégée en amont par un disjoncteur différentiel 30 milliampères ;

— un risque d’intoxication au monoxyde de carbone du à :

— l’absence d’arrivée d’air comburant permettant d’assurer une bonne combustion dans le salon où est situé le poêle, installé car le chauffage central ne fonctionne plus ;

— et à un comportement dangereux des locataires, utilisant la gazinière pour se chauffer du fait de l’absence de chauffage dans la maison;

en y ajoutant le risque d’intoxication par absence de détecteurs de fumées.

Ce rapport préconise la mise en 'uvre :

— de rechercher les causes et de remédier efficacement à l’égard des humidités, des moisissures, et les infiltrations dans le salon;

— la mise en place d’un système de ventilation efficace et permanent dans tout le logement adapté à l’utilisation des appareils à combustion;

— d’assurer un moyen de chauffage fixe adapté aux caractéristiques du logement ;

— de remplacer les ouvrants dégradés et de les rendre étanches à l’air et à l’eau, et de réparer les non étanches à l’eau ;

— de supprimer le risque de blessures dues au mauvais ancrage des radiateurs dans les murs ;

— d’assurer une isolation thermique des murs donnant à l’extérieur dégradés par l’humidité ;

— d’assurer une évacuation des eaux usées fonctionnelles ;

— de mettre de mettre en sécurité l’installation électrique, avec fourniture d’une attestation de mise en sécurité par un professionnel ;

— de supprimer le risque d’intoxication au monoxyde de carbone en assurant un chauffage sécurisé pour les occupants.

Il en outre constant entre parties que ce rapport a été suivi par un arrêté préfectoral portant déclaration d’insalubrité des lieux pris en date du 2 octobre 2019, avec interdiction temporaire d’habiter durant les travaux de remise en conformité.

Les bailleurs arguent de la responsabilité des preneurs, motif pris de ce que ces derniers auraient commis des dégradations, ce qu’ils entendent voir déduire de la lecture de l’état des lieux d’entrée.

Ils soulignent que le défaut de chauffage du logement par les preneurs, qui n’ont pas de contrat d’abonnement à l’électricité et qui n’achètent pas de fioul, a eu pour conséquence d’entraîner l’humidité du logement et l’apparition de traces de moisissures, de telle sorte que ces désordres ne leur sont pas imputables, mais le sont aux seuls preneurs.

Mais il ressort du rapport de l’agence régionale de santé qu’en fournissant un logement grevé de nombreuses infiltrations à l’air et à l’eau, avec un système de chauffage au fioul qui ne fonctionnait pas, avec une installation électrique non conforme, et surtout dangereuse, une absence de système de ventilation efficace, entraînant divers risques pour la santé et la sécurité physique des occupants, un risque de chute des radiateurs, notamment, les bailleurs n’ont pas fourni aux preneurs un logement décent.

Et si les bailleurs imputent aux preneurs divers manquements, ils ne démontrent pas, en quoi ceux-ci ont pu avoir un lien de causalité suffisant avec l’insalubrité ainsi constatée, ne procédant que de leur propre fait.

En particulier, il sera relevé que l’utilisation par les preneurs du système de chauffage d’appoint, dangereux, ne résulte que de l’impossibilité d’utiliser le système de chauffage central au fioul, inutilisable par suite de l’arrêt du système d’alimentation en eau par le plombier du bailleur.

Et de même, si ce rapport a pu relever le caractère multifactoriel des nombreuses traces d’humidité relevées, il en ressort que toutes s’expliquent par la structure et de l’état du bâtiment, antérieurs à l’entrée dans les lieux des preneurs, et exclusifs de toute obligation d’entretien de la part de leur part: ces désordres sont donc entièrement imputables aux bailleurs.

En revanche, les appelants ne démontrent pas le préjudice résultant des frais de déplacements allégués entre leur lieu d’hébergement temporaire, pendant la durée des travaux de remise aux normes, et les lieux donnés à bail, dans la cour desquels leurs animaux continuaient à patûrer, pour continuer à en prendre soins, alors que le lieu d’hébergement temporaire est situé dans la même commune que les locaux donnés à bail.

Au regard de la durée, de 15 mois, pendant laquelle ont persisté ces désordres, le préjudice de jouissance des époux [T] sera entièrement réparé par une indemnité de 4500 euros, que les consorts [V] seront solidairement condamnés à leur payer, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes des preneurs afférentes à la parcelle agricole attenante et à la repose de la clôture du hangar :

Les époux [T] ont demandé de condamner les consorts [V] en leur nom personnel et en leur qualité d’héritiers de Madame [V] et l’earl de Laudouard conjointement et solidairement au paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts et à remettre à disposition la partie de la parcelle agricole, cadastrée section 2U n°[Cadastre 2] et à reposer la clôture du hangar sous astreinte non comminatoire de 150 euros par jour de retard.

Alors qu’il a été retenu que l’occupation par les preneurs de la parcelle agricole attenante aux lieux donnés à bail était illicite, leurs demandes susdites ne pourront pas prospérer, ils en seront déboutés, et le jugement sera confirmé de ces chefs.

* * * * *

Le jugement sera confirmé pour avoir réservé les dépens de première instance, et sursis à statuer sur les demandes au titre des frais irrépétibles de première instance.

Succombants en leur appel, les époux [T] seront condamnés in solidum aux entiers dépens d’appel et à payer au titre des frais irrépétibles d’appel aux consorts [V] la somme de 500 euros et à l’earl de Laudouard la somme de 1000 euros, en étant déboutés de leur demande au même titre.

PAR CES MOTIFS:

La Cour,

statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déclare recevable l’appel formé par Monsieur [E] [T] et Madame [X] [C] épouse [T];

Déclare recevables les demandes présentées par Monsieur [D] [V], Madame [L] [V] épouse [O] et Monsieur [Y] [V];

Déclare recevables les demandes présentées par l’exploitation agricole à responsabilité limitée de Laudouard ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute Monsieur [E] [T] et Madame [X] [C], épouse [T] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne in solidum Monsieur [E] [T] et Madame [X] [C] épouse [T] à payer à Monsieur [D] [V], Madame [L] [V] épouse [O] et Monsieur [Y] [V] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne in solidum Monsieur [E] [T] et Madame [X] [C] épouse [T] à payer à l’exploitation agricole à responsabilité limitée de Laudouard la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne in solidum Monsieur [E] [T] et Madame [X] [C] épouse [T] aux entiers dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,