09/06/2026

ARRÊT N°2026/184

N° RG 24/02077 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QJP6

SM CG

Décision déférée du 21 Mars 2024

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

( 20/01233)

M. [E]

S.A.S. LES BOUTIQUES [I]

C/

[K] [J] veuve [B]

[Z] [J]

[N] [J]

[L] [O]

[Y], [S], [G] [O]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

— M^e Florence [P]-[Q]

— M^e Florence FABRESSE

— M^e Emmanuelle DESSART

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.A.S. LES BOUTIQUES [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [K] [J] veuve [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Florence FABRESSE, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [Z] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [N] [J]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentés par M^e Emmanuelle DESSART de la SELAS CABINET D’AVOCATS DESSART ROULLET, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [L] [O]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 6]

Monsieur [Y], [S], [G] [O]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Non représentés

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. MOULAYES, conseillère, chargée du rapport. Cette magistrate a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

S. MOULAYES, conseillère

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— Réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Faits et procédure

Suivant contrat de bail commercial, et son dernier renouvellement intervenu par acte sous seing privé en date du 17 septembre 1999, les Consorts [M] ont consenti au profit de la Société Eurl V. Diffusion aux droits de laquelle vient aujourd’hui la Sas Les Boutiques [I] pour avoir absorbé la Sarl Christy, le renouvellement d’un bail commercial de divers locaux commerciaux situés à [Localité 1], [Adresse 9].

Ce renouvellement était consenti pour une durée de neuf ans commençant à courir le 1er juin 1998 pour se terminer le 31 mai 2007.

Par acte d’huissier en date du 22 novembre 2006, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement pour une durée de neuf années à effet du 31 mai 2007.

La Sarl Christy a accepté le principe du renouvellement du bail à effet du 1er juin 2007 en refusant cependant le montant du nouveau loyer proposé par les bailleurs.

Par jugement du 5 mars 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Toulouse a homologué le rapport d’expertise judiciaire déposé par Madame [D], a rejeté la demande de déplafonnement formée par les bailleurs, a fixé le montant du loyer annuel à une somme de 18 062,84 € et a précisé que le bail unissant les parties avait une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2007.

Cette décision a été confirmée par un arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 26 novembre 2014.

Messieurs [Z] et [N] [J], Madame [K] [J] épouse [B] et Messieurs [L] et [Y] [O] viennent aujourd’hui aux droits de leur mère Madame [V] [O] veuve [J] décédée le 10 juin 2015.

Par actes d’huissier des 27 et 30 novembre 2015, les consorts [C]-[B] pris en leur qualité de bailleurs, ont fait donner congé à la Sas Les Boutiques [I], pour le 31 mai 2016 avec refus de renouvellement et offre de payer l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce.

La Sas Les Boutiques [I], a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse au visa des dispositions de l’article 145 du Code de Procédure Civile par assignation du mois d’avril 2018 aux fins d’obtenir la désignation d’un expert ayant pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 28 juin 2018, Madame [A] [D] a été désignée aux fins de rechercher tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas de perte du fonds de commerce et dans le cas d’un éventuel transfert du fonds, sans perte conséquente de la clientèle sur un emplacement de qualité équivalente. L’expert a été invité en outre à donner tous éléments utiles à la solution du litige.

L’expert judiciaire a déposé son rapport en date du 24 juin 2019.

Par actes d’huissier en date du 7 mai 2020, la Sas Les Boutiques [I] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Toulouse, Madame [K] [J] épouse [B], Monsieur [Z] [J], Monsieur [N] [J], Monsieur [Y] [O] et Monsieur [L] [O], aux fins de faire fixer le montant de l’indemnité d’éviction et d’obtenir la condamnation des bailleurs à lui régler ladite indemnité, outre le montant de l’ensemble des frais exposés.

La Sas Les Boutiques [I] a signé un nouveau contrat de bail prenant effet au 21 mars 2022 pour une durée de 9 ans, pour des locaux sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 1] ; elle a remis les clés des locaux objets du litige aux bailleurs indivisaires le 29 juillet 2022.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 2 février 2023, la demande d’indemnité d’occupation formée par Messieurs [Z] et [N] [J] a été déclarée prescrite.

Par jugement du 21 mars 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— fixé l’indemnité d’éviction à la somme totale de 391 032,58 € se décomposant comme suit :

—  331 750 € au titre de l’indemnité principale de déplacement,

—  3 000 € au titre des frais de déménagement,

—  48 560 € au titre des indemnités de remploi,

—  7 722,58 € au titre des frais de double loyer.

— condamné solidairement Madame [K] [J] épouse [B], Monsieur [Z] [J], Monsieur [N] [J], Monsieur [L] [O] et Monsieur [Y] [O] à payer à la Sas Les Boutiques [I] la somme totale de 391 032,58 € à titre d’indemnité d’éviction,

— condamné in solidum [K] [J] épouse [B], [Z] [J], [N] [J], [H] [O] et [T] [O] à payer à la Sas Les Boutiques [I] la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires,

— condamné in solidum [K] [J] épouse [B], [Z] [J], [N] [J], [H] [O] et [T] [O] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— accordé à la Scp [P]-[W]-[Q] le bénéfice du recouvrement direct dans les conditions prévues à l’article 699 du code du code de procédure civile

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Par déclaration du 19 juin 2024, la Sas Les Boutiques [I] a formé appel. L’objet de l’appel est de réformer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’éviction à la somme de 391 032,58 € et a débouté la Sas Les Boutiques [I] de sa demande en paiement d’une indemnité de 480 028,92 € au titre des frais de réinstallation et de sa demande en paiement d’une indemnité de 7 356 € au titre du trouble commercial.

Madame [K] [J] a formé un appel incident par déclaration en date du 10 septembre 2024 sur les frais de déménagement au titre des indemnités accessoires.

La clôture est intervenue le 16 février 2026, et l’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2026.

Prétentions et moyens

Vu les conclusions responsives d’appelant notifiées le 12 mars 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sas Les Boutiques [I] demandant de :

— dire l’appel recevable,

— réformer le jugement du Tribunal Judiciaire de Toulouse en date du 21 mars 2024 en ce qu’il a fixé l’indemnité d’éviction à la somme de 391 032,58 €,

Statuant à nouveau :

— fixer l’indemnité d’éviction due par [K] [J] épouse [B], [Z] [J], [N] [J], [H] [O] et [T] [O] à la somme totale de 894 734,51 € se décomposant comme suit :

—  331 750 € au titre de l’indemnité principale de déplacement,

—  3 000 € au titre des frais de déménagement,

—  48 560 € au titre des indemnités de remploi,

—  7 722, 58 € au titre des frais de double loyer,

—  7 356 € au titre du trouble commercial,

—  496 345, 93 € au titre des frais de réinstallation.

— condamner solidairement [K] [J] épouse [B], [Z] [J], [N] [J], [H] [O] et [T] [O] à payer à la Sas Les Boutiques [I] la somme totale de 894 734,51 € à titre d’indemnité d’éviction,

— condamner in solidum [K] [J] épouse [B], [Z] [J], [N] [J], [H] [O] et [T] [O] à payer à la Sas Les Boutiques [I] la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile en cause d’appel,

— confirmer la condamnation in solidum de [K] [J] épouse [B], [Z] [J], [N] [J], [H] [O] et [T] [O] au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum [K] [J] épouse [B], [Z] [J], [N] [J], [H] [O] et [T] [O] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et accorder à la Scp [P] [W] [Q] le bénéfice du recouvrement direct dans les conditions de l’article 699 du CPC.

Elle affirme démontrer que les nouveaux locaux dans lesquels elle s’est installée nécessitaient des travaux d’aménagement coûteux, de sorte que sa demande de frais de réinstallation, correspondant au montant des travaux après abattement de 40% du fait du parfait état et du haut standing des locaux dont elle a été évincée.

Elle sollicite par ailleurs l’indemnisation de son trouble commercial résultant de l’absence de démarche amiable des bailleurs, l’ayant maintenue dans une position incertaine pendant plusieurs années.

Vu les conclusions d’intimé portant appel incident notifiées le 12 décembre 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de Madame [K] [J] demandant de :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle :

— sur l’indemnité principale :

— fixe la valeur de déplacement du fonds de commerce à la somme de 331 750 €,

— sur les indemnités accessoires :

— débouté la locataire de ses demandes au titre du trouble commercial, frais administratifs et l’indemnité au titre des frais de réinstallation,

— fixé l’indemnité de remploi à la somme de 48 560 €,

— fixé l’indemnité pour double loyer à la somme de 7 722 58 €,

— accueillir l’appel incident de Madame [J] et infirmer la décision entreprise concernant les frais de déménagement et d’article 700 du CPC,

— et statuant à nouveau :

— débouter la Société Les Boutiques [I] de sa demande de condamnation au titre de l’indemnité accessoire des frais de déménagement,

— condamner la Société Les Boutiques [I] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de frais de première instance et 8 000 € au titre de la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise exposés dans son intérêt, au bénéfice de Madame [B] née [J] [K].

Elle conteste la fixation forfaitaire de l’indemnité de déménagement, dans la mesure où depuis la réalisation de l’expertise le preneur a déménagé et est donc en mesure de produire une facture ; elle forme en conséquence appel incident sur cette indemnité accessoire.

Elle s’oppose au paiement d’une indemnité pour trouble commercial, la société appelante n’ayant subi aucune interruption d’activité et ne rapportant pas la preuve d’un quelconque préjudice de ce chef.

Elle estime par ailleurs que les frais de réinstallation invoqués consistent en des aménagements ordinaires amortis et à des aménagements spécifiques inexistant dans le local évincé ; elle rappelle que le local de remplacement est plus grand, et que les dépenses alléguées sont somptuaires et sans proportion avec le local évincé.

Vu les conclusions d’intimé n°1 notifiées le 12 décembre 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de Messieurs [Z] et [N] [J] demandant, aux visas des articles 564 du Code de procédure civile, 1353 du Code Civil, 700 du Code de Procédure Civile, de :

— dire irrecevable la demande nouvelle de l’indemnisation de la Société Les Boutiques [I],

— débouter la Société Les Boutiques [I] de sa demande d’indemnisation au titre des frais de réinstallation,

— accueillir l’appel incident des Consorts [J] [N] et [Z],

— réformer la décision entreprise en ce que le tribunal, concernant les frais de déménagement, a retenu un montant HT de 3 000 € correspondant au forfait pratiqué pour un déménagement urbain pour un volume de 30 m2,

— juger qu’à défaut de preuve des frais de déménagement, il ne peut être retenu de forfait estimé par l’expert avant déménagement,

— juger que cette indemnisation doit être supprimée,

— dire qu’il y a lieu de condamner la Société Les Boutiques [I] au paiement de la somme de 10 000 € au bénéfice de Messieurs [Z] et [N] [J] en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles en cause d’appel et aux entiers dépens devant la Cour.

Ils estiment que la demande formée par l’appelante sur le trouble commercial est une demande nouvelle en appel, dans la mesure où le tribunal l’a rejetée en indiquant qu’elle n’était plus sollicitée dans les dernières conclusions.

Sur le fond, ils contestent tout trouble commercial, l’appelante ayant déménagé dans des locaux avantageux, ainsi que les frais de réinstallation dans la mesure où ils concernent des aménagements dont ne disposaient pas les locaux évincés.

Ils forment également appel incident concernant les frais de déménagement, en ce qu’ils ne sont pas justifiés.

Monsieur [L] [O] et Monsieur [Y] [O] à qui la déclaration d’appel a été signifiée par commissaire de justice le 29 août 2024 par remise à personne, n’ont pas constitué avocat dans le cadre de la présente procédure.

MOTIFS

Le litige porte sur l’indemnité d’éviction, non contestée dans son principe, qui doit être allouée à la Sas Les Boutiques [I] ; la cour constate que l’appel principal ne vient que contester le jugement en ce qu’il a débouté la Sas Les Boutiques [I] de ses demandes d’indemnités accessoires au titre du trouble commercial et des frais de réinstallation ; l’appel incident formé par Madame [K] [J] et Messieurs [Z] et [N] [J] est quant à lui limité aux frais de déménagement.

Ainsi, l’indemnité principale de déplacement, l’indemnité de remploi et les frais de doubles loyers ne sont pas contestés en cause d’appel.

La cour n’est saisie que du débat portant sur le trouble commercial, les frais de réinstallation et les frais de déménagement.

Aux termes de l’article L.145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Cette liste n’est pas limitative et il appartient au preneur évincé d’établir les préjudices qui résultent de son éviction.

Sur l’indemnité pour trouble commercial

La Sas Les Boutiques [I] demande à la cour de reconnaitre le trouble commercial subi du fait de son éviction, et de l’indemniser à hauteur de 7 356 €.

Cette indemnité est destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction, c’est-à-dire le temps passé par le preneur à rechercher un nouveau local ou un nouveau droit au bail, et à gérer la procédure d’éviction.

Il est d’usage qu’elle corresponde à trois mois de l’excédent brut d’exploitation moyen des trois derniers exercices.

Messieurs [Z] et [N] [J] soulèvent l’irrecevabilité de cette prétention, estimant qu’il s’agit d’une demande nouvelle en appel.

Il ressort toutefois de la lecture du jugement de première instance, en page 4, que le preneur formait déjà une demande indemnitaire de ce chef dans ses dernières conclusions, du même montant, devant le tribunal judicaire ; le fait que le tribunal ait débouté le preneur pour défaut de motivation, ne signifie pas que cette demande était inexistante ; le tribunal a d’ailleurs statué dans sa motivation en déboutant la Sas Les Boutiques [I] de ce chef.

Cette demande n’est donc pas nouvelle ; il n’y a pas lieu à irrecevabilité.

Sur le fond de cette demande, les bailleurs estiment que le preneur ne justifie d’aucun préjudice dans la mesure où il a pu transférer son activité dans un nouveau local, et n’a donc pas connu de période sans aucune exploitation.

Toutefois, cette indemnité ne vient pas réparer une perte d’exploitation, mais bien le trouble subi du fait de l’éviction, de la procédure, et de la nécessité de continuer à exploiter son activité tout en recherchant un autre local.

Si la jurisprudence indemnise habituellement ce préjudice de manière forfaitaire, c’est bien en raison de la difficulté à justifier du préjudice subi.

Pour autant, ce préjudice existe, et la Sas Les Boutiques [I] a mis presque 6 ans à compter de la date effective de son éviction, pour trouver de nouveaux locaux adaptés à l’exercice de son activité ; elle a été contrainte de subir la procédure en fixation de l’indemnité d’éviction, mais également les tracas administratifs liés à la souscription d’un nouveau bail et d’un déménagement de son activité, tout en évitant de perdre sa clientèle.

Les consorts [J] affirment que le préjudice du preneur n’est en tout état de cause pas justifié dans son montant, dans la mesure où il ne justifie pas des résultats de ses trois derniers exercices.

Ce préjudice a toutefois été chiffré par l’expert, à la date de l’éviction, à la somme de 19 860 €.

En conséquence, il est justifié de faire droit à la demande d’indemnité pour trouble commercial formée par le preneur, et de condamner les bailleurs à lui payer la somme réclamée, à savoir 7 356 €.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Sur les frais de réinstallation

Les frais normaux de réinstallation sont ceux que supporte le preneur évincé pour mettre en place dans ses futurs locaux des aménagements semblables et non étrangers à ceux qu’il perd.

Il est constant que locataire n’a pas à supporter les frais d’une réinstallation coûteuse à proportion du degré d’amortissement des investissements qu’il abandonne par la contrainte et qu’il convient de tenir compte de ces frais de réinstallation pour évaluer le préjudice subi par le locataire évincé tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement.

Ainsi, lorsque les nouveaux locaux sont livrés sans aucun aménagement, le preneur évincé doit être indemnisé du coût des travaux d’aménagement des nouveaux locaux exploités pour y transférer son fonds et qui sont nécessaires pour les adapter à son activité. (3 Civ, 21 mars 2007, n 06-10.780)

En revanche, cette indemnité ne couvre pas le paiement d’aménagements qui n’étaient pas existants dans les anciens locaux, ou dont l’installation relève de l’obligation de délivrance du nouveau bailleur.

En l’espèce, les parties s’opposent sur la nature des travaux et aménagements réalisés dans les nouveaux locaux exploités. Le preneur évincé estime qu’ils étaient nécessaires pour mettre ces locaux au niveau de prestation des anciens locaux, dont le cachet naturel impliquait un certain luxe, mais également pour les rénover au regard de leur état initial ; en revanche, les propriétaires des anciens locaux rappellent que ces derniers n’ont jamais fait l’objet de travaux d’entretien, et que les aménagements réalisés par la Sas Les Boutiques [I] dans leurs nouveaux locaux correspondent à la nouvelle identité visuelle luxueuse de la marque, qui n’était pas présente dans les précédents locaux.

Il convient de distinguer, parmi les différentes factures de travaux produits par le preneur évincé, entre les coûts qui relèvent de la remise en état et de l’aménagement nécessaires des nouveaux locaux, et ceux qui sont relatifs à des aménagements qui n’existaient pas dans les anciens locaux, ou qui correspondent à une identité visuelle nouvelle et différente de la marque.

La cour constate en premier lieu que la Sas Les Boutiques [I] affirme avoir pris modèle sur les nouvelles boutiques de [Localité 8] et [Localité 9] pour l’identité visuelle de ses nouveaux locaux ; elle produit des photographies de ces boutiques, qui permettent de constater, comme l’indique le preneur lui-même, un certain luxe dans les aménagements réalisés.

Si le preneur est libre de procéder à toute amélioration dans le standing de ses aménagements ou la représentation de sa marque, il n’en demeure pas moins que les frais de réinstallation ne sont pas destinés à financer des améliorations, mais simplement à permettre au preneur évincé d’exploiter ses nouveaux locaux sans perdre ce qui lui permettait d’exploiter les anciens locaux.

Afin de distinguer les aménagements qu’il était nécessaire de reproduire dans les nouveaux locaux, de ceux qui sont nouveaux, la cour est en mesure de comparer les descriptions et photographies contenues dans le rapport d’expertise judiciaire, ainsi que dans le procès-verbal d’état des lieux de sortie des anciens locaux.

Cette analyse permet de constater que les anciens locaux ne comportaient aucune décoration de type photographie, ni de mobilier, tapis ou rideaux luxueux, ni de système de vidéosurveillance, ni encore de portique anti-vol à l’entrée du magasin.

Les anciens locaux ne disposaient pas d’une enseigne à proprement parler, mais les lettres composant le nom de la marque étaient peintes sur les deux vitrines.

Le système d’éclairage était exclusivement constitué de spots dans les faux-plafonds.

Enfin, après le départ du preneur, les anciens locaux étaient vides de tout mobilier, de sorte qu’une partie au moins des meubles ont pu être réutilisés dans les nouveaux locaux.

En conséquence, la cour ne retiendra pas, au titre des frais de réinstallation, les factures produites par le preneur en pièces n°28 (une table basse à 8 500 € ht), n°29 (un tapis à 6 207,52 € ht), n°33 (installation d’un système de vidéo-surveillance), n°36 (décorations réalisées à la main), n°37 (lampes), n°38 (rideaux sur mesure), n°39 (photographies d’art), n°40 (suspensions), n°43 (système anti-vol) et n°45 (un canapé et des tabourets hauts).

En effet ces installations n’existaient pas dans les anciens locaux dont le preneur a été évincé.

Le procès-verbal d’état des lieux d’entrée dans les nouveaux locaux permet par ailleurs de constater que le sol en carrelage « terrazzo » était endommagé, que les murs présentaient diverses traces d’usage et de trous, et que certains doublages étaient enfoncés voir démontés, tout comme certains faux plafonds.

Dès lors, doivent être retenus comme des travaux nécessaires à l’exploitation des nouveaux locaux dans les mêmes conditions que précédemment, ceux réalisés au titre de l’éclairage par des spots installés sur les faux plafonds (pièces n°30 et 31), au contrôle technique des travaux réalisés (pièce n°32), à la réinstallation du système de comptage client (pièce n°44)

De la même manière, le bail signé par la Sas Les Boutiques [I] avec le nouveau bailleur, met à la charge du preneur la prise en charge de toute mesure destinée à faire respecter les règlements, de sorte que l’installation du système de sécurité incendie doit être pris en compte dans les frais de réinstallation (pièces n°41 et 42).

S’agissant des travaux de rénovation plus lourds réalisés par la Sas Les Boutiques [I], il convient de constater que le preneur ne pouvait pas exploiter les nouveaux locaux avec des larges trous dans les murs ou les faux plafonds, et que la réfection ne pouvait pas se limiter à certaines parties des doublures et faux plafonds.

S’agissant du carrelage, les anciens locaux étaient revêtus de carreaux classiques au sous-sol, mais en rez-de-chaussée d’un sol en marbre représentant un certain standing ; l’exploitation des nouveaux locaux nécessitait donc de rénover les sols endommagés.

Il n’est par ailleurs pas fait état de défaillance électrique dans les anciens locaux, et les photographies permettent de constater l’existence d’aérations, de sorte qu’il convient de constater que la climatisation était installée.

Il est donc justifié d’intégrer les lots plâtrerie, faux-plafond, peinture, flocage des travaux, électricité, climatisation, revêtement sol dur, figurant dans les factures produites en pièces n°34 et 35 du preneur.

Les travaux de démolition seront également intégrés dans la mesure où ils ont été nécessaires aux rénovations et à la remise en état ; il est indifférent que l’expert ait indiqué qu’aucune démolition ne serait nécessaire, dans la mesure où à l’époque de la réalisation de l’expertise, les nouveaux locaux n’avaient pas encore été trouvés par le preneur évincé.

En revanche, il n’y a pas lieu de tenir compte des lots stores (14 000 € ht), sonorisation (14 430 € ht) et signalétiques (8 010 € ht), les anciens locaux ne disposant pas d’une enseigne lettre à lettre lumineuse de la marque, d’une enseigne drapeau, de stores bannes ou d’enceintes invisibles.

Enfin, s’agissant de l’aménagement mobilier de la boutique, il est nécessaire dans la mesure où les précédents locaux disposaient de meubles de présentation. Toutefois, l’examen de la pièce n°27 de l’appelant, correspondant à la facturation de ces mobiliers, permet de constater qu’il s’agit de meubles sur mesure, comprenant des panneaux d’habillage alors que les murs ont été rénovés, certains étant rétroéclairés par des bandes LED et constitués de matières nobles ; cette facture fait également état de miroirs, alors que les précédents locaux étaient équipés de miroirs qui n’étaient plus présents lors de l’état des lieux de sortie.

Si cet ameublement est nécessaire, force est de constater qu’il correspond à la nouvelle image des boutiques de la marque, plus luxueuse, et ne correspond pas au standing et à la quantité d’ameublement qui existaient dans les précédents locaux.

Il conviendra en conséquence, pour s’en tenir à la réalité du préjudice de ce chef, de ne tenir compte que de 50% de cette facture, soit la somme de 97 435 € ht.

En conséquence de ces développements, il sera tenu compte de travaux nécessaires à la réinstallation du preneur évincé, pour un coût de 616 647,03 €.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie des anciens locaux permet de constater que si ces locaux présentaient un certain cachet, du fait de la présence d’arcades, de pierres de parement aux murs, et de marbre au sol, ils étaient toutefois en état d’usage, et présentaient en sous-sol des traces d’humidité ; les meubles visibles sur les photographies lors de l’expertise étaient également en état d’usage et peu modernes.

Il convient ainsi de relever que l’application d’un abattement de 60% proposé par l’expert judiciaire, eu égard à l’état des locaux dont le preneur a été évincé, est justifié.

Les intimés relèvent que le coût des travaux est en lien avec la taille des nouveaux locaux, qui présentent plus de surface que les anciens locaux ; toutefois, cette différente non seulement n’est pas démesurée (258 m² au lieu de 188 m²), mais par ailleurs, la surface de vente est équivalente, et il ne peut pas être exigé du preneur évincé, qui subit la situation, de retrouver des locaux d’une surface exactement identique, ou de n’aménager et d’exploiter qu’une partie des nouveaux locaux.

En conséquence, la cour infirmera le jugement en ce qu’il a débouté la Sas Les Boutiques [I] de sa demande au titre des frais de réinstallation.

Les bailleurs seront condamnés à lui payer de ce chef la somme de 246 658,81 € ht (616 647,03 ' 60%).

Sur les frais de déménagement

Les consorts [J] contestent l’indemnisation forfaitaire des frais de déménagement, alors que depuis la réalisation du rapport d’expertise qui chiffrait ce forfait à 3 000 €, le déménagement a eu lieu et qu’il convient donc d’indemniser le preneur évincé à hauteur des frais réellement exposés.

L’indemnisation des frais de déménagement est due dès lors qu’un préjudice est constaté, soit dès que le preneur évincé s’est effectivement installé dans d’autres locaux.

La cour, qui constate la réalité du préjudice, ne peut refuser de l’indemniser au seul motif qu’il n’est pas justifié des frais réellement exposés (3e Civ., 17 septembre 2013, n° 12-20.584).

Le paiement d’une indemnité pour frais de déménagement n’est conditionné qu’à la réalité de ce déménagement, et il n’est pas nécessaire pour l’octroi de cette indemnité de justifier d’une facture.

En l’espèce, les parties n’ont produit aucun devis à l’expert, qui a évalué forfaitairement cette indemnité à la somme de 3 000 € ht, en se fondant sur les prix habituels pour un déménagement urbain, et pour le volume considéré.

Il conviendra donc de confirmer le jugement en ce qu’il a alloué au preneur évincé une indemnité pour frais de déménagement d’un montant de 3 000 €.

Sur les demandes accessoires

En l’état de la présente décision, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les bailleurs au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Les bailleurs, qui succombent, seront condamnés solidairement aux entiers dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour ces mêmes motifs, et pour des raisons d’équité, ils seront solidairement condamnés à payer à la Sas Les Boutiques [I], la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

Les consorts [J] seront en revanche déboutés de leurs demandes sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant dans les limites de sa saisine, par arrêt rendu de manière réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a débouté la Sas Les Boutiques [I] de ses demandes au titre des indemnités accessoires pour trouble commercial, et pour les frais de réinstallation ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable la demande formée par la Sas Les Boutiques [I] au titre de l’indemnité de préjudice commercial ;

En complément des sommes déjà accordées en première instance au titre de l’indemnité principale et des indemnités accessoires,

Condamne solidairement Madame [K] [J] épouse [B], Monsieur [Z] [J], Monsieur [N] [J], Monsieur [L] [O] et Monsieur [Y] [O] à payer à la Sas Les Boutiques [I] la somme de 7 356 € au titre du préjudice commercial ;

Condamne solidairement Madame [K] [J] épouse [B], Monsieur [Z] [J], Monsieur [N] [J], Monsieur [L] [O] et Monsieur [Y] [O] à payer à la Sas Les Boutiques [I] la somme de 246 658,81 € ht au titre des frais de réinstallation ;

Condamne solidairement Madame [K] [J] épouse [B], Monsieur [Z] [J], Monsieur [N] [J], Monsieur [L] [O] et Monsieur [Y] [O] à payer à la Sas Les Boutiques [I] la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Déboute Madame [K] [J] épouse [B], Monsieur [Z] [J], et Monsieur [N] [J], de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Madame [K] [J] épouse [B], Monsieur [Z] [J], Monsieur [N] [J], Monsieur [L] [O] et Monsieur [Y] [O] aux entiers dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

La Greffière La Présidente

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