06/05/2026

ARRÊT N° 26/170

N° RG 24/04077

N° Portalis DBVI-V-B7I-QWJ7

AMR – SC

Décision déférée du 18 Juin 2024

TJ de [Localité 1] – 22/04393

JP. [R]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée le 06/05/2026

aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SIX MAI DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL AGESTIS

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur [Z] [N]

[Adresse 3] [Adresse 4]

[Localité 2]

Sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A.M. ROBERT, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

A.M. ROBERT, présidente

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A.M. ROBERT, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [Z] [N] est propriétaire des lots no 4 (appartement), 34 (cellier) et 64 (place de parking) de la copropriété [Adresse 1], située [Adresse 2] à [Localité 1] (31).

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence, représenté par son syndic en exercice, la Sarl Agestis, a réclamé à M. [Z] [N] le paiement de charges de copropriété impayées.

Par jugement du 25 novembre 2016, le juge de proximité de [Localité 1] a condamné M. [Z] [N] au paiement de la somme de 1522,78 € au titre des charges de copropriété et frais impayés arrêtés au 9 novembre 2015.

M. [Z] [N] ne s’est pas acquitté des charges de copropriété échues postérieurement au jugement.

Par acte d’huissier du 17 octobre 2022, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Sarl Agestis, a fait assigner M. [Z] [N] en paiement des charges de copropriété impayées devant le tribunal judiciaire de Toulouse.

Par jugement avant-dire-droit du 6 novembre 2023 le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 4 mars 2024 afin que le syndicat produise un décompte expurgé des sommes au débit comme au crédit qui se rapportent à la condamnation du 25/11/2016 au titre de l’arriéré de charges au 09/11/2015, de l’article 700 du code de procédure civile, des dépens et des intérêts, le détail de la somme de 2.902,83 €, les appels de fonds pour la période du 09/11/2015 au 01/01/2017, et puisse faire valoir ses observations.

Par jugement du 18 juin 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— condamné M. [Z] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sis [Adresse 5], agissant par la Sarl Agestis les sommes de :

'6.031,07 euros, au titre des charges et provisions impayés au 19 mars 2024 (solde charges exercice 2022 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2022,

'600,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

'500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— autorisé M. [Z] [N] à s’en libérer, par 7 versements trimestriels égaux et successifs de chacun 1.000 euros (mille euros) incluant les charges courantes, puis un 8ème et dernier versement représentant le solde de la dette intérêts inclus, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant celui du jour de la signification du présent jugement,

— rappelé que la présente décision suspend les voies d’exécution ainsi que les majorations d’intérêts et les pénalités encourues à raison du retard,

— dit qu’à défaut d’un seul terme de paiement dans le délai prescrit, l’intégralité du reliquat restant dû deviendra immédiatement exigible et la suspension des voies d’exécution et des majorations d’intérêts cessera immédiatement ses effets, sans nouvelle décision judiciaire,

— débouté le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1], sis [Adresse 5] de ses demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. [Z] [N] aux dépens.

Par déclaration du 19 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la Sarl Agestis, a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a condamné M. [Z] [N] à lui verser les sommes de :

' 6.031,07 euros, au titre des charges et provisions impayés au 19 mars 2024 (solde charges exercice 2022 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2022,

' 600,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

' 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la Sarl Agestis, appelant, demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 18 juin 2024 (RG 22/04393) en ce qu’il a :

' condamné M. [Z] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sis [Adresse 5], agissant par la Sarl Agestis les sommes de :

' 6.031,07 euros, au titre des charges et provisions impayés au 19 mars 2024 (solde charges exercice 2022 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2022,

' 600,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

' 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau,

— condamner M. [Z] [N] à lui payer la somme totale de 9.354,35 euros, outre intérêts de droit à compter de l’assignation, au titre des arriérés de charges de copropriété dues au 13 novembre 2024,

— condamner M. [Z] [N] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé aux copropriétaires par sa résistance abusive,

— condamner M. [Z] [N] à lui payer la somme 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les charges de copropriété délivré en date du 19 juin 2020.

Sauf à y ajouter,

— condamner M. [Z] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic la Sarl Agestis la somme 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel et au paiement des entiers dépens de la procédure d’appel.

M. [Z] [N], qui a régulièrement reçu signification de la déclaration d’appel et des conclusions de l’appelant le 18 février 2025 par dépôt de l’acte en étude d’huissiers, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2025 et l’affaire a été examinée à l’audience du même jour à 14h00.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au regard des termes de la déclaration d’appel la cour n’est pas saisie des dispositions du jugement relatives à l’octroi à M. [N] d’un délai de paiement.

1-Les demandes du Syndicat des copropriétaires

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1-1 Il appartient au syndicat des copropriétaires, qui réclame l’exécution de ses obligations par M. [N] sur le fondement des articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, de les prouver.

Il réclame la somme de 9 354,35 € représentant les charges et provisions dues au 13 novembre 2024, en ce compris l’appel de fonds du 1er octobre 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie que Monsieur [Z] [N] est bien propriétaire des lots n°4 (appartement), 34 (cellier) et 64 (parking) au sein de la copropriété de la Résidence des [Etablissement 1].

ll verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 29/06/2016, du 25/10/2017, du 17/04/2019, du 25/01/2021, du 05/03/2021 du 19/07/2021, du 20/06/2022, du 16/02/2023, et du 04/03/2024, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à M. [N] et un décompte actualisé des sommes dues au 13 novembre 2024, les décomptes précédents en date des 10 janvier 2022 et 4 mars 2024, ainsi qu’un décompte de l’huissier chargé de l’exécution du jugement du 25 novembre 2016 établi le 21 mars 2024.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le décompte soumis au premier juge, arrêté au 19 mars 2024, faisait apparaître un solde débiteur de 8586,60 €, en ce compris les frais de recouvrement pour 382 €.

Le tribunal, au vu des pièces produites par M. [N], de l’extrait de compte copropriétaire du 21 avril 2022 et du décompte de l’huissier chargé du recouvrement de la condamnation du 25 novembre 2016, a pris en compte divers versements effectués par M. [N] en 2019 et 2020 et non mentionnés dans le décompte qui lui était soumis pour la somme totale de 2341€.

Pour contester cette déduction opérée par le tribunal, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que le décompte actualisé du 19 mars 2024 ne prenait pas en compte les condamnations prononcées en 2016, les sommes objet de cette décision ayant été entièrement réglées, et que sa demande devant le tribunal judiciaire était déjà expurgée des sommes relatives à cette procédure ainsi que sollicité par la juridiction dans sa décision de renvoi.

Cependant le décompte de l’huissier chargé du recouvrement des condamnations du 25 novembre 2016, qui fait apparaître un solde créditeur au profit de M. [N] de 2,58 €, ne mentionne pas les versements retenus par le tribunal comme vu plus haut, de sorte que ces versements doivent bien être imputés sur la créance du Syndicat des copropriétaires arrêtée au 19 mars 2024.

Concernant les frais de recouvrement figurant au décompte du 19 mars 2024 il n’est justifié de l’envoi à M. [N] que d’une seule mise en en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception le 5 février 2020 pour 25 €.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il doit être considéré que les relances antérieures facturées 25 € chacune ne constituent pas des frais nécessaires et que la mise en demeure du 23 février 2018 par huissier facturée 96 € ne peut être prise en compte en l’absence de justification.

Il ne sera donc retenu que la mise en demeure du 5 février 2020 et la relance postérieure du 19 mai 2020 pour un total de 50 €.

Concernant les honoraires pour ouverture de contentieux facturés 100 € le 22 février 2022

c’est à raison que le premier juge a estimé que ces frais perçus au titre de prestations particulières ne constituaient pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire et qu’ils doivent être, par leur nature, traités au titre des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs le décompte arrêté au 13 novembre 2024 produit devant la cour mentionne des frais de recouvrement à hauteur de 225,92 € au titre des frais de commandement de payer du 20 novembre 2015, des frais d’assignation du 28 avril 2016 et du droit de plaidoirie pour la procédure de 2016.

Ces frais ont d’ores et déjà été réglés par M. [N] ainsi qu’en atteste le décompte de l’huissier chargé du recouvrement des condamnations du 25 novembre 2016.

Il résulte du tout que le compte de M. [N] présentait un solde débiteur de 5913,60 € au 19 mars 2024, auquel se sont ajoutés les appels de fonds des 1er avril, 1er juillet et 1er octobre 2024 pour la somme de 1217,43 €, soit un total de 7131,03 € dont il doit être déduit le paiement effectué par M. [N] le 23 avril 2024 pour 1355,61 € ainsi que les sommes de 372,96 € et 2,58 € portées au crédit de son compte au titre de la procédure antérieure, soit 1731,15 €.

Infirmant le jugement, M. [N] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 5399,88 € (7131,03-1731,15) au titre des charges et provisions impayés au 13 novembre 2024 (solde charges exercice 2022 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt.

1-2 En l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en condamnant M. [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

2-Les demandes annexes

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

M. [N] sera condamné aux dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il a exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant dans les limites de sa saisine,

— Confirme le jugement rendu le 18 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf sa disposition ayant condamné M. [Z] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 6031,07 € au titre des charges et provisions impayés au 19/03/2024 (solde charges exercice 2022 inclus) avec les intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2022 ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

— Condamne M. [Z] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 5399,88 € au titre des charges et provisions impayés au 13 novembre 2024 (solde charges exercice 2022 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ;

— Condamne M. [Z] [N] aux dépens d’appel ;

— Déboute le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente

M. POZZOBON A.M. ROBERT

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