12/02/2026

ARRÊT N°72/2026

N° RG 25/01151 – N° Portalis DBVI-V-B7J-Q6L7

SG/KM

Décision déférée du 18 Février 2025

Juge de l’exécution de FOIX

( )

LAUPENIE

S.C.I. [M] JPMTAG

C/

S.A. BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST

confirmation et renvoi au JEX du TJ DE FOIX

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DOUZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.C.I. [M] JPMTAG prise en la personne de son gérant Monsieur [L] [M], domicilié [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1] / FRANCE

Représentée par M^e Alessandro PEROTTO de la SCP DEDIEU PEROTTO, avocat au barreau D’ARIEGE

INTIMEE

S.A. BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST La BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST, anciennement dénommée BANQU

E POPULAIRE ATLANTIQUE, société anonyme coopérative de Banque Populaire à capital variable régie par les articles L512-2

et suivants du Code monétaire et financier et l’ensemble des textes relatifs aux Banques Populaires et aux établissements de crédit, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Rennes sous le numéro 857 500 227, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 2],

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Maud TRESPEUCH de la SELARL SELARL LESPRIT-TRESPEUCH, avocat au barreau D’ARIEGE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique du 27 juillet 2015 passé par devant Me [H] [R], notaire à [Localité 3] (09), la SA Banque Populaire Atlantique a consenti à la SCI [M] JPMTAG représentée par M. [L] [M] et Mme [W] [M], en qualité de co-associés, un prêt immobilier d’un montant de 194 000 euros destiné à l’acquisition de l’immeuble appartenant aux époux [M], sis [Adresse 4] à [Localité 4] (09), remboursable sur une durée de 20 ans, au taux de 3,050% l’an.

Ce prêt a été garanti par une inscription de privilège de prêteur de deniers à hauteur de 167 993 euros et par l’inscription d’une hypothèque conventionnelle à hauteur de 26 007 euros.

Par un avenant sous seing privé des 30 octobre et 11 novembre 2020, les parties au prêt ont convenu de la mise en place d’une franchise en capital de trois mois avec allongement de la durée du prêt.

Par un nouvel avenant des 30 janvier et 10 février 2021, il a été convenu d’une période de franchise en capital de 6 mois, portant la durée restant du prêt à 205 mois.

Des échéances sont restées impayées à compter du mois d’avril 2022.

Par courrier recommandé du 16 juin 2022 dont il a été accusé réception le 05 juillet 2022, la Banque Populaire a adressé à la SCI [M] JPMTAG une mise en demeure de régulariser les impayés du prêt à hauteur de 2 419,40 euros, à défaut de quoi elle faisait part de son intention de se prévaloir de la déchéance du terme de l’emprunt passé un délai de 8 jours.

Par courrier recommandé du 26 juillet 2022 dont il a été accusé réception le 28 juillet 2022, la SA Banque Populaire Grand Ouest s’est prévalue de l’exigibilité immédiate de l’intégralité des sommes restant dues au titre de ce prêt à défaut de régularisation des impayés et a mis la SCI [M] JPMTAG en demeure de lui payer la somme de 175 903,80 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 14 juin 2024, la SA Banque Populaire Grand Ouest, anciennement dénommée Banque Populaire Atlantique (ci-après la Banque Populaire) a fait délivrer à la SCI [M] JPMTAG un commandement de payer valant saisie immobilière, publié le 14 août 2024 au service de la publicité foncière de Foix sous la référence 0904P01 S00016. La Banque Populaire a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à la SCI [M] JPMTAG, dépendant de l’immeuble situé sur la commune de Ax les Thermes (09110), plus amplement désigné dans le cahier des conditions de vente déposé le 15 octobre 2024 au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Foix.

Par exploit d’huissier du 11 octobre 2024, la Banque Populaire a fait assigner la SCI [M] JPMTAG afin que le juge de l’exécution statue dans le cadre de l’audience d’orientation sur la validité de la saisie, sur les éventuels incidents et sur les modalités de poursuites de la procédure.

Par jugement contradictoire en date du 18 février 2025, le juge de l’exécution a :

— écarté des débats la pièce transmise en cours des délibérés par M. [L] [M], associé de la SCI [M] JPMTAG,

— dit qu’il y a lieu de retenir la créance de la SA Banque Populaire Grand Ouest à la somme de 179 149,63 euros arrêtée au 22 mars 2023,

— ordonné la vente forcée du bien immobilier désigné dans le cahier des conditions de vente déposé le 15 octobre 2024 au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Foix,

— fixé l’audience d’adjudication au mardi 13 mai 2025 à 14 heures du tribunal judiciaire de Foix,

— fixé la mise à prix à la somme de 40 000 euros,

— autorisé la visite de l’immeuble librement et avec le concours de la SCP [F] [G] – [D] [T], commissaires de justice, en cas d’opposition des saisis ou de difficultés avec pour l’huissier la possibilité de faire appel à la force publique,

— dit que les divers meubles et objets mobiliers meublant ne font pas partie de la saisie immobilière et que dans les cas où ces meubles demeuraient dans les lieux à l’issue de l’adjudication, l’adjudicataire sera tenu de faire procéder à un inventaire dans le cadre d’une procédure d’expulsion,

— dit que le commissaire de justice pourra se faire assister lors d’une de ses visites d’un expert chargé d’établir les diagnostics imposés par la réglementation en vigueur, et notamment, s’il échet rapport amiante, termites, attestation Loi Carrez et plomb, performances énergétiques (ou, si déjà faits : dit que huissier se fera assister, lors d’une de ses visites, de l’expert qui a établi les diagnostics imposés par la réglementation en vigueur afin que ce dernier puisse les réactualiser),

— dit que la SCI [M] JPMTAG, et toute personne occupante de son chef, devra avoir libéré les lieux avant l’audience d’adjudication,

— dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe,

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

Pour écarter des débats une offre d’achat du 09 février 2025 adressée à la juridiction par l’associé de la SCI JPMTAG par courriel du 12 février 2025, le premier juge a relevé que si la banque en avait également été destinataire, elle lui avait été adressée en cours de délibéré sans son autorisation.

Pour rejeter la demande de vente amiable formée par la société saisie, le juge de l’exécution a relevé que le courrier établi par M. [M] indiquant que plusieurs clients étaient intéressés était insuffisant à démontrer la volonté de la société d’y procéder depuis 2 ans. En conséquence, constatant que la créance du poursuivant était fondée sur un titre exécutoire et apparaissait certaine, liquide et exigible pour un montant non contesté de 179 149,63 euros, le premier juge a autorisé la vente forcée du bien. Par ailleurs, relevant que la SCI [M] JPMTAG, représentée à l’audience par M. [M] sans avoir constitué avocat ne pouvait contester la mise à prix du bien, le premier juge l’a fixée à 40 000 euros conformément à la demande de la banque.

Par déclaration en date du 3 avril 2025, la SCI [M] JPMTAG a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

Suivant ordonnance du 09 avril 2025 rendue à sa requête déposée par RPVA le 07 avril 2025, la SCI [M] JPMTAG a été autorisée par la conseillère désignée par le premier président de la cour d’appel de Toulouse à faire délivrer une assignation à jour fixe à la SA Banque Populaire Grand Ouest pour l’audience de la 3ème chambre du 23 juin 2025.

L’assignation à jour fixe a été délivrée suivant exploit de commissaire de justice du 17 avril 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SCI [M] JPMTAG, dans ses dernières conclusions du 13 novembre 2025 prises au visa des articles R. 322-19, R. 322-20 et R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, demande à la cour de :

— infirmer le jugement d’orientation rendu par le juge de l’exécution de Foix en date du 18 février 2025 en ce qu’il a :

* écarté les pièces communiquées par le gérant de la SCI [M] JPMTAG en

cours de délibéré, sur autorisation préalable du juge,

* débouté la SCI [M] JPMTAG de sa demande tendant à être autorisée à

vendre amiablement le bien immobilier,

* ordonné la vente forcée du bien immobilier situé [Adresse 4],

* fixé la date d’audience d’adjudication au mardi 13 mai 2025 à 14 heures,

* fixé la mise à prix à la somme de 40 000 euros,

* autorisé la visite de l’immeuble librement et avec le concours de la SCP [G] – [T], commissaire de justice, en cas d’opposition des saisis ou de difficultés avec pour l’huissier la possibilité de faire appel à la force publique,

* dit que les divers meubles et objets mobiliers meublant ne font pas partie de la saisie immobilière et que dans les cas où ces meubles demeuraient dans les lieux à l’issue de l’adjudication, l’adjudicataire sera tenu de faire procéder à un inventaire dans le cadre d’une procédure d’expulsion,

* dit que le commissaire de justice pourra se faire assister lors d’une de ses visites d’un expert chargé d’établir les diagnostics imposés par la réglementation en vigueur, et notamment, s’il échet, rapport amiante, termites, attestation loi Carrez et plomb, performances énergétiques (ou, si déjà faits : dit que ledit huissier se fera assister, lors d’une de ses visites, de l’expert qui a établi les diagnostics imposés par la réglementation en vigueur afin que ce dernier puisse les réactualiser)

* dit que la SCI [M] JPMTAG, et toute personne occupante de son chef, devra

avoir libéré les lieux avant l’audience d’adjudication,

* dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe,

Statuant à nouveau :

— accorder un délai de 4 mois à la SCI [M] JPMTAG pour vendre amiablement le

bien immobilier situé [Adresse 4], cadastrée section A, n°[Cadastre 1],

— fixer le prix minimum de la vente amiable à la somme de 150 000 euros,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Au soutien de son appel, la SCI [M] JPMTAG expose qu’une promesse unilatérale de vente au prix de 155 500 euros consentie au profit de la SCI Marigot et produisant effet jusqu’au 13 juin 2025 a échoué en raison de la rétractation de cette société et que la vente amiable n’a pu intervenir.

Elle indique avoir obtenu une offre d’achat au prix de 151 500 euros au mois d’octobre 2025 et conclut à l’infirmation de la décision entreprise en sollicitant un délai de 4 mois pour mener à bien la vente amiable du bien saisi, en précisant que les acquéreurs disposent des fonds et ont mandaté un notaire avec lequel elle échange régulièrement. Elle soutient qu’en ayant été informée, la banque n’est pas opposée à la vente amiable sous ces modalités, raison pour laquelle elle a accepté un renvoi de l’audience devant le juge de l’exécution. Elle sollicite par ailleurs que conformément à l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, la cour fixe à la somme de 150 000 euros le prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu.

La SA Banque Populaire Grand Ouest, dans ses dernières conclusions en date du 19 juin 2025, demande à la cour de :

— débouter la SCI [M] JPMTAG de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— dire et juger n’avoir lieu à accorder d’autres délais à la SCI [M] JPMTAG,

— dire l’appel mal fondé et injustifié,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Foix en date du 18 février 2025,

— renvoyer devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Foix afin qu’il fixe une nouvelle date d’adjudication.

La banque intimée observe que l’appel de la SCI [M] JPMTAG reposait sur le fait qu’une promesse de vente avait été signée avec la société Marigot, mais que cette promesse n’a reçu aucune suite ainsi que l’a indiqué le notaire chargé de la vente dans un courrier du 30 avril 2025 et que la vente amiable ne pourra aboutir. Elle en conclut que l’appel, qui pouvait se justifier par la volonté de mener à bien une vente amiable n’a plus de raison d’être.

La Banque Populaire indique que la société appelante ne justifie pas d’une nouvelle promesse ou d’un nouveau compromis de vente, ce dont elle déduit qu’il ne peut lui être accordé un nouveau délai.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Il ressort des faits de l’espèce que les premières échéances impayées remontent au premier semestre 2022, soit il y a près de quatre années. La SCI [M] JPMTAG, bien qu’informée de la volonté de la banque de recouvrer sa créance y compris par l’exercice de voies d’exécution, ne démontre pas avoir été en mesure de concrétiser une vente de manière amiable.

La promesse unilatérale de vente qu’elle a consentie à la SCI Marigot le 14 mars 2025, régulièrement produite en cause d’appel mais à juste titre écartée par le premier juge qui n’avait pas autorisé sa production en délibéré, n’a pas abouti à la vente. Le notaire désigné pour sa formalisation a en effet indiqué au conseil de la Banque Populaire dans un courrier du 30 avril 2025 que les acquéreurs n’y donneraient pas suite au motif que cette promesse 'n’aurait jamais dû être signée par le vendeur puisque le commandement de payer engendre l’indisponibilité du bien’ et ajouté que 'Le vendeur aurait dû m’informer de sa situation avant que je ne la découvre avec la réception de l’état hypothécaire’ et que s’agissant d’une vente amiable ses clients ne comprenaient pas les raisons pour lesquelles ils devraient régler des frais de poursuites et honoraires supplémentaires.

Il se déduit de ces éléments que la SCI JPMTAG, en ne révélant pas au notaire instrumentaire des informations essentielles relatives à la situation de son bien n’a pas effectué des démarches sérieuses en vue de la vente.

Depuis l’échec de ce projet de vente, la société appelante n’a été en mesure d’obtenir qu’une offre d’achat le 12 octobre 2025, à un prix de 151 500 euros qui ne couvre pas l’intégralité du montant de sa dette d’emprunt et dont le caractère sérieux n’est pas démontré à défaut de tout élément économique, la seule affirmation des candidats acquéreurs dans leur courrier d’offre selon laquelle il n’auront pas recours à l’emprunt étant insuffisante à en démontrer la solidité financière.

Il s’ensuit que la société appelante ne démontre pas que les conditions exigées par la loi de la rédaction et de la conclusion d’un acte authentique de vente dans un délai de trois mois seraient réunies.

C’est en conséquence à bon droit que le premier juge a ordonné la vente forcée du bien et la cour, confirmant la décision entreprise sur ce point et sur l’organisation des modalités de ladite vente rejettera également la demande de délai formée devant elle par la SCI JPMTAG.

Au regard de l’ancienneté de la présence du bien immobilier considéré sur le marché et de l’absence d’aboutissement de la vente, il n’est pas démontré par la SCI appelante que la somme à laquelle elle entend voir fixer la mise à prix serait pertinente et réaliste. À défaut d’élément contraire, la mise à prix telle que fixée par le premier juge à la somme de 40 000 euros doit être confirmée.

Partie perdant le procès en appel, la SCI [M] JPMTAG en supportera les dépens.

Le dossier sera renvoyé au juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Foix aux fins de poursuite de la procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

— Confirme le jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Foix le 18 février 2025 en toutes ses dispositions soumises à appel,

— Condamne la SCI [M] JPMTAG aux dépens d’appel,

— Ordonne le renvoi du dossier au juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Foix aux fins de poursuite de la procédure.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET