Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 23 octobre 2025, n° 25/01537

CA Paris
Confirmation 23 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de preuve d'usage d'habitation
La cour a estimé que la ville n'a pas démontré que le local était affecté à un usage d'habitation au 1er janvier 1970, ce qui est requis pour établir l'infraction.
Rejeté
Inexistence d'infraction
La cour a confirmé que la ville n'a pas établi l'infraction, rendant ainsi la demande de condamnation à une amende civile infondée.
Accepté
Frais non répétibles
La cour a décidé que la ville, partie succombante, devait indemniser les intimés pour leurs frais non répétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 23 oct. 2025, n° 25/01537
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/01537
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphane DESFORGESXavier DEMEUZOY
Cabinet(s) :	LE SOURD DESFORGES
Parties :	LA VILLE DE [ Localité 9 ]

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/01537 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKV74

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Décembre 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] – RG n° 23/58287

APPELANTE

LA VILLE DE [Localité 9], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 9], Mme [M] [H], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

INTIMÉS

Mme [L] [K]

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

M. [N] [C]

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentés par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 3 septembre 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] et M. [C] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 9], dans le [Localité 4], respectivement à hauteur de 30 et 70%.

Par exploit du 31 octobre 2023, la ville de Paris a fait assigner Mme [K] et M. [C] devant le tribunal judiciaire de Paris en se fondant sur l’existence d’une infraction dans le cadre d’une location meublée touristique.

Par jugement contradictoire rendu selon la procédure accélérée au fond le 20 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a :

Débouté la ville de [Localité 9] de ses demandes sur le fondement du code de la construction et de l’habitation ;

Débouté la ville de [Localité 9] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté Mme [K] et M. [C] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la ville de [Localité 9] aux dépens ;

Rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 9 janvier 2025, la ville de [Localité 9] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 février 2025, la ville de [Localité 9] demande à la cour, sur le fondement des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile, des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, de :

Infirmer le jugement rendu le 20 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a débouté la ville de Paris de ses demandes sur le fondement des dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Statuant à nouveau,

Constater les infractions commises par Mme [K] et M. [C] ;

Condamner Mme [K] et M. [C] à payer, chacun, une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 9] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

A titre subsidiaire, condamner M. [C] à payer une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Ville de [Localité 9] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

A titre plus subsidiaire, condamner M. [C] à payer une amende civile de 35.000 euros et condamner Mme [K] à payer une amende civile de 15.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 9] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, de l’appartement situé114[Adresse 1], d’une superficie de 41 m² ;

Se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Condamner Mme [K] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [C] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 5 février 2025, Mme [K] et M. [C] demandent à la cour, sur le fondement des articles L.637-1 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, de :

A titre principal,

Juger que la ville de [Localité 9] est mal fondée dans sa demande en raison de l’absence de force probante de la déclaration H2 fournie par les services de la Ville constituant la base légale de l’assignation ;

En conséquence,

Confirmer le jugement du 20 décembre 2024 en ce que la ville de [Localité 9] est mal fondée dans sa demande de condamnation reposant sur les articles L.637-1 et L.651-2 du Code de la construction en ce qu’elle échoue à démontrer l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

Débouter la ville de [Localité 9] de l’intégralité de ses demandes de condamnation à l’encontre de Mme [K] et M. [C] ;

Débouter la ville de [Localité 9] de sa demande de condamnation à la somme de 50.000 euros au titre de l’article 651-2 du Code de la construction et de l’habitation ;

A titre subsidiaire si, par extraordinaire, l’infraction au changement d’usage devait être caractérisée,

Juger que, compte tenu de sa bonne foi, de sa coopération avec la ville de [Localité 9], de sa situation personnelle et de la cessation définitive de l’infraction, M. [C] et Mme [K] ne sont pas fondés à être condamnés qu’à une amende symbolique de 1 euro ;

Juger de la cessation totale de la supposée infraction avant toute procédure contentieuse

En conséquence,

Condamner M. [C] et Mme [K] à une amende symbolique de 1 euro ;

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, la cour d’appel de céans ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro,

Juger que le montant de 50.000 euros titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

En conséquence,

Condamner que M. [C] et Mme [K] à une amende unique qui ne pourrait excéder 1.000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si la cour d’appel de Paris devait entrer en voie de condamnation ;

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire une condamnation à deux amendes distinctes des époux devait être retenue,

Condamner M. [C] et Mme [K] à deux amendes individuelles dont les montants additionnés ne pourraient excéder 1.000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si la cour d’appel de Paris devait entrer en voie de condamnation.

En tout état de cause,

Juger que l’équité ne commande pas que Mme [K] et M. [C] soient condamnés au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ecarter l’exécution provisoire du jugement à venir ;

Condamner la ville de [Localité 9] à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.

SUR CE,

S’agissant des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement :

qu’en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction applicable au présent litige, et conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 9] d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ;

que selon l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, « […] Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L.631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le loueur pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. »

En l’espèce, les parties s’opposent sur la preuve à apporter par la ville de [Localité 9] de ce que le local dont il s’agit est bien un local à usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, étant rappelé qu’un local est réputé à usage d’habitation au sens de ce texte dans sa version applicable au litige s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d’une affectation de fait à l’usage d’habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.

Il revient ainsi à la ville de [Localité 9] pour caractériser l’infraction dénoncée de changement d’usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l’usage d’habitation.

Au cas présent, la déclaration modèle H2 a été établie et signée le 17 octobre 1970 par le propriétaire du local, M. [D] ; elle précise que le local est occupé par « une personne autre que le propriétaire », à savoir M. [I], ce pour un loyer mensuel de 655 francs.

Toutefois, il convient de relever que :

cette fiche H2 vise un logement situé porte 03 alors que le constat d’infraction mentionne une porte 3.001, aucun numéro de lot n’étant indiqué,

la consistance des lieux, au vu de la fiche H 2, est composée d’une salle à manger, d’une cuisine, d’une chambre et est dépourvue de salle d’eau,

cette fiche H2 indique également que le local a été acquis le 28 mai 1970 de la « SA chaussures Vatin »,

aucun élément ne permet de déterminer la date d’entrée dans les lieux du locataire mentionné sur la fiche H2, alors que le bien a été acquis en mai 1970 par M. [D] auprès d’une société,

aucune fiche R n’est produite,

les autres documents de publicité foncière (relevé des formalités publiées comportant un arrêté d’insalubrité remédiable, modifications de l’état descriptif de division) sont postérieurs à 1974, ce qui les rend inefficaces à rapporter la preuve de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Aussi, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la ville de [Localité 9] de sa demande, faute pour celle-ci d’établir l’usage d’habitation du bien concerné conformément aux dispositions du code de la construction et de l’habitation.

Le sort des frais et dépens a été exactement réglé par le premier juge, de sorte qu’il y a lieu également de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Partie succombante en appel, la ville de [Localité 9] devra indemniser l’intimée pour les frais non répétibles exposés et sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne la ville de [Localité 9] à verser à M. [C] et Mme [K] une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Condamne la ville de [Localité 9] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE