04/06/2026

ARRÊT N°211/2026

N° RG 25/00441 – N° Portalis DBVI-V-B7J-Q2GE

SG/KM

Décision déférée du 25 Octobre 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

( 23/01192)

[Adresse 1]

[E] [V]

[C] [Z]

C/

[R] [M]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTS

Madame [E] [V]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Marine CHATRY-LAFFORGUE de la SCP SCP PRADON-BABY CHATRY-LAFFORGUE, avocat au barreau D’ARIEGE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-19179 du 20/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Monsieur [C] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Marine CHATRY-LAFFORGUE de la SCP SCP PRADON-BABY CHATRY-LAFFORGUE, avocat au barreau D’ARIEGE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-19180 du 20/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIME

Monsieur [R] [M]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représenté par M^e Anne PONTACQ de la SCP DEGIOANNI – PONTACQ – GUY-FAVIER, avocat au barreau D’ARIEGE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

S. DESJARDIN, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 19 janvier 2017, Mme [R] [M] a donné à bail à Mme [E] [V] et à M. [C] [Z] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 580 euros, outre 20 euros à titre de provision sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été établi de manière contradictoire par huissier de justice le 25 février 2017.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, Mme [E] [V] et M. [C] [Z] ont fait assigner Mme [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Foix, aux fins de voir :

— condamner Mme [R] [M] à leur payer la somme de 7 200 euros correspondant au préjudice subi du fait de l’indécence du logement,

— fixer le montant du loyer à la somme de 410 euros charges comprises jusqu’à réalisation des travaux,

— condamner Mme [R] [M] au paiement d’une somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire.

Par jugement du 25 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— rejeté toutes les demandes de Mme [E] [V] et de M. [C] [Z],

— condamné Mme [E] [V] et M. [C] [Z] à payer à Mme [R] [M] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [E] [V] et M. [C] [Z] aux dépens,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Pour statuer ainsi, le premier juge a analysé point par point les griefs des locataires qui se plaignent de l’indécence du logement pris à bail, puis les a confrontés aux factures de travaux produites par la bailleresse. Après avoir constaté qu’un compte rendu de visite du logement établi le 20 mai 2019 était ancien, que les éléments issus de l’investigation d’un sinistre dégât des eaux par l’assureur des locataires ne démontraient pas l’engagement de la responsabilité de la bailleresse qui avait au contraire fait diligence pour faire réaliser divers travaux. Observant que les photographies produites par les locataires n’étaient pas horodatées, le premier juge a considéré que les consorts [X] ne rapportaient pas la preuve d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent.

Par déclaration du 11 février 2025, Mme [E] [V] et M. [C] [Z] ont relevé appel de ce jugement, en critiquant l’ensemble de ses dispositions, à l’exception de celle ayant rappelé que la décision est de plein droit exécutoire par provision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 février 2026, Mme [E] [V] et M. [C] [Z] demandent à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :

— infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a :

' rejeté toutes les demandes de Mme [V] et de M. [C] [Z],

' condamné Mme [E] [V] et M. [C] [Z] à payer à Mme [R] [M] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné Mme [E] [V] et M. [C] [Z] aux dépens,

En conséquence, statuant de nouveau,

— condamner le bailleur à réaliser les travaux conformément aux injonctions de la commune du 9 juillet 2019,

— condamner Mme [M] à verser à Mme [V] et M. [Z] la somme de 7 200 euros représentant leur préjudice pour l’indécence du logement objet du contrat de bail,

— fixer le montant du loyer mensuel, à la somme de 410 euros charges comprises jusqu’à réalisation des travaux,

— juger n’y avoir lieu à condamnation de Mme [V] et M. [Z] à l’article 700 tel que fixé dans la décision de première instance,

— condamner Mme [R] [M] à payer à Mme [V] et M. [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile, dont distraction au profit de M^me Marine Chatry-Lafforgue, membre de la SCP Pradon Baby Chatry-Lafforgue,

— condamner Mme [R] [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour conclure à l’infirmation de la décision entreprise, les consorts [W] s’appuient sur un rapport de visite locatif du 20 mai 2019 et des photographies pour soutenir que l’immeuble qui leur est donné à bail est indécent et nécessite la réalisation de travaux en ce que :

— le défaut de l’installation de chauffage combiné à une humidité anormale engendre un surcoût de consommation d’énergie,

— le logement est classé F quant au bilan énergétique et est donc considéré comme une passoire thermique,

— les défauts de l’installation électrique les projettent dans une situation d’angoisse permanente.

Les locataires ajoutent que :

— des rats ont envahi les lieux,

— la chasse d’eau reste défectueuse malgré les travaux engagés par la bailleresse,

— l’humidité dans la salle de bains ne se limite pas à une fuite de la douche, les travaux préconisés par leur assureur n’ayant pas été réalisés par la bailleresse,

— l’intervention des pompiers lors d’un départ de feu a révélé l’anomalie de l’installation électrique, ce qui les oblige à réaliser des travaux réguliers.

Les consorts [W] font valoir que le logement doit être déclaré indécent aux motifs que :

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude ne sont pas conformes aux normes,

— les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements ne permettent pas un renouvellement d’air adapté aux besoins d’une occupation normale.

Ils soutiennent que le premier juge a de façon erronée repris les éléments fournis par la bailleresse s’agissant des travaux réalisés, qui sont antérieurs au rapport de 2019.

Ils ajoutent :

— avoir adressé un nouveau courrier à la mairie de la commune le 28 novembre 2024 pour alerter les services municipaux sur l’indécence de leur logement et être dans l’attente d’une nouvelle visite de leur logement,

— qu’en raison de l’état du logement, la santé de Mme [V] se dégrade,

— la défaillance de l’isolation entraîne des factures d’électricité exorbitantes,

— l’habitation n’est pas reliée à l’assainissement bien qu’une redevance de cette nature soit facturée.

Ils chiffrent leur préjudice à 300 euros par mois depuis la non réalisation des travaux, soit 7 200 euros, outre une réduction du loyer à 410 euros par mois pour l’avenir.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 février 2026, Mme [R] [M] demande à la cour, au visa de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, de :

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Foix le 25 octobre 2024,

— condamner M. [Z] et Mme [V] à régler à Mme [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour conclure à la confirmation de la décision entreprise, Mme [M] observe que les locataires entendent se maintenir dans les lieux malgré l’indécence alléguée mais non démontrée, tout en bénéficiant d’une réduction du montant de leur loyer. Elle fait valoir que les photographies produites par les locataires ne sont pas de nature à démontrer l’indécence du logement, un défaut de l’installation de chauffage, une humidité anormale, un surcoût de consommation d’énergie, ni un défaut de l’installation électrique. Elle souligne que le rapport établi par le CIAS le 20 mai 2019 indique expressément qu’il n’a pas valeur d’expertise et qu’en ayant eu connaissance le 09 juillet 2019, elle a fait procéder à une vérification par un électricien.

L’intimée, qui indique que les locataires ne lui ont jamais adressé aucun courrier afin de dénoncer les manquements qu’ils lui reprochent ou une indécence du logement, fait valoir que :

— il n’est pas démontré le dysfonctionnement de l’insert, alors qu’elle fait régulièrement procéder aux opérations de ramonage,

— elle ne s’explique pas les raisons pour lesquelles un radiateur du séjour remplacé en janvier 2017 pouvait être défectueux deux ans plus tard, mais elle a fait réaliser de nouveaux travaux sur l’installation d’un chauffage,

— elle fait régulièrement entretenir la fosse septique,

— comme l’a relevé le premier juge, elle a été diligente lorsqu’elle a eu connaissance de la fuite d’eau dans la salle de bains et les désordres persistant sont en lien soit avec un défaut d’entretien imputable aux locataires, soit avec une défaillance de l’entreprise intervenue pour la réalisation des travaux, aucune de ces hypothèses n’engageant sa responsabilité, qui ne saurait être établie par un échange entre les appelants et leur assureur postérieur à l’introduction de la présente instance et ce d’autant qu’elle a accepté de prendre à sa charge la réfection des parois de la cabine de douche, à laquelle les locataires ont fait obstacle,

— la CAF poursuit le versement des allocations logement qui laissent subsister un reste à charge pour les locataires de 89,33 euros, ce qui ne serait pas le cas si le logement n’était pas décent, le courrier adressé à la mairie le 28 novembre 2024 n’ayant manifestement fait l’objet d’aucune suite.

Mme [M] ajoute que les locataires supportent une obligation d’entretien et de réparation et la présence de rats semble affecter toute la commune de [Localité 6].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 mars 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’indécence du logement

Selon l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements en bon état de fonctionnement […],

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués […].

Les critères de la décence auxquels doit satisfaire tout logement donné à bail sont déterminés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dont l’article 2 dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. […],

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. […],

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements […].

Il découle de ces dispositions une obligation de résultat du bailleur qui est tenu de mettre à la disposition du locataire, même sans demande particulière de sa part, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il revient au locataire qui se prévaut de l’indécence du logement pour demander réparation d’un trouble de jouissance de rapporter la preuve de l’indécence et de ce qu’elle est à l’origine du trouble allégué. S’agissant de la preuve de faits, elle peut être rapportée par tout moyen.

Parallèlement, en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé : […]

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ; […]

La liste non exhaustive des réparations locatives à la charge du locataire est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Sur les équipements électriques et le système de chauffage

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée établi entre les parties que le logement présentait d’une façon générale un bon ou un très bon état. L’absence de mention particulière relative à l’état des installations électriques emporte présomption de bon état lors de la prise à bail en application de l’article 1731 du code civil, sauf preuve contraire dont les consorts [W] supportent la charge.

Dans la pièce principale, il est noté sur l’état des lieux la présence d’un radiateur électrique de type radiant moderne de marque Airelec. La bailleresse verse aux débats une facture de M. [Y] [I] datée du 27 janvier 2017, contemporaine de l’entrée dans les lieux, mentionnant l’installation d’un chauffage mural 1 500 watts dont les locataires ne contestent pas qu’il s’agit du radiateur de la pièce principale.

Les doléances des consorts [W] reposent sur un compte rendu de visite du logement établi le 20 mai 2019 par une représentante du Centre Intercommunal d’Action Sociale (CIAS), dans lequel il est indiqué que le chauffage est assuré par des émetteurs électriques, que le radiateur électrique du séjour ne fonctionne plus et que 'l’insert fonctionne mal aux dires des locataires'.

Il est exact ainsi que le souligne la bailleresse, que les locataires ne lui ont jamais adressé de courrier pour faire part des désordres dont ils se plaignent. Mme [M], qui a néanmoins eu connaissance de ce rapport qui lui a été adressé par la mairie le 09 juillet 2019 verse aux débats une facture établie le 20 août 2020 par l’entreprise [J] [F] [B] portant sur la fourniture et pose d’un radiateur 2 000W dans le salon, ainsi que d’un radiateur 1 500W dans une chambre suite au signalement de la défectuosité du radiateur existant par le locataire.

Les locataires ne versent aucun élément postérieur qui viendrait démontrer que les radiateurs installés avant la délivrance de l’assignation présenteraient à nouveau un caractère défectueux.

Dans le rapport du CIAS, il était encore noté que le point lumineux de la cuisine ne fonctionnait pas. Dans un tableau récapitulatif de trois lignes à la fin de ce rapport, il est indiqué l’existence d’une 'Anomalie/pathologie’ de l’installation intérieure d’électricité qui correspondrait à l’article 3.6 du décret du 30 janvier 2002, sans aucune autre précision. La cour rappelle que le 6ème point de l’article 3 de ce décret est afférent à l’obligation d’éclairage suffisant des pièces et des accès, ainsi qu’au fonctionnement des appareils électriques. La facture de l’entreprise [J] [F] [B] du 20 août 2020 mentionne 'Vérification point lumineux cuisine : RAS', ce dont il se déduit que le problème a été réglé. Il n’est mentionné aucun autre désordre de nature électrique dans le rapport du CIAS et le dossier des locataires ne comporte aucune autre pièce de type constat ou rapport d’expertise qui viendrait étayer leur allégation selon laquelle l’installation est source d’inquiétude. Il n’est pas plus démontré qu’un départ de feu se serait produit justifiant l’intervention des sapeurs pompiers.

Pour sa part, la bailleresse produit deux factures de l’entreprise Ariège Plomberie Thermie Environnement en date des 24 mai et 03 juillet 2018 démontrant qu’elle a fait procéder, après l’entrée dans les lieux à un dépannage du four dont le fil avait fondu, à la réparation de plusieurs prises, ainsi qu’à une reprise provisoire puis à la remise en état du réseau électrique du sous-sol portant sur l’éclairage, les prises et la création d’une ligne lave-linge / sèche-linge.

Il n’est justifié d’aucun élément concernant un dysfonctionnement de l’insert allégué par les locataires, tandis que la bailleresse qui produit des factures de ramonage de l’entreprise APPI justifie avoir régulièrement pris en charge cette opération d’entretien, au-delà même de ses obligations puisque la cour note qu’en application de l’article VI. d) du décret du 26 août 1987 précité, le ramonage des conduits d’évacuation des fumées fait partie des réparations locatives incombant au locataire.

Le rapport du CIAS ne préconise aucuns travaux spécifiques. Le courrier que la mairie a adressé à Mme [M] le 09 juillet 2019 indique qu’elle est dans l’obligation de réaliser 'les réparations nécessaires’ sans plus de précision. À défaut d’autre élément produit par les appelants qui ne fournissent aucune liste détaillée des travaux qu’ils entendent voir imposer par le juge, il ne peut qu’être considéré que la bailleresse a déjà satisfait à son obligation.

Sur l’humidité dans la salle de bains

Dans l’état des lieux d’entrée, il était noté concernant le WC que les murs sont carrelés en partie basse et que le dessus tapissé est en état, présentant des traces anciennes d’infiltrations provenant de la douche. Dans la salle d’eau, le sol était mentionné comme carrelé en bon état, les murs comme en enduit peint en bon état et carrelés en bon état. La douche était décrite comme bâtie en céramique avec accès par une porte pivotante en bon état en verre granité, munie d’un robinet en très bon état, avec un flexible de douche ancien et cassé.

Dans son rapport du 20 mai 2019, le CIAS a noté que de l’humidité est présente dans la salle de bains et le WC, causant des dégâts sur la cloison de séparation entre les 2 pièces, ce qui selon la rédactrice du rapport est 'probablement causé par un défaut d’étanchéité de la douche'. Il est annexé au rapport une photographie de la cloison qui s’affaisse côté WC. Dans le tableau récapitulatif, il est indiqué qu’il s’agit d’une anomalie contraire au Règlement Sanitaire Départemental et à l’article 2.4 du décret du 30 janvier 2002 précité lequel pour rappel oblige à l’emploi et à l’entretien de matériaux de construction et de revêtements exempts de risque pour la santé humaine.

Le rapport du CIAS ne préconise aucuns travaux particuliers notamment dans la salle de bains, évoquant seulement un diagnostic de la qualité de l’eau dont se plaignaient les locataires.

L’état d’humidité que les locataires présentent comme permanent et généralisé n’a fait l’objet de leur part d’aucun courrier à la bailleresse qui, informée de ce rapport par la mairie le 09 juillet 2019 justifie par une facture de l’EURL BTR Chaussonnet du 11 juillet 2019 avoir fait procéder immédiatement à une recherche de fuite et avoir fait remplacer une partie d’un tuyau souterrain dégradé. Il ne se trouve dans le dossier des appelants aucun élément faisant référence à la persistance d’une infiltration dans les suites de ces travaux. Au sujet de l’humidité dans la salle de bains, ils ne produisent d’ailleurs aucune autre pièce antérieure au mois de juillet 2024.

Pour sa part, Mme [M] verse aux débats un rapport établi le 07 juillet 2022 par le cabinet Saretec, mandaté par l’assureur des locataires suite à un dégât des eaux déclaré le 28 septembre 2020. Il est précisé dans ce rapport qu’un sinistre de type dégât des eaux, qui prend origine dans la salle de bain de l’habitation est consécutif à une infiltration au travers des joints du bac à douche. Les travaux de reprise de plâtrerie-peinture et tapisseries consécutifs à ce sinistre ont été pris en charge par l’assureur des locataires pour un montant de 1 212,06 euros TTC et ont été réalisés en mars et avril 2022 par l’entreprise Vitale. Les consorts [W] ont à nouveau saisi leur assureur, estimant que les travaux avaient été mal effectués.

Lors d’une visite des lieux effectuée selon le gestionnaire locatif à la demande de la bailleresse informée de malfaçons, l’expert d’assurance a constaté que les joints du bac à douche présentent un mauvais état général d’entretien auquel il estime imputable la cause du sinistre dégât des eaux récurrent, en précisant que le sinistre ne relève pas d’un événement ponctuel et accidentel, mais d’un défaut d’entretien des joints du bac à douche. La cour observe que la photographie du bac à douche annexée au rapport ne laisse aucun doute quant au fait que les nombreux produits de toilette qui encombrent le receveur et les parois qui présentent un état d’encrassement avancé ne peuvent être imputés à un quelconque manquement de la bailleresse. Les conclusions de l’expert ont conduit la compagnie d’assurance à un refus de prise en charge selon courrier adressé aux locataires le 28 juillet 2024 dans lequel la compagnie Axa a invité les consorts [W] à se rapprocher de Mme [M] au sujet d’un sinistre récurrent ayant affecté le parquet.

Pour sa part, Mme [M] n’est pas restée inactive puisque selon une facture du 14 octobre 2024, elle a fait diligenter une nouvelle recherche de fuite par la SARL SB qui, comme les intervenants précédents a conclu au fait que l’humidité des murs et la moisissure de la salle de bains, du couloir et de la chambre semblent provenir de l’étanchéité des joints de la faïence très mal entretenue du receveur de douche. Le 11 février 2025, Mme [M] a commandé auprès de M. [S] [Q] la réfection des parois de la cabine de douche. Celui-ci indique toutefois dans une attestation non démentie par les consorts [W] que Mme [V] refuse la réalisation de ces travaux 'si la salle de bain n’est pas rénovée au complet'. Or les locataires, auxquels le défaut d’entretien des joints du bac à douche est exclusivement imputable ne produisent aucun élément de nature à démontrer que ces travaux seraient insuffisants ou inadaptés.

Comme l’a justement relevé le premier juge, la bailleresse s’est montrée particulièrement diligente lorsqu’elle a été informée d’un sinistre à l’été 2019 puis à l’automne 2024 et la seule cause connue de l’infiltration dont se plaignent les locataires provient d’un défaut d’entretien des joints de la douche, dont la cour rappelle qu’il s’agit d’une obligation qui leur incombe au sens du décret du 26 août 1987 précité.

Les certificats médicaux produits par les appelants, établis en septembre 2024 selon lesquels M. [Z] présente un état de santé qui nécessite qu’il habite dans un logement indemne de moisissures et Mme [V] présente une fragilité en rapport avec l’état sanitaire de son logement ne peuvent valoir preuve d’une carence de la bailleresse à délivrer un logement décent depuis cinq années.

La cour ajoute qu’en dehors de ces éléments et de photographies non horodatées, il ne figure au dossier des appelants strictement aucun élément qui viendrait démontrer l’existence d’une humidité généralisée de la salle de bains qui trouverait son origine dans un manquement de la bailleresse à réparer ou entretenir l’immeuble. Celle-ci démontre par ailleurs qu’en janvier 2024, la CAF considérait le logement comme décent, sans que les locataires allèguent avoir saisi cet organisme qui dispose pourtant de compétences étendues en matière de diagnostic de logement locatif indécent.

Sur les autres griefs des locataires

Les appelants ne versent aux débats aucune pièce qui serait relative aux réseaux et branchements d’électricité et de gaz, aux autres équipements de chauffage et à ceux de production d’eau chaude, ni encore à la chasse d’eau, qui viendraient étayer d’un point de vue technique leurs allégations selon lesquelles ces installations 'ne sont pas conformes aux normes'. Il n’est pas plus établi une déficience du renouvellement de l’air qui résulterait de l’état des dispositifs d’ouverture et de ventilation, alors que selon les mentions de l’état des lieux d’entrée, le logement est équipé de fenêtres en PVC double vitrage et d’une VMC.

Comme le premier juge l’a souligné de façon pertinente et particulièrement motivée, les photographies prises par un auteur inconnu et qui ne comportent aucun élément permettant de leur conférer une date et une localisation certaines ne peuvent en aucun cas constituer des preuves des affirmations des consorts [W].

Ainsi, la photographie d’un rongeur dans une pelle de ménage ne saurait démontrer la présence de nuisibles dans les lieux loués qui serait imputable à la bailleresse.

Il n’est pas plus démontré de défaillance de l’isolation, que les locataires n’ont pas signalée à la représentante du CIAS, qui n’en fait pas plus spontanément mention dans son rapport. L’unique facture d’électricité produite par les locataires, qui concerne la consommation de janvier 2025 à janvier 2026 postérieure à l’assignation et au jugement entrepris, d’un montant total de 3 207,53 euros pour 14 529 kWh ne saurait à elle seule démontrer une surconsommation d’électricité à défaut de tout élément de comparaison pertinent. La cour ajoute que le premier juge a justement rappelé qu’un logement de catégorie F devait remplir une condition de consommation électrique inférieure à 450 kWh/m²/an à compter du 1er janvier 2028. La cour précise que le non-respect de ce plafond de consommation interdira la mise en location à partir de cette date. Actuellement, le logement considéré ne dépasse pas cette limite, le bail mentionnant une superficie de 79 m², la consommation actuelle s’établit donc à 184 kWh/m²/an.

Il est exact comme le soulignent les locataires que l’habitation n’est pas reliée à l’assainissement collectif bien que suite au rapport du CIAS qui relevait la présence d’une fosse septique alors qu’un raccordement au tout à l’égout devrait exister, la mairie a rappelé à la bailleresse son obligation de raccordement dans son courrier du 09 juillet 2019. Le fait qu’une redevance soit facturée, qui n’intéresse pas les rapports des locataires avec la bailleresse, mais avec le service public de gestion de l’eau, ne peut être imputé à une faute de Mme [M] dès lors que même en présence d’une fosse septique, l’article R. 2224-19-5 du code général des collectivités territoriales instaure une redevance d’assainissement non collectif destinée à couvrir les charges de contrôle de la conception, de l’implantation et de la bonne exécution et du bon fonctionnement des installations.

En outre et comme l’a justement relevé le premier juge, aucun élément n’établit que l’existence d’une fosse septique créerait des désordres ou nuisances pour les locataires, tandis que la bailleresse produit des factures de la SAS Miquel-Sola et de l’entreprise Charouleau démontrant qu’elle fait régulièrement procéder à une vidange de la fosse, là encore au-delà de ses obligations puisque l’article IV. c) du décret du 26 août 1987 met une opération de cette nature à la charge du locataire.

Le courrier que les locataires ont fait adresser à la mairie par leur conseil en date du 28 novembre 2024 pour se plaindre de l’insalubrité du logement pour des motifs identiques à ceux exposés dans leurs écritures, lequel se borne à reprendre leurs affirmations jugées non étayées par le premier juge, n’est pas plus de nature à rapporter la preuve de leurs allégations.

Il résulte des éléments qui précèdent que malgré une motivation claire et sans équivoque du jugement entrepris quant à la carence probatoire des consorts [W], force est de constater qu’à hauteur de cour, les appelants n’ont pas produit de pièces complémentaires à l’appui de leurs demandes et ne rapportent donc pas la preuve de ce que le logement qui leur est donné à bail présenterait un caractère indécent justifiant la réalisation de travaux et la réduction du loyer comme le passé comme pour l’avenir.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a rejeté l’intégralité de leurs prétentions. La décision entreprise ne peut qu’être confirmée en toutes ses dispositions.

2. Sur les mesures accessoires

Parties perdant le procès en appel, les consorts [W] en supporteront les dépens, qui seront recouvrés conformément à la loi N°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [M] les frais qu’elle a exposés en appel et il y a lieu de condamner les consorts [W] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme le jugement rendu le 25 otobre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Foix en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

— Condamne Mme [E] [V] et M. [C] [Z] aux dépens d’appel,

— Condamne Mme [E] [V] et M. [C] [Z] à payer à Mme [R] [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET