11/02/2026

ARRÊT N° 26/43

N° RG 23/04325

N° Portalis DBVI-V-B7H-P4ER

LI – SC

Décision déférée du 30 Novembre 2023

TJ de [Localité 1] – 21/02413

E. JOUEN

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 11/02/2026

à

M^e Emmanuelle ASTIE

M^e Gilles SOREL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU ONZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.N.C. PITCH IMMO

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Emmanuelle ASTIE, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Alain PIREDDU, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

INTIMEE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE L’INDUSTRIE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

(postulant)

Représentée par M^e Annabelle LE MAILLOT de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 novembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 3 août 2020, la Sci de l’Industrie a conclu avec la Snc Pitch Promotion (devenue Pitch Immo) un contrat de promotion immobilière ayant pour objet la réalisation, sur un terrain lui appartenant à Flourens (31), d’un programme de construction composé, outre 60 places de stationnement extérieures, de deux bâtiments d’activité d’une surface utile respective de 2.222 m² et 3.334 m², comprenant chacun une partie atelier et une partie de bureaux aménagés, pour un montant de 6.319.000 euros Ht.

Aux termes de ce contrat, la mission du promoteur était décomposée en une phase d’études préliminaires suivie d’une phase de travaux.

Son article 4 indiquait que la phase d’études préliminaires avait débuté le 18 mai 2020, que la demande de permis de construire serait déposée dans le délai de 10 jours à compter de la signature du contrat et prendrait fin à la levée des conditions suspensives visées à son article 20 entrainant la réalisation de la phase de travaux ou la constatation de la non réalisation desdites conditions suspensives.

Le prix afférent à la réalisation de cette phase d’études préalables était fixé à la somme de 491.000 euros Ht devant être réglée au promoteur selon l’échéancier suivant :

# 25% à la signature ;

# 25% au dépôt du permis de construire ;

# 50% à l’obtention du permis de construire.

S’agissant de la phase de travaux, l’article 8 prévoyait que le financement du prix et de la rémunération du promoteur serait à la charge du maître de l’ouvrage moyennant le financement suivant :

# 2.527.600 euros Ht à l’aide d’un prêt ;

# 3.791.400 euros Ht à l’aide d’une subvention.

Le contrat précisait qu’en cas de refus du prêt ou de la subvention, la somme de 491.000 euros correspondant à la phase d’études préliminaires serait néanmoins due au moyen d’un apport personnel du maître de l’ouvrage. Cette phase n’étant pas contractuellement soumise à condition suspensive.

L’article 20 du contrat prévoyait que la réalisation de la phase de travaux serait quant à elle soumise aux conditions suspensives suivantes :

# obtention du permis de construire ;

# absence de prescription de fouilles (archéologiques) ayant pour effet d’assortir le permis de construire de prescriptions ou de contraintes particulières ;

# justification de l’absence de servitude de nature à empêcher la réalisation du projet ;

# obtention par le maître de l’ouvrage :

* d’un prêt d’un montant au moins égal à 2.036.600 euros ;

* d’une subvention destinée au programme de construction d’un montant au moins égal à 3.791.400 euros.

A l’exception de la condition suspensive d’absence de servitude empêchant la réalisation du projet qui devait être réalisée au plus tard dans les 15 jours de la signature du contrat, le délai de réalisation des conditions suspensives était fixé au 7 novembre 2020, date à laquelle il était prévu que faute de réalisation de l’une ou plusieurs de celles-ci (sauf renonciation à la condition suspensive de prêt et de subvention), la phase de travaux deviendrait caduque.

Le contrat prévoyait enfin que, dans le cas où les parties conviendraient de ne pas proroger le délai de réalisation des conditions suspensives ou en l’absence d’accord avant l’expiration dudit délai, la 1ère phase (études préliminaires) prendrait fin et la 2ème phase (travaux) ne prendrait pas effet.

Le 13 octobre 2020, les parties ont signé un avenant dans lequel elles prenaient acte de ce que :

# depuis la signature du contrat de promotion immobilière conclu le 3 août 2020, le permis de construire avait été délivré par la commune de [Localité 4] par arrêté du 30 septembre 2020 ;

# ledit permis n’avait pas prescrit de fouilles archéologiques ;

# les autres conditions suspensives énoncées au contrat n’étaient pas encore réalisées ;

# la première phase avait débuté le 18 mai 2020 ;

# le prix de 491.000 euros Ht avait été facturé et la somme de 245.500 euros Ht déjà réglée (soit 50% des sommes dues au titre de la phase d’études préliminaires).

Aux termes de cet avenant et à la demande du maître de l’ouvrage, les parties convenaient de réaliser dès à présent les premiers travaux de terrassement et de réseaux nécessaires au démarrage des fondations.

Elles décidaient par ailleurs les dispositions suivantes :

# la condition suspensive d’absence de servitude initialement prévue au contrat était purement et simplement supprimée ;

# la seule condition suspensive restant à réaliser tenait à l’obtention par le maître de l’ouvrage, d’une part, du prêt d’un montant au moins égal à 2.036.600 euros et, d’autre part, de la subvention destinée au programme de construction d’un montant au moins égal à 3.791.400 euros ;

# les premiers travaux de terrassement et de réseaux nécessaires au démarrage des fondations étaient soustraits de la réalisation des conditions suspensives et constituaient désormais la « Phase premiers travaux de terrassement et de réseaux nécessaires au démarrage des fondations » ;

# cette phase débuterait le 16 novembre 2020 et serait réalisée dans un délai de 6 semaines ;

# sous réserve de la réalisation des conditions suspensives, la phase de travaux débuterait dans un délai de 5 jours à compter de l’achèvement des premiers travaux de terrassement et de réseaux nécessaires au démarrage des fondations, ces derniers devant être achevés au plus tard le 15 janvier 2021 (durée d’exécution de 5 mois) ;

# le prix de ces travaux de terrassement et de réseaux était arrêté à la somme de 600.000 euros Ht réglé moyennant un versement de 10% au démarrage du chantier et le solde au fur et à mesure de l’avancement desdits travaux sur présentation de factures mensuelles du promoteur ;

# le maître de l’ouvrage pourrait à tout moment demander, par lettre adressée en recommandé avec accusé de réception, à stopper la réalisation desdits travaux de terrassement et de réseaux moyennant un préavis de 2 jours (seuls seraient alors dus les travaux d’ores et déjà réalisés).

Par lettre du 19 décembre 2020, la Sci de l’Industrie a notifié à la Snc Pitch Immo la caducité du contrat en raison de la non-réalisation des conditions suspensives relatives, d’une part, à l’obtention d’un prêt et, d’autre part, à l’obtention d’une subvention. Ce courrier précisait que les aides publiques octroyées n’atteignaient pas le montant de 3.791.000 euros prévu au contrat. Il était accompagné d’une lettre de la société Silicium Conseil, mandatée par la Sci aux fins de rechercher des concours bancaires, indiquant n’avoir pu obtenir que l’opération soit financée.

Considérant être confrontée à une rupture unilatérale du contrat de promotion immobilière, la Snc Pitch Immo a, par lettre en réponse du 7 janvier 2021, vainement mis en demeure la Sci de l’Industrie de lui régler l’indemnité prévue par le contrat de promotion immobilière (article 15.2).

C’est dans ce contexte que, par acte du 4 mai 2021, la Snc Pitch Immo a fait assigner la Sci de l’Industrie devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de condamnation au paiement de l’indemnité pour résiliation unilatérale du contrat.

Par jugement du 30 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— débouté la Snc Pitch Immo de sa demande d’indemnisation au titre de la résiliation unilatérale du contrat de promotion immobilière conclu le 3 août 2020 ;

— condamné la Snc Pitch Immo aux entiers dépens de l’instance,

— condamné la Snc Pitch Immo à régler à la Sci de l’Industrie la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Pour statuer ainsi, le tribunal a tout d’abord estimé qu’au regard des justificatifs produits par la Sci de l’Industrie ainsi que de ses explications quant au refus des banques d’apporter leur concours financier, la Snc Pitch Immo ne rapportait pas la preuve du fait que la Sci de l’Industrie était à l’origine de la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention du prêt.

S’agissant de la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’une subvention, le tribunal a considéré que la Snc Pitch échouait à démontrer que la décision du Conseil régional d’Occitanie d’affecter sa subvention au seul financement d’une machine de fabrication (et non à un programme de construction) était imputable à la Sci de l’Industrie.

La Snc Pitch Immo a formé appel le 14 décembre 2023, désignant la Sci de l’Industrie en qualité d’intimée, et visant dans sa déclaration l’ensemble des dispositions du jugement.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par uniques conclusions du 11 mars 2024, la Snc Pitch Immo, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants, et 1304-3 du code civil, de :

— infirmer dans tous ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 30 novembre 2023 ;

Statuant à nouveau,

— condamner la Sci de l’Industrie à lui verser la somme de 758.280 euros ;

— condamner la Sci de l’industrie à lui verser la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sci de l’industrie aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir tout d’abord que la Sci de l’Industrie a fait défaillir la condition suspensive ayant trait à l’obtention d’un financement bancaire en ce qu’elle n’a pas engagé de démarches utiles à cette fin. Elle argue que les lettres émanant des établissements bancaires (Arkéa Banque, Banque Courtois, Société Générale et Banque Populaire Occitane) sont de pure complaisance tandis que, de première part, le document de présentation des comptes annuels du groupe Afa (partageant les mêmes associés que la Sci de l’Industrie) auprès desdites banques ne peut valoir dossier de demande de prêt, de deuxième part, les courriels échangés ne font eux-mêmes aucune référence à une telle demande, de troisième et dernière part, le niveau de solvabilité des associés de la Sci de l’Industrie rend invraisemblable le refus d’un concours bancaire.

Elle invoque ensuite le fait que la condition suspensive tenant à l’obtention d’une subvention publique a été quant à elle remplie puisque, d’une part, le montant (4.248.400 euros) obtenu auprès de l’état et du Conseil régional d’Occitanie dépasse la somme de 3.791.400 euros et que, d’autre part, sa prétendue affectation spéciale à l’acquisition d’outillage et à la création d’un laboratoire, à l’exclusion de la construction de bâtiments industriels résulte des man’uvres de la Sci de l’Industrie pour se libérer de son engagement contractuel envers la Snc Pitch Promotion.

Elle fait valoir enfin que le contrat de promotion immobilière contient une clause pénale (art. 15.2) prévoyant une indemnité de 10% du montant du contrat en cas de décision unilatérale du maître de l’ouvrage d’interrompre la mission du promoteur et que la somme ainsi due (758.280 euros) n’est pas manifestement excessive au regard du préjudice subi par la Snc Pitch Immo.

Par uniques conclusions du 7 juin 2024, la Société Civile Immobilière de l’Industrie, intimée, demande à la cour, au visa de l’article 1231-5 alinéa 2 du code civil, de :

à titre principal,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 30 novembre 2023 en toutes ses dispositions ;

— débouter la Snc Pitch Immo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait ne pas retenir la caducité du contrat de promotion immobilière,

— exonérer totalement la Sci de l’Industrie du paiement de la clause convenue compte tenu de l’absence de préjudice subi par le promoteur ;

en tout état de cause,

— condamner la Snc Pitch Promotion au paiement d’une somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Snc Pitch Promotion aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle oppose tout d’abord le fait qu’elle rapporte la preuve de ses sollicitations à l’égard de la Société Générale, la Banque Courtois, la Banque Populaire et la banque Arkéa, par l’intermédiaire de la société Silicium conseil qu’elle avait mandatée à cet effet, en ayant usé pour cela d’un document de présentation comportant une seconde partie consacrée au projet de création d’une filiale (Ahg Medical) dédiée à la production de masques chirurgicaux et de matériau filtrant (Meltblown).

Elle fait ensuite valoir que, si le Conseil régional d’Occitanie lui a accordé une subvention de 2.500.000 euros, il a toutefois décidé de porter uniquement son aide sur l’acquisition de la machine de fabrication de tissu filtrant (Meltblown) comme mentionné dans le courrier en date du 23 mars 2021 émanant de sa direction de l’économie et de l’innovation et ainsi que cela résulte de la « convention contrat de relance Occitanie » que la Sci de l’Industrie verse aux débats.

Elle expose également que les refus de concours bancaires trouvent leur origine dans le fait que l’appréciation des banques sollicitées pour financer un projet industriel ne repose pas sur la seule solvabilité de l’emprunteur tandis que celle de la Sci de l’Industrie ne pouvait être confortée par l’assise financière du groupe Ahg dont elle ne fait pas partie. Elle ajoute qu’il n’est pas exclu que les banques sollicitées aient pu avoir des doutes sur la rentabilité d’un marché devenu très concurrentiel et sur la capacité du groupe Ahg à soutenir sa filiale Ahg Medical, laquelle devait prendre à bail le bâtiment industriel objet du projet litigieux. Elle fait valoir que la caducité du contrat l’a elle-même exposée au paiement de la somme de totale de 675.323,76 euros Ttc et que l’absence de poursuite dudit contrat ne peut ainsi être imputée au fait que ses associés auraient modifié leur projet.

Elle oppose enfin que l’indemnisation sollicitée par la Snc Pitch Immo repose sur une clause pénale dont le caractère excessif est manifeste dès lors que cette dernière n’a subi aucun préjudice puisqu’elle a été rémunérée pour l’ensemble de ses prestations (phase d’études préliminaires et phase de premiers travaux de terrassement et de réseaux nécessaires au démarrage des fondations, ces derniers ayant été stoppé dès le 3 novembre 2020).

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du lundi 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en indemnisation pour résiliation unilatérale du contrat

La condition suspensive est celle ayant pour objet un évènement futur et incertain dont la survenance rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-6 alinéa 3 du même code dispose qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Selon les dispositions du 1er alinéa de l’article 1304-3 du code civil, elle est cependant réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

A ce titre, s’il appartient au débiteur engagé sous la condition suspensive de l’obtention d’un financement qui entend se prévaloir de la défaillance de celle-ci de rapporter la preuve de ses diligences infructueuses, il revient ensuite au créancier de démontrer que c’est son cocontractant qui en a empêché l’accomplissement (Cass. Civ.(3e), 6 octobre 2010, n°09-69.914).

En l’espèce, il est constant qu’en vertu de l’avenant en date du 13 octobre 2020, les parties ont convenu que le contrat de promotion immobilière demeurerait assorti de la condition suspensive tenant à l’obtention par le maître de l’ouvrage, d’une part, d’un prêt d’un montant au moins égal à 2.036.600 euros et, d’autre part, d’une subvention destinée au programme de construction d’un montant au moins égal à 3.791.400 euros. Il ressort par ailleurs de l’article 20 du contrat de promotion immobilière que les parties n’ont prévu d’autre obligation expresse quant aux diligences afférentes à cette modalité que celle, pour le maître de l’ouvrage, d’informer son co-contractant de l’avancement de sa réalisation et, dans l’hypothèse où les financements seraient obtenus, de lui notifier cette information dans les 8 jours.

Ainsi, en l’absence d’exigence précise quant aux diligences attendues de la Sci de l’Industrie ou bien encore d’indication particulière quant aux justificatifs exigés à ce titre, il convient d’apprécier si, en vertu du principe de bonne foi régissant l’exécution des contrats, l’intimée a raisonnablement recherché à obtenir lesdits financements et en rapporte la preuve à l’aide d’élément suffisamment convaincants.

S’agissant du financement bancaire, la Sci de l’Industrie produit quatre lettres émanant respectivement de la Banque Populaire, la banque Arkéa, la Banque Courtois et la Société Générale aux termes desquelles chacun de ces établissements bancaires indique n’avoir pu donner de suite favorable à sa demande de prêt relatif au projet immobilier portant sur la construction d’un bâtiment industriel à Flourens afin d’y développer une activité de fabrication de masques et de tissu filtrant (Meltblown). Si ces courriers sont datés du mois de mars 2021, ils n’en précisent pas moins que les refus correspondants ont été exprimés dans le courant du mois de novembre, soit concomitamment ou dans les jours suivant l’expiration du délai fixé pour la réalisation de la condition d’obtention du prêt, étant observé que le contrat litigieux faisait état d’une possibilité de prorogation dudit délai.

Afin d’en conforter la force probante, la Sci de l’Industrie verse aux débats une série de courriels échangés entre le 29 juillet et le 25 septembre 2020 (pièce n°20 à 23), c’est-à-dire situés dans une période de temps contemporaine de la conclusion du contrat de promotion immobilière (3 août 2020), dont il ressort, d’une part, qu’elle a pris l’attache de la Société Générale, la Banque Populaire, la Banque Courtois, et la banque Arkéa aux fins d’organiser une rencontre avec chacun de ses établissements bancaires au siège social du groupe Ahg, situé à Flourens et, d’autre part, que les réunions correspondantes se sont tenues entre le 7 septembre 2020 et le 15 octobre 2020, soit antérieurement à l’expiration du délai de réalisation de la condition d’obtention du prêt fixée au 7 novembre 2020 ; la société Silicium conseil étant systématiquement associée à cette correspondance électronique ayant pour objet une « présentation des comptes 2019 ».

À cet égard, si le document intitulé « présentation groupe AFA ' septembre 2020 » (pièce n°19 – Sci de l’Industrie), portant lui-même l’entête du groupe Ahg dont il dépend, présente tout d’abord le « Bilan 2019 », il comporte également une deuxième partie intitulée « Masques [J] » entièrement consacrée au projet de création d’une filiale « AHG Médical » dédiée à la production de masques chirurgicaux et de matériaux filtrants au titre de laquelle il est expressément précisé dans le plan de développement (Business Plan, p. 10), d’une part, que la réalisation de ce projet comporte un investissement immobilier tenant à la construction d’un bâtiment de 5.000 m² sis à Flourens pour un budget de 6,5 millions d’euros hors foncier et, d’autre part, que le financement du volet immobilier relèvera de la Sci de l’Industrie qui est déjà propriétaire du foncier.

Ainsi, la réalité des sollicitations de l’intimée auprès de ces quatre établissements bancaires apparait suffisamment démontrée par ces éléments ; étant observé qu’aucune convention de preuve avec la Snc Pitch Immo n’imposait à la Sci de l’Industrie de les formaliser à l’aide d’un dossier de demande de crédit ou d’un justificatif particulier, ce qui explique, comme l’a estimé à juste titre le premier juge, que l’intimée ait pu considérer qu’il n’était pas utile de joindre à son courrier du 19 décembre 2020 d’autre justificatif que la lettre de son mandataire faisant état du fait que ses démarches auprès des établissements bancaires sollicités n’avaient pu aboutir.

La Snc Pitch Immo, quant à elle, procède par pure affirmation lorsqu’elle soutient qu’au regard du niveau de solvabilité des associés de la Sci de l’Industrie, le refus de concours bancaire est invraisemblable et ne peut donc s’expliquer que par le fait de l’intimée. En effet, s’il est constant que la Sci de l’Industrie est détenue par quatre sociétés civiles dont le capital social cumulé représente la somme de 7.570.931 euros, que le capital de ces sociétés est lui-même en partie détenu par des membres de la famille [J] et que cette famille est à la tête d’un groupe industriel contrôlant ou dirigeant des entreprises d’importance nationale, il n’en demeure pas moins, contrairement à ce que soutient l’appelante, qu’à la différence d’un prêt immobilier consenti au profit d’un consommateur afin de lui permettre de financer l’acquisition d’un logement ou de réaliser un investissement locatif, le fait pour un établissement bancaire d’apporter son concours à une opération industrielle ne repose pas uniquement sur l’assise financière de l’entreprise concernée mais également sur d’autres considérations tenant notamment à la viabilité économique du projet industriel qu’elle sera d’ailleurs généralement amenée à accompagner par la suite.

à ce titre, la Sci de l’Industrie fait valoir que les banques ont estimé que la solvabilité de l’intimée au regard de l’enjeu industriel était insuffisante dans la mesure où la Sci de l’Industrie ne fait pas partie du groupe Ahg, même si elle est détenue par des membres de la famille [J], de sorte que le groupe Ahg ne pouvait lui-même apporter de garantie ou de soutien financier sans risquer, pour ses dirigeants, de commettre un abus de crédit social.

Elle ajoute, ce qui est également crédible, d’une part, qu’il n’est pas exclu que ces mêmes établissements bancaires aient pu considérer que l’activité de fabrication de masques et de matériaux filtrants n’était pas un marché suffisamment porteur au regard des incertitudes liées à la crise sanitaire et à la concurrence chinoise très intense faisant déjà apparaître des baisses de prix et, d’autre part, que la capacité de soutien du groupe Ahg au profit de sa filiale Ahg Medical, devant prendre à bail le bâtiment industriel objet du contrat querellé, apparaissait obérée par les conséquences économiques engendrées par la pandémie de Covid-19 sur son activité, elle-même exclusivement tournée vers le secteur aéronautique.

Elle expose enfin qu’il ne peut être sérieusement soutenu que la « famille [J] aurait modifié ses projets » au détriment de la Snc Pitch Immo alors que la Sci de l’Industrie lui avait versé la somme totale de 675.323,76 euros Ttc avant que le contrat ne devienne caduc et que, si le projet industriel initialement envisagé par l’intimée a par la suite été repris par le groupe Ahg, c’est dans un format réduit et sans recourir à un financement extérieur s’agissant du bâtiment destiné à accueillir l’activité concernée. Or, l’explication de ce repositionnement en faveur d’un projet de moindre envergure, à la suite de la non-obtention du prêt bancaire nécessaire au financement de l’opération convenue entre la Sci de l’Industrie et la Snc Pitch Immo, n’est pas utilement contestée par cette dernière dans la mesure où, d’une part, il est constant que le bâtiment situé à Varilhes (09) a été acquis sans financement extérieur (pièce 18 – Sci de l’Industrie) et, d’autre part, que s’il est exact que la Sas Groupe [J] a obtenu un prêt de la Bpi à hauteur de 3.000.000 euros, il ressort du contrat correspondant (pièce 17 – Sci de l’Industrie) qu’il est relatif au financement partiel de la machine de fabrication du tissu filtrant (Meltblown) dont la partie restante du coût total estimé à 5.740.000 euros (pièce 24 – Sci de l’Industrie) a été financée à l’aide de la subvention accordée par le Conseil Régional d’Occitanie à hauteur de 2.500.000 euros (pièce 27 – Sci de l’Industrie) tandis que la mise à disposition des machines de fabrication de masques a été organisée à l’aide de crédits-baux (pièces 10 à 16 – Sci de l’Industrie) conclus avec d’autres établissement bancaires.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la Snc Pich Immo échoue à démontrer que la Sci de l’Industrie est à l’origine de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt.

S’agissant des subventions publiques, il est constant que le montant cumulé des aides accordées, d’une part, par l’Etat (1.748.400 euros) et, d’autre part, par le Conseil régional d’Occitanie (2.500.000 euros) atteint la somme de 4.248.400 euros, laquelle est supérieure au seuil contractuel de 3.791.400 euros visé par la condition suspensive querellée.

Toutefois, si la subvention accordée par l’Etat a trait au financement des travaux, il ressort en revanche de l’annexe technique et financière jointe à la « convention contrat relance Occitanie » (pièce 27 – Sci de l’Industrie), dont l’objet est de préciser les modalités d’exécution de la décision du 11 décembre 2020 par laquelle cette collectivité territoriale a accordé son concours financier, que sa subvention de 2.500.000 euros est uniquement affectée au financement d'« une machine de fabrication MeltBlown » dont le montant prévisionnel est de 5.740.000 euros. Par ailleurs, dans la lettre de la Direction de l’économie et de l’innovation en date du 23 mars 2021, versée aux débats par l’intimée (pièce 6), il est expressément indiqué que le Conseil régional a « décidé de porter son aide uniquement sur l’acquisition de la machine de fabrication de MeltBlown » alors même que la demande de subvention déposée par le groupe Ahg visait également à permettre « la construction d’un bâtiment industriel situé à [Localité 4][Adresse 3] ».

De sorte que la Sci de l’Industrie démontre n’avoir pas obtenu la subvention destinée à financer la partie immobilière du projet tandis que la Snc Pitch Immo n’apporte aucun élément de nature à établir l’exactitude de ses allégations tenant au fait que l’intimée aurait sollicité à son détriment une réaffectation a posteriori de la subvention octroyée le 11 décembre 2020. En effet, la lettre du 23 mars 2021 émanant de la Direction de l’économie et de l’innovation, qu’elle met en exergue au soutien de son affirmation, indique que la demande de subvention portait notamment sur la construction d’un bâtiment industriel ' mais également sur la machine de fabrication de tissu filtrant ' et non que la subvention avait été accordée à ce titre ; étant observé que la lettre du Conseil régional d’Occitanie en date de 11 décembre 2020 (pièce 26 – Sci de l’Industrie), par laquelle il informe M. [T] [J] de sa décision de principe d’octroyer la subvention de 2.500.000 euros au titre de son projet industriel, prend le soin de mentionner que sa mise en 'uvre est confiée à sa Direction de l’économie et de l’innovation, elle-même chargée d’élaborer la convention devant préciser ses conditions d’attribution.

Dès lors, outre le fait que la non-obtention du prêt bancaire comme de la subvention publique suffisait chacune à faire défaillir la condition suspensive de financement, il doit être considéré que la Sci de l’Industrie était ainsi parfaitement fondée à se prévaloir de la caducité du contrat de promotion immobilière conclu avec la Snc Pitch Immo.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la Snc Pitch Immo supportera les dépens de première instance ainsi que retenu par le premier juge, ainsi que les dépens d’appel.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la Snc Pitch Immo à payer à la Sci de l’Industrie la somme de 3.000 euros sur ce fondement.

Le jugement sera confirmé quant aux frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 30 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse ;

Y ajoutant,

Condamne la Snc Pitch Immo aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne la Snc Pitch Immo à verser à la Société Civile Immobilière de l’Industrie la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés lors de la procédure d’appel.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

.