Cour d'appel de Toulouse, 3e chambre, 19 février 2026, n° 25/01814

TJ Toulouse 11 avril 2025

CA Toulouse
Confirmation 19 février 2026

Arguments

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Rejeté
Aveu judiciaire concernant la prise de possession des lieux
La cour a estimé que l'aveu invoqué ne constituait pas une reconnaissance claire et non équivoque des faits, et que la date de prise de possession ne permettait pas de justifier la demande d'indemnisation.
Rejeté
Manquement à l'obligation d'information
La cour a jugé que la garantie prévue par le Code civil exclut la responsabilité pour manquement à l'obligation d'information dans le cadre d'une non-conformité apparente, rendant ce moyen inopérant.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais d'avocat
La cour a confirmé que les époux [S] [X] devaient supporter les dépens et a accordé une indemnité à la société Nacarat pour couvrir ses frais d'avocat.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 3e ch., 19 févr. 2026, n° 25/01814
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	25/01814
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Toulouse, 11 avril 2025, N° 22/04811
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	28 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Réjane CHAUMONTMathieu SPINAZZE
Cabinet(s) :	DECKER
Parties :	Société S.C.C.V NACARAT DE [ Localité 1 ]

Texte intégral

19/02/2026

ARRÊT N° 91/2026

N° RG 25/01814 – N° Portalis DBVI-V-B7J-RBUD

EV/KM

Décision déférée du 11 Avril 2025

Juge de la mise en état de TOULOUSE

22/04811

SINGER

[L] [S] [X]

[Y] [J] [R] épouse [S] [X]

Société S.C.C.V NACARAT DE [Localité 1]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTS

Monsieur [L] [S] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Réjane CHAUMONT, avocat plaidant au barreau de TARBES

Madame [Y] [J] [R] épouse [S] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Réjane CHAUMONT, avocat plaidant au barreau de TARBES

INTIMEE

Société S.C.C.V NACARAT DE [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2025 en audience publique, devant la Cour composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffière de chambre.

Par acte authentique du 5 juillet 2021, M. [L] [S] [X] et Mme [Y] [R] épouse [S] [X] ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SCCV Nacarat de [Localité 1] un appartement moyennant 324'000 €.

La date d’achèvement était fixée au 31 juillet 2021.

L’appartement était livré le 5 juillet 2021, le solde du prix de vente a été versé le 27 juillet 2021, jour de la signature du procès-verbal de levée de réserves.

Par courrier du 28 octobre 2021, les époux [S] [X] ont sollicité de la SCCV Nacarat de [Localité 1] qu’elle procède à la dépose d’un lampadaire public positionné sur la façade extérieure de l’immeuble à proximité de leur balcon en raison de la gêne occasionnée.

Par acte du 16 novembre 2022, les époux [S] [X] ont fait assigner la société Nacarat de [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir sa condamnation à l’indemniser des préjudices matériels et de jouissance résultant de la présence du lampadaire.

Par conclusions du 20 novembre 2023, la société Nacarat de [Localité 1] a conclu à titre incident à l’irrecevabilité de l’action des demandeurs comme forclose.

Par ordonnance du 11 avril 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a :

' déclaré irrecevables les demandes des époux [S] [X] à l’encontre de la SCCV Nacarat de [Localité 1],

' condamné les époux [S] [X] aux dépens et à verser à la SCCV Nacarat de [Localité 1] 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 26 mai 2025, les époux [S] [X] ont formé appel de la décision.

Par dernières conclusions du 7 novembre 2025, les époux [S] [X] demandent à la cour de :

' reporter l’ordonnance de clôture prévue au 10 novembre 2025,

' infirmer l’ordonnance du 14 avril 2025 en ce qu’elle a :

— déclaré irrecevables les demandes des époux [S],

— condamné ces derniers au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Statuant à nouveau :

— constater l’aveu judiciaire quant à une prise de possession des lieux postérieure à la levée des réserves intervenue fin octobre 2021,

— déclarer recevable l’action des époux [S],

— en conséquence, renvoyer l’affaire à la connaissance du tribunal afin qu’il soit statué, au principal, sur le mérite des prétentions formées à l’assignation,

— condamner la SCCV Nacarat de [Localité 1] à payer aux époux [S] [X] la somme de 4.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamner la SCCV Nacarat de [Localité 1] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions du 20 novembre 2025, la SCCV Nacarat de [Localité 1] demande à la cour de :

' confirmer l’ordonnance entreprise du 11 avril 2025 en ce qu’elle a déclaré irrecevables les demandes de M. [S] [X] et de Mme [R], tout en les condamnant aux dépens de l’instance et au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence :

— débouter M. [S] [X] et Mme [R] de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions,

— condamner M. [S] [X] et Mme [R] à régler à la société Nacarat de [Localité 1] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 26 novembre 2024.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Les époux [S] [X] font valoir :

' l’aveu judiciaire de leur adversaire concernant la date de la prise de possession des lieux puisque dans ses conclusions au fond l’intimée a reconnu que « les réserves ont été levées fin octobre 2021, date de la prise de possession des lieux par les concluants », ainsi c’est bien à cette date que les clés, reprises en raison des travaux à finaliser, leur ont été restituées et qu’ils ont pu s’apercevoir de l’existence du lampadaire installé par les services de la mairie,

' le procès-verbal de réception établissant la date de la pose du lampadaire n’est pas produit malgré la demande du juge de la mise en état selon ordonnance de communication de pièces,

' le préjudice résultant de la présence du lampadaire ne peut être constaté que la nuit donc postérieurement à la prise de possession des lieux fin octobre et celui résultant de la présence des moustiques n’a pu être constaté qu’à l’été 2022,

' que la SCCV Nacarat de [Localité 1] a manqué à son obligation d’information.

La SCCV Nacarat de [Localité 1] oppose que :

' le candélabre litigieux a été installé le 19 juillet 2021,

' le reproche fait par les époux [S] [X] constitue une non-conformité apparente et le délai de l’article 1648 du Code civil alinéa 2 nécessite une introduction de l’action dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents , cette action étant exclusive de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Sur ce

L’ article 122 du code de procédure civile dispose : «Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.».

L’article 1648 du Code civil dispose : « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur, dans un bref délai, suivant la nature des vices rédhibitoires, et l’usage du lieu où la vente a été faite.

Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents. ».

L’article 1642-1 du même code prévoit: «Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. ».

Aux termes de l’article 1792-6 du code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves.

Il résulte de ces textes que l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices et défauts de conformité apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement de ce délai d’un mois.

L’article 1383 du Code civil prévoit que l’aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques.

L’article 1383-2 du Code civil dispose : «L’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté.

Il fait foi contre celui qui l’a fait.

Il ne peut être divisé contre son auteur.

Il est irrévocable, sauf en cas d’erreur de fait.».

En l’espèce, la présente action a été engagée par les époux [S] [X] selon assignation du 16 novembre 2022.

Dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA), l’acquéreur dispose d’un délai d’un an et un mois pour agir en cas de non-conformité apparente. Tel est le cas de l’implantation d’un candélabre public.

En effet, le désordre invoqué par les époux [S] [X] qui tient à la présence sur la façade extérieure de l’immeuble à proximité de leur balcon d’un lampadaire ne peut être considérée comme un vice caché mais apparent.De même, il ne peut être prétendu que la nuisance résultant de la présence de moustiques n’a été découverte qu’à l’été 2022, alors que l’existence d’une lumière extérieure la nuit induit la présence d’insectes.

Enfin, les époux [S] [X] recherchent la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement pour manquement à son obligation d’information et de conseil qui résulterait de l’absence d’information sur la présence du luminaire.

Cependant, la garantie prévue à l’article 1642-1 du code civil étant exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun, l’acquéreur en état futur d’achèvement, qui invoque un préjudice résultant d’une non-conformité apparente, n’est pas fondé à rechercher la responsabilité du vendeur pour manquement à son obligation d’information et de conseil lorsque ce moyen est seulement destiné à faire échec à la forclusion annale opposée par le vendeur.

Et en l’espèce, l’existence d’un luminaire public à proximité de l’appartement vendu ne peut constituer qu’une non-conformité.

Les appelants considèrent que la SCCV Nacarat de [Localité 1], dans ses conclusions au fond, a reconnu que les réserves ont été levées fin octobre 2021, date de leur prise de possession des lieux.

L’aveu exige de la part de son auteur une manifestation non équivoque de sa volonté de reconnaître pour vrai un fait de nature à produire contre lui des conséquences juridiques.

En l’espèce, par conclusions au fond déposées le 20 octobre 2023 devant le tribunal judiciaire de Toulouse dans le cadre de la présente instance la SCCV Nacarat de [Localité 1] indiquait : «Les époux [S] [X] ont pris possession des lieux fin octobre 2021, date de levée des réserves. Le bien immobilier a été mis en location. ».

Cependant, dans la même page elle soulignait que la livraison de l’appartement était intervenue le 5 juillet 2021 et que le solde du prix de vente avait été reçu le 27 juillet 2021, la remise des clés ayant été effectuée le 6 août 2021. Par ailleurs, les phrases relevées par les époux [S] [X] précédaient la phrase suivante :« Toutefois, rien n’empêchait sa mise en location dès remises des clés. ».

Enfin, la mention « fin octobre 2021 » sans autre précision, ne correspond à aucun événement intervenu dans le cadre des relations contractuelles des parties, si ce n’est le courrier du conseil des appelants du 28 octobre 2021 déplorant les nuisances résultant de la présence du luminaire public.

En conséquence, il ne peut se déduire de l’ensemble qui par ailleurs se trouve dans le rappel des faits des conclusions de l’intimée, et non dans la discussion, la conscience que sa déclaration serait susceptible de produire des conséquences juridiques préjudiciables pour elle à la faveur de ses adversaires. La phrase invoquée ne peut en conséquence être considérée comme caractérisant un aveu judiciaire.

Un procès-verbal de livraison a été établi entre la SCCV Nacarat de [Localité 1] et les époux [S] [X] le 5 juillet 2021 accompagné d’une remise des clés effectuée le même jour, une clé de la porte d’entrée était conservée pour la levée des réserves levées le 26 juillet 2021, le solde du prix ayant été payé le lendemain.

Enfin, les époux [S] [X] ont réceptionné l’ensemble des clés le 6 août 2021.

Ce n’est que par courrier du 28 octobre 2021 que le conseil des époux [S] [X] écrivait à la SCCV Nacarat de [Localité 1] : «'L’ appartement a fait l’objet d’une livraison le 5 juillet 2021, cependant la remise des clés n’est intervenue que le 6 août 2021.'par ailleurs, à l’occasion de la remise des clés mes clients ont constaté la présence d’un lampadaire sur l’immeuble, au niveau de leur appartement. ».

Il se déduit ainsi que l’a relevé le premier juge, des termes de ce courrier qui évoque le préjudice de jouissance des époux [S] [X] résultant de la présence de ce lampadaire les empêchant de profiter de leur terrasse, l’utilisation par les propriétaires de cet appartement dès la remises des clés.

Par ailleurs, le message adressé par M. [S] [X] à la mairie de quartier le 20 janvier 2022 et ainsi rédigé : « lors de la remise des clés le 5 juillet 2021 (avec visite de l’appartement) on a consigné des réserves qui ont été complétées par d’autres quelques jours plus tard. Quelques jours après la signature de l’acte on a constaté l’installation sur notre façade d’un lampadaire d’éclairage public, entre la terrasse et la fenêtre de notre chambre.». Il convient d’en déduire que la constatation de l’installation du lampadaire s’est faite très rapidement après la signature de l’acte, M. [S] [X] évoquant « quelques jours » et non quelques mois comme cela aurait dû être le cas dans l’hypothèse d’une prise de possession en octobre.

Cette rédaction confirme que la prise de possession était effective au plus tard le 6 août 2021.

À ce titre, le message de la mairie de quartier en réponse à la demande de M. [S] [X] répond seulement aux questions de ce dernier qui concernaient la légitimité de la présence du candélabre, et non la date à laquelle il avait été installé. La mairie de quartier rappelait que le système avait été déposé puis reposé et l’absence de nécessité de lancer une enquête publique dans le cas d’un ajout d’éclairage public, ce qui était le sens de la question de M. [S] [X] qui n’évoquait pas la date de l’installation, au contraire il précisait avoir constaté cette présence « quelques jours » après la signature de l’acte, c’est-à-dire le 5 juillet 2021.

Au contraire, par message du 25 septembre 2024, M. [P] a répondu précisément « le 19 juillet » à une question précise de l’intimée concernant la date à laquelle il avait été procédé à la pose du candélabre, alors qu’il est évident que la mise en service nécessitait l’intervention du service public compétent, quand bien même l’installation était faite par le promoteur.

A ce titre, les fonctions de M. [P] sont décrites ainsi dans sa signature professionnelle :« chef de projets-conduite d’opérations de maîtrise d’ouvrages- pôle éclairage public- direction ouvrages, réseaux secs et coordination travaux- mairie de Toulouse/Toulouse Métropole », confirmant sa compétence directe avec l’éclairage public. Enfin, aucun élément ne permet de douter de la sincérité de cette date.

Dès lors, peu importe l’absence de production de l’ensemble du procès-verbal de réception concernant le lampadaire litigieux, aucune conclusion ne pouvant être tirée de photographies non datées.

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action des appelants.

Les appelants qui succombent garderont la charge des dépens de première instance, par confirmation de la décision déférée et d’appel.

L’équité commande de faire droit à la demande de la SCCV Nacarat de [Localité 1] en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2000 €.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Confirme la décision déférée,

Condamne M. [L] [S] [X] et Mme [Y] [R] épouse [S] [X] aux dépens,

Condamne M. [L] [S] [X] et Mme [Y] [R] épouse [S] [X] à verser à la SCCV Nacarat de [Localité 1] 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET