18/02/2026

ARRÊT N° 3/2026

N° RG 25/00010 – N° Portalis DBVI-V-B7J-Q6NL

SL/IA

Décision déférée du 25 Février 2025 – Juge de l’expropriation de [Localité 1] – 24/00063

J-M.[U]

CONFIRMATION

Copie exécutoire délivrée le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU DIX HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

Monsieur [J] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Olivier TAMAIN de la SELARL MTBA AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Etablissement Public EPFL DU [Localité 3] [Localité 1] SE

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DRFIP d’Occitanie pôle d’évaluation domaniale de [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représenté à l’audience

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Décembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de:

Président : M. DEFIX,

Assesseurs : A-M. ROBERT

S.LECLERCQ

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.

Toulouse Métropole poursuit un projet de renouvellement urbain dénommé [Adresse 4], dans les quartiers situés à proximité de la gare Matabiau à [Localité 1].

Toulouse Métropole a confié la mise en oeuvre du projet à la SPLA EUROPOLIA, par le biais d’une concession d’aménagement.

Toutefois, la maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en oeuvre.

Aussi, depuis 2011, [Localité 1] Métropole anticipe les acquisitions foncières, en particulier dans le secteur situé à l’Est de la voie ferrée dit secteur '[Adresse 5] et dans le secteur situé à l’Ouest de la voie ferrée dit secteur '[Localité 6] – Maroc- [Localité 7] – [Localité 8]'.

C’est ainsi que l’établissement public foncier local du [Localité 3] [Localité 1] (EPFL) intervient, depuis de nombreuses années pour le compte de [Localité 1] Métropole, en vue de l’acquisition de la totalité des immeubles, locaux d’activité et locaux commerciaux compris dans ces deux périmètres.

Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées par l’EPFL, soit à l’amiable, soit sur exercice du droit de préemption urbain, soit sur exercice du droit de délaissement ouvert aux propriétaires, [Localité 1] Métropole a décidé de lancer une procédure d’expropriation

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire se sont déroulées du 14 mars au 30 avril 2019.

L’opération a été déclarée d’utilité publique, suivant arrêté préfectoral du 16 décembre 2019, prorogé le 7 novembre 2024, lequel désigne l’établissement public foncier local du [Localité 3] [Localité 1] (EPFL) en qualité d’autorité expropriante.

Suivant arrêté préfectoral du 16 juin 2020, les acquisitions et les travaux nécessaires pour mener à bien le projet [Localité 3] Matabiau – quais d’Oc, ont été déclarés urgents.

La procédure en fixation judiciaire des indemnités d’expropriation est donc poursuivie selon la procédure d’urgence.

Parmi les biens concernés dans les secteurs '[Adresse 5] et '[Localité 6] – Maroc- [Localité 7] – [Localité 8]', figure un local constitué des lots 1 et 2 de l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 6], appartenant à M. [J] [L].

La propriété de cet immeuble a été transférée à l’EPFL par ordonnance d’expropriation du 1er mars 2024.

A défaut d’accord sur le montant des indemnités d’expropriation, par acte du 15 octobre 2024, l’EPFL a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation judiciaire des indemnités d’expropriation revenant à l’exproprié.

Un transport sur les lieux s’est déroulé le 16 décembre 2024, à la suite duquel l’indemnité provisionnelle revenant à M. [L] a été fixée le 17 décembre 2024 à la somme de 177.000 euros.

Par jugement du 25 février 2025, le juge de l’expropriation du département de la Haute-Garonne a :

— fixé le montant des indemnités devant revenir à M. [J] [L] de la manière suivante :

* indemnité principale : 222.425 euros ;

* indemnité de remploi : 23.242,50 euros ;

* indemnité pour perte de loyers : 13.200 euros ;

— laissé les dépens à la charge de l’expropriant ;

— condamné l’établissement public foncier local du [Localité 3] [Localité 1] à verser à M. [J] [L] la somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute autre demande.

Pour statuer ainsi, le premier juge a fixé la date de référence à la date à laquelle le PLUi de la ville de [Localité 1] approuvé par délibération du 10 novembre 2016 est devenu exécutoire. Il a relevé qu’à ce moment là, la parcelle était située en zone UF1c, soit en zone urbaine de Faubourg.

Il a dit que c’était à la date de l’ordonnance d’expropriation, soit le 1er mars 2024, que devaient être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Par la méthode d’évaluation par comparaison, il a retenu une valeur de 1.550 euros/m².

Il a dit n’y avoir lieu d’appliquer un abattement pour occupation.

Par déclaration du 3 avril 2025, M. [J] [L] a fait appel de ce jugement, en ce qu’il a :

— fixé le montant des indemnités devant revenir à M. [J] [L] de la manière suivante :

* indemnité principale : 222.425 euros ;

* indemnité de remploi : 23.242,50 euros ;

— condamné l’établissement public foncier local du [Localité 3] [Localité 1] à verser à M. [J] [L] la somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PRETENTIONS :

Par conclusions du 23 octobre 2025, notifiées le 23 octobre 2025, M. [L], appelant, demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité pour perte de loyers à 13.200 euros ;

Le réformer en ce qu’il a :

— fixé le montant des indemnités devant revenir à M. [J] [L] de la manière suivante :

* indemnité principale : 222.425 euros ;

* indemnité de remploi : 23.242,50 euros ;

— condamné l’établissement public foncier local du [Localité 3] [Localité 1] à verser à M. [J] [L] la somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— fixer le montant des indemnités devant revenir à M. [J] [L] de la manière suivante :

* indemnité principale : 286.000 euros ;

* indemnité de remploi : 29.100 euros ;

* indemnité pour perte de loyers : 13.200 euros ;

— débouter l’établissement public foncier local du [Localité 9] de ses demandes contraires ;

— le condamner à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire du 21 octobre 2025, notifié le 23 octobre 2025, l’établissement public foncier local du [Localité 3] [Localité 1], intimé et appelant incident, demande à la cour de :

— réformer partiellement le jugement rendu le 25 février 2025 ;

— en conséquence, fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession revenant à M. [L], à la somme de 209.934 euros comprenant :

* indemnité principale : 177.940 euros ;

* indemnité de remploi :18.794 euros ;

* indemnité pour perte de loyers : 13.200 euros, conformément à l’accord intervenu entre les parties ;

— condamner M. [L] à payer à l’EPFL la somme de 1.000 euros article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens d’appel.

Par mémoire du 25 août 2025, notifié le 25 août 2025, le commissaire du gouvernement demande à la cour de :

Réformer le jugement dont appel ;

Fixer les indemnités à verser à M. [L] à 211.196,80 euros, ventilées comme suit :

— indemnité principale : 179.088 euros ;

— indemnité de remploi : 18.908,80 euros ;

— indemnité pour perte de loyers : 13.200 euros.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la saisine de la cour :

L’appel ne porte pas sur le chef du jugement ayant fixé l’indemnité pour perte de loyers. En l’absence d’appel incident, la cour n’en est pas saisie.

Sur le bien exproprié :

Le bien exproprié est constitué des lots 1 et 2 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 7] à [Localité 1], d’une surface loi Carrez de 143,50 m².

Ces lots correspondent à un local à usage d’atelier et de bureaux, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Le bien dispose de deux vitrines sur la [Adresse 8], situées de part et d’autre de la porte d’entrée donnant accès aux étages. Il se développe à l’arrière, sur toute la profondeur de l’immeuble. Une porte permet d’accéder à une petite cour commune intérieure qui est à usage privatif.

Les locaux se composent de deux pièces avec vitrines donnant sur le [Adresse 8], deux pièces plus petites à l’arrière avec accès à une cour intérieure, sanitaires ; un petit escalier en bois permet d’accéder à une pièce à usage de bureaux avec huisserie.

Le local présente les caractéristiques suivantes :

— sol en béton brut ;

— dalles de faux plafond ;

— absence de système de chauffage, sauf climatisation réversible dans une pièce ;

— huisserie simple vitrage, sauf la fenêtre donnant sur la cour intérieure ;

— électricité à mettre aux normes.

Les locaux avec cour intérieure à usage privatif étaient occupés par l’association Frogatto en vertu d’un bail professionnel d’une durée de 6 ans, à compter du 15 juin 2016 pour se terminer le 14 juin 2022, et renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 1.230 euros, afin que celle-ci puisse y exercer ses activités, à savoir la promotion de l’activité artistique (graphisme, photographie, sérigraphie, formations…). Par avenant du 25 novembre 2022, le loyer a été ramené à 1.100 euros par mois à compter du 1er décembre 2022.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme :

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l’article L. 213-4 du même code, soit, pour les biens non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date de référence est la date à laquelle le PLUi de la ville de [Localité 1] approuvé par délibération du 10 novembre 2016 est devenu opposable aux tiers.

A ce moment là, la parcelle était située en zone UF1c, soit en zone urbaine de Faubourg.

Sur les principes d’indemnisation :

Aux termes des articles 2 et 7 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce les principes d’indemnisation suivants :

— article L. 321-1 : Les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— article L. 322-1 : Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation. En l’espèce, elle a été rendue le 1er mars 2024, aussi c’est à cette date que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

— article L. 322-2 alinéa 1 : Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

— article L. 322-2 alinéa 2 : Les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Sur la valorisation du bien exproprié :

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le montant de l’indemnité d’expropriation, et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Cass. Civ. 3ème, 14 novembre 1991, n° 90-70.084).

En pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison, qui consiste à fixer le prix d’un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l’article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

M. [L] se prévaut d’un rapport d’expertise non contradictoire de M. [P].

M. [P] a retenu deux méthodes d’évaluation, par comparaison et par le rendement.

En l’espèce, la méthode par le rendement sera écartée, car M. [P] a pris en compte un loyer annuel de 21.500 euros, qui n’est pas le loyer du local, et car il a appliqué un taux de rendement de 7% par an, sans justification. Cette évaluation par le rendement qu’il effectue n’est donc pas pertinente.

S’agissant des termes de comparaison, M. [L] se prévaut des termes de comparaison contenus dans le rapport de M. [P]. Dans son rapport, M. [P] cite 7 ventes de locaux, mais il propose d’en retenir deux, les plus proches tant par leur proximité que par leur ressemblance :

— [Adresse 9], vendu le 28 décembre 2024, surface 109 m², au prix de 230.000 euros ; prix au m² : 2.110 euros ;

— [Adresse 10], vendu le 27 septembre 2022, surface 149 m², au prix de 313.500 euros ; prix au m² : 2.104 euros.

Il retient dès lors un prix de vente moyen par m² de 2.107 euros, arrondi à 2.000 euros.

L’EPFL se prévaut des termes de comparaison suivants :

— [Adresse 11], vente le 26 août 2022, surface 460 m², au prix de 640.000 euros ; prix au m² : 1.391 euros ;

— [Adresse 12], vente le 23 juillet 2021, surface 169 m², au prix de 255.600 euros ; prix au m² : 1.512 euros.

Le commissaire du gouvernement propose 6 références portant sur des mutations de biens à usage d’atelier ou de locaux commerciaux, sur la commune de [Localité 1], intervenues en 2023 et 2025, dont se dégage une valeur moyenne de 1.950 euros du m². Parmi ces 6 références, la plus proche géographiquement du bien exproprié est la référence [Adresse 13], vente le 11 mars 2025, 225 m² au prix de 400.000 euros, prix au m² : 1.778 euros. Il s’agit d’un commerce.

Néanmoins, il ressort des photographies produites que tous ces locaux sont de plus haut standing que le local exproprié, et que l’état d’entretien extérieur est de meilleure qualité.

La référence [Adresse 14] est une maison d’habitation ancienne, située en fond de cour, transformée en bureaux. Or, le local exproprié est à usage d’atelier, les deux bureaux qui s’y trouvent n’étant qu’accessoires à l’activité artisanale. Ce local ne peut pas être uniquement à usage de bureaux, ni à usage d’habitation, car il se développe en profondeur et ne dispose pas d’autres ouvertures que les deux vitrines sur rue et une ouverture sur la petite cour intérieure. Cette référence n’est donc pas pertinente.

La référence [Adresse 9] correspond à un appartement de 109 m² avec jouissance privative d’un jardinet à l’arrière. Cet appartement est utilisé en bureaux. Il comprend 4 bureaux et une salle de réunion. Cette référence n’est donc pas pertinente, pour les mêmes motifs que la référence [Adresse 14].

La référence [Adresse 11] est un local d’activité comprenant entrepôt et bureaux.

La référence [Adresse 12] concerne un local d’activité avec bureaux, dans lequel une camionnette peut entrer. Ce local est situé dans le quartier central et très prisé des Chalets (de l’autre côté du canal par rapport au local exproprié).

Pour ces deux références, l’activité correspond à celle du local exproprié, à savoir atelier et bureaux accessoires . Compte tenu de sa surface, proche de celle du bien à évaluer, le terme de comparaison [Adresse 12] est le plus pertinent. Toutefois, pour tenir compte de la relative ancienneté de cette vente, la valeur sera portée à 1.550 euros/m².

Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge a évalué le bien litigieux à 143,5 X 1.550 = 222.425 euros.

L’indemnité de remploi s’établit à la somme de 23.242,50 euros, détaillée comme suit :

—  5.000 X 20% = 1.000 euros ;

—  10.[Immatriculation 1]% = 1.500 euros ;

—  207.425 X 10% = 20.742,50 euros.

soit ( 5000 € x 20 % ) + ( 10.000 € x 15 % ) + (207.425 € x 10 % ) = 23.242,50 euros.

L’EPFL demande d’appliquer un abattement de 20% sur la valeur du bien, au motif qu’il est donné à bail, afin de prendre en considération la différence, sur le marché immobilier, entre un bien vendu libre et un autre vendu occupé. M. [L] s’y oppose. Le commissaire du gouvernement expose les contraintes qui sont liées au bail commercial, et qui justifient qu’il soit habituellement appliqué un abattement pour occupation commerciale.

Un abattement est habituellement pratiqué sur la valeur libre d’un bien immobilier pour obtenir sa valeur occupée, en raison du fait qu’un bien occupé vaut généralement moins cher qu’un bien libre. Toutefois, il ne s’agit pas d’une règle absolue, le juge de l’expropriation pouvant estimer que dans le cas d’espèce qui lui est soumis, il n’y a pas lieu de procéder à un abattement.

En l’espèce, le bail consenti n’est pas un bail commercial. C’est un bail professionnel, résiliable par le bailleur à l’expiration de la durée du contrat, sous réserve d’un préavis de 6 mois, sans contrepartie financière. Il n’existe pas de droit au renouvellement au profit du locataire. Dès lors, le bailleur n’a pas de contraintes particulières pour pouvoir récupérer la jouissance des lieux, telles que celles liées au statut protecteur du bail commercial.

En conséquence, en présence d’un bail professionnel et non d’un bail commercial, et s’agissant d’un local d’activité dont l’intérêt principal est d’être occupé par un locataire, il n’est pas démontré une moins-value liée à l’état d’occupation. C’est à juste titre que le premier juge n’a pas appliqué un abattement pour occupation.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a :

— fixé l’indemnité principale à 222.425 euros ;

— fixé l’indemnité de remploi à 23.242,50 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

M. [L], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel.

Compte tenu de l’équité, les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du juge de l’expropriation du département de la Haute-Garonne du 25 février 2025 ;

Y ajoutant,

Condamne M. [J] [L] aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER M. DEFIX