Cour d'appel de Toulouse, 1re chambre section 1, 4 mars 2026, n° 23/02186

TGI 3 mai 2023

CA Toulouse
Confirmation 4 mars 2026

Arguments

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Rejeté
Irregularité de la convocation
La cour a estimé que le syndic avait le droit d'organiser l'assemblée par correspondance en raison des circonstances sanitaires et que la S.C.I. MP avait été mise en mesure d'exercer son contrôle sur les documents.
Rejeté
Erreurs de comptabilité et non-respect de la réglementation
La cour a jugé que les éléments soulevés par la S.C.I. MP ne démontraient pas de violation des règles de copropriété et que les résolutions avaient été adoptées valablement.
Rejeté
Inadéquation des informations fournies pour la résolution n°8
La cour a constaté que les copropriétaires avaient été suffisamment informés des travaux et des responsabilités associées, permettant ainsi l'adoption de la résolution.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 4 mars 2026, n° 23/02186
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	23/02186
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 3 mai 2023, N° 21/03607
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Isabelle DINGLIFrançois DE FIRMAS DE PERIES
Cabinet(s) :	SOCIETE D'AVOCATS - FIRMAS - MAMY - SICARD - DELBOUYSSELAS D'AVOCATS ATCMSELAS CLAMENS CONSEIL
Parties :	S.C.I. MP c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [ Localité 3 ]

Texte intégral

04/03/2026

ARRÊT N° 26/ 61

N° RG 23/02186

N° Portalis DBVI-V-B7H-PQW2

AMR – SC

Décision déférée du 03 Mai 2023

TJ de [Localité 1] – 21/03607

V. TAVERNIER

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 04/03/2026

M^e François DE FIRMAS

M^e Isabelle DINGLI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.C.I. MP

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e François DE FIRMAS DE PERIES de la SELARL FIRMAS MAMY SICARD DELBOUYS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Isabelle DINGLI de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 mai 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La Sci Mp est copropriétaire au sein de la [Adresse 3] [K] située [Adresse 4] à Toulouse (31) et soumise au statut de la copropriété.

Les fonctions de syndic sont exercées par la Sarl l’Atelier de l’Immobilier.

Lors de l’assemblée générale tenue le 10 mai 2021, en non présentiel, diverses résolutions ont été adoptées, dont :

— les résolutions 4, 5 et 6 relatives à l’approbation des comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2020 et aux budgets prévisionnels 2020-2021 et 2021-2022 (art. 24),

— la résolution 8 portant autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, s’agissant de la demande de M. [K] d’aménager la terrasse suite à autorisation de l’assemblée générale du 19 janvier 2006.

La Sci Mp n’était ni présente ni représentée lors de cette assemblée générale, et n’a pas voté par correspondance.

Considérant les conditions de tenue de cette assemblée générale comme irrégulières, elle a, par acte d’huissier du 26 juillet 2021, fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Sarl l’Atelier de l’Immobilier, aux fins, notamment, d’annulation de l’assemblée générale du 10 mai 2021 en ce qu’elle na pas été régulièrement convoquée ou, subsidiairement, à l’annulation des résolutions n°4, 5, 6 et 8 de cette même assemblée générale.

Par jugement du 3 mai 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a débouté la Sci Mp de l’ensemble de ses prétentions, l’a condamnée dépens de l’instance et à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Pour rejeter la demande d’annulation de l’assemblée générale le tribunal a estimé qu’au regard du nombre de copropriétaires et de la proximité entre l’allègement des contraintes liées à la pandémie en termes de regroupement et de jauge et la convocation à l’assemblée générale l’organisation de la réunion en distanciel était de nature à en assurer la sérénité et la sécurité.

Il a constaté que les résolutions 4 et 6 avaient été adoptées à la majorité des voix et la résolution 5 à l’unanimité et que les griefs de la Sci Mp à leur encontre n’étaient pas établis.

Concernant la résolution no 8, il a estimé qu’au regard des dispositions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans leur version applicable depuis le 1er juin 2020 et « en cours au présent litige » et dès lors qu’il n’était pas contesté qu’ont voté favorablement à cette résolution des copropriétaires représentant 4927 tantièmes sur 10.000, un seul s’étant abstenu pour 222 tantièmes, le projet, qui avait recueilli au moins le tiers de ces voix, avait pu valablement être adopté, lors de ce second vote immédiat.

Par déclaration du 20 janvier 2023, la Sci Mp a relevé appel de ce jugement en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 avril 2025, la Sci Mp, appelante, demande à la cour de :

Rejeter toutes les conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

— infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

À titre principal,

— dire que l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 3] du 10 mai 2021 n’a pas été régulièrement convoquée,

— annuler en conséquence les résolutions de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 3] du 10 mai 2021 avec toutes conséquences de droit,

Subsidiairement, et si mieux aime la cour,

— prononcer l’annulation des résolutions n°4, n°5, n°6 et n°8 de l’assemblée générale du 10 mai 2021 des copropriétaires de la 'copropriétaire’ [Localité 3],

— condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 3] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— dire qu’elle sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais, honoraires et indemnités exposées par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Pichet Immobilier Services, intimé, demande à la cour de :

— déclarer irrecevable ou infondé l’appel et les demandes de la Sci Mp,

— rejeter l’ensemble des demandes de la Sci Mp formées à son encontre,

— confirmer le jugement du 3 mai 2023 en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— rejeter la demande d’annulation de la Sci Mp de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2021,

— en tout état de cause rejeter la demande d’annulation de la Sci Mp des résolutions numéros 4,5,6 et 8 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2021,

— rejeter l’ensemble des demandes financières de la Sci Mp,

— condamner la Sci Mp à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et la somme de 5000 euros au titre de ses frais irrépétibles en appel,

— condamner la Sci Mp aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Isabelle Dingli de la Selas Atcm, avocat associé, sur ses offres de droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2025 et l’affaire a été examinée à l’audience du lundi 12 mai 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1-La demande d’annulation de l’assemblée générale du 10 mai 2021

La Sci Mp demande l’annulation de cette assemblée générale en faisant valoir que la convocation n’est pas conforme aux textes et lois en vigueur, même en raison des circonstances particulières du moment, car elle ne comporte pas de référence aux textes préconisant une tenue d’assemblée générale restreinte, pas d’information sur la mise à disposition des pièces justi catives des charges et il n’y est pas joint un courrier envoyé avec accusé de réception afin d’informer les copropriétaires sur les manquements du syndic.

En vertu des dispositions de l’article 22-2 I. de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu’à un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire déclaré par le décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 déclarant l’état d’urgence sanitaire, prorogé dans les conditions prévues à l’article L. 3131-13 du code de la santé publique, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique ; dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

La loi du 14 novembre 2020 a prolongé, une première fois, l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 16 février 2021 puis la loi du 15 février 2021 a ensuite prolongé l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 1er juin 2021.

Il résulte de ces dispositions qu’à la date de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2021, le syndic était en droit d’organiser une assemblée générale par correspondance au regard du nombre de copropriétaires concernés, soit 34 personnes, et il ressort de la copie de la convocation produite en pièce 24 par le syndicat des copropriétaires que la situation sanitaire y est expressément visée par la mention « ATTENTION COMPTE TENU DE LA SITUATION SANITAIRE » (').

Par ailleurs sont jointes à cette convocation le rapport de gestion 2019-2020, les tableaux comparatifs du budget et des dépenses du 01.10.2020 au 30.09.2021, le détail des dépenses du 01.10.2019 au 30.09.2020, le compte de gestion générale de l’exercice clos du 01.10.2019 au 30.09.2020 et le budget prévisionnel de l’exercice N+2 du 01.10.2021 au 30.09.2022, le compte de gestion pour travaux de l’article 14-2, la situation de trésorerie, le contrat de syndic et ses annexes ainsi que le formulaire de vote par correspondance établi au nom de chaque copropriétaire, dont celui établi au nom de la Sci Mp.

Si la convocation ne comporte pas la mention des modalités de consultation des pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 comme prévu à l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967, il résulte des pièces jointes à la convocation et des divers messages électroniques échangés entre le syndic et la Sci Mp en avril 2021 que cette dernière a été mise en mesure d’exercer pleinement son contrôle.

Enfin le « courrier envoyé avec accusé de réception afin d’informer les copropriétaires sur les manquements du syndic » évoqué par la Sci Mp et correspondant au courrier recommandé du 17 mars 2021 précisé par mail du 26 avril 2021 par lequel la Sci Mp expliquait vouloir « aborder le sujet du changement de syndic en raison d’une gestion loyale qui reste à confirmer» n’avait pas à être joint à la convocation ni inscrit à l’ordre du jour s’agissant d’une simple proposition de discussion sur la qualité du travail réalisé par le syndic.

Il résulte du tout qu’aucun des éléments soulevés par la Sci Mp ne permet de remettre en cause la validité de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2021 de sorte que la disposition du jugement ayant débouté la Sci Mp de ce chef de demande sera confirmée.

2-La demande d’annulation des résolutions 4, 5, 6 et 8 de l’assemblée générale du 10 mai 2021

Au soutien de ses demandes la Sci Mp fait valoir, concernant les résolutions 4, 5 et 6, que le poste «employé d’immeuble » comporte des erreurs de comptabilité susceptibles d’engager la responsabilité du syndic, que le poste « charges d’eau » comporte des erreurs de répartitions, que la réglementation en vigueur relative à la gestion du compte Fonds de travaux [D] n’est pas respectée et que concernant la résolution 8, la présentation de la demande d’autorisation du copropriétaire concerné et le projet de résolution ne permettaient pas aux copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause.

La résolution n° 4 porte sur l’approbation des comptes clos tandis que les résolutions n°5 et 6 ont trait respectivement au budget prévisionnel 2020-2021 et au budget prévisionnel 2021-2022.

2-1 Concernant le poste « employé d’immeuble » la Sci Mp relève ce qu’elle estime être diverses anomalies dans les fiches de paie et le contrat de travail ainsi que les avenants à ce contrat. Si ces anomalies sont susceptibles d’engager la responsabilité du syndic, au demeurant non attrait à la présente procédure, elles ne peuvent à elles seules entraîner la nullité des résolutions 4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 10 mai 2021 en l’absence de violation démontrée du règlement de copropriété.

2-2 Concernant le poste « charges d’eau », la Sci Mp fait valoir que, certains copropriétaires ne déclarant pas leur relevé de consommation d’eau, la différence entre la consommation relevée par Eau de Toulouse et la consommation individuelle relevée des appartements qui détermine l’eau commune est surévaluée, que l’ajustement pratiqué par le syndic pour corriger la répartition eau commune/eau froide (individuelle) est arbitraire et incohérent au regard notamment de la consommation moyenne d’eau en Haute-Garonne.

Elle relève que la différence constatée entre la consommation globale (compteur général) et les relevés individuels est répartie entre tous les copropriétaires, non selon leurs tantièmes comme l’exige le règlement de copropriété, mais selon leur consommation individuelle déclarée, de sorte que les copropriétaires récalcitrants qui ne déclarent pas leur consommation réelle ne participent pas non plus aux dépenses communes de l’eau générale.

Le règlement de copropriété prévoit en son article 15 :

«1° Les charges d’eau froide comprennent le prix de l’eau froide consommé par la collectivité des copropriétaires,

2° Les charges d’eau froide seront réparties entre tous les copropriétaires au prorata des consommations d’eau froide indiquées par les compteurs individuels installés dans leurs appartements et locaux,

3° La différence susceptible d’exister entre le total des consommations individuelles et celle relevée au compteur général de l’immeuble sera répartie au prorata des millièmes de copropriété et le coût de la location et du relevé des compteurs sera réparti au prorata du nombre des compteurs. ».

Il ressort des divers documents produits par la Sci Mp que la clé de répartition de la consommation d’eau et du coût de location et de relevé des compteurs d’eau est en adéquation avec le règlement de copropriété, le fait qu’il soit procédé par « forfait » en cas de copropriétaire défaillant n’étant pas contraire aux stipulations du règlement de copropriété visées ci-dessus.

2-3 Concernant la gestion du compte [D] fonds de travaux, la Sci Mp fait valoir que le Syndic ne respecte pas la réglementation en vigueur relative à la gestion du compte Fonds de travaux [D] en ce que les provisions du compte Fonds de travaux [D] ne sont pas créditées dès leur encaissement, les intérêts sont comptabilisés dans l’exercice en cours et intégrés au budget général, les copropriétaires vendeurs ont été remboursés de leur compte Fonds de travaux, la comptabilité ne re ète pas fidèlement la situation du compte Fonds de travaux [D] en omettant d’inclure les intérêts générés, à la clôture de l’exercice, la comptabilité indique un Fonds de travaux à jour des cotisations pour l’exercice alors qu’il subsiste un solde de provisions à percevoir s’élevant à 2 277,87 €, dont environ 114 € pour le Fonds [D] (5 %).

Les fonds de travaux obligatoires ont fait l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 février 2017, sa résolution no 8 ayant voté ce fond à hauteur de 5 % du budget annuel qui sera appelé à compter du 1er janvier 2017 et sera réajusté chaque année en fonction du budget voté avec appel trimestriel en même temps que l’appel de fonds trimestriel.

Le syndicat des copropriétaires justifie que le syndic de copropriété a ouvert un compte bancaire séparé, un livret bleu auprès du Crédit Mutuel, rémunéré au nom du syndicat des copropriétaires, sur lequel sont versées directement les cotisations au fonds de travaux.

Les pièces produites par les parties, appels de fonds pour les périodes concernées, relevés du livret bleu pour les mêmes périodes, procès-verbal de l’assemblée générale du 2 février 2017, ne révèlent aucune irrégularité susceptible d’entraîner la nullité des résolution 4, 5 et 6.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la Sci Mp de sa demande de nullité des résolutions 4, 5 et 6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2021.

2-4 Concernant la résolution 8, la Sci Mp soutient que la présentation de la demande d’autorisation du copropriétaire concerné et le projet de résolution ne permettaient pas aux copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause en ce que la nature exacte de l’opération, appropriation définitive d’une partie commune, affectation à titre privatif d’une partie commune ou simple tolérance, n’était pas définie et qu’aucune contrepartie n’était prévue, charges d’entretien et de réparation en cas de dégât survenu sur cette extension devenue privée, responsabilités copropriété/copropriétaire pour les dégâts liés aux travaux, modi cations des tantièmes des charges de l’entretien du toit terrasse tenant compte de cette privatisation.

La résolution 8 est formulée de la manière suivante :

«Autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble : demande de Monsieur [K] relative à l’aménagement de la terrasse

suite autorisation de l’assemblée générale du 19 janvier 2006 – Présentation du projet

Le nombre de personnes ayant voté est de 15 totalisant 5149 tantièmes sur 10000.

Le projet de Monsieur [K] établi par un architecte est annexé à la convocation. Il s’agit d’isoler visuellement la terrasse du voisinage [hauteur de 1.90] et de mettre en place des garde-corps sur les deux autres côtés.

Un parquet sera posé au sol sur des plots plastiques.

Le syndic attire l’attention sur le fait que l’étanchéité a été refaite en 2019 et s’interroge sur la mise en place des gardes-corps et des panneaux de 1.90 mètres. Par ailleurs, le sol devra être démontable pour permettre d’accéder à l’étanchéité en cas de problème.

L’assemblée générale en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir

constaté que la destination de l’immeuble est respectée autorise Monsieur [K] à effectuer à ses frais exclusifs, les travaux suivant descriptif de Monsieur [V], Architecte :

— aménagement d’une terrasse bois sur une toiture plate existante par la pose d’un parquet sur plots ; pose d’une palissade de 1,90 m sur Ie mur mitoyen et pose de garde corps en verre transparent

Sous réserve de :

— se conformer à la réglementation en vigueur et obtenir les autorisations administratives s’il y a lieu

— faire réaliser les travaux par des entreprises spécialisées et sous la surveillance de l’architecte à ses frais et en justifier

— ne pas endommager le complexe d’étanchéité et l’isolant thermique

— souscrire une assurance dommage ouvrage dans le cas où celle-ci serait obligatoire non

seulement pour les travaux prévus mais aussi pour les existants

Le copropriétaire restera responsable vis à vis de la copropriété et des tiers de toutes les

conséquences dommageables résultant de ces travaux.

Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment. »

Il ressort des termes de la résolution que M. [K], bénéficiant de la jouissance privative d’une partie commune depuis 2006 devait obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour effectuer des travaux affectant cette partie commune ou l’aspect extérieur de l’immeuble conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et que ces travaux sont exécutés à ses frais et sous sa responsabilité, le sort des charges et des responsabilités étant par ailleurs réglé par l’article 16-2eme du règlement de copropriété relatif aux charges d’entretien des balcons et terrasses.

Dans ces conditions c’est en connaissance de cause que les copropriétaires ont adopté cette résolution lors d’un second vote, un tiers des copropriétaires y étant favorables, à la majorité simple de l’article 24.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la Sci Mp de sa demande de nullité de la résolution 8.

3-Les demandes annexes

Succombant, la Sci Mp supportera les dépens de première instance ainsi que retenu par le premier juge, et les dépens d’appel.

Elle se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance, telle qu’appréciée justement par le premier juge, qu’au titre de la procédure d’appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peut elle-même prétendre à l’application de ce texte à son profit.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 3 mai 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— Condamne la Sci Mp aux dépens d’appel avec autorisation de recouvrement direct au profit de maître Isabelle Dingli de la Selas Atcm, avocate qui le demande, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamne la Sci Mp à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Déboute la Sci Mp de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX