COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 29 OCTOBRE 2025

N° 2025 / 277

N° RG 23/09670

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLVBH

[C] [V]

C/

[X] [N] [W] [D] veuve [Y]

[K] [Y]

[P] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Rosanna LENDOM

M^e Cécile

SONSINO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 30 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22000421.

APPELANTE

Madame [C] [V]

née le 21 Mars 2025 à [Localité 9] (42), demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-003982 du 11/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentée par M^e Rosanna LENDOM, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉS

Madame [X] [N] [W] [D] veuve [Y]

née le 15 Avril 1950 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [K] Partie intervenante [Y]

né le 08 Septembre 1953 à [Localité 7] (92), demeurant [Adresse 3]

Madame [P] Partie intervenante [Y]

née le 28 Février 1955 à [Localité 8] (75), demeurant [Adresse 2]

Tous trois représentés par M^e Cécile SONSINO, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing privé en date du 29 janvier 2019, M. [B] [Y] et Mme [X] [Y] ont donné à bail non meublé à Mme [C] [V] des locaux à usage d’habitation sis, [Adresse 4] » à [Localité 5] (06), moyennant un loyer mensuel d’un montant de 540 euros, outre 80 euros de provision sur charges.

En raison de conflits avec le voisinage, cette dernière a été mise en demeure par courrier du 07 juillet 2020 de cesser ses agissements en violation des clauses et conditions du bail.

Ne cessant de recevoir des courriers de la part des copropriétaires de la Résidence « [6] », M. et Mme [Y] lui ont fait délivrer par acte de commissaire de justice, en date du 28 juin 2021, un congé pour motif légitime et sérieux pour le 31 janvier 2022.

Par acte de commissaire de justice, en date du 1er février 2022, M. et Mme [Y] ont fait délivrer à Mme [V] une sommation de quitter les lieux.

Par exploit du 13 mai 2022, M. et Mme [Y] ont fait assigner Mme [V] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Cannes aux fins de :

résilier le bail pour motif légitime et sérieux ;

voir ordonner son expulsion ;

la condamner au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation, outre le remboursement des travaux de reprise de rambarde, et une somme sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

M. [Y] est décédé en cours de procédure, le 26 août 2022.

Ses enfants, Mme [P] [Y], et M. [K] [Y], sont ainsi intervenus volontairement à la procédure.

Suivant jugement contradictoire rendu le 30 mars 2023, le tribunal de proximité de Cannes a :

déclaré recevable l’intervention volontaire de M. [K] [Y] et de Mme [P] [Y], venant aux droits de M. [B] [Y] ;

constaté qu’il a été régulièrement délivré congé pour motif légitime et sérieux à Mme [V] par exploit du 28 juin 2021 pour la date du 31 janvier 2022 ;

constaté la résiliation du bail à la date du 31 janvier 2022 ;

ordonné à Mme [V] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux ;

dit qu’à défaut pour Mme [V], les consorts [Y] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

dit que le sort des meubles se troublant dans les lieux sera régi conformément aux articles L433-1, L433-2, R433-5 et R433-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

fixé le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er février 2022 à la somme mensuelle de 620 euros jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

condamné Mme [V] au paiement de ladite indemnité d’occupation à compter du 1er février 2022 sous déduction des versements déjà opérés ;

condamné Mme [V] au paiement de 1.587,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 avril 2022, en ce compris les TEOM 2022 et le solde des charges 2021 ;

débouté les consorts [Y] de leur demande en paiement d’une somme au titre des travaux de reprise de la rambarde ;

condamné Mme [V] au paiement de la somme de 500 euros au titre des articles 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi de 1991 du 10 juillet 1991 ;

débouté Mme [V] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

condamné Mme [V] aux dépens.

Le premier juge a retenu qu’il résultait des nombreuses plaintes et attestations produites que la locataire a une attitude agressive et profère des insultes et menaces à l’encontre de l’ensemble du voisinage et invective le personnel en charge de la copropriété, ne respectant pas le règlement de copropriété en occasionnant des nuisances sonores et en causant des dommages, en ne respectant pas la sécurité du voisinage, si bien que les manquements à l’obligation de jouissance paisible incombant au locataire sont caractérisés.

Il a relevé que la locataire, âgée de plus de 65 ans, ne pouvait opposer le droit au renouvellement automatique du bail, dans la mesure où Mme [Y] est elle-même âgée de 71 ans.

Il a considéré que la preuve de l’imputation à Mme [V] d’une faute dans la dégradation de la rambarde n’était pas rapportée.

Il a retenu que les griefs invoqués par la locataire ne pouvaient être imputés aux propriétaires, qu’il n’était pas apporté la preuve du mauvais état du logement, ni de la défection du bip d’accès au parking en sa possession.

Par déclaration en date du 20 juillet 2023, Mme [V] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle :

constaté qu’il a été régulièrement délivré congé pour motif légitime et sérieux à Mme [V] par exploit du 28 juin 2021 pour la date du 31 janvier 2022 ;

constaté la résiliation du bail à la date du 31 janvier 2022 ;

ordonné à Mme [V] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux ;

dit qu’à défaut pour Mme [V], les consorts [Y] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

dit que le sort des meubles se troublant dans les lieux sera régi conformément aux articles L433-1, L433-2, R433-5 et R433-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

fixé le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er février 2022 à la somme mensuelle de 620 euros jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

condamné Mme [V] au paiement de ladite indemnité d’occupation à compter du 1er février 2022 sous déduction des versements déjà opérés ;

condamné Mme [V] au paiement de 1.587,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 avril 2022, en ce compris les TEOM 2022 et le solde des charges 2021 ;

condamné Mme [V] au paiement de la somme de 500 euros au titre des articles 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi de 1991 du 10 juillet 1991 ;

débouté Mme [V] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

condamné Mme [V] aux dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Mme [V] demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris sur les chefs critiqués et, statuant à nouveau :

À titre liminaire,

juger irrecevable l’action intentée par les consorts [Y], en l’absence de tentative amiable de règlement du litige s’agissant de conflits de voisinage, au visa de l’article 750-1 du code civil ;

juger irrecevable l’assignation délivrée à Mme [V] le 13 mai 2022, faute pour les demandeurs d’avoir notifié l’assignation sollicitant la résiliation du bail et la constatation de la résiliation du bail au représentant de l’État du département des Alpes-Maritimes au visa de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989 ;

En conséquence,

prononcer la reconduction du bail pour une durée de 3 ans ;

Au fond,

juger irrégulier le congé donné le 28 juin 2021, pour défaut de motif légitime et sérieux ;

juger irrecevable la demande de résiliation du bail pour non-paiement des loyers ;

juger irrecevable les demandes au paiement des loyers impayés faute d’avoir notifié l’assignation au représentant de l’État du département des Alpes-Maritimes dans un délai de six semaines avant l’audience selon l’article 24-IV de la loi du 6 juillet 1989 ;

En conséquence,

prononcer la reconduction tacite du bail pour une durée de 3 ans ;

À titre infiniment subsidiaire,

accorder à Madame [V] un échelonnement de la dette, fixée à 1567,69 euros, avec un échéancier de paiement de 45 euros en sus du loyer et provisions sur charges sur 35 mensualités, le solde restant devant être payé à la 36ème mensualité ;

octroyer à Madame [V] un délai de grâce d’un an pour quitter les lieux en raison de son âge, de sa bonne foi dans l’exécution de ses obligations contractuelles et de ses difficultés à se reloger en raison de son impécuniosité ;

En tout état de cause et à titre reconventionnel,

condamner les consorts [Y] à payer à Madame [V] la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice subi en raison de l’irrégularité du congé ;

condamner les consorts [Y] à payer à Madame [V] la somme de 7.440,00 euros, à parfaire, en réparation du trouble de jouissance subi ;

condamner les consorts [Y] à payer à Maître LENDOM la somme de 2.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Elle considère que l’action fondée sur des troubles anormaux du voisinage est irrecevable en raison de l’absence de tentative de résolution amiable du différend.

Elle ajoute que l’action est également irrecevable en raison de l’absence de notification de l’assignation au représentant de l’Etat.

Elle fait valoir que malgré la manifeste défaillance des bailleurs dans la démonstration du motif évoqué à l’appui du congé, les griefs qui lui sont reprochés sont futiles, si bien qu’aucun trouble de jouissance suffisamment sérieux afin de justifier la résiliation du bail ne saurait être retenu.

Elle soutient que les demandes de paiement de loyer sont irrecevables dans la mesure où l’acte introductif d’instance est lui-même irrecevable.

Elle sollicite à titre subsidiaire un échelonnement de sa dette.

Elle considère que si une partie des griefs sont imputables au voisinage, les bailleurs étaient en capacité d’agir afin de faire cesser les troubles subies par la requise en prenant directement attache avec le syndic de copropriété afin de tenter éventuellement une médiation, ou de demander au syndic de rappeler à l’ordre les voisins indélicats avec leur locataire.

A titre subsidiaire, elle sollicite des délais pour quitter les lieux compte tenu de sa bonne foi et de sa situation médicale et économique.

Par conclusions notifiées par voie électronique, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, les consorts [Y] demandent à la cour de :

débouter Mme [V] de ses demandes ;

A titre principal,

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions excepté en ce qu’il a débouté les consorts [Y] de leur demande de paiement de la somme de 840,65 euros au titre de la reprise de la rambarde ;

condamner sur appel incident Mme [V] au paiement de la somme de 840,65 euros au titre de la reprise de la rambarde ;

Subsidiairement,

juger que le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 17 février 2022 est valide ;

constater la résiliation du contrat de bail conclu entre M. et Mme [Y], et Mme [V] le 29 janvier 2019, au 17 avril 2022 ;

ordonner l’expulsion immédiate de Mme [V] de l’appartement qu’elle occupe, ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, et ce, dès la signification de la décision à intervenir ;

autoriser Mme [X] [Y], M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] à faire procéder à l’enlèvement et à l’entreposage des biens et effets personnels appartenant à Mme [V] se trouvant dans l’appartement, dans tout local de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

condamner Mme [V] au paiement d’une indemnité d’occupation du montant du loyer depuis le 17 avril 2022, soit 620 euros par mois et jusqu’à son départ effectif ;

condamner sur appel incident Mme [V] au paiement de la somme de 840,65 euros au titre de la reprise de la rambarde ;

condamner Mme [V] au paiement d’une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civil, outre les entiers dépens.

Ils estiment que l’ensemble des éléments produits reflète le comportement agressif que la locataire dénie ; et justifie la délivrance d’un congé pour un motif réel et sérieux.

Ils précisent que, postérieurement au jugement au 30 mars 2023, elle a continué à agresser ses voisins, verbalement mais aussi physiquement, et à dégrader la copropriété.

A titre subsidiaire, ils font valoir que Madame [V] a commencé à ne plus payer l’entièreté de ses loyers dès octobre 2020, ce qui avait poussé M. et Mme [Y] à lui faire délivrer plusieurs commandements de payer.

Ils expliquent que la rambarde de l’immeuble a été lourdement dégradée en raison des agissements de Mme [V], qui l’aspergeait de produits corrosifs, et qu’ils ont été contraints de régler la somme de 840,65 euros pour la reprise.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 juin 2025.

Les conclusions d’intimé notifiées le 8 août 2025 soit postérieurement à la clôture sont irrecevables.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 septembre 2025 et mise en délibéré au 29 octobre 2025.

MOTIVATION

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience.

Pour autant il est de jurisprudence constante que la demande de résiliation pour motif légitime et sérieux ne doit pas nécessairement être précédée d’une mise en demeure, d’une sommation ou d’un commandement adressé à la partie en faute, ni dénoncée au représentant de l’Etat dans le département.

Aussi c’est à bon droit que le premier juge a retenu la recevabilité de la demande principale des consorts [Y].

Quant à leur demande subsidiaire en résiliation du bail pour impayé de loyers, la présente cour n’a pas trouvé dans les pièces versées aux débats la justification de la dénonce à la préfecture du 17 mai 2022 de leur assignation du 13 mai 2022 soit plus de deux mois avant l’audience de première instance prévue au 20 septembre 2022, quand bien même il est justifié par l’envoi d’une copie du commandement de payer du 17 février 2022 de la saisine de la CCAPEX le 22 février 2022 soit plus de deux mois avant la délivrance de cette assignation à l’encontre de Mme [V], de sorte que le premier juge est infirmé en ce qu’il a retenu la recevabilité de cette demande subsidiaire.

L’obligation, à peine d’irrecevabilité, de faire précéder toute demande en justice d’une tentative de conciliation en matière de trouble anormal de voisinage édictée par l’article 750-1 du code de procédure civile est applicable depuis le 1er octobre 2023, de sorte que la procédure résultant de l’assignation du 13 mai 2022 n’y était pas soumise, d’autant qu’elle ne concerne pas un trouble anormal de voisinage.

En conséquence aucune irrecevabilité à ce titre n’est encourue.

Sur la demande principale en résiliation du bail pour motif légitime et sérieux

Eu égard aux pièces versées aux débats et notamment aux attestations, dépôts de plainte individuels comme collectifs et courrier du syndic, le premier juge a valablement retenu, que, par son attitude agressive, insultante et menaçante, envers son voisinage et le personnel en charge de la copropriété, et son comportement bruyant et irrespectueux, constitutifs d’un non respect du règlement de copropriété et ce depuis son arrivée, Mme [V] a commis des manquements graves et renouvelés aux obligations du bail justifiant le congé pour motif légitime et sérieux, régulier en la forme.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à la date du 31 janvier 2022, ordonné l’expulsion de la locataire, condamné cette dernière à un arriéré locatif de 1587,69€ décompte à l’appui, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2022 de 620€.

La demande en paiement de l’arriéré de loyers accessoire à la demande principale en résiliation du bail pour motif légitime et sérieux est parfaitement recevable quand bien même la demande subsidiaire des bailleurs en résiliation du bail pour non paiement des loyers est irrecevable.

Si l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder au locataire relativement à sa dette locative des délais de paiement dans la limite de 3 années c’est à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, deux conditions non établies par l’absence de pièces versées aux débats sur ce point.

La locataire sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Elle ne justifie pas davantage de ce qu’elle réside toujours dans l’appartement de sorte que sa demande d’octroi de délai de grâce d’un an pour quitter le logement est sans objet et sera rejetée.

Quant à la demande en paiement des bailleurs contre la locataire au titre de la réfection de la rambarde pour 840,65€, le preuve de l’imputation à la locataire d’une faute dans la dégradation dénoncée n’est pas rapportée et ne saurait résulter d’un simple courrier du syndic.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour troubles de jouissance

Mme [V] verse aux débats de nombreuses plaintes et mains courantes faites par elle-même depuis le mois de juin 2020 pour des différents de voisinage, des faits d’harcèlement, de dégradation, de vol de téléphone, de bip désactivé.

Pour autant il n’est pas établi que ces plaintes aient donné lieu à une quelconque suite et elles ne sont corroborées par aucun autre élément, de sorte qu’elles ne peuvent prouver le trouble de jouissance qu’elle invoque, alors même que la multitude des plaintes émanant de plusieurs voisins et du syndic permet de lui imputer le climat tendu qu’elle dénonce.

Le jugement est confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle en fourniture d’un bip d’accès au parking en état de fonctionnement

En appel comme en première instance aucun élément probant justifiant de cette défection alléguée n’est apporté de sorte que le jugement est confirmé dans le débouté qu’il a prononcé.

Sur les autres demandes

Mme [V] est condamnée à 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 30 mars 2023 par le tribunal de proximité de CANNES,

SAUF en ce qu’il a déclaré recevable la demande subsidiaire des consorts [Y] en résiliation du bail pour impayés locatifs,

Statuant à nouveau

DECLARE irrecevable la demande subsidiaire des consorts [Y] en résiliation du bail pour impayés locatifs,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes

CONDAMNE Mme [V] à régler la somme de 1500€ aux consorts [Y] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT