COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

IO

Code nac : 30G

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 01 JUILLET 2014

R.G. N° 13/08720

AFFAIRE :

B A

C/

D Z

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 06 Décembre 2012 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 03

N° Section :

N° RG : 10/2514

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mathilde PUYENCHET,

M^e Frédérique FARGUES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE PREMIER JUILLET DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame B A

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant M^e Mathilde PUYENCHET, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 53 – N° du dossier 263

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-François MONIER substituant M^e Marc DELASSUS, avocat au barreau de SENLIS

APPELANTE

****************

Monsieur D Z

de nationalité Française

XXX

XXX

Ayant pour avocat M^e Frédérique FARGUES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Mai 2014 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame B ORSINI, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller,

Madame B ORSINI, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

Vu l’appel interjeté le 22 février 2013 par M^me A à l’encontre d’un jugement rendu le 6 décembre 2012 par le tribunal de grande instance de Versailles qui a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— dit que les travaux de ravalement de la façade sur rue des locaux, objet du bail commercial, incombent à M^me A,

— condamné en conséquence M^me A à payer à M. Z la somme de 8.970 euros TTC

au titre du remboursement du ravalement de la façade sur rue,

— dit que les travaux de remplacement des pièces en bois pourries et la reprise des pièces en bois détériorées incombent à M. Z qui les a réalisés,

— dit que les travaux de remplacement de la descente de gouttière incombent à M. Z qui les a réalisés,

— dit que le remplacement de la tuile d’angle coté rue incombe à M. Z qui y a procédé,

— dit que la redisposition des gouttières afin que les eaux de pluie de la toiture ne se répandent pas sur les enduits incombe à M. Z et le condamne en conséquence à procéder aux travaux y afférents dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

— dit que les travaux de couverture côté cour et de rebouchage des deux lucarnes des WC et salle de bains incombent à M. Z qui les a réalisés,

— condamné M. Z à procéder à la réfection, par pose d’un enduit et d’une peinture, des murs des WC affectés de fissures et traces d’infiltration dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

— condamné M. Z à verser à M^me A la somme de 3.942 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,

— rejeté les demandes plus amples et contraires,

— condamné les parties aux dépens par moitié comprenant les frais d’expertise.

Vu les dernières écritures signifiées le 26 février 2014 par lesquelles M^me A demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que les travaux de ravalement de la façade sur rue des locaux objet du bail commercial incombent à M^me A, condamné M^me A à payer à M. Z la somme de 8.970 euros TTC au titre du remboursement du ravalement de la façade sur rue, dit que les travaux de remplacement des pièces en bois pourries et la reprise des pièces en bois détériorées, les travaux de remplacement de la descente de gouttière et les travaux de remplacement de la tuile d’angle ont été réalisés et en ce qu’il a débouté M^me A de sa demande de condamnation sous astreinte à y procéder et a condamné les parties aux dépens par moitié,

Et, statuant à nouveau :

— dire que relèvent du clos et du couvert et à titre infiniment subsidiaire des grosses réparations,

à la charge de M Z :

— les travaux préconisés par l’expert concernant les façades, savoir :

* les travaux de ravalement stricto sensu (piochage de la façade afin de retirer les enduits existants et qui se décollent pour la plupart, mise en 'uvre d’un enduit bâtard en sous couche fixé à l’aide d’un grillage et par la suite l’application d’un enduit de type épais de chez Weber et Broutin ou autre,

* le remplacement des pièces en bois pourries (au niveau des fenêtres de la chambre du 2^e étage et du dégagement en haut de l’escalier), la reprise des pièces en bois « vermoulues » et détériorées,

— les travaux de remplacement de la descente de gouttière,

— les travaux préconisés par l’expert concernant la couverture, savoir :

* la dépose entière de la couverture côté cour, le brossage et la mise en peinture à l’aide d’une peinture de protection des poutres et chevrons, la mise en place d’un pare pluie et pare vapeur, la repose et/ou le remplacement des tuiles compte tenu de leur état, – la réfection des murs des WC affectés de fissures et traces d’infiltration par manque d’étanchéité de la couverture côté cour,

* le rebouchage de l’encadrement des deux lucarnes des WC et salle de bains non étanches à l’air depuis l’intervention de la société MRC sur la toiture côté cour,

* s’agissant de la couverture côté rue, le remplacement de la tuile d’angle et la disposition des gouttières de façon à ce que les eaux de pluie de la toiture ne se répandent pas sur les enduits,

— condamner M. Z, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois commençant à courir à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à faire réaliser les travaux suivants :

* Le ravalement du pignon gauche de l’immeuble,

*Le remplacement du bâti en bois pourri de la fenêtre de la chambre du 2 ème étage,

*La réfection de l’encadrement de la fenêtre de la chambre du 2 ème étage donnant sur rue (encadrement ancien comportant de nombreux éclats de peinture, section en zinc en partie basse en très mauvais état général),

* La reprise de la casquette au dessus de la fenêtre du 2 ème étage sur rue laissant s’écouler l’eau de pluie sur les fenêtres,

— constater qu’ont été réalisés en cause d’appel par M. Z les travaux suivants et que les demandes y afférentes de M^me A sont devenues sans objet :

*La réfection du ravalement tombé en angle gauche,

*La réfection, par pose d’un enduit et d’une peinture, des murs des WC affectés de fissures et traces d’infiltration par manque d’étanchéité de la couverture côté cour,

*S’agissant de la couverture côté rue, le remplacement de la tuile d’angle et la disposition des gouttières de façon à ce que les eaux de pluie de la toiture ne se répandent pas sur les enduits,

— A titre subsidiaire, si la Cour venait à dire que les travaux de ravalement stricto sensu incombent à M^me A, réformer le jugement sur le montant de la somme de 8.970 euros TTC mise à sa charge, et la ramener à la somme de 7.375 euros hors taxes et subsidiairement à celle de 7.500 euros hors taxes,

— condamner M. Z à verser à M^me A la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,

— dire M. Z mal fondé en son appel incident et le débouter de l’intégralité de ses demandes,

— le condamner à verser à M^me A la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, comprenant le coût des procès verbaux de constat pour 1.250,57 €uros ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais d’expertise, dont distraction;

Vu les dernières écritures signifiées le 27 décembre 2013 aux termes desquelles M Z prie la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qui concerne la reconnaissance d’un préjudice de jouissance de M^me A et la condamnation subséquente de M. Z au paiement d’une somme de 3.942 euros, et en ce qui concerne le rejet de la demande de condamnation de dommages et intérêts articulée par M. Z à l’encontre de M^me A en réparation de l’obstruction fautive à la réalisation des travaux dont elle s’est rendue l’auteur,

Statuant à nouveau,

— débouter M^me A de toutes ses demandes de condamnation articulées à l’encontre de M. Z, financières et de réalisation de travaux sous astreinte,

— condamner M^me A à payer à M. Z la somme de 1.800 euros à titre de dommages et intérêts consécutivement à l’obstruction dont elle a fait preuve pour la réalisation des travaux engagés par M. Z, la somme de 4.000 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, dont distraction

SUR CE, LA COUR,

Considérant que, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement entrepris ainsi qu’aux écritures des parties; qu’il sera seulement rappelé que :

— suivant acte sous seing-privé en date du 10 décembre 1998, M. Z a donné à bail aux consorts X au droits desquels vient M^me A divers locaux à usage commercial, sis XXX à XXX, pour une durée de neuf années, à compter du 1^er décembre 1998, moyennant un loyer annuel HT de 40.000 francs soit 6.098 euros;

— le bail s’est poursuivi par tacite reconduction,

— par exploit introductif d’instance du 23 avril 2008, M^me A, alléguant différents désordres

affectant les locaux loués, a sollicité, la désignation d’un expert judiciaire;

— par ordonnance de référé rendue le 14 octobre 2008,M. Y a été désigné en qualité d’expert judiciaire, avec pour mission notamment d’examiner les désordres allégués, en rechercher les causes, donner son avis motivé sur les responsabilités, chiffrer les travaux de réparation et donner son avis motivé sur la répartition du coût de chaque série de travaux ;

— l’expert a déposé son rapport le 15 mai 2009.

— par acte d’huissier de justice du 2 mars 2010, M^me A a assigné M Z devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins de le voir condamner à réaliser certains travaux, sous astreinte et à l’indemniser du préjudice de jouissance subi,

— c’est dans ces conditions que le jugement entrepris a été rendu

***

Considérant que M^me A soutient qu’un certain nombre de travaux sont à la charge de M Z en ce qu’ils relèvent du clos et du couvert à la charge du bailleur selon les stipulations contractuelles et des dispositions de l’article 1719 du Code Civil relatives au logement décent, et subsidiairement des grosses réparations à la charge du bailleur selon les stipulations contractuelles ;

Sur les demandes relatives au « logement décent »

Considérant que M Z conteste l’applicabilité des dispositions relatives au logement décent ;

Considérant qu’aux termes du bail les locaux loués sont constitués d’une maison se composant « d’un rez de chaussée divisé en boutique et arrière boutique , d’un premier étage divisé en réserve, cuisine , wc , d’un deuxième étage édifié en deux chambres et cabinet de toilettes, petite cour » ;

Que si les locaux sont « destinés à l’exploitation de tous commerces notamment mercerie, journaux et papeterie ,(…) sans pouvoir, sous aucun prétexte, avoir une autre destination sauf autorisation expresse du bailleur » , il n’est pas contestable que l’agencement et la composition des locaux des 1^er et 2d étages correspondent à un appartement à usage d’habitation ; qu’ il est acquis que ces locaux sont occupés par M^me A en partie en tant qu’habitation principale , ce que ne lui interdit aucune clause du bail et ne constitue pas une violation de la clause de destination du bail , seule l’exploitation d’un autre commerce que celui de mercerie- journaux -papeterie" étant interdite ;

Que M^me A est dès lors fondée à se prévaloir des dispositions relatives au logement décent, contrairement à ce que soutient M Z ;

Qu’en application de l’article 1719-1° du code civil, le bailleur a l’obligation de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, d’assurer la décence du logement, conformément aux exigences décrites par le décret d’application du 30 janvier 2002; qu’un logement décent est un logement qui comporte certains éléments d’équipement et de confort décrits par ledit décret, relatifs au chauffage, à l’alimentation en eau potable, à l’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes, à l’aménagement de la cuisine, à l’installation sanitaire et à l’éclairage ;

Que les travaux dont M^me A sollicite qu’ils soient mis à la charge du bailleur ne relèvent pas de l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent ;

Sur les demandes de M^me A au titre des grosses réparations à la charge du bailleur selon les stipulations contractuelles ;

Considérant que le bail prévoit les charges et conditions suivantes :

A- A la charge du preneur

2) Entretien – réparation :

Le preneur devra entretenir pendant tout le cours du bail les lieux loués constamment en bon état de réparations locatives ou d’entretien ou de dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel. Seules les grosses réparations telles que prévues à l’article 606 du code civil restent à la charge du bailleur .

A l’expiration du bail, il rendra le tout en bon état de réparations, d’entretien et de fonctionnement ."(…)

XXX

Le preneur souffrira que le bailleur fasse, pendant le cours du bail, aux locaux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent, quelles qu’en soient l’importance et la durée, et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité (…) tous travaux rendus nécessaires '

['] Enfin, il souffrira tous les travaux de ravalement, travaux à l’occasion desquels ses enseignes pourront être déplacées à ses frais;

B – Concernant le bailleur

De son côté, le bailleur s’oblige à tenir les locaux clos et couverts selon l’usage mais sans que cette obligation déroge à tout ce qui a été dit ci-dessus et notamment aux obligations mises à la charge du preneur en ce qui concerne les travaux réparations ou remplacements qui deviendraient nécessaires, y-compris par suite de vétusté aux devantures, vitrines, rideaux, volets, portes, stores, ainsi qu’à tous les autres éléments de la boutique, arrière boutique et autres locaux faisant l’objet du présent bail »

Considérant que les grosses réparations telles que prévues à’ l’article 606 du code civil désignent tous les travaux intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale;

Que les demandes de M^me A portent sur les travaux suivants :

1- Sur les travaux de ravalement relatifs aux façades

Considérant que selon les constatations de l’expert , non contestées, les façades sont en très mauvais état , le crépis délabré , les enduits décollés, les gouttières percées , les bois de structure pourris , le décollement des peintures généralisé ;

Que selon l’expert, les façades sont dégradées ( revêtement fortement craquelé , décollement d’une dalle du mur situé au dessus du garage , défaut de maçonnerie et de couverture au niveau de la jonction des gouttières , maçonnerie manquante autour des fenêtres du deuxième étage ) et nécessitent un ravalement complet ; que les travaux préconisés consistent en un piochage de la façade afin de retirer les enduits existants et qui se décollent pour la plupart , la mise en oeuvre d’un enduit bâtard en sous couche fixé à l’aide d’un grillage et l’application d’un enduit de type épais de chez Weber et Broutin ;

Considérant que les travaux de ravalement ainsi décrits , qui ne se limitent pas à des travaux d’entretien ni même de gros entretien , relèvent des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil qui s’entendent de celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale et incombent , aux termes du bail , au bailleur ;

Qu’il est établi que M Z a fait réaliser des travaux de ravalement préconisés par l’expert en juillet 2010 et les a complétés en mars 2013;

Qu’il n’est pas fondé à solliciter le remboursement du coût de ces travaux ;

Que le jugement sera infirmé en ce qu’il a dit que les travaux de ravalement de la façade sur rue des locaux, objet du bail commercial, incombent à M^me A et en ce qu’il l’a condamnée en conséquence à payer à M. Z la somme de 8.970 euros TTC au titre du remboursement du ravalement de cette façade ;

Considérant que M^me A soutient que les travaux réalisés seraient incomplets en ce qu’ils n’auraient pas porté sur le pignon gauche du bâtiment ;

Qu’il ne résulte cependant pas du rapport d’expertise ni des pièces produites que le pignon gauche ait nécessité des travaux de ravalement ; que la demande de M^me A aux fins de voir M Z réaliser le ravalement du pignon gauche , sous astreinte , sera rejetée , le jugement étant confirmé de ce chef ;

2-sur le remplacement des pièces en bois pourries

Considérant que l’expert a préconisé la reprise des pièces en bois pourries et détériorées au niveau des fenêtres du 2^e étage ;

Que M Z ne conteste pas que ces travaux qui touchent à la structure de l’immeuble lui incombent et produit les factures justifiant de leur réalisation ;

Que M^me A soutient cependant que les réparations qu’a fait effectuer M Z relèvent du « camouflage » et ne sont pas satisfaisantes ; qu’elle considère que ses demandes relatives à ces travaux restent donc d’actualité et demande la condamnation sous astreinte de M Z aux travaux de remplacement du bâti en bois pourri de la fenêtre de la chambre du 2^e étage, de réfection de l’encadrement de la fenêtre du 2^e étage donnant sur rue et de reprise de la casquette au dessus de la fenêtre ;

Mais considérant que M Z justifie avoir fait réaliser des travaux en mai 2011 ayant consisté en la remise en état du bâti de la fenêtre du 2^e étage avec peinture et masticage, la réfection complète du bâti de la 2^e fenêtre avec remise en état des menuiseries et peinture , nettoyage de la bavette en zinc avec remise en peinture , et la mise en place d’une casquette au dessus de la bavette ;

Que M Z a par la suite procédé au remplacement des 4 fenêtres en bois pour un montant de 1333,54 euros TTC selon factures de la société Batitravaux en date des 15 novembre et 2 décembre 2011 ;

Que M^me A ne justifie nullement de la mauvaise réalisation des travaux , le constat d’huissier en date des 1^er et 3 février 2011 qu’elle produit étant antérieur audits travaux et aucune des pièces produites ne permettant d’en justifier ;

Que sa demande sera rejetée , le jugement étant confirmé en ce qu’il a constaté que les travaux concernés avaient été réalisés par M Z ;

3-Sur les travaux de couverture et relatifs à la gouttière

Considérant que l’expert a préconisé , concernant les désordres affectant la couverture , la réfection de couverture côté cour, la réfection des murs des WC affectés de fissures et traces d’infiltration, le rebouchage de l’encadrement des deux lucarnes des WC et salle de bains et , s’agissant de la couverture côté rue, le remplacement de la tuile d’angle et la redisposition des gouttières ;

Que M Z ne conteste pas que ces travaux sont à charge ;

Qu’il est établi qu’il en a fait exécuter une première partie durant la procédure de première instance et notamment les travaux de remplacement de la tuile d’angle , les travaux de couverture côté cour et de rebouchage des deux lucarnes des WC et salle de bains , ce qu’a constaté le premier juge;

Qu’il est établi que les travaux portant sur la redisposition des gouttières afin que les eaux de pluie de la toiture ne se répandent pas sur les enduits et les travaux de réfection des murs des WC affectés de fissures et traces d’infiltration que M Z avait été condamné à réaliser par le jugement déféré ont été réalisés durant la procédure d’appel;

Qu’il sera donné acte à M^me A de ce que ses demandes à ce titre sont devenues sans objet de même que sa demande de réfection du ravalement tombé en angle gauche et qu’elle ne maintient pas les demandes de condamnation sous astreinte qu’elle avait formées ;

Sur le préjudice de jouissance

Considérant que M^me A sollicite la somme de 6000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu’elle a subi par suite des infiltrations d’eaux pluviales dans les lieux loués entre 2004 et 2009 puis entre octobre 2010 et février 2011 et des problèmes d’isolation thermique dus aux bâtis en bois des fenêtres pourris ou détériorés et à l’absence d’étanchéité à l’air des lucarnes ;

Considérant que les désordres dont fait état M^me A sont établis ; que s’ils ont perduré pendant plusieurs années , M^me A ayant le 23 avril 2008 saisi le juge des référés aux fins d’expertise pour les décrire et en chiffrer le coût et les travaux n’ayant été pour les derniers terminés qu’en cours de procédure , il n’est pas établi qu’ils existaient dès l’entrée dans les lieux de M^me A en novembre 2004 , le constat d’huissier réalisé à cette époque ayant seulement relevé quelques traces d’infiltration dans les toilettes du 2^e étage , ni que M^me A ait ,antérieurement à l’assignation en référé , demandé à son bailleur d’y remédier , étant observé que M Z justifie avoir procédé à des travaux de réparation de la couverture coté cour en décembre 2005 et en juin 2007 ;

Qu’au vu des éléments du dossier , le préjudice subi par M^me A sera chiffré à la somme de 2000 euros, le jugement étant infirmé quant au quantum de la condamnation prononcée ;

Sur la demande de dommages-intérêts formée par M Z

Considérant qu’au soutien de sa demande à hauteur de 1800 euros , M Z invoque l’obstruction systématique de M^me A à la réalisation des travaux qu’il tentait d’entreprendre et le préjudice qu’il aurait subi notamment pour gérer les interventions des entreprises missionnées par lui;

Considérant toutefois que ni l’obstruction alléguée de M^me A ni le préjudice qui en serait résulté ne sont établis ;

Que le tribunal a bon droit rejeté la demande de M Z de ce chef ;

Sur les autres demandes

Considérant que le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépetibles ;

Que les dépens de première instance et d’appel seront supportés par M Z qui versera la somme de 2000 euros à M^me A au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement en ce qu’il a dit que les travaux de ravalement de la façade sur rue des locaux, objet du bail commercial, incombent à M^me A , a condamné en conséquence M^me A à payer à M. Z la somme de 8.970 euros TTC au titre du remboursement dudit ravalement , a condamné M. Z à verser à M^me A la somme de 3.942 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, a rejeté la demande de M^me A au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a partagé les dépens par moitié;

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Dit que les travaux objet du litige ne relèvent pas de l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent ;

Dit que les travaux de ravalement de la façade sur rue des locaux, objet du bail commercial, incombent à M Z ;

Déboute M Z de sa demande de remboursement de la somme de 8970 euros au titre de ces travaux ;

Déboute M^me A de ses demandes de condamnation sous astreinte de M Z à réaliser le ravalement du pignon gauche de l’immeuble, le remplacement du bâti en bois pourri de la fenêtre de la chambre du 2 ème étage, la réfection de l’encadrement de la fenêtre de la chambre du 2 ème étage donnant sur rue et la reprise de la casquette au dessus de la fenêtre du 2 ème étage;

Constate que M Z a réalisé la réfection du ravalement tombé en angle gauche, la réfection des murs des WC , le remplacement de la tuile d’angle et la redisposition des gouttières et donne acte à M^me A que ses demandes à ce titre sont devenues sans objet ;

Condamne M Z à verser à M^me A la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,

Condamne M Z à payer à M^me A la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M Z aux dépens de première instance et d’appel , en ce compris les frais d’expertise , et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par M^me Dominique ROSENTHAL, Président et par M GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire;

Le Greffier, Le Président,