COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 MAI 2016

R.G. N° 14/08446

AFFAIRE :

K Z

C/

Société OPH DE GENNEVILLIERS

Décision déférée à la cour : Arrêt rendu le 09 Juillet 2014 par le Cour de Cassation de PARIS

N° Chambre : 3^e

N° Section :

N° RG : 13-14802

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Emilie LE MAOUT

M^e JULLIEN de l’AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE DIX MAI DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation du 9 juillet 2014 cassant et annulant l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles le 29 janvier 2013

Madame K Z

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représentée par M^e Emilie LE MAOUT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 130

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/009947 du 07/11/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

****************

DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI

Société OPH DE GENNEVILLIERS

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

XXX

XXX

représentée par M^e JULLIEN de l’AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20140901,

assistée de M^e Karim BOUANANE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1971

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Décembre 2015 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Serge PORTELLI, Président, chargé du rapport, et M^me Claire MORICE, Conseiller,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

M^me Claire MORICE, Conseiller,

M^me Véronique CATRY, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre QUINCY,

FAITS ET PROCÉDURE,

Le 5 octobre 2005, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) DE GENNEVILLIERS a donné à bail à Madame K Z, un appartement sis XXX moyennant un loyer de 297,18 euros, pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction à compter du 1^er novembre 2005.

Le 15 juillet 2009, l’OPH de GENNEVILLIERS a mis en demeure Madame Z de payer l’arriéré locatif s’élevant à 1.146,04 euros. Il lui rappelait qu’à défaut, il ferait jouer la clause résolutoire contenue dans le bail.

Le 9 août 2011, l’OPH de GENNEVILLIERS a fait assigner Madame Z devant le tribunal d’instance d’Asnières aux fins d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire:

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges à leur échéance et défaut d’occupation personnelle du logement, en infraction aux clauses du bail et aux dispositions légales,

— son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— l’autorisation de séquestrer les meubles et objets mobiliers qui seront trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, dans tel garde-meubles du choix du demandeur aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— sa condamnation à lui payer:

*la somme en principal de 3.418,92 euros, sauf à parfaire le jour de l’audience, au titre des loyers et charges impayés au 29 juillet 2011, terme du mois de juillet 2011 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la demande,

*une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de 25% augmenté des charges, et jusqu’à libération des lieux,

*la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*les entiers dépens de l’instance.

A l’audience, l’OPH de GENNEVILLIERS actualisait le passif à 3.632,11 euros, terme de septembre 2011 inclus.

Madame Z concluait au débouté de ces demandes.

Par jugement contradictoire du 15 novembre 2011, le tribunal d’instance d’Asnières a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties en date du 5 octobre 2005 portant sur un logement n°102 situé XXX à XXX, à compter de la présente décision,

— ordonné en conséquence l’expulsion de Madame K Z et de tous occupants de son chef à défaut de libération volontaire des lieux pris à bail, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et 200 et suivants du décret du 31 juillet 1992,

— condamné Madame K Z à payer à l’OPH de GENNEVILLIERS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la présente décision et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné Madame K Z à payer à l’OPH de GENNEVILLIERS la somme de 3.508,11 euros en deniers ou quittances correspondant aux loyers et charges impayés au 28 septembre 2011, terme de septembre 2011 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné Madame K Z à payer à l’OPH de GENNEVILLIERS la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame K Z aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Madame K Z a interjeté appel à l’encontre de l’OPH de GENNEVILLIERS.

Madame K Z a été expulsée le 7 août 2012.

Le 29 janvier 2013, la Cour d’appel de Versailles a :

— infirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en celle condamnant Madame Z à payer à l’OPH de GENNEVILLIERS, en deniers ou quittances, la somme de 3.508,11 euros représentant le montant de l’arriéré locatif arrêté à fin septembre 2011 et condamnant Madame Z aux dépens,

— dit que cette condamnation n’était pas exigible pendant l’exécution des mesures de redressement de la situation financière de Madame Z arrêtés par la commission de surendettement des particuliers des Hauts de Seine,

— rejeté toutes autres demandes,

— condamné l’OPH de GENNEVILLIERS aux dépens d’appel et dit qu’ils seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle,

Elle a ainsi considéré qu’eu égard au plan de redressement octroyé à Madame Z par la commission de surendettement des particuliers des Hauts de Seine, l’existence de l’arriéré locatif ne pouvait entraîner la résiliation du bail. De plus, elle a jugé que le manquement grave à l’obligation de jouissance paisible de la locataire du fait de l’agression du gardien commise par l’ami de sa fille, appelé par celle-ci, n’avait pas été répété, et ne justifiait donc pas la résiliation du bail.

L’OPH de GENNEVILLIERS a formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt.

Le 9 juillet 2014, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 29 janvier 2013 et renvoyé l’affaire devant la Cour d’appel de Versailles, autrement composée, aux motifs que la Cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision, en considérant qu’il n’existait pas de manquement renouvelé à l’obligation de jouissance paisible, sans rechercher si la répétition des faits graves commis par les enfants de Madame Z ne rendait pas impossible le maintien des liens contractuels.

Aux termes de ses dernières écritures, auxquelles la Cour se réfère pour l’exposé de ses moyens et prétentions, Madame Z formule les demandes suivantes :

— déclarer Madame Z recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance d’Asnières le 15 novembre 2011 en toutes ses dispositions,

— dire et juger que Madame K Z ou tous occupants de son chef, ne commet aucun manquement à son obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— constater que Madame K Z bénéficie d’un plan de remboursement imposé par la commission de surendettement des particuliers des Hauts de Seine,

— dire et juger que la dette locative de Madame K Z ne saurait justifier la résiliation judiciaire du bail qui lui a été consenti le 5 octobre 2005,

En conséquence,

— débouter l’OPH de GENNEVILLIERS de l’ensemble de ses demandes et notamment d’expulsion,

— condamner l’OPH de GENNEVILLIERS aux entiers dépens de 1^re instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Aux termes de ses dernières écritures, auxquelles la Cour se réfère pour l’exposé de ses moyens et prétentions, l’OPH de GENNEVILLIERS formule les demandes suivantes:

— déclarer l’OPH de GENNEVILLIERS recevable et bien fondé en ses écritures,

Ce faisant,

— confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal d’instance d’Asnières le 15 novembre 2011 en ce qu’il a :

*prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de Gennevilliers et Madame K Z,

*ordonné en conséquence, l’expulsion de Madame K Z de tous occupants de son chef à défaut de libération volontaire des lieux pris à bail, avec au besoin l’assistance de la force publique,

*condamné Madame K Z à payer à l’OPH de GENNEVILLIERS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du jugement et jusqu’à libération effective des lieux,

*condamné Madame K Z à payer à l’OPH de GENNEVILLIERS la somme de 3.508,11 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 28 septembre 2011, terme de septembre 2011 inclus,

*condamné Madame K Z à payer à l’OPH de GENNEVILLIERS la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Madame K Z de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Madame K Z à payer à l’OPH de GENNEVILLIERS la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e JULLIEN pour ceux le concernant.

La clôture a été ordonnée le 3 décembre 2015.

MOTIFS

Jugement et arguments des parties

Le tribunal d’instance d’Asnières à prononcé la résiliation judiciaire du bail eu égard aux manquements de la locataire à son obligation de payer son loyer, ainsi que d’user paisiblement des locaux loués, eu égard aux troubles causés au voisinage par ses enfants.

Madame Z demande l’infirmation du jugement du 15 novembre 2011 rappelant qu’elle bénéficie d’un plan de surendettement et que celui-ci lui permettra d’apurer totalement sa dette.

Elle ajoute qu’aucun trouble actuel au sein de l’immeuble litigieux ne peut être reproché à ses enfants.

L’OPH de GENNEVILLIERS demande la confirmation du jugement du 15 novembre 2011 versant aux débats diverses pièces afin de démontrer que les enfants de Madame Z ont causé de multiples troubles de voisinage, d’une gravité exceptionnelle, justifiant la résiliation du bail. Il ajoute que malgré le plan de surendettement dont bénéficie Madame Z, celle-ci ne le respecterait pas et d’autant plus que Madame Z serait encore redevable de 8.362,72 euros dont 6.378,98 euros au titre de réparations locatives.

Sur le passif locatif

Madame Z bénéficie d’un plan de surendettement à compter du 31 juillet 2012, sur 54 mois.

Le plan est donc encore en cours, il convient en conséquence de confirmer le jugement du tribunal d’instance d’Asnières en ce qu’il a condamné la locataire a verser l’arriéré locatif s’élevant à 3.508,11 euros terme de septembre 2011 inclus , mais de suspendre les effets de cette condamnation durant le plan de surendettement.

Sur les troubles de jouissance

Aux termes de l’article 1184 du code civil : 'la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. '

Aux termes de l’article 1728 1° du même code, le preneur est tenu :'d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.'

De même, le bail stipule que :'le locataire s’interdira tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens'.

En l’espèce, les enfants de Madame Z sont à l’origine de manquements graves et renouvelés à leur obligation de jouissance paisible car ils causent des troubles à leur voisinage, par leurs insultes et violences. Or, Madame Z est responsable des nuisances de ses enfants qu’elle héberge.

En effet, il ressort d’un procès verbal du 15 juillet 2011, que le gardien de l’immeuble a été insulté par Madame C Y, fille de Madame Z, qui :' a tenté de me donner des coups de pieds et continuait de m’insulter.'. Etant précisé que cette altercation était causée par le fait qu’il refusait de donner un colis dont était destinataire Madame Z à Madame Y qui était à l’époque mineure.

Celle-ci a ensuite appelé son ami, Monsieur E X, qui est devenu par la suite son mari. Le gardien explique que Monsieur X a :'porté un coup de poing au niveau de la pommette droite et du nez. Je ne me suis pas laissé faire, je l’ai attrapé par les vêtements au niveau du col, et je lui ai demandé de quoi il se mêlait. Il m’a entouré la jambe pour me faire tomber au sol, j’ai résisté et c’est lui qui est tombé. Je ne lui ai pas porté de coups. (…) Monsieur X E est finalement sorti, mais devant le hall, il a fait un geste dans ma direction comme s’il allait me trancher la gorge en me disant une fois: 'dès que tu vas sortir, tu vas voir, je vais te tuer'.' Le gardien s’est vu prescrire 4 jours d’ITT suite à cette altercation, et a porté plainte à l’encontre de Monsieur X le 15 juillet 2011.

Il s’agit d’un manquement grave aux obligations du bail, qui a , de surcroît été renouvelé.

Effectivement, suite à l’expulsion de la famille Z/ Y , l’OPH de GENNEVILLIERS a organisé un rendez-vous le 30 août 2012 afin de leur permettre de procéder au déménagement de leurs affaires.

Or, Madame I J, travaillant pour l’OPH de GENNEVILLIERS, a effectué une déclaration de main courante le 31 août 2012, dans laquelle elle faisait état de ce que les enfants de Madame Z ont, lors de cette occasion: 'pris a parti une locataire de l’immeuble après avoir jeté une bouteille sans précision du rez-de-chaussé dans son logement situé au 1^er étage.

En raison des peurs du gardien d’immeuble, précédemment agressé par la famille Y, j’ai avisé les services de police. Madame A B, victime de cette agression, s’était enfermée dans son appartement par peur des représailles. Le gardien de l’immeuble m’a informé que C et Sofiane ont été très agressifs et menaçants envers les locataires et lui-même. (…). En partant, C a déclaré: c’est ce putain de gardien qui a appelé les flics, il va prendre pour ce qu’il a fait. Sofiane, accompagné d’un ami, a cependant reconnu les faits'.

XXX, s’étant déplacé sur les lieux relate dans son rapport que :'sur place, prenons attache avec le gardien de la barre d’immeubles Victor Hugo qui nous informe avoir été insulté par Madame C Y, celle-ci le rendant responsable de l’expulsion de leur domicile. Il nous informe par ailleurs qu’une bouteille de verre a été lancée, sur voie publique, à son encontre, de l’appartement occupé par la famille Y, cette dernière s’étant brisée au sol sans atteindre quiconque.'.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la famille Z/Y a manqué à son obligation de jouissance paisible, par des agressions graves et répétées.

Ces troubles sont de surcroît actuels puisque existant jusqu’à la fin des opérations d’expulsion.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement du tribunal d’instance en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion subséquente de Madame Z et de tous occupants de son chef à compter dudit jugement, et condamné Madame Z à verser une indemnité d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter du jugement et jusqu’à l’expulsion effective.

Sur les frais et dépens

Le jugement ayant été confirmé en totalité il le sera également en ce qu’il a mis les dépens de première instance à la charge de Madame Z et l’a condamnée à verser 300 euros à l’OPH de GENNEVILLIERS au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Madame Z ayant succombé en ses demandes d’appel, les dépens d’appel seront laissés à sa charge.

L’équité commande de condamner Madame Z, tenue aux dépens d’appel, à verser 300 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, à l’OPH de GENNEVILLIERS.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

— confirme le jugement du tribunal d’instance d’Asnières du 15 novembre 2011 en totalité,

Y ajoutant,

— dit que la condamnation à payer l’arriéré locatif est suspendue durant le plan de surendettement dont bénéficie Madame Z,

— condamne Madame Z aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maitre JULLIEN pour ceux le concernant, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamne Madame Z à verser 300 euros à l’OPH de GENNEVILLIERS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,