Cour d'appel de Versailles, 4e chambre 2e section, 19 juin 2017, n° 16/03674

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 19 JUIN 2017

R.G. N° 16/03674

AFFAIRE :

M. X Y

C/

XXX, XXX

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Mars 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8^e

N° RG : 14/01679

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Pierre GUTTIN

M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL

+ D.N.I.D.

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF JUIN DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur X Y

XXX

XXX

Représentant : Maître Pierre GUTTIN, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 16000167 vestiaire : 623

Représentant : Maître Elizabeth OSTER de la SELEURL ELISABETH OSTER, avocat plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : B 0772

APPELANT

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SECONDAIRE des XXX, XXX représenté par son XXX

Ayant son siège XXX

XXX

lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 154/16 vestiaire : 462

Représentant : Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : D 0502

SERVICE DU DOMAINE représenté par la Directrice de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ' D.N.I.D’ ès qualités de curateur de la succession déclarée vacante de Monsieur Z Y

XXX

XXX

XXX

INTIMES

****************

Monsieur C-D, A Y

XXX

XXX

Assigné en l’étude de l’huissier de justice

INTIME DEFAILLANT

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Avril 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Isabelle BROGLY, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT,

*****************

FAITS ET PROCEDURE,

XXX, XXX et XXX

Longs Prés à XXX (Hauts-de-Seine) sont soumis au statut de la copropriété des

immeubles bâtis.

Ils sont constitués en un syndicat secondaire et ont pour syndic la société Foncia Belcourt.

M. Z Y était propriétaire des lots XXX et 229 au sein de l’immeuble situé 7,

XXX. Il est décédé le XXX.

Par ordonnance rendue le 13 août 2013, le président du tribunal de grande instance de Nanterre a

déclaré vacante la succession de Z Y et a désigné la direction nationale

d’interventions domaniales (ci-après la DNID) en qualité de curateur de ladite succession.

Par acte d’huissier de justice délivré 20 janvier 2014, le syndicat secondaire des copropriétaires a fait

assigner la DNID, ès qualités, en paiement de la somme de 11.865,14 euros au titre des charges de

copropriété impayées selon décompte arrêté au 1^er janvier 2014.

Par acte d’huissier de justice délivré les 2 et 3 mars 2015, le syndicat secondaire des copropriétaires a

fait assigner les enfants de Z Y, soit MM. X et C-D Y, en

intervention forcée.

La jonction des deux instances a été prononcée par ordonnance rendue le 11 juin 2015.

Le tribunal de grande instance de Nanterre, par jugement réputé contradictoire rendu le 31

mars 2016, a :

— Rejeté la demande de mise hors de cause de la direction nationale des interventions domaniales.

— Dit et jugé que l’obligation à paiement de la direction nationale des interventions domaniales

sera limitée à l’actif de la succession de Z Y.

— Condamné la direction nationale des interventions domaniales, en sa qualité de curateur de

la succession de Z Y, à payer au syndicat secondaire des copropriétaires des immeubles sis

5/5 bis, XXX et 2/4/6/XXX

Billancourt (92100), représenté par leur syndic la société Foncia Belcourt, la somme de 11.439,03

euros au titre des charges impayées au 1^er juillet 2015 assortie des intérêts au taux légal à compter

du 24 septembre 2009 sur la somme de 800,05 euros et pour le surplus à compter de l’assignation.

— Ordonné la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

— Condamné la direction nationale des interventions domaniales, en sa qualité de curateur de

la succession de Z Y, à payer au syndicat secondaire des copropriétaires des immeubles sis

5/5 bis, XXX et 2/4/6/XXX

Billancourt (92100), représenté par leur syndic la société Foncia Belcourt, la somme de 406,06 euros

au titre des frais.

— Condamné la direction nationale des interventions domaniales, en sa qualité de curateur de

la succession de Z Y, à payer au syndicat secondaire des copropriétaires des immeubles sis

5/5 bis, XXX et 2/4/6/XXX

Billancourt (92100), représenté par leur syndic la Société Foncia Belcourt, la somme de 2.000 euros

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné la direction nationale des interventions domaniales, en sa qualité de curateur de

la succession de Z Y, aux dépens dont distraction.

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

M. X Y a interjeté appel de cette décision le 16 mai 2016 à l’encontre du syndicat

des copropriétaires secondaire, M. le directeur régional de la DNID, pris en sa qualité de curateur de

la succession non réclamée de Z Y, et de M. C-D Y.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 7 mars 2017, M. X Y demande à cette

cour, au fondement des articles 55 du décret du 17 mars 1967, 1220, 1244-1, 1315 du code civil,

dans leur rédaction antérieure au 1^er octobre 2016, 564 du code de procédure civile, de :

— Le déclarer recevable et bien fondé en son appel.

En conséquence,

— Infirmer totalement le jugement déféré et

— Déclarer irrecevable l’action engagée par le syndic de copropriété sans autorisation de l’assemblée

générale des copropriétaires et dire, par voie de conséquence, que l’action engagée par le syndicat

secondaire des copropriétaires du 5/5 bis, XXX, et XXX

XXX à XXX, est également irrecevable.

— En tout état de cause le dire mal fondé en ses demandes.

— Dire que la succession n’est pas vacante et rejeter en conséquence les demandes du syndicat des

copropriétaires formées à ce titre.

A titre subsidiaire,

— Débouter le syndicat secondaire des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions

celui étant défaillant dans l’administration de la charge de la preuve qui lui incombe en application de

l’article 1315 du code civil.

— Déclarer irrecevable la demande nouvelle du syndicat concernant la publication sous astreinte au

fichier immobilier.

A titre infiniment subsidiaire,

— Débouter le demandeur de toute condamnation in solidum ou solidaire avec M. C-D

Y.

— Autoriser le concluant à s’acquitter de sa dette avec les plus larges délais.

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat secondaire des copropriétaires à lui verser 2.000 euros au titre de procédure

abusive outre 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Le condamner en outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 16 février 2017, le syndicat des copropriétaires

secondaire de l’immeuble situé au XXX, XXX et XXX

Saint-XXX à XXX (Hauts-de-Seine) invite cette cour, au

fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 9 de

l’arrêté comptable du 14 mars 2005, 771, 772, 1134 et 1154 du code civil, de :

—  Confirmer le jugement déféré en ce qu’il :

* Condamne la direction nationale des interventions domaniales, en sa qualité de curateur de la

succession de Z Y, à lui payer les sommes de :

—  11.439,03 euros au titre des charges impayées au 1^er juillet 2015 assortie des intérêts au taux légal

à compter du 24 septembre 2009 sur la somme de 800,05 euro et pour le surplus à compter de

l’assignation et ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

—  406,06 euros au titre des frais,

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamne la direction nationale des interventions domaniales, en sa qualité de curateur de la

succession de Z Y, aux dépens dont distraction.

—  Infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

* Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Et statuant à nouveau :

—  Condamner in solidum toute(s) partie(s) succombante(s) à lui payer la somme de 1.300 euros à

titre de dommages et intérêts.

Et en tout état de cause :

A titre principal :

— Condamner M. le Directeur Régional de la Direction Nationale des Interventions Domaniales pris en sa qualité de curateur de la succession non-réclamée de Z Y à lui payer la somme en

principal de 2.115,31 € (hors frais de signification de la décision rendue en date du 31 mars 2016

inclus dans les dépens de première instance) à titre des charges de copropriété impayées appelées

postérieurement au 1^er juillet 2015 et arrêtées au 1^er janvier 2017 portant ainsi, au titre des charges

courantes et exceptionnelles, sa créance à l’encontre de la succession non-réclamé de Z Y à

la somme de 13.554,40 € ;

A titre subsidiaire :

— Constater que M. X Y est réputé acceptant pur et simple de la succession de feu Z

Y,

— Constater que M. C- D Y est réputé acceptant pur et simple de la succession de feu

Z Y,

— Condamner in solidum MM. X et C-D Y à lui payer, les sommes :

* en principal de 13.554,40 €, à titre des charges de copropriété impayées au 1^er janvier 2017,

* 406,06 €, au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

— Assortir la condamnation prononcée à leur encontre d’une condamnation in solidum au paiement de

l’intérêt au taux légal à compter :

* du commandement d’avoir à délivré par la SCP Teboul-Nivollet-Franqueville, huissiers de justice à

Meudon (92), en date du 24 septembre 2009 sur la somme de 89XXX5 € ;

* à compter de la signification de l’assignation introductive d’instance délivrée à l’encontre de feu

Z Y représenté par la DNID pour le surplus.

— Condamner in solidum MM. X et C-D Y à procéder sous astreinte de 300,00

euros par jour de retard une fois un délai de six mois passé suite à la signification de l’arrêt à

intervenir à la publication du transfert de propriété des lots XXX et 229 à leur profit auprès du

Service de la Publicité Foncière territorialement compétent et à la notification du transfert de

propriété afférent entre les mains du Syndic en exercice de la copropriété.

— Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

En tout état de cause :

— Condamner in solidum toute(s) partie(s) succombante(s) à lui payer une indemnité de 3.000,00 €

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première

instance et d’appel qui pourront être recouvrés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par mémoire reçu au greffe de la 4^e chambre le 24 octobre 2016, le service du Domaine,

représenté par la Directrice de la Direction Nationale des Interventions Domaniales 'DNID'

pris en sa qualité de curateur de la succession non-réclamée de Z Y demande à la

cour, au visa des articles R 2321-9, R 2331-10, R 2331-11 du code général de la propriété des

personnes publiques, 730-1, 730-3, 782, 809 à 810-12, 1153 du code civil, 9, 699, 700, 1342 à 1353

du code de procédure civile, de la loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions et libéralités,

de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, du décret du 23 décembre 2006 relatif à la

procédure en matière successorale et modifiant certaines dispositions de la procédure civile pris pour

son application, de :

A titre principal,

— Constater que la succession de Z Y a été acceptée par M. X Y,

— Dire que sa succession n’est plus vacante au sens de l’article 809 du code civil,

— Dire et juger qu’il n’a pas qualité pour représenter la succession de Z Y.

En conséquence,

— Réformer le jugement en ce qu’il rejette sa demande de mise hors de cause dans le cadre de cette

instance.

A titre subsidiaire,

— Infirmer le jugement en ce qu’il le condamne, ès qualités, à payer les sommes de :

* 11.439,03 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1^er juillet 2015,

* 406,06 euros au titre des frais.

Statuant à nouveau :

— Débouter le syndicat secondaire des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de

753,97 euros au titre des charges de copropriété sauf pour ce dernier à verser aux débats les pièces

justificatives de sa créance,

— Constater qu’il ne s’oppose pas à la demande du le syndicat secondaire des copropriétaires pour le

surplus soit la somme de 10.685,06 euros,

— Dire que le syndicat secondaire des copropriétaires n’est fondé à réclamer au titre des frais que la somme de 91,51 euros correspondant au commandement de payer du 5 octobre 2010,

— Confirmer le jugement du 31 mars 2016 en ce qu’il rejette toute condamnation à titre de dommages

et intérêts à son encontre,

— Infirmer le jugement en ce qu’il le condamne, ès qualités, sur le fondement de l’article 700 du code

de procédure civile,

— L’infirmer encore en ce qu’il ordonne la distraction des dépens ;

— Limiter son obligation de payer les dettes successorales qu’à concurrence de l’actif recueilli.

La déclaration d’appel a été signifiée à M. C-D Y par acte délivré le 2 août 2016 selon

les modalités de l’article 656 du code de procédure civile. Il n’a pas constitué avocat de sorte que

l’arrêt sera rendu par défaut.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 mars 2017.

'''''

SUR CE,

Sur la recevabilité de l’action engagée par le syndic

M. X Y soutient que l’action engagée par le syndic de copropriété est irrecevable faute

d’avoir été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Selon lui, l’action qui visait à déclarer la succession vacante et à agir contre le curateur supposait

l’autorisation spécifique et préalable de l’assemblée générale puisqu’elle ne se résumait pas à une

simple action en paiement de charges.

Il fait falloir que la déclaration de vacance successorale a des conséquences importantes quant aux

droits des héritiers, en particulier s’agissant de la jouissance de leurs droits et biens patrimoniaux,

celle-ci les dessaisissant de la gestion et de la libre jouissance de ceux-ci de sorte qu’elle ne peut être

assimilée à une simple action en recouvrement.

Se fondant sur les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des

copropriétaires rétorque que son action vise à recouvrer des créances, à savoir des charges de

copropriété impayées, de sorte qu’il est dispensé d’obtenir une autorisation préalable de l’assemblée

générale de copropriété. En outre, selon lui, la mise en cause de la DNID, ès qualités de curateur à la

succession vacante de Z Y, doit s’analyser comme une mesure conservatoire destinée à

protéger les intérêts des copropriétaires en raison des impayées de charges de sorte que, de plus fort,

son action ne nécessitait pas son habilitation préalable par l’assemblée générale des copropriétaires.

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 précise que 'Le syndic ne peut agir en justice au nom du

syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en

oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures

conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre

aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du

tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de

la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de

l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.'

Il est incontestable que les charges de copropriété sont une créance de sorte que le syndic peut agir

sans autorisation de l’Assemblée Générale.

Il est patent que le syndicat secondaire des copropriétaires a obtenu la désignation de la DNID en

qualité de curateur à la succession vacante de Z Y, par ordonnance rendue le 13 août 2013

par le président du tribunal de grande instance de Nanterre, puis a fait assigner la DNID, ès qualités,

pour obtenir le paiement des charges de copropriété impayées.

Une telle demande exercée devant le président du tribunal de grande instance de Nanterre constitue

en réalité un accessoire de la demande principale en recouvrement de charges et, de ce fait, ne

nécessite pas d’autorisation de l’assemblée générale.

Elle s’analyse en outre en une mesure conservatoire visant à protéger les intérêts de la copropriété en

raison de la carence d’un copropriétaire à régler les charges afférentes à l’entretien et la conservation

de l’immeuble.

Il découle de ce qui précède que l’action exercée par le syndic de copropriété ne nécessitait pas une

autorisation préalable de la copropriété et est régulière.

La demande de M. X Y tendant à voir déclarer l’action du syndicat secondaire des

copropriétaires irrecevable n’est donc pas fondée et ne sera pas accueillie.

Sur la mauvaise foi du syndicat secondaire des copropriétaires

M. X Y prétend que la succession de son père ne pouvait pas être déclarée vacante

puisqu’il l’avait acceptée, ce que n’ignorait pas le syndicat de sorte qu’il est de mauvaise foi et, par

voie de conséquence, son action sera déclarée irrecevable ou, à tout le moins infondée.

Les demandes de M. X Y ne sauraient prospérer en raison du caractère inopérant des

moyens qu’il développe à cette fin. En effet, la mauvaise foi éventuelle du syndicat n’est pas de nature à entraîner l’irrecevabilité ou le rejet de sa demande.

Au surplus, M. X Y ne démontre pas la mauvaise foi du syndicat. Compte tenu des

éléments dont il disposait, énumérés par les premiers juges, il n’était en effet nullement établi, peu

important les motifs erronés du jugement sur le caractère impérieux de la preuve écrite de

l’acceptation, que la succession de Z Y avait été acceptée.

Il découle de ce qui précède que les demandes de M. X Y seront rejetées.

Sur le fond

Sur le caractère non vacant de la succession de Z Y

C’est à bon droit que la DNID rappelle que, conformément aux dispositions de l’article 782 du code

civil, l’acceptation pure et simple d’une succession peut être tacite ou expresse.

En l’espèce, la preuve de l’acceptation pure et simple de MM. X et C-D Y de la

succession de leur père est rapportée en cause d’appel par les éléments produits par l’appelant

principal, en particulier ses conclusions d’appelant, l’état des frais de succession réglés par lui, les

conclusions de son frère, M. C-D Y, devant le tribunal de grande instance de Paris.

Il découle de ce qui précède que le jugement sera infirmé en ce qu’il rejette la demande de mise hors

de cause de la DNID et la condamne à verser diverses sommes au syndicat secondaire des

copropriétaires.

Sur le bien-fondé des demandes du syndicat

M. X Y prétend que les pièces versées aux débats par le syndicat ne justifient pas la

créance alléguée.

Il soutient que les procès-verbaux d’assemblées générales ne sont pas suffisants puisqu’ils se bornent

à approuver les comptes des exercices, mais ne renseignent pas sur le montant des comptes

approuvés ce qui leur ôte toute utilité et les prive de toute force probante. Il reproche aux

procès-verbaux de ne pas contenir les annexes soit l’ensemble de la comptabilité du syndicat.

Il fait valoir que la pièce 4 adverse, à savoir un extrait de comptes au 15 janvier 2015, comporte des

incohérences et qu’il conviendra de créditer le compte de la somme de 446,75 euros et annuler la

somme de 191,21 euros portée au débit sans explications.

Le syndicat secondaire des copropriétaires sollicite, à titre subsidiaire, la condamnation de MM.

X et C-D Y à lui verser la somme de 13.554,40 euros au titre des charges de

copropriété impayées selon décompte arrêté au 1^er octobre 2016, et 406,06 euros au titre des frais

relevant des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient que les 92 pièces qu’il produit suffisent à démontrer le bien-fondé de ses demandes.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de

participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs

en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, aux charges

relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes

proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la

créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour

charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée

générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités

votées en assemblée générale.

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais

nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise

d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à

l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et

le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 14-1 de cette loi dispose, en particulier, que la provision est exigible le premier jour de

chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965,

l’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais

s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante.

L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose cependant que 'L’approbation des comptes du

syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun

des copropriétaires.'

Il résulte de ce texte qu’un copropriétaire qui conteste la régularité de son compte individuel est

toujours en droit de demander la rectification d’erreurs commises par le syndic dans l’établissement

de son compte individuel, en particulier lorsqu’il soutient que la répartition des charges n’a pas été

calculée conformément au règlement de copropriété.

Il revient cependant aux appelants de préciser les erreurs concrètes commises par le syndic dans

l’établissement de leur compte individuel de charges, de procéder à l’analyse de leurs comptes et de

justifier l’existence des erreurs alléguées. En effet, de vagues critiques non justifiées ne sauraient

prospérer.

Il appartient par ailleurs au syndicat des copropriétaires de démontrer que la créance alléguée est

certaine, exigible et liquide.

En l’espèce, pour justifier le bien-fondé de ses prétentions, le syndicat secondaire des copropriétaires

verse aux débats les pièces suivantes :

— l’extrait de la matrice cadastrale et la fiche des lots 77 et 229 qui démontrent que ces lots sont la

propriété de Z Y,

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date des 19 novembre 2009, 15

novembre 2010, 30 novembre 2011, 20 novembre 2012, XXX, XXX, 18

novembre 2015 qui approuvent les comptes des exercices 2008 à 2015, d’une part, les budgets

prévisionnels des exercices allant du 1^er juillet 2015 au 30 juin 2016 (ajustement) et du 1^er octobre

2016 au 30 septembre 2017, d’autre part, qui votent les travaux, en outre, et qui approuvent les

comptes travaux, enfin,

— les certificats de non recours,

— les appels de fonds, charges communes générales et de travaux des périodes concernées,

— les décomptes individuels de charges consolidés au 1^er octobre 2016,

— les notes de frais d’huissier de justice, les lettres de relance, les frais de mise en demeure,

— les contrats de syndic.

Il résulte de ces pièces qu’au titre des charges de copropriété et frais divers, pour la période comprise

entre le 4 juin 2008 au 1^er octobre 2016 (appel de provision sur charges courantes le 1^er octobre

2016), le compte Y présentait un solde débiteur à hauteur de la somme de 15.765,02 euros soit

12.738,89 euros au titre des charges courantes, provisions et travaux et 3.026,13 euros au titre des

frais (assignations, frais d’avocats, frais d’huissier de justice).

Force est de constater que le syndicat secondaire des copropriétaires ne fournit aucune explication

sur les erreurs décelées par l’appelant dans le décompte individuel de charges présenté à savoir :

* la somme de 446,75 euros, inscrite à la date du 28 novembre 2008, sous l’ intitulé 'report solde

créditeur’ qui figure cependant au débit de ce compte,

* la somme de 191,21 euros inscrite à la date du 20 mars 2009, sous l’intitulé 'report solde syndicat

principal’ qui n’est ni expliquée ni justifiée par les écritures et les pièces du syndicat.

Il conviendra dès lors de créditer le compte de la somme de 446,75 euros et annuler l’écriture 191,21

euros figurant au débit du compte faute d’explication et de justification du bien fondé de ces

demandes.

Il y a lieu de rappeler que, par 'frais nécessaires’ au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de

recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des

intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure qui font

partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis

entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront

l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du

code de procédure civile.

Sur les sommes réclamées au titre des frais sont justifiés, au regard des dispositions de l’article 10-1

précité, la mise en demeure, les sommation et commandement de payer, soit la somme totale de

406,06 euros.

MM. X et C-D Y seront dès lors condamnés à verser au syndicat secondaire des

copropriétaires les sommes de 12.100,93 euros (soit 12.738,89 euros – 446,75 euros – 191,21 euros)

au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1^er octobre 2016 et 406,06 euros au titre

des frais relevant des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu d’assortir ces sommes des intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2009 sur la

somme de 800,05 euros et non, comme le réclame le syndicat, celle de 89XXX5 euros. En effet, le

montant de la créance réclamée par cette sommation portait sur la créance de 800,05 euros et non

89XXX5 euros.

Pour le surplus, les intérêts au taux légal courront à compter du 3 mars 2015, date de l’assignation de

MM. X et C-D Y, devant le tribunal de grande instance de Nanterre, en

intervention forcée. La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera en outre

accordée.

Le jugement sera dès lors infirmé.

Les héritiers de Z Y sont tenus à la dette au prorata de leurs droits respectifs dans la

succession, soit à hauteur de 50% chacun. La dette sera dès lors divisée par moitié entre eux.

Sur les délais

Les héritiers de Z Y ont, de fait, bénéficié de plusieurs années pour apurer la dette, ce

qu’ils n’ont pas fait. En outre, M. X Y n’expose ni ne justifie les raisons de nature à

justifier sa demande, en particulier l’existence de difficultés financières.

Il est patent que la dette augmente.

Il découle de ce qui précède que sa demande de délai, qui n’est pas justifiée, ne sera pas accueillie.

Sur la demande de publication du transfert de propriété auprès du service de la Publicité

Foncière

Contrairement à ce que soutient M. X Y cette demande n’est pas irrecevable au regard

des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

En effet, l’acceptation de la succession de Z Y par ses fils, X et C-D,

constitue un fait ou la révélation d’un fait nouveau en cause d’appel autorisant le syndicat à présenter

cette nouvelle demande.

La demande du syndicat apparaît en outre fondée. MM. X et C-D Y seront dès

lors condamnés à procéder à la publication du transfert de propriété des lots XXX et 229 à leur profit

auprès du Service de la Publicité Foncière territorialement compétent et à la notification du transfert

de propriété afférent entre les mains du Syndic en exercice de la copropriété.

La condamnation sous astreinte n’apparaît cependant pas justifiée.

Sur les dommages et intérêts

Force est de constater que le syndicat secondaire des copropriétaires sollicite la condamnation de la

seule DNID à lui verser des sommes à titre de dommages et intérêts.

Cependant, comme indiqué précédemment, la succession n’est plus vacante de sorte que la DNID ne

saurait être condamnée à ce titre.

M. X Y ne justifie ni d’une faute du syndicat secondaire des copropriétaires faisant

dégénérer en abus son droit d’ester en justice ni l’existence d’un préjudice subi par lui en résultant.

Les demandes de dommages et intérêts présentées par le syndicat et M. X Y seront dès

lors rejetées.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens

de première instance et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile.

MM. X et C-D Y, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens

de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer, in solidum, au syndicat secondaire des

copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de préciser que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de

l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par défaut,

Déclare recevable l’action engagée par le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble situé

au XXX, XXX et XXX Saint-XXX à

Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine).

Infirme le jugement en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

Dit que la succession de Z Y n’est plus vacante.

Dit que la succession de Z Y a été purement et simplement acceptée par ses fils M.

X Y et M. C-D Y.

Met hors de cause la direction nationale d’interventions domaniales (DNID).

Condamne M. X Y à verser au syndicat secondaire des copropriétaires les sommes

suivantes :

* 6.050,46 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1^er janvier 2017,

* 203,03 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Condamne M. C-D Y à verser au syndicat secondaire des copropriétaires les sommes

suivantes :

* 6.050,46 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1^er janvier 2017,

* 203,03 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dit que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2009 sur la

somme de 800,05 euros et pour le surplus à compter du 3 mars 2015.

Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

Condamne MM. X et C-D Y à procéder à la publication du transfert de

propriété des lots XXX et 229 de l’immeuble situé XXX à XXX

(Hauts-de-Seine) à leur profit auprès du Service de la Publicité Foncière territorialement compétent

et à la notification du transfert de propriété afférent entre les mains du syndic en exercice de la

copropriété.

Condamne in solidum MM. X et C-D Y à verser au syndicat secondaire des

copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes autres demandes.

Condamne in solidum MM. X et C-D Y aux dépens de première instance et

d’appel.

Dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,