COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30Z

12e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 2 NOVEMBRE 2023

N° RG 22/05478 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VMPF

AFFAIRE :

S.A.S. C.F.P.L. SPORTS

C/

Société SELECTINVEST 1

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Mai 2019 par le Tribunal de Grande Instance de BLOIS

N° RG : 18/00092

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Martine DUPUIS

M^e Anne-Laure WIART

TJ BLOIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la 2ème chambre civile de la Cour de cassation du 30 juin 2022 cassant et annulant partiellement l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Orléans le 29 octobre 2020

S.A.S. C.F.P.L. SPORTS

RCS Blois n° 484 850 789

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et M^e Anne GARZON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

****************

DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI

Société SELECTINVEST 1 représentée par son gérant statutaire la Sté Française Real Estate Managers

RCS Paris n° 784 852 261

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Anne-Laure WIART, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 437 et M^e Nelson SEGUNDO et M^e Cécile ZYLBERSZTEIN de la SELARL RACINE, Plaidants, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0301,

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Juin 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur François THOMAS, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2013, la société Selectinvest 1 a donné bail à la société CFPL Sports, pour une durée de douze ans ayant commencé à courir le 7 novembre 2013 et moyennant un loyer annuel HT de 73.432 €, des locaux commerciaux d’une surface d’environ 849 m² destinés au commerce de vente au détail d’articles de sport, décrits au bail comme composant le lot n°2 d’un immeuble situé dans la [Adresse 6] à [Localité 5].

Le 29 mai 2017, le mandataire du bailleur a adressé au preneur une facture d’un montant de 59.236,17 € TTC incluant, à hauteur de 59.191,94 € TTC, une dépense intitulée 'gros travaux'.

La société CFPL Sports a refusé de s’acquitter de ce paiement, par courrier de son conseil du 23 août 2017.

Contestant devoir régler ces travaux, la société CFPL Sports a, par acte d’huissier en date du 20 décembre 2017, fait assigner la société Selectinvest 1 devant le tribunal de grande instance de Blois.

Par jugement du 23 mai 2019, le tribunal de grande instance de Blois a :

— débouté la société CFPL Sports de toutes ses demandes ;

— condamné la société CFPL à payer à la société Selectinvest 1 la somme de 59.236,17 €, correspondant aux travaux de réfection de toiture de l’immeuble dont dépendent les locaux loués et à une régularisation de charges de 44,23 €, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des sommes dues, le 29 mai 2017 ;

— prononcé la résiliation judiciaire du bail consenti par la société Selectinvest 1 à la société CFPL Sports et ordonné l’expulsion de la société CFPL Sports, ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, des lieux auparavant loués [Adresse 6], à [Localité 5], Loir-et-Cher, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamné la société CFPL à payer à la société Selectinvest 1 une indemnité d’occupation journalière égale au montant du dernier loyer journalier indexé majoré de 50 %, en application des dispositions de l’article 18 du bail, augmentée des taxes et charges récupérables et de la TVA au taux en vigueur, jusqu’à libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clé ou l’expulsion ;

— dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire ;

— condamné la société CFPL à payer à la société Selectinvest 1 la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le 18 juillet 2019, la société CFPL Sports a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 29 octobre 2020, la cour d’appel d’Orléans a :

— constaté que le chef du jugement entrepris ayant reconventionnellement 'condamné la société CFPL Sports à payer à la société Selectinvest 1 la somme de 59.236,17 € correspondant aux travaux de réfection de la toiture de l’immeuble dont dépendent les locaux loués et à une régularisation de charges de 44,23 €, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des sommes dues, le 29 mai 2017", n’est pas expressément critiqué dans la déclaration d’appel de la société CFPL Sports,

— dit que ce chef du jugement non critiqué ne dépend d’aucun autre chef du jugement expressément critiqué,

— écarté en conséquence d’office, comme n’étant pas dévolus à la cour, tous les chefs de demandes dont la cour n’est pas saisie relatifs au paiement des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble,

— infirmé les dispositions critiquées de la décision entreprise, mais seulement en ce qu’elle a prononcé la résiliation judiciaire du bail consenti par la société Selectinvest 1 à la société CFPL Sports, ordonné l’expulsion de la société CFPL Sports et condamné cette dernière au paiement d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés :

— rejeté la demande résiliation judiciaire du bail et, par voie de conséquence, la demande d’expulsion de la société CFPL Sports et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

— confirmé la décision pour le surplus de ses dispositions critiquées,

Y ajoutant

— condamné la société Selectinvest 1 à payer à la société CFPL Sports, au titre des frais irrépétibles d’appel, la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Selectinvest 1 aux dépens de l’instance d’appel,

— accordé à M^e Hamelin le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur pourvoi de la société CFPL Sports, la Cour de cassation, par arrêt du 30 juin 2022, a :

— cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il a constaté que le chef du jugement entrepris ayant reconventionnellement «condamné la société CFPL Sports à payer à la société Selectinvest 1 la somme de 59.236,17 € correspondant aux travaux de réfection de la toiture de l’immeuble dont dépendent les locaux loués et à une régularisation de charges de 44,23 €, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des sommes dues, le 29 mai 2017», n’était pas expressément critiqué dans la déclaration d’appel de la société CFPL Sports, dit que ce chef du jugement non critiqué ne dépend d’aucun autre chef du jugement expressément critiqué et écarté en conséquence d’office, comme n’étant pas dévolus à la cour, tous les chefs de demandes dont la cour n’est pas saisie relatifs au paiement des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble, l’arrêt rendu le 29 octobre 2020, entre les parties, par la cour d’appel d’Orléans,

— remis, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Versailles ;

— condamné la société Selectinvest 1 aux dépens ;

— En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par la société Selectinvest 1 et l’a condamnée à payer à la société CFPL Sports la somme de 3.000 € ;

— dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt serait transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé.

Par déclaration de saisine du 26 août 2022, la société CFPL Sports a saisi la cour d’appel de Versailles.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 23 octobre 2022, la société CFPL Sports demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 23 mai 2019 prononcé par le tribunal de grande instance de Blois en ce qu’il a :

/ débouté la société CFPL Sports de toutes ses demandes

/ condamné la société CFPL Sports à payer à la société Selectinvest 1 la somme de 59.236,17 € correspondant aux travaux de réfection de la toiture de l’immeuble dont dépendent les locaux loués et à une régularisation de charges de 44,23 €, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des sommes dues, le 29 mai 2017,

Statuant à nouveau,

— à titre principal, juger que les parties ont convenu d’un mode opératoire contractuel d’exécution des travaux en cas de défaillance de l’une des parties au bail,

— juger que ce mode opératoire, conforme aux dispositions de l’article 1222 du code civil, suppose que la partie défaillante dans l’exécution de ses obligations soit mise en demeure de les réaliser,

— juger que ce n’est qu’à défaut que le créancier de l’obligation peut se substituer au débiteur défaillant de l’obligation,

— juger que faute par le bailleur d’avoir respecté ces stipulations contractuelles et les dispositions de l’article 1222 du code civil, il ne peut prétendre imputer au preneur le montant des travaux de toiture facturés à concurrence de 59.191,94 € TTC,

— débouter la société Selectinvest 1 de sa demande de condamnation de la somme de 59.236,17 € correspondant aux travaux de réfection de la toiture de l’immeuble dont dépendent les locaux loués et à une régularisation de charges de 44,23 €, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des sommes dues, le 29 mai 2017,

— en conséquence, restituer à la société CFPL Sports la somme de 61.239,22 € (intégrant le calcul d’intérêt à hauteur de 1.958,82 €) qui a été réglée en exécution de l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans avec intérêt au taux légal à compter du paiement effectué par la société C.F.P.L Sports,

— à titre subsidiaire, juger qu’en tout état de cause, les travaux effectués excèdent la charge pesant sur le preneur d’assumer le coût prévu par l’article 606 du code civil, cette obligation exorbitante du droit commun devant être interprétée restrictivement et ne pouvant englober le remplacement et l’amélioration du complexe étanche outre sa mise en conformité, alors au surplus que le bailleur s’en est réservé la jouissance et qu’il n’a procédé ni à son entretien, ni à ses mises en conformité,

— dire qu’il appartiendra à la société Selectinvest 1 de procéder à la correction du relevé de charges litigieux en déduisant de son montant la somme précitée,

— débouter la société Selectinvest 1 de sa demande de condamnation de la somme de 59.236,17 € correspondant aux travaux de réfection de la toiture de l’immeuble dont dépendent les locaux loués et à une régularisation de charges de 44,23 €, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des sommes dues, le 29 mai 2017,

— en conséquence, restituer à la société CFPL Sports la somme de 61.239,22 € (intégrant le calcul d’intérêt à hauteur de 1.958,82 €) qui a été réglée en exécution de l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans avec intérêt au taux légal à compter du paiement effectué par la société CFPL Sports,

A titre très subsidiaire, si la cour devait entrer en voie de condamnation à l’égard de la société CFPL Sports, la limiter à 30% du montant total de la dépense correspondant aux travaux de réfection de la toiture de celle-ci,

— en conséquence, restituer à la société CFPL Sports 70 % de la somme de 61.239,22 € (intégrant le calcul d’intérêt à hauteur de 1.958,82 €) qui a été réglée en exécution de l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans, soit la somme de 42.867,45 € avec intérêt au taux légal à compter du paiement effectué par la société CFPL Sports,

en tout état de cause,

— Condamner la société Selectinvest 1 au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction pour ces derniers au profit de la société Lexavoué Paris-Versailles conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 19 décembre 2022, la société Selectinvest 1 demande à la cour de :

— débouter la société CFPL Sports de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement rendu le 23 mai 2019 par le tribunal de judiciaire de Blois en ce qu’il a condamné la société CFPL Sports à payer à la société Selectinvest 1 la somme de 59.236,17 € avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des sommes dues, soit le 29 mai 2017,

Y ajoutant

— condamner la société CFPL Sports à payer à la société Selectinvest la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 février 2023.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la portée de la cassation

Par son arrêt du 30 juin 2022, la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans du 29 octobre 2020, en ce qu’il a :

— constaté que le chef du jugement entrepris ayant reconventionnellement «condamné la société CFPL Sports à payer à la société Selectinvest 1 la somme de 59.236,17 € correspondant aux travaux de réfection de la toiture de l’immeuble dont dépendent les locaux loués et à une régularisation de charges de 44,23 €, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des sommes dues, le 29 mai 2017», n’était pas expressément critiqué dans la déclaration d’appel de la société CFPL Sports,

— dit que ce chef du jugement non critiqué ne dépend d’aucun autre chef du jugement expressément critiqué

— écarté en conséquence d’office, comme n’étant pas dévolus à la cour, tous les chefs de demandes dont la cour n’est pas saisie relatifs au paiement des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble.

L’arrêt rendu le 29 octobre 2020 par la cour d’appel d’Orléans est définitif en ce qu’il a :

— infirmé les dispositions critiquées du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail, ordonné l’expulsion de la société CFPL Sports, et l’a condamnée au paiement d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

— rejeté la demande résiliation judiciaire du bail, la demande d’expulsion de la société CFPL Sports et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

— confirmé la décision pour le surplus de ses dispositions critiquées.

Sur la réalisation des travaux

La société CFPL Sports indique que le bailleur a directement exécuté les travaux de reprise de la toiture, et inclus le poste 'gros travaux’ dans sa facturation au preneur sans explication complémentaire. Elle avance que lorsque la partie devant exécution des travaux est défaillante, l’autre partie ne peut s’y substituer que si elle a interpellé l’obligée et l’a mise en demeure.

Elle fait état des dispositions contractuelles relatives aux travaux, transférés intégralement au preneur, avec mise en demeure de les effectuer avant la substitution possible avec réalisation aux frais du preneur. Elle explique que la nécessaire mise en demeure préalable du preneur permet à celui-ci de rechercher l’entreprise la moins disante, et équilibre la possibilité pour le bailleur de faire réaliser les travaux souhaités.

Elle conteste la présentation du bailleur selon laquelle n’aurait été transférée que la charge financière des travaux et non leur exécution, car il résulte des termes du contrat que c’est au preneur d’en assurer la mise en oeuvre. De même conteste-t-elle l’idée que les dépenses afférentes aux parties communes devraient être remboursées au bailleur, s’agissant d’une rénovation de toiture qu’il ne s’agit pas de réparer mais de mettre en conformité avec la réglementation, par des travaux concernant la totalité des toitures du bâtiment.

La société Selectinvest 1 soutient que la société CFPL Sports confond la charge de la réalisation des travaux et la charge financière de ceux-ci, la première incombant au bailleur en vertu des dispositions du code civil et du contrat de bail. Elle affirme que le preneur a la charge d’effectuer à ses frais les travaux de l’article 606 du code civil sur les locaux dont il a la jouissance, mais pas celle d’effectuer à ses frais les travaux dans les parties communes, qu’il doit seulement rembourser au bailleur. Elle en déduit qu’elle ne s’est pas substituée au preneur pour la réalisation des travaux de réfection de la toiture, mais qu’elle a ce faisant respecté son obligation d’entretien et de délivrance. Elle ajoute que c’est à raison que le jugement a retenu qu’elle n’avait pas l’obligation d’aviser sa locataire de son intention d’effectuer la réfection de la toiture. Elle précise qu’il s’agissait de travaux d’entretien et non de travaux dus à la vétusté, qui devaient être pris en charge par le preneur au vu des dispositions contractuelles. Elle affirme que les travaux de toiture, laquelle constitue un élément commun à l’ensemble immobilier, doivent être acquittés ou remboursés au bailleur par le preneur. Aussi sollicite-t-elle la confirmation du jugement sur ce point.

*****

Selon l’article 1719 du code civil, 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations'. (souligné par la cour)

L’article 1720 du code civil prévoit que 'le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives'. (souligné par la cour)

L’article 13.4.1 du contrat de bail conclu entre les parties, intitulé 'dispositions générales', du paragraphe 13.4 'travaux dûs par le preneur', prévoit notamment que

'le preneur jouira des lieux loués en bon père de famille et les entretiendra en permanence ainsi que leurs équipements et installations en parfait état. Il effectuera en outre à ses frais, pendant toute la durée du présent bail, tous travaux de réparations, réfections, remplacements y compris ceux relevant de l’article 606 du code civil, ou mise aux normes, de quelque nature importance qu’ils soient, qui seraient nécessaires ou utiles, au fur et à mesure qu’ils le seront, sans aucune exception ni réserve, y compris ceux qui seraient dus à la vétusté, à la force majeure ou qui seraient imposés par l’administration, par les lois ou les règlements'. …(souligné par la cour)

'il remboursera de même au bailleur le coût de tous travaux de quelque nature importance qu’ils soient, y compris de réfection ou remplacement, qui seraient effectués dans les parties communes de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier, ou encore qui seraient effectués par le bailleur aux lieu et place du preneur pour pallier la carence de celui-ci'.

L’article 13.4.3 'défauts d’exécution par le preneur des travaux à sa charge’ indique

'les travaux effectués dus par le preneur seront soumis au contrôle du bailleur ou de son représentant.

A défaut d’exécution de tous travaux incombant au preneur, et après mise en demeure restée infructueuse plus d’un mois, le bailleur pourra se substituer à ce dernier et les faire réaliser par toutes entreprises de son choix, aux frais exclusifs du preneur, sans préjudice si bon semble au bailleur de l’application de la clause résolutoire stipulée ci-après, et de tous frais consécutifs à des dommages causés par l’inobservation des dispositions de la présente clause et de ces exposés pour la procédure'.

Il sera rappelé que l’article 606 al 1er du code civil précise que 'les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières'.

Selon l’article 13.4.3.1 précité, le preneur a la charge d’effectuer tous travaux de réparations, réfections, remplacements y compris ceux relevant de l’article 606 du code civil, des lieux loués.

En revanche, s’agissant des travaux de réfection et remplacement portant sur les parties communes, cet article prévoit qu’ils seront remboursés par le preneur au bailleur.

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Les parties communes couvrent notamment le gros oeuvre des bâtiments.

La somme dont il a été demandé paiement au preneur, d’un montant de 59.191,94 € (facture n°A17004313 du 29 mai 2017), correspond à des 'gros travaux'.

Le relevé général des dépenses en date du 28 août 2017, adressé à la société CFPL Sports, établit que le montant qui lui a été réclamé correspond à des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble, ce qui n’est pas contesté. Ils portent donc sur des parties communes.

L’article 8-1 du contrat de bail prévoit que 'le Preneur devra acquitter ou rembourser au Bailleur ou à son mandataire les charges et prestations de toute nature afférentes aux locaux loués ainsi que sa quote-part des charges et prestations relatives aux parties communes de l’immeuble et/ou de l’ensemble immobilier. …'

Ces charges comprenant 'au titre des dépenses nécessaires au fonctionnement, à la propreté, à l’entretien, aux réparations de l’immeuble et/ou de l’ensemble immobilier :

— frais concernant les grosses réparations relevant de l’article 606 du code civil l’entretien, la réfection, la réparation et le remplacement des équipements communs,

— frais concernant l’entretien, la réfection, la réparation et le remplacement des équipements communs, notamment des ascenseurs, de la climatisation, de la ventilation, des installations électriques, du téléphone, du système de chauffage y compris l’entretien et le remplacement de la chaudière, toitures, façades, cours et jardins, fermetures, volets et rideaux de fermeture et aires de stationnement. » … (souligné par la cour).

Il en résulte que la réalisation des travaux portant sur les parties communes revenait au bailleur, et que celui-ci pouvait se faire rembourser auprès du preneur sa quote-part du montant des travaux.

La société CFPL Sports ne peut soutenir utilement qu’il revenait à la société Selectinvest 1 de la mettre en demeure d’effectuer ces travaux, dont la réalisation incombait au bailleur.

Le fait que l’article 13.2 'travaux à l’initiative du bailleur’ ne cite pas ceux à l’article 606, ne saurait implicitement les écarter des travaux dont la réalisation incombe au bailleur.

Le rapport de visite dressé par la société Bat’Expert le 12 novembre 2015 portant sur la toiture terrasse relève plusieurs infiltrations et la présence sur la terrasse de plusieurs réparations ponctuelles.

Toutefois, il alerte sur 'le manque d’isolation thermique en toiture terrasse', relève que les lanterneaux ne sont pas équipés de grille anti-chute et que le remplacement est nécessaire, que les équipements/installations techniques présents sur le toit terrasse doivent être remplacés, que les nouvelles normes d’étanchéité imposent la mise en 'uvre de rehausse sous les équipements non démontables.

Il observe également que 'l’étanchéité est en fin de vie', que la paillette d’ardoise est usée et ne remplit plus son rôle de protection contre les ultra-violets, que les crosses de sortie de câbles ne sont pas conformes -des ventilations ayant été ''étanchées’ tant bien que mal', que certaines sorties de ventilation ne sont pas traitées conformément aux règles de l’art.

Il conclut à une rénovation du complexe iso-étanche avec garantie décennale (solution 1, estimée à 140.000 HT) ou à la seule réalisation d’un rechapage, mais qui ne permet pas la mise en conformité thermique (solution 2, estimée à 96.000 € HT), la garantie décennale étant alors limitée à l’étanchéité.

Le marché n°2016/06582 du 15 septembre 2016, accepté, porte sur des travaux de réfection de la toiture, d’un montant de 112.189,81 €.

Le décompte correspondant produit révèle que l’étanchéité et l’isolation de la toiture terrasse ont été faites sur 1069 m² (la cour rappelant que selon le bail, la société CFPL Sports est locataire d’une surface de 849 m²), avec notamment la création de trop-pleins, la pose de nouvelles ventilations, la pose de lanterneaux avec système anti-chute… soit des travaux de reprise totale de la toiture.

Or, la reprise intégrale de la toiture ne correspond pas à des réparations ponctuelles, mais à un remplacement de la totalité de la toiture, ne devant pas être supporté par le preneur.

En effet, la clause mettant à la charge du preneur les grosses réparations et celles de la toiture n’exonérait pas le bailleur de la réfection de cette dernière, dès lors qu’elle était totale.

La clause d’un bail commercial mettant à la charge du preneur les grosses réparations, le clos et le couvert doit être interprétée restrictivement et ne peut donc inclure la réfection totale de la toiture du bâtiment pris à bail.

Les dépenses portant sur la réfection intégrale des toits terrasses, qui présentaient des non-conformités et dont le bailleur s’était exprésement réservé l’usage exclusif (l’article 1er du bail indiquant que sont exclus des locaux 'les toitures terrasses ainsi que leur accès, dont le bailleur se réserve l’usage exclusif afin de les donner en location ou de les utiliser pour toute installation qu’il jugera utile, telles que celle de capteurs photovoltaïques'), la société Selectinvest 1 ne pouvait en solliciter le remboursement à son preneur.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la société CFPL Sports au paiement de la somme de 62.239,22 € à la société Selectinvest 1.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de restitution, celle-ci pouvant être demandée au seul vu de la présente décision.

Sur les autres demandes

La cour observe que l’infirmation du jugement n’est pas sollicitée en ce qu’il a condamné la société CFPL Sports au paiement des frais irrépétibles et dépens de 1ère instance.

La société Selectinvest 1 sera condamnée au paiement des dépens d’appel, ainsi qu’au versement de la somme de 4.000 € à la société CFPL Sports sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant dans les limites de la cassation par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné la société CFPL à payer à la société Selectinvest 1 la somme de 59.236,17 €, correspondant aux travaux de réfection de toiture de l’immeuble dont dépendent les locaux loués et à une régularisation de charges de 44,23 €, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des sommes dues, le 29 mai 2017,

Rejette toute autre demande,

Condamne la société Selectinvest 1 au paiement d’une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de la société Lexavoué Paris-Versailles conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,