Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 16 décembre 2025, n° 24/05989

TGI 15 mars 2023

CA Versailles
Infirmation partielle 16 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Créance exigible des charges de copropriété
La cour a constaté que les charges étaient exigibles et que les documents fournis par le syndicat établissaient la créance de manière régulière et fondée.
Rejeté
Faute du copropriétaire entraînant un préjudice
La cour a jugé que M. [J] n'avait pas fait preuve de résistance abusive et que son comportement ne justifiait pas l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a reconnu le droit du syndicat à être indemnisé pour les frais de justice engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 16 déc. 2025, n° 24/05989
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	24/05989
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 15 mars 2023, N° 22/00870
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	26 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie PRUNET LE BELLEGO
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ' LE PETIT ROSNE ' [ Adresse 4 ] A [ Localité 5 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 72I

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 16 DECEMBRE 2025

N° RG 24/05989 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WX4U

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 'LE PETIT ROSNE’ [Adresse 4] A [Localité 5], representée par son administrateur provisoire Maitre [W] [C]

[F] [J],

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Mars 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° RG : 22/00870

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Nathalie PRUNET LE BELLEGO,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 'LE PETIT ROSNE’ [Adresse 4] A [Localité 5], representée par son administrateur provisoire Maitre [W] [C], administrateur judiciaire dont l’Etude est sise à [Localité 3] ' [Adresse 2],

fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnance sur requête signée le 23 avril 2018 par le délégataire de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Nathalie PRUNET LE BELLEGO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 272

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C78646-2024-002127 du 11/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

APPELANTE

****************

Monsieur [F] [J], DA signifiée le 26/11/24 – remise à l’étude

[Adresse 1]

[Localité 5]

Défaillante

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

M. [J] est propriétaire du lot n° 75 dans un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] (95), soumis au statut de la copropriété.

Des charges étant demeurées impayées, par acte en date du 4 août 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Petit Rosne sise [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son administrateur provisoire Maître [C] (nommée à cette fonction par une ordonnance sur requête du président du Tribunal de grande instance de Pontoise datée du 23 avril 2018, dont la demande de rétractation a été rejetée par une ordonnance de référé en date du 1er août 2018), ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', a assigné M. [J] devant le président du Tribunal judiciaire de Pontoise statuant selon la procédure accélérée au fond, sollicitant sa condamnation au paiement de :

* la somme de 3 502,81 euros au titre des charges dues au 1er avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2022 sur la somme de 3 001,18 euros et à dater de l’assignation sur le surplus ; la capitalisation des intérêts ;

* la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

* la somme de 1 600 en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 15 mars 2023, le Tribunal a :

— condamné M. [J] au paiement de la somme de 1 603,26 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2022 ;

— ordonné la capitalisation des intérêts ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné M. [J] aux dépens ;

— rejeté la demande en application de l’article 700 du code de procédure civile du syndicat des copropriétaires.

Pour statuer ainsi, il a notamment relevé que s’agissant de l’arriéré de charges réclamées, n’était pas établie l’approbation de celles afférentes à l’année 2021 dont seul le budget prévisionnel était produit.

Par déclaration en date du 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 12 novembre 2024 par RPVA, il expose :

— qu’il produit les éléments nécessaires à l’établissement de sa créance, notamment les procès-verbaux justifiant de l’adoption des budgets prévisionnels des années 2021 et 2022 ;

— que lors de la délivrance de l’assignation, le budget 2021 n’était pas encore approuvé ;

— que M. [J] n’a pas réglé les provisions sur charges afférentes aux deux années susvisées ;

— que les paiements qu’il a pu effectuer ont été imputés sur les échéances les plus anciennes ;

— que M. [J] reste redevable, au 1er octobre 2024, de la somme de 6 048,02 euros ;

— que par sa carence, il a nui à la situation de la copropriété qui se trouve actuellement placée sous le régime des copropriétés en difficulté.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— condamner M. [J] au paiement de la somme de 6 048,02 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2022 sur la somme de 3 001,18 euros, de l’assignation sur celle de 501,63 euros, et des conclusions d’appel sur celle de 6 048,02 euros ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner M. [J] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— le condamner au paiement de la somme de 1 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le droit d’engagement des poursuites à la charge du créancier.

Bien que s’étant vu signifier la déclaration d’appel avec les conclusions d’appelant le 26 novembre 2024, en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, M. [J] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2025.

MOTIFS

Malgré l’absence de M. [J] il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Au cas d’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame des charges échues au 1er octobre 2024.

A l’appui de sa demande il verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [J],

— le règlement de copropriété,

— le décompte des sommes dues par M. [J] en sa qualité de copropriétaire, arrêtées au 1er octobre 2024,

— le procès-verbal des décisions prises par Maître [C] en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires en date du 10 mai 2021, décidant d’un appel de fonds auprès des copropriétaires pour financer des travaux concernant l’ascenseur ;

— le procès-verbal des décisions prises par Maître [C] en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires en date du 19 octobre 2021, approuvant le budget prévisionnel 2021 et 2022 ;

— le procès-verbal des décisions prises par Maître [C] en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires en date du 29 juin 2022, aprouvant les comptes de l’exercice 2021 et l’actualisation du budget prévisionnel de l’année 2022 ;

— le procès-verbal des décisions prises par Maître [C] en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires en date du 18 janvier 2023, décidant d’un appel de fonds au titre des charges ascenseur ;

— le procès-verbal des décisions prises par Maître [C] en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires en date du 1er septembre 2023, ratifiant des travaux qui seront appelés aux copropriétaires en charges ascenseur en même temps que l’appel de fonds du dernier trimestre 2023 ;

— le procès-verbal des décisions prises par Maître [C] en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires en date du 8 décembre 2023, aprouvant les comptes de l’exercice 2022 ;

— le procès-verbal des décisions prises par Maître [C] en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires en date du 13 juin 2024, approuvant les comptes de l’exercice 2023 et le budget prévisionnel de l’année 2025 ;

— les attestations de non recours ;

— les appels de fonds.

Il résulte du décompte que M. [J] reste redevable de la somme de 6 048,02 euros au titre des charges arriérées au 1er octobre 2024. Mais dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, seules sont exigibles la provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

M. [J] a été mis en demeure de payer par Maître [C] ès-qualités le 11 janvier 2022.

Les provisions qui étaient réclamées (3 001,18 euros) ne sont plus exigibles en tant que telles : dès lors que les comptes afférents aux années 2022 et 2023 ont été approuvés, les charges correspondantes ne peuvent plus faire l’objet de provisions, si bien que ne peuvent être réclamées que celles afférentes à l’année 2024 (1 237,47 euros x 4) ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. Or ceux de l’année 2024 n’ont pas encore été approuvés, alors que ceux des années précédentes l’ont été. Il échet en conséquence de déduire du solde dû les sommes réclamées en 2024 et autres que des provisions sur charges (7,05 euros + 383,91 euros + 63,01 euros + 63,01 euros + 428,22 euros +169,98 euros + 63,01 euros + 63,01 euros) soit 1 241,20 euros.

Par infirmation du jugement, M. [J] sera condamné au paiement de la somme de 4 806,82 euros, laquelle portera intérêts au taux légal sur celle de 3 502,81 euros à compter de l’assignation (4 août 2022) et sur le surplus à compter du 26 novembre 2024, date de signification des conclusions d’appel.

Les intérêts doivent être capitalisés pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière, comme il est dit à l’article 1343-2 du code civil. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Selon l’article 1231-6 du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

Il résulte de la lecture de l’historique du compte (arrêté au 1er octobre 2024) que le dernier versement remonte au 10 septembre 2024. Des règlements irréguliers ont été opérés (de l’ordre de 500 euros chacun), et si ceux-ci ont été insuffisants à apurer la dette, ils démontrent que M. [J] a tout de même tenté de le faire. La Cour observe que le solde dû au 1er octobre 2024 (6 048,02 euros) est du même ordre que celui qui existait au mois d’août 2022 ; le quantum de la dette ne s’est donc pas aggravé depuis deux ans. Dans ces conditions, Maître [C] ès-qualités ne démontre pas que M. [J] se serait rendu coupable d’une résistance abusive. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages-intérêts.

M. [J], qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 1 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Le syndicat des copropriétaires réclame que soit mis à sa charge le droit d’engagement des poursuites perçu par le commissaire de justice dans le cadre du recouvrement.

Selon l’article A 444-15 du code de commerce :

A l’exception de celles figurant aux numéros 46, 47 et 49 du tableau 3-1, les prestations mentionnées à l’article A. 444-14 donnent également lieu à la perception d’un émolument dénommé : « droit d’engagement de poursuites », ainsi fixé :

1° Si le montant de la créance est inférieur ou égal à 76 euros, le droit d’engagement de poursuites est fixé à 4,29 euros ;

2° Au-delà du seuil de 76 euros mentionné au 1°, le droit d’engagement de poursuites est, dans la limite de 268,13 euros, proportionnel au montant de la créance, selon un barème :

Le droit d’engagement de poursuites ne peut être perçu qu’une seule fois dans le cadre du recouvrement d’une même créance.

Il est à la charge du débiteur si le coût de l’acte au titre duquel il est alloué incombe à ce dernier et à la charge du créancier dans tous les autres cas.

Il reste acquis à l’huissier de justice quelle que soit l’issue de la tentative de recouvrement.

Selon que le coût de l’acte est à la charge du débiteur ou du créancier, il s’impute respectivement sur l’émolument fixé à l’article A 444-31 ou sur celui fixé à l’article A 444-32.

Dès lors que le présent arrêt sera mis à exécution, des frais seront engagés, qui sont à la charge du débiteur comme il est dit à l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, si bien que le droit d’engagement des poursuites sera dû nécessairement par M. [J]. Il n’y a donc pas lieu de le condamner expressément de ce chef.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 15 mars 2023 en ce qu’il a condamné M. [F] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Petit Rosne sise [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 1 603,26 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2022 ;

et statuant à nouveau :

— CONDAMNE M. [F] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Petit Rosne sise [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 4 806,82 euros, avec intérêts au taux légal sur celle de 3 502,81 euros à compter du 4 août 2022 et sur le surplus à compter du 26 novembre 2024 ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— CONDAMNE M. [F] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Petit Rosne sise [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 1 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [F] [J] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT