COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°159

CONTRADICTOIRE

DU 27 MAI 2025

N° RG 24/03366 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WR3N

AFFAIRE :

[D] [A] [K]

…

C/

[E] [Z] [S]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 12]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-1427

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 27/05/25

à :

M^e Jean-florent MARTIN

M^e Lalia MIR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Madame [D] [A] [K]

née le 26 Septembre 1991 à [Localité 14] – CAMEROUN

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Jean-florent MARTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 75

Monsieur [C] [L] [F]

né le 03 Septembre 1980 à [Localité 13] – CAMEROUN

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Jean-florent MARTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 75

****************

INTIME

Monsieur [E] [Z] [S]

né le 25 Décembre 1958 à [Localité 11] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 8]

Postulant : M^e Lalia MIR, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 551 – N° du dossier 24.1639

Plaidant : M^e Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0235, substituée par M^e ADRASSE Merrily, avocate au barreau de Paris

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport, en présence de Madame NISI Bénédicte, greffière en pré-affectation.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Adjointe administrative faisant fonction de greffière, lors des débats : Madame Anne-Sophie COURSEAUX,

Greffière en pré-affectation, lors du prononcé de la décision : Madame NISI Bénédicte

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 30 octobre 2020, M. [E] [V] a donné en location à Mme [D] [A] [K] et M. [C] [L] [F] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4], à [Localité 9], outre deux emplacements de stationnement.

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er décembre 2023, M. [V] a fait délivrer assignation à Mme [A] [K] et M. [L] [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— voir ordonner leur expulsion des lieux loués avec si besoin le concours de la force publique dans les huit jours de l’ordonnance, avec transport et séquestration des biens,

— les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 5 388,51 euros au titre des loyers et charges impayés, avec capitalisation des intérêts,

— voir fixer l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux loués, à une somme égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— les voir condamner solidairement au paiement d’une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 8 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a :

— constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail consenti par M. [V] à Mme [A] [K] et M. [L] [X] sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 9], à compter de la date d’effet du commandement visant la clause résolutoire, soit le 3 octobre 2023,

— condamné solidairement Mme [A] [K] et M. [L] [F] à verser à M. [V] la somme de 5 388,51 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges échus au terme de mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

— ordonné, faute de départ volontaire dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, l’expulsion de Mme [A] [K] et M. [L] [F] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique avec si nécessaire le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais avancés du défendeur,

— condamné in solidum Mme [A] [K] et M. [L] [F] à verser à M. [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles à compter du 1er avril 2024 et jusqu’a libération effective des lieux,

— débouté Mme [A] [K] et M. [L] [X] de leur demande de délais,

— condamné in solidum Mme [A] [K] et M. [L] [F] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 août 2023,

— débouté M. [V] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 31 mai 2024, Mme [A] [K] et M. [L] [F] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 17 janvier 2025, Mme [A] [K] et M. [L] [F], appelants, demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu le 8 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité près le tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’il a :

* constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail qui leur a été consenti par M. [V] sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 9], à compter de la date d’effet du commandement visant la clause résolutoire soit le 3 octobre 2023,

* les a condamnés solidairement à verser à M. [V] de la somme de 5 388,51 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges échus au terme de mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

* ordonné leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

* les a condamnés in solidum à verser à M. [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

* les a déboutés de leur demande de délais,

* les a condamnés in solidum aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 août 2023,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— annuler le bail signé le 30 octobre 2020,

— annuler le commandement de payer,

— constater que le bail qui s’applique entre les parties est celui qui a été signé le 30 janvier 2020,

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies,

à titre subsidiaire,

— leur accorder un délai de paiement pour se libérer de leur dette locative et dire qu’ils devront s’en acquitter par 36 paiements mensuels successifs, et de même montant, en sus du loyer et des charges en cours,

en conséquence,

— suspendre, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties,

en tout état de cause,

— débouter M. [V] de toutes ses demandes,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 22 janvier 2025, M. [V], intimé, demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

— juger que la conclusion du contrat de bail au 30 octobre 2020 n’a pas été viciée par le dol et /ou l’erreur de sorte que ce contrat est régulier,

— juger que le commandement de payer signifié le 29 août 2023 à Mme [A] [K] et M. [L] [F] est parfaitement régulier,

— juger que l’arriéré locatif n’a pas été apuré et que Mme [A] [K] et M. [L] [F] sont débiteurs de la somme de 228,69 euros à la date du 17 janvier 2025,

— juger que Mme [A] [K] et M. [L] [F] sont mal fondés en leur demande d’octroi de délais de paiement,

en conséquence,

— déclarer Mme [A] [K] et M. [L] [F] irrecevables et mal fondés en leurs demandes et les en débouter,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— fixer la dette locative à la somme de 228,69 euros à la date du 17 janvier 2025 et condamner solidairement Mme [A] [K] et M. [L] [F] au paiement de cette somme, outre l’indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges à compter du 1er février 2025 jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Mme [A] [K] et M. [L] [F] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Lalia Mir, avocat au barreau de Versailles, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 janvier 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de Mme [D] [A] et de M. [C] [L].

— Sur la nullité du bail signé le 30 octobre 2020.

Mme [D] [A] et M. [C] [L] invoquent la nullité du bail signé le 30 octobre 2020, faisant valoir qu’ils étaient déjà titulaires d’un bail depuis le 30 janvier 2020 conclu avec la SCI Coeur Ermont qui aurait cédé le bien à M. [E] [Z] [S] en 2020. Ils expliquent qu’il leur a été demandé de faire un état des lieux d’entrée le 30 octobre 2020 et qu’alors qu’ils inspectaient le logement en vue de la réalisation de cet état des lieux, il leur a été demandé de signer un nouveau bail en vue de régulariser leur situation, le montant du loyer ayant été augmenté sans qu’aucune explication ne leur ait été donnée. Ils soutiennent que les manoeuvres frauduleuses consistent à avoir réalisé un état des lieux 9 mois après leur prise de possession des lieux, pour pouvoir augmenter le montant du loyer. Ils ajoutent que si la cour devait écarter le dol, elle retiendrait nécessairement l’existence d’une erreur pourtant sur un élément essentiel du contrat, de sorte que l’annulation du contrat de bail du 30 octobre 2020 s’impose en raison du vice du consentement affectant le bail.

M. [E] [Z] [S] réplique que Mme [D] [A] et M. [C] [L] ne caractérisent pas le dol ou l’erreur qu’ils invoquent à l’appui de leur demande d’annulation du bail signé le 30 octobre 2020.

Il fait observer que l’augmentation du montant du loyer dont se prévalent les locataires ne porterait que la somme de 25,10 euros, que cette augmentation dérisoire démontre à elle-seule le peu de sérieux de leur argumentation, que bien plus, Mme [D] [A] et M. [C] [L] n’ont jamais été titulaires d’un bail à effet du 30 janvier 2020 qui est manifestement un faux, qu’en réalité ils se sont substitués à l’ancienne locataire en titre, Mme [B], en prenant possession des lieux sans son accord, pour solliciter ensuite la conclusion d’un contrat de bail à leur profit.

Sur ce,

Il est versé aux débats deux baux, le premier signé le 30 janvier 2020 par l’intermédiaire de la société Century 21 [N], sise [Adresse 6] à Paris (75116), entre la SCI Coeur Ermont, bailleresse d’une part et Mme [D] [A] et M. [C] [L] locataires d’autre part, le second en date du 30 octobre 2020 portant sur le même bien donné en location conclu par l’entremise du groupe LRDI, sis [Adresse 6] à Paris (75116) entre Mme [D] [A] et M. [C] [L] d’une part et M. [E] [Z] [S] d’autre part.

La cour observe que la SCI Coeur Ermont n’a pu consentir un bail portant sur les biens sis à Ermont (95120), [Adresse 1] dont elle n’était à l’évidence pas propriétaire, dès lors que M. [E] [Z] [S] verse aux débats l’attestation de propriété de ses mêmes biens délivrée par Me [U] [H], notaire associé à Franconville, de l’examen de laquelle il ressort qu’il en est propriétaire depuis le 28 mars 2012.

En outre, M. [E] [Z] [S] produit le courrier que Mme [D] [A] et M. [C] [L] ont adressé le 22 juin 2020 à la société Century 21, chargée de la gestion du bien, libellé en ces termes : 'nous occupons depuis le mois de mars 2020 un logement que vous nous louez au [Adresse 2] à [Localité 10], nous n’avons toujours pas établi de bail écrit encadrant la location de cet appartement. Je vous demande donc de rédiger le document et vous prie de faire parvenir les quittances de loyers. Je parapherai à mon tour et vous en retournerai votre exemplaire (…).

Ce courrier atteste, s’il en est besoin, l’absence de conclusion d’un bail, le 30 janvier 2020, avant la prise de possession des lieux au mois de mars 2020, ce qui corrobore à l’évidence l’allégation de M. [E] [Z] [S] selon laquelle le bail signé le 30 janvier 2020 par les appelants est un faux et qu’en réalité, les locataires se sont substitués à l’ancienne locataire en titre, Mme [B], en prenant possession des lieux sans accord préalable du bailleur pour demander ensuite la régularisation d’un bail.

Mme [D] [A] et M. [C] [L] doivent en conséquence être déclarés mal fondés en leur demande tendant à voir prononcer l’annulation du bail qu’ils ont signé le 30 octobre 2020 dont ils doivent être déboutés, ce bail étant le seul valable.

— Sur la nullité du commandement de payer délivré le 28 août 2023.

Mme [D] [A] et M. [C] [L] invoquent la nullité du commandement de payer en date du 28 août 2023 d’une part, pour avoir été délivré sur le fondement d’un bail inexistant, en ce que d’autre part, le montant indiqué est erroné, et enfin en ce que les mentions prescrites par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 font défaut.

Sur ce,

Pour les motifs ci-dessus exposés, le contrat de bail conclu le 30 octobre 2020 a été considéré comme étant le seul valable, de sorte que le premier moyen n’est pas fondé.

Le second moyen tenant à la prétendue erreur portant sur le montant de la dette locative doit également être écarté, étant rappelé à cet égard qu’à supposer que cette erreur soit démontrée, un commandement de payer délivré pour un montant supérieur aux sommes dues n’est pas nul et reste valable pour la somme non contestable de la dette locative.

Enfin, contrairement à ce que Mme [D] [A] et M. [C] [L] soutiennent, le commandement de payer qui leur a été délivré le 28 août 2023 qui comporte sept pages, répond en tous points aux exigences posées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : il vise les dispositions de l’article 24 susvisé et rappelle la clause résolutoire mentionnée au bail, il y est annexé le décompte détaillé de la créance locative de M. [E] [Z] [S].

En conséquence, Mme [D] [A] et M. [C] [L] doivent être déboutés comme étant mal fondés à invoquer la nullité du commandement de payer du 28 août 2023.

— Sur l’apurement de la dette.

Mme [D] [A] et M. [C] [L] prétendent qu’en raison de l’apurement de leur dette locative, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne seraient pas réunies.

En l’espèce, M. [E] [Z] [S] a fait délivrer, suivant acte de commissaire de justice en date du 29 août 2023, à Mme [D] [A] et M. [C] [L], un commandement visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et reproduisant la clause résolutoire insérée à l’engagement de location, d’avoir à lui payer la somme en principal de 2 868,94 euros.

Il ressort du décompte des sommes dues arrêté au 1er décembre 2023 que seul un paiement partiel de 1 035,80 euros est intervenu dans le délai de deux mois suivant la délivrance de ce commandement, de sorte que les conditions de constatation de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 28 octobre 2023. Il y a lieu de faire observer à cet égard que les paiements intervenus postérieurement sont sans incidence.

C’est donc à juste titre que le juge des contentieux de la protection a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, le jugement étant confirmé sur ce point.

— Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais.

Mme [D] [A] et M. [C] [L] poursuivent l’infirmation du jugement déféré en sa disposition les ayant déboutés de leur demande de délais de paiement, faisant valoir qu’ils ont apuré intégralement leur dette locative, qu’ils sont désormais à jour du paiement de leurs loyers, qu’ils sont en mesure d’y faire face, ajoutant qu’ils ont quatre enfants dont l’une, [M], qui souffre d’un handicap.

M. [E] [Z] [S] s’oppose aux délais sollicités. Il rappelle que, contrairement à ce qu’ils soutenaient dans leurs premières écritures, Mme [D] [A] et M. [C] [L] étaient bien débiteurs d’un arriéré locatif aussi bien à la date de l’introduction de l’instance qu’à celle de la saisine de la cour, qu’ils n’ont réglé leur dette locative qu’à la veille de la clôture, que le premier juge a parfaitement analysé la demande de délais de paiement formée devant lui pour retenir que leurs moyens financiers ne leur permettent pas d’apurer leur dette tout en réglant les loyers courants, qu’en effet Mme [D] [A] est sans ressources et que M. [C] [L] perçoit un salaire de 2 000 euros, que depuis l’origine du bail, ils se sont révélés défaillants, sollicitant même un échéancier non respecté.

Sur ce,

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (….).

Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

En l’espèce, quand bien même Mme [D] [A] et M. [C] [L] se sont libérés intégralement du paiement de leur arriéré locatif, il ressort des éléments constants de la procédure qu’ils ne sont pas de bonne foi, puisque n’ayant pas hésité à produire un bail qui est manifestement un faux pour appuyer leurs arguments en défense. En outre, ils ne satisfont pas aux deux conditions posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 989, selon lesquelles le locataire doit être en situation de régler sa dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [D] [A] et M. [C] [L] de leurs demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi qu’en ses dispositions relatives à l’expulsion, au sort des meubles, à la fixation du montant de l’indemnité d’occupation et à la condamnation solidaire des locataires à leur paiement.

M. [E] [Z] [S] actualise le montant de sa créance locative à la somme de 228,69 euros à la date du 17 janvier 2025. Mme [A] [K] et M. [L] [F] doivent être solidairement condamnés au paiement de cette somme.

Si le bail prévoit une clause de solidarité, celle-ci ne mentionne pas qu’elle s’applique aux indemnités d’occupation. Par suite, Mme [D] [A] et M. [C] [L] doivent être condamnés au paiement de cette indemnité mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel et des charges à compter du 1er février 2025 jusqu’à libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

Sur les mesures accessoires.

Mme [D] [A] et M. [C] [L] doivent être condamnés aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [E] [Z] [S] au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d’appel en condamnant Mme [D] [A] et M. [C] [L] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 8 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency en toutes dispositions, sauf sur la disposition relative au paiement de l’arriéré locatif, compte tenu de l’actualisation en cause d’appel,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne solidairement Mme [D] [A] et M. [C] [L] à verser à M. [E] [Z] [S] la somme de 228,69 euros à la date du 17 janvier 2025,

Condamne Mme [D] [A] et M. [C] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges à compter du 1er février 2025 et ce, jusqu’à libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion,

Y ajoutant,

Déboute Mme [D] [A] et M. [C] [L] comme mal fondés à invoquer la nullité du bail signé le 30 octobre 2020 avec M. [E] [Z] [S], ainsi que la nullité du commandement de payer délivré le 28 août 2023,

Condamne Mme [D] [A] et M. [C] [L] à verser à M. [E] [Z] [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [D] [A] et M. [C] [L] aux dépens d’appel pouvant être recouvrés par M^e Lalia Mir conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière en pré-affectation Le Président