COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/04366 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V6HU

AFFAIRE :

[R] [C] épouse [O]

et autres

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic la société SOGESTRIM

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Avril 2023 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° RG : 19/06418

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON,

M^e Alain CLAVIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [R] [C] épouse [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et M^e Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Madame [X] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et M^e Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Madame [L] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et M^e Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Madame [M] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et M^e Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Madame [A] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et M^e Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Madame [F] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et M^e Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTES

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL SOGESTRIM, [Adresse 3], elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit-siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 240 et M^e Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J109

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

Mme [G] [V], M. [H] [N], Mme [R] [O], Mme [X] [Y], Mme [L] [D], Mme [T] [S], Mme [A] [K] et Mme [F] [J] sont propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 4] (92). Lors d’une assemblée générale du 17 avril 2019, a été soumise au vote des copropriétaires une résolution n° 15 (15.1, 15.2, 15.3 et 15.4) relative à la décision à prendre concernant l’exécution de travaux de rénovation de la loge ; ladite résolution a été rejetée.

Mme [G] [V], M. [H] [N], Mme [R] [O], Mme [X] [Y], Mme [L] [D], Mme [T] [S], Mme [A] [K] et Mme [F] [J] ont saisi le Tribunal de grande instance de Nanterre, selon assignation datée du 18 juin 2019, d’une demande d’annulation de cette résolution et de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux sous astreinte.

Par jugement en date du 24 avril 2023, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— déclaré recevable la demande d’annulation des résolutions n° 15.1 et 15.2 ;

— déclaré irrecevable la demande d’annulation des résolutions n° 15.3 et 15.4 ;

— débouté Mme [G] [V], M. [H] [N], Mme [R] [O], Mme [X] [Y], Mme [L] [D], Mme [T] [S], Mme [A] [K] et Mme [F] [J] de leurs demandes ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;

— condamné in solidum Mme [G] [V], M. [H] [N],

Mme [R] [O], Mme [X] [Y], Mme [L] [D], Mme [T] [S], Mme [A] [K] et Mme [F] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Mme [G] [V], M. [H] [N],

Mme [R] [O], Mme [X] [Y], Mme [L] [D], Mme [T] [S], Mme [A] [K] et Mme [F] [J] aux dépens, qui seront recouvrés par le cabinet HP & associés.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, pour l’essentiel :

— que l’ensemble des copropriétaires avaient voté contre les résolutions n° 15.3 et 15.4 ;

— que pour le surplus, aucun abus de majorité n’était mis en évidence vu que les travaux de remise en conformité de la loge du gardien n’étaient ni prescrits par la loi, ni nécessaires à l’effet d’embaucher un concierge, ni pour rendre le logement décent.

Par déclaration en date du 28 juin 2023, Mme [R] [O], Mme [X] [Y], Mme [L] [D], Mme [T] [S], Mme [A] [K] et Mme [F] [J] ont relevé appel de ce jugement.

En leurs conclusions notifiées le 23 juin 2025, elles exposent :

— que le règlement de copropriété prévoit que le service de l’immeuble est assuré par un concierge qui sera logé ;

— qu’une assemblée générale du 12 avril 2016 avait prévu qu’un nouveau gardien serait embauché et que la loge serait refaite ;

— que l’article 20 de la convention collective nationale des gardiens concierges et employés d’immeubles prévoit qu’en cas de changement de préposé, le logement doit être désinfecté et éventuellement refait ; que de plus, un logement décent doit lui être procuré ;

— que la gardienne qui avait été embauchée en 2017 n’a pas pu bénéficier de la loge car les travaux n’étaient pas faits, si bien qu’elle a démissionné en 2019 ;

— que l’absence de concierge cause de nombreux inconvénients (nuisances, cambriolages, intrusions, ménage fait de façon aléatoire, mauvaise distribution du courrier) ;

— que leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire les travaux se fonde sur ses obligations légales et non pas sur l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— que le service de gardiennage repose sur l’intérêt collectif des copropriétaires, si bien que l’assemblée générale litigieuse a été l’occasion d’un abus de majorité imputable aux Ets Anatole et à M. [Z].

Mme [R] [O], Mme [X] [Y], Mme [L] [D], Mme [T] [S], Mme [A] [K] et Mme [F] [J] demandent en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;

— annuler les résolutions 15.1, 15.2, 15.3 et 15.4 de l’assemblée générale du 17 avril 2019 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux prévus dans le devis du cabinet d’architecte Dullin & Mazheri, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— les dispenser de toute participation à la dépense commune liée à la procédure de première instance, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel, et dire que ces derniers seront recouvrés par Maître Lafon.

Dans ses conclusions notifiées le 26 juin 2025, le syndicat des copropriétaires réplique :

— que la demande de condamnation à réaliser les travaux ne peut que se fonder sur l’abus de majorité ;

— que s’agissant des résolutions 15.3 et 15.4, les demanderesses ont voté contre, si bien qu’elles sont irrecevables en leur contestation de celles-ci ;

— que pour le surplus, il existe un service de gardiennage, assuré par une société prestataire de service ;

— que la convention collective invoquée par les appelantes est inapplicable car elle concerne les gardiens logés, alors qu’il n’en existe plus depuis l’année 2017 ;

— que les travaux réclamés ne sont ni nécessaires ni urgents ;

— qu’aucun abus de majorité n’a été commis ; que l’intérêt collectif des copropriétaires n’a pas été lésé ;

— qu’en réalité, la contestation ne porte que sur le montant des travaux ;

— qu’il n’existe pas de lien entre les nuisances invoquées par les appelantes et le fait qu’il n’y ait plus de gardien logé sur place ;

— que le tribunal a rejeté à tort sa demande de dommages-intérêts, car la présente procédure revêtait un caractère abusif.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages-intérêts reconventionnelle ; l’infirmer sur ce point ;

— condamner in solidum Mme [G] [V], M. [H] [N], Mme [R] [O], Mme [X] [Y], Mme [L] [D], Mme [T] [S], Mme [A] [K] et Mme [F] [J] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux dépens, qui seront recouvrés par le cabinet HP & associés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou dûment appelée. Les prétentions formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Mme [V] et de M. [H] [N] seront déclarées irrecevables, ces derniers n’ayant pas la qualité de partie à la présente instance.

S’agissant des résolutions n° 15.3 (relative aux honoraires du syndic) et 15.4 (relative à l’échéancier des appels de fonds), la Cour adopte les motifs du tribunal qui a justement relevé que dès lors que l’ensemble des copropriétaires avaient voté contre, y compris les appelantes, celles-ci ne pouvaient pas être considérées comme opposantes si bien que leur contestation desdites résolutions était irrecevable.

La résolution n° 15.1 avait pour objet la réalisation des travaux de rénovation de la loge, et la résolution n° 15.2 le choix de l’entreprise. Ces deux résolutions ont été rejetées par l’assemblée générale.

Lors d’une précédente assemblée générale du 12 avril 2016, une résolution n° 25 intitulée 'point sur le départ en retraite gardienne’ avait été votée, selon laquelle un budget de réfection de 5 000 euros était prévu. Il sera observé que la phrase 'la loge va être à refaire pour remise en service auprès d’un nouveau gardien/nouvelle gardienne’ de même que la phrase 'les copropriétaires sont OK pour un temps partiel nouveau gardien/nouvelle gardienne’ ne constituaient que des préalables et ne faisaient pas l’objet, à proprement parler, du vote.

L’article troisième du règlement de copropriété daté du 18 mars 1954 prévoit que le service de la maison sera assuré par un employé d’immeuble ou concierge qui sera choisi par le syndic, engagé et congédié par lui conformément à l’usage des lieux, qu’il sera logé dans les locaux réservés à son usage et bénéficiera des prestations de gaz et d’électricité légales, qu’il devra entretenir les parties communes de l’immeuble en état constant de propreté, monter le courrier matin et soir, faire visiter les logements à louer ou à vendre, assurer l’éclairage de l’entrée du vestibule des palier et escaliers, fermer l’électricité à 22 heures, fermer les colonnes montantes quand besoin sera, vider les colonnes d’eau en cas de gelée, mais au préalable prévenir les locataires ou propriétaires pour que chacun puisse faire sa provision, fermer la porte d’entrée à 22 heures au plus tard sauf les exceptions d’usage, et satisfaire aux lieu et place des propriétaires et personnes habitant la maison aux charges de balayage, autres obligations de la ville et de police auxquelles les personnes habitant la maison seraient tenues, mais seulement dans les parties communes. Enfin, il devait d’une façon générale exécuter les instructions qui lui seraient données par le syndic dans l’intérêt général.

Ces dispositions, qui constituent la loi de la copropriété, rendent donc obligatoire la présence d’un concierge.

En vertu de l’article 1160 du code civil en sa version alors applicable, on doit suppléer dans le contrat les clauses qui y sont d’usage, quoiqu’elles n’y soient pas exprimées.

L’embauche d’un concierge infère nécessairement qu’il loge sur place ; c’est précisément pour cela que des locaux lui sont attribués en rez-de-chaussée. C’est donc en vain que le syndicat des copropriétaires objecte qu’il existe un service de gardiennage, assuré par une société prestataire de service ou par un gardien non logé, ou encore que les nuisances dont les appelantes se plaignent n’ont pas de lien avec l’absence de gardien sur place. De surcroît, les attestations produites ne font que confirmer que ce service est nécessaire, plusieurs copropriétaires ayant attesté que des intrusions s’étaient produites dans la résidence (ce qui est démontré en outre par le dépôt d’une plainte) alors que la distribution du courrier était insatisfaisante, de même que l’évacuation des déchets.

Le logement du concierge sur place était donc obligatoire ; un contrat de travail avait été signé par le syndic avec Mme [U] en tant que concierge et employée d’immeuble, laquelle bénéficiait d’un logement de fonction de 17 m² situé dans l’immeuble et comprenant une loge, une cuisine, un débarras et une cave, avec eau courante, et toilettes communes au rez-de-chaussée. Mme [U] a quitté son poste.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires reconnaît dans ses conclusions que depuis l’année 2017, soit depuis 8 ans, il n’existe plus de gardien logé. Le contrat de travail passé avec Mme [E] le 1er avril 2017 ne mentionnait nullement que l’intéressée bénéficierait d’une loge. Elle a d’ailleurs mis fin audit contrat de travail motif pris de ce que les travaux de rénovation de la loge n’étaient pas réalisés.

Le logement en question s’est nécessairement dégradé depuis, étant observé qu’avait été mise au vote des copropriétaires une résolution relative à sa réfection, en 2016, soit il y a 9 ans. Le rapport de l’agence d’Architecture Dullin mentionne que l’état général de la loge témoigne de dégradations très avancées autant que de nombreuses non-conformités (plomberie/électricité), si bien qu’une réfection complète est nécessaire pour lui restituer l’habitabilité propre à sa destination. Les travaux recensés dans ce document sont d’importance (notamment dépose exhaustive et sans réemploi de tous les équipements de menuiserie du séjour et de la cuisine, des sols, de l’ensemble de l’installation électrique, des portes, des habillages muraux, pose d’une dalle en ciment, travaux de plomberie, d’électricité, de miroiterie, de peinture).

Les résolutions dont s’agit sont donc irrégulières, non pas pour abus de majorité qui n’est nullement démontré, mais pour violation du règlement de copropriété en ce que ce dernier impose que le service de la maison soit assuré par un employé d’immeuble ou concierge logé sur place. Il y a donc lieu d’annuler les deux résolutions en cause, par infirmation du jugement.

En outre, le syndicat des copropriétaires sera condamné à réaliser les travaux prévus dans le descriptif (et non pas devis) du cabinet d’architecte Dullin & Mazheri (pièce appelantes n° 11), et ce sous astreinte ainsi qu’il sera dit au dispositif.

Le bien fondé des demandes des appelantes implique le rejet de la demande reconventionnelle en dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de ce dernier.

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum Mme [R] [O], Mme [X] [Y], Mme [L] [D], Mme [T] [S], Mme [A] [K] et Mme [F] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, de celle de 3 000 euros au titre de ceux d’appel, ainsi qu’aux dépens tant de première instance que d’appel.

En application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Il convient en conséquence de dispenser Mme [R] [O], Mme [X] [Y], Mme [L] [D], Mme [T] [S], Mme [A] [K] et Mme [F] [J] de participation à la dépense commune liée à la première instance et au présent appel.

PAR CES MOTIFS

— DECLARE irrecevables les demandes formées à l’encontre de Mme [G] [V] et de M. [H] [N] par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;

— INFIRME le jugement en date du 24 avril 2023 en toutes ses dispositions sauf celles ayant :

* déclaré Mme [R] [O], Mme [X] [Y], Mme [L] [D], Mme [T] [S], Mme [A] [K] et Mme [F] [J] recevables en leur action en annulation des résolutions n° 15.1 et 15.2 de l’assemblée générale du 17 avril 2019 ;

* déclaré Mme [R] [O], Mme [X] [Y], Mme [L] [D], Mme [T] [S], Mme [A] [K] et Mme [F] [J] irrecevables en leur action en annulation des résolutions n° 15.3 et 15.4 de l’assemblée générale du 17 avril 2019 ;

* débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de sa demande indemnitaire ;

et statuant à nouveau :

— ANNULE les résolutions n° 15.1 et 15.2 de l’assemblée générale du 17 avril 2019 ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] à réaliser les travaux prévus dans le descriptif du cabinet d’architecte Dullin & Mazheri (pièce appelantes n° 11), et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— DIT que cette astreinte commencera à courir six mois après la signification du présent arrêt ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] à payer à Mme [R] [O], Mme [X] [Y], Mme [L] [D], Mme [T] [S], Mme [A] [K] et Mme [F] [J] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] à payer à Mme [R] [O], Mme [X] [Y], Mme [L] [D], Mme [T] [S], Mme [A] [K] et Mme [F] [J] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] aux dépens de première instance ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par Maître Lafon conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— DISPENSE Mme [R] [O], Mme [X] [Y], Mme [L] [D], Mme [T] [S], Mme [A] [K] et Mme [F] [J] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure tant de première instance que d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT