Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 3, 16 octobre 2025, n° 24/01603

TGI 13 février 2024

CA Versailles
Confirmation 16 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Exercice régulier de la faculté de rachat
La cour a jugé que la question de savoir si la société Lodixel a exercé la faculté de rachat doit être examinée au fond et ne peut pas être tranchée dans le cadre des fins de non-recevoir.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a condamné les sociétés Foncière des Bruyères et du 4 septembre à payer une somme à la société Lodixel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

La société Foncière des Bruyères a vendu trois immeubles à la SCI Lodixel, avec une faculté de rachat pour cette dernière. La Foncière des Bruyères a ensuite vendu ces mêmes immeubles à la SCI du 4 Septembre, affirmant que la SCI Lodixel n'avait pas exercé sa faculté de rachat. La SCI Lodixel a contesté cette affirmation, soutenant avoir bien exercé son droit de rachat.

La juridiction de première instance, par une ordonnance du juge de la mise en état, a rejeté les fins de non-recevoir opposées par la Foncière des Bruyères et la SCI du 4 Septembre. Elle a jugé que le juge de la mise en état n'avait pas la compétence pour statuer sur la caducité des facultés de rachat ou leur exécution forcée, ces questions relevant du tribunal.

La cour d'appel, confirmant l'ordonnance de première instance, a estimé que les appelantes n'apportaient pas de justification nouvelle à leurs arguments. Elle a considéré que la question de l'exercice des facultés de rachat était une question de fond, échappant à la compétence du juge de la mise en état. La cour a donc confirmé la décision du juge de la mise en état et condamné les appelantes aux dépens et au paiement de frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 3, 16 oct. 2025, n° 24/01603
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	24/01603
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 13 février 2024, N° 23/00050
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Katell FERCHAUX-LALLEMENTKim ROESTFranck LAFONLouis-Marie DE ROUX
Cabinet(s) :	BDL AVOCATS
Parties :	S.A.S. FONCIERE DES BRUYERES c/ SCI LODIXEL, S.C.I. DU

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 50Z

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 OCTOBRE 2025

N° RG 24/01603 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WM6L

AFFAIRE :

S.A.S. FONCIERE DES BRUYERES

SCI LODIXEL

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 13 Février 2024 par le Juge de la mise en état de [Localité 9]

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 23/00050

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. FONCIERE DES BRUYERES

N° SIRET : 812 760 940

[Adresse 4]

[Localité 6]

S.C.I. DU 04 SEPTEMBRE

N° SIRET : 915 271 498

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629

Représentant : M^e Louis-marie DE ROUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0297

APPELANTES

****************

SCI LODIXEL

N° SIRET : 419 866 926

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618

Représentant : M^e Kim ROEST, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue le 08 avril 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

qui en ont délibéré

GREFFIERE : Madame FOULON, lors des débats

ARRET :

— contradictoire

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 25 janvier 2019, reçu par Me [H] [S], notaire à [Localité 10], la société Foncière des Bruyères a acquis de la société Lodixel, un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 12] (92).

Par acte authentique du 4 février 2019, reçu par le même officier public ministériel, la société Foncière des Bruyères a acquis de la société Lodixel, un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 12] (92).

Par acte authentique du 27 février 2019, reçu par le même notaire, la société Foncière des Bruyères a acquis de la société Lodixel, un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] (78).

Chacun de ces trois actes de vente prévoyait une faculté de rachat de l’immeuble au profit de la société Lodixel pour une durée de vingt-quatre mois, prorogeable une fois pour une durée de dix-huit mois. Cette faculté de rachat était assortie de conditions tenant notamment à la régularisation, dans le délai imparti pour l’exercice de celle-ci, d’un acte authentique régularisant l’exercice de cette faculté, à charge pour la société Lodixel de faire part à la société Foncière des Bruyères trois mois avant l’expiration du terme de son intention d’exercer cette faculté par acte extra-judiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception et sous réserve qu’elle soit à jour du règlement de l’intégralité des indemnités d’occupation précaire mises à sa charge, ainsi que des charges listées aux termes de la convention d’occupation précaire conclue entre elles.

Par trois actes distincts du 18 août 2022, reçus par Me [R] [P], notaire à [Localité 11] (35), la société Foncière des Bruyères a cédé la propriété de ces trois immeubles à la société du 4 septembre, ces trois actes mentionnant que la société Lodixel n’a pas exercé dans le délai qui lui a été imparti la faculté de rachat dont elle disposait sur ces biens dans les conditions prévues aux contrats de vente à réméré.

La société Lodixel fait valoir à l’inverse qu’elle avait bien exercé cette faculté de rachat sur chacun des trois immeubles litigieux.

Par acte du 30 décembre 2022 et du 4 août 2023, la société Lodixel a respectivement fait assigner la société Foncière des Bruyères et la société du 4 septembre ' les deux procédures ayant été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 19 septembre 2023 ' aux fins de voir ordonner l’exécution forcée des facultés de rachat qu’elle dit avoir exercées.

Au cours de l’instruction de l’affaire et par conclusions notifiées les 22 mai 2023 pour la société Foncière des Bruyères et le 14 septembre 2023 pour la société du 4 septembre, les parties défenderesses au principal à l’instance ont saisi le juge de la mise en état de demandes incidentes.

Par ordonnance du 13 février 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— rejeté l’ensemble des fins de non-recevoir opposées par la société Foncière des Bruyères et la société du 4 septembre à la société Lodixel,

— dit que le juge de la mise en état n’a pas le pouvoir d’apprécier si les facultés de rachat qui ont été consenties par la société Lodixel sont caduques ou non et s’il y a lieu d’en ordonner l’exécution forcée ou par équivalent, ces demandes relevant du pouvoir juridictionnel exclusif du tribunal,

— rejeté les demandes des parties au titre des frais irrépétibles,

— réservé le sort des dépens de l’incident à l’examen de l’affaire au fond,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 21 mai 2024 comme suit :

*conclusions en défense de la société Foncière des Bruyères et de la société du 4 septembre pour le 11 avril 2024,

*conclusions en réplique en demande de la société Lodixel pour le 21 mai 2024.

Par acte du 19 mars 2024, la société Foncière des Bruyères et la société du 4 septembre ont interjeté appel et prient la cour, par dernières écritures du 4 avril 2024, de :

— les juger recevables et bien fondées en leur appel,

— infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau,

— juger irrecevable la demande formée par la société Lodixel à leur encontre aux fins d’ordonner l’exécution forcée des facultés de rachat,

— débouter la société Lodixel de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes,

— condamner la société Lodixel à leur payer, chacune, la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner la société Lodixel aux entiers dépens au titre de la procédure d’appel.

A cet effet, les sociétés Foncière des Bruyères et du 4 septembre font valoir que :

— à titre principal, la demande d’exécution forcée de la faculté de rachat présentée par la société Lodixel doit être déclarée irrecevable en raison de son caractère indéterminé. En effet, si une même demande peut être dirigée contre deux débiteurs distincts, tel n’est pas le cas pour l’exécution forcée d’une faculté de rachat, laquelle ne peut viser simultanément deux personnes ne pouvant être débitrices de la même obligation.

— à titre subsidiaire, elles n’ont pas la qualité pour être assignées en exécution forcée ; la première n’étant plus propriétaire des immeubles depuis leur cession à la société du 4 septembre et la seconde n’ayant pas été partie aux contrats conclus entre la société Foncière des Bruyères et la société Lodixel.

— à titre plus subsidiaire, la société Lodixel n’ayant exercé la faculté de rachat sur aucun des immeubles dans le délai contractuellement imparti, sa demande se heurte à la caducité de cette faculté et doit, en conséquence, être déclarée irrecevable.

Par dernières conclusions du 3 mai 2024, la société Lodixel prie la cour de :

— confirmer l’ordonnance déférée,

— débouter les sociétés Foncière des Bruyères et du 4 septembre de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— rejeter l’ensemble des fins de non-recevoir opposées par les sociétés Foncière des Bruyères et du 4 septembre,

— condamner les sociétés Foncière des Bruyères et du 4 septembre solidairement à lui la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A cet effet, la société Lodixel fait valoir que :

°D’une part, elle est recevable à demander à chacune des sociétés défenderesses, l’exécution forcée des facultés de rachat qu’elles a exercées. Si ces dernières affirment qu’une demande ne saurait être dirigée simultanément contre deux débiteurs distincts en matière de faculté de rachat, elles ne fournissent aucun fondement, ni factuel ni juridique, pour étayer cette position.

°D’autre part, tant la société Foncière des Bruyères, qui a contracté avec elle et consenti la faculté de rachat, que la société du 4 septembre, devenue propriétaire des immeubles, ont intérêt et qualité à agir ; et ce, dès lors qu’elle soutient qu’elle a régulièrement exercé ses facultés de rachat, ce qui faisait obstacle au transfert de propriété des immeubles à la société du 4 septembre.

°En outre, si les sociétés défenderesses prétendent que la caducité doit être soulevée devant le juge de la mise en état comme une fin de non-recevoir, le délai de forclusion invoqué n’est nullement prévu comme tel. La question suppose donc un examen au fond, portant sur la réalité de l’exercice des facultés de rachat.

°Enfin, les facultés de rachat n’étaient pas forcloses. Si leur mise en 'uvre n’a pas pu aboutir, c’est uniquement du fait de la société Foncière des Bruyères, qui entendait conserver définitivement les immeubles. La création de la société du 4 septembre n’avait pour seul but que de la détourner de l’exercice de ses droits, alors même que la société Foncière des Bruyères savait parfaitement que ces facultés de rachat avaient été exercées dès le 9 février 2021.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025.

SUR QUOI :

Moyens des parties : (' Déjà mis dans l’exposé plus haut non’ Tu les épète et les développe une deuxième fois')

La cour rappelle les termes parfaitement exacts des moyens des parties tels qu’exposés par les premiers juges, dont seul l’ordre de présentation a changé et qui sont ceux soutenus devant la cour:

La SAS Foncière des Bruyères comme la SCI du 4 septembre soutiennent à titre principal l’irrecevabilité des demandes formées par la SCI Lodixel, qu’elles estiment indéterminées, en ce sens qu’elles sont dirigées tout à la fois à l’endroit des deux sociétés , de sorte qu’elles ignorent qui d’entre elles doit, le cas échéant, en répondre.

À titre subsidiaire, s’agissant du défaut de qualité et d’intérêt à agir, elles exposent :

— pour la SCI du 4 septembre, qu’elle a acquis la propriété des immeubles litigieux de la SAS Foncière des Bruyères et qu’elle n’est donc pas la contractante de la SCI Lodixel dans le cadre des contrats de vente à réméré litigieux, ne lui ayant concédé aucune faculté de rachat,

— pour la Foncière des Bruyères qu’elle n’a ni qualité ni intérêt à défendre à l’action dès lors qu’elle n’est plus propriétaire d’aucun des biens immobiliers susvisés objets de la vente à réméré pour les avoir elle-même vendus, suivant actes authentiques du 18 août 2022, à la SCI du 4 septembre. Elle en déduit qu’elle ne peut être contrainte de quelque manière que ce soit de céder à nouveau la propriété de ces biens, dont elle se trouve dépossédée, à la SCI Lodixel.

A titre plus subsidiaire, elles font valoir que les demandes de la société Lodixel, en ce qu’elles sont dirigées contre elles, sont irrecevables pour cause de caducité des facultés de rachat prévues aux différents contrats de vente à réméré qu’elle a conclus avec la demanderesse à l’instance, celle-ci ne les ayant pas exercées dans les délais et aux conditions prévus auxdits contrats, de sorte qu’elle ne peut s’en prévaloir et que la Foncière des Bruyères est devenue seule et irrévocablement propriétaire de ces immeubles, qu’elle pouvait donc librement céder à la SCI du 4 septembre. Enfin, elles font valoir que les demandes formées par la SCI Lodixel dans le cadre du présent incident tendant à obtenir l’exécution forcée ou par équivalent desdites facultés de rachat sont irrecevables dès lors qu’elles échappent, à l’évidence, au pouvoir juridictionnel du juge de la mise en état.

La société Loxidel fait valoir qu’elle a exercé les facultés de rachat pour chacun des trois immeubles litigieux, de sorte que la SAS Foncière des Bruyères n’en est jamais devenue irrévocablement propriétaire et qu’elle n’a pas pu valablement en céder la propriété à la SCI du 4 septembre.

Sur ce,

C’est à bon droit et à la faveur de motifs pertinents méritant adoption par la cour que les premiers juges ont rejeté l’ensemble des fin de non-recevoir opposées par la Foncière des Bruyères et la SCI du 4 septembre en considérant essentiellement que :

— l’objet du différend qui oppose au fond les parties est circonscrit au fait de savoir si la société Lodixel a exercé de manière régulière, aux délais et aux conditions contractuellement convenues entre les parties, la faculté de rachat dont elle disposait pour chaque immeuble, qu’il s’agit d’une question dont ne dépend toutefois pas l’examen des fins de non-recevoir qui étaient soumises au juge de la mise en état en vertu des pouvoirs qu’il tient de l’article 789 6e du code de procédure civile, lesquelles ont trait seulement à l’intérêt et à la qualité à défendre à l’action des parties défenderesses à l’instance,

— le juge de la mise en état n’a pas le pouvoir d’apprécier si les facultés de rachat invoquées consenties par la société Loxidel sont caduques ou non et s’il y a lieu d’en ordonner l’exécution forcée ou pas, ces demandes relevant su pouvoir juridictionnel exclusif du tribunal,

— la qualité et l’intérêt à défendre des deux sociétés à l’encontre de la société Loxidel n’exige pas l’examen de cette question au fond.

Dans le principe, une même demande peut parfaitement être dirigée contre deux débiteurs distincts, sa résolution mettant en jeu des règles différentes s’il y a lieu.

En outre, dans la mesure où l’intérêt et la qualité à défendre ne sont pas subordonnés à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action engagée par la partie adverse, dont la preuve de l’existence du préjudice n’est pas non plus une condition de recevabilité mais seulement du succès de son action (2ème Civ., 6 mai 2004, n°02616.314 ; Com., 24 mai 2011, n°10-24.859), les appelantes ne peuvent soutenir l’irrecevabilité de l’action engagée par la société Loxidel dont l’examen de la demande est une question de fond qui ne peut avoir lieu devant le juge de la mise en état.

Le droit de céder la propriété de l’immeuble de la Foncière des Bruyères et le droit de propriété de la SCI du 4 septembre sont susceptibles d’être remis en cause par l’action diligentée par la société Loxidel et c’est ce qui fonde leur intérêt et qualité à se défendre au fond. Elles seules pouvaient d’ailleurs être attraites pour répondre du prétendu manquement de la Foncière des Bruyères et des éventuelles conséquences sur le droit de propriété de la SCI du 4 septembre sur les trois immeubles.

La cour procède donc à une simple adoption de motifs, jugeant que les moyens soutenus par les appelantes ne font que réitérer, sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels, se livrant à une exacte appréciation des faits de la cause, et à une juste application des règles de droit s’y rapportant, ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties plus avant dans le détail de la discussion.

Il convient de condamner la Foncière des Bruyères et la SCI du 4 septembre à payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la société Loxidel.

Les dépens réservés en première instance doivent être supportés par les appelantes.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition,

Confirme l’ordonnance déférée dans toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne la Foncière des Bruyères et la SCI du 4 septembre aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne la Foncière des Bruyères et la SCI du 4 septembre à payer à la société Loxidel la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,