COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

Chambre civile 1-2

ARRET N°245

CONTRADICTOIRE

DU 09 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/05364 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WWSN

AFFAIRE :

[P] [W] divorcée [G]

C/

E.P.I.C. HAUTS-DE SEINE HABITAT – OPH

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Juillet 2024 par le Tribunal de proximité de PUTEAUX

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 1123000062

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 09/09/25

à :

M^e Dan ZERHAT

M^e Olivier MAGNAVAL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [P] [W] divorcée [G]

née le 21 Mai 1970 à [Localité 1] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 24078122

****************

INTIMEE

E.P.I.C. HAUTS-DE SEINE HABITAT – OPH

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 279 20 0 2 24

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Olivier MAGNAVAL de la SELARL CENTAURE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 119

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 29 Avril 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 17 mars 2005, l’établissement public OPH Hauts-de-Seine Habitat a donné en location à Mme [P] [W], divorcée [G], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 janvier 2023, Mme [W] a assigné l’OPH Hauts-de-Seine Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— juger que l’OPH Hauts-de-Seine Habitat a manqué à son obligation d’assurer sa jouissance paisible des lieux,

— condamner l’OPH Hauts-de-Seine Habitat, à titre principal, à la reloger, sous astreinte de 1 500 euros par mois de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner l’OPH Hauts-de-Seine Habitat, à titre subsidiaire, à assigner Mme [B] en résolution de bail, sous astreinte de 1 500 euros par mois de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— en tout état de cause, condamner l’OPH Hauts-de-Seine Habitat à lui payer :

* la somme de 16 200 euros au titre du préjudice de jouissance,

* la somme de 27 000 euros au titre du préjudice moral,

* la somme de 2 000 euros au titre du préjudice de perte de temps,

* la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 12 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a :

— dit n’y avoir lieu de tenir compte de la note produite le 13 juin 2024 en cours de délibéré ;

— débouté Mme [W] de ses demandes tendant à son relogement, à la délivrance d’une assignation en résiliation du bail conclu avec Mme [J] épouse [B], à l’indemnisation de son préjudice de jouissance, à l’indemnisation de son préjudice moral et à l’indemnisation de son préjudice de perte de temps ;

— condamné Mme [W] à verser à l’OPH Hauts-de-Seine Habitat une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Mme [W] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [W] aux dépens ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— dit que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 8 août 2024, Mme [W] a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance de clôture rendue en date du 27 mars 2025, le magistrat chargé de la mise en état de la cour d’appel de Versailles, vu la procédure en instance d’appel, a :

— constaté que l’intimé, bien que régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat,

— considéré qu’il résulte des pièces du dossier que l’affaire est en état d’être jugée,

— ordonné la clôture de la procédure.

— renvoyé la cause et les parties pour plaidoirie.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 26 mars 2025, Mme [W], appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 12 juillet 2024 (n° 1123000062) rendu par le juge de contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Puteaux en ce qu’il :

* l’a déboutée de ses demandes tendant à son relogement, à la délivrance d’une assignation en résiliation du bail conclu avec Mme [J] épouse [B], à l’indemnisation de son préjudice de jouissance, à l’indemnisation de son préjudice moral et à l’indemnisation de son préjudice de perte de temps,

* l’a condamnée à verser à l’OPH Hauts-de-Seine Habitat une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée aux dépens,

Statuant à nouveau,

— juger qu’elle est recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— juger que l’OPH Hauts-de-Seine Habitat a manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux,

— débouter l’OPH Hauts-de-Seine Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires,

— condamner, à titre principal, l’OPH Hauts-de-Seine Habitat à la reloger, sous astreinte de 1 500 euros par mois de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

— condamner, à titre subsidiaire, l’OPH Hauts-de-Seine Habitat à l’assigner en résolution de bail, sous astreinte de 1 500 euros par mois de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner, en tout état de cause, l’OPH Hauts-de-Seine Habitat à lui payer :

* la somme de 24 600 euros au titre du préjudice de jouissance subi par elle-même,

* la somme de 54 000 euros au titre du préjudice moral subi par elle-même,

* la somme de 2 000 euros au titre du préjudice de perte de temps subi par elle-même,

* la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* les entiers dépens exposés pour la première instance qui comprendront notamment les frais de la délivrance d’assignation et les frais de signification et d’exécution forcée de la décision à intervenir,

Y ajoutant,

— condamner l’OPH Hauts-de-Seine Habitat à lui payer la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens en cause d’appel.

L’office public Hauts-de-Seine Habitat a constitué avocat, mais n’a pas conclu.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 mars 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur les demandes indemnitaires, de relogement et de résiliation du bail de sa voisine formées par Mme [W]

Mme [W] fait reproche au premier juge de l’avoir déboutée de toutes ses demandes de relogement et en réparation d’un trouble de voisinage occasionné par sa voisine de palier, en raison du fait que les pièces qu’elle versait aux débats étaient insuffisantes pour caractériser les nuisances olfactives et sonores et les faits de harcèlement qu’elle alléguait, ainsi que l’anormalité du trouble dont elle se prévalait.

En cause d’appel, Mme [W] sollicite la condamnation de son bailleur à la reloger, ou, à défaut à assigner sa voisine, Mme [B] en résiliation de son bail, ainsi que l’indemnisation de ses préjudices à hauteur de 24 600 euros (préjudice de jouissance), 54 000 euros (préjudice moral), 2000 euros (préjudice de perte de temps).

Elle expose à la cour que :

— le bailleur a manqué à son obligation de résultat de lui assurer une jouissance paisible des lieux résultant de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, comme cela est démontré au vu des suites judiciaires données à ses plaintes, par le jugement du tribunal correctionnel de Nanterre, qui a condamné sa voisine, Mme [B] à un an d’emprisonnement pour menaces de mort, harcèlement et menaces réitérées de crime,

— le trouble de voisinage dont elle fait état est également établi par les photographies datées qu’elle verse aux débats, étant souligné qu’il lui était très difficile, dans le contexte, de solliciter un commissaire de justice aux fins de constat,

— la tentative de conciliation engagée par le bailleur était trop tardive et inadaptée à la gravité de la situation, et le bailleur n’a pas recherché toutes les solutions utiles pour permettre à Mme [W] de jouir paisiblement des lieux, et n’a pas notamment poursuivi la résiliation du bail de Mme [B], se contentant d’une sommation de cesser les troubles adressée le 5 février 2024,

— le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l’immeuble est n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure,

— les nuisances occasionnées ont eu des répercussions fâcheuses sur sa santé (stress, palpitations), et sur sa situation professionnelle, les parents ayant renoncé à lui confier les trois enfants en bas âge dont elle avait la garde, en qualité d’assistante maternelle,

— elle a subi un trouble de jouissance important qui doit être évalué à la valeur locative du logement depuis le signalement fait au bailleur, en fin d’année 2021, soit 24 600 euros, un préjudice moral non moins important – arrêt de travail, non-renouvellement de son contrat de travail, prise en charge psychologique, traitement médicamenteux – qui doit être évalué au salaire mensuel moyen qu’elle percevait avant la perte de son emploi et qu’elle n’a plus pu percevoir depuis le mois d’août 2023, soit 54 000 euros, et un préjudice de perte de temps, consécutif aux multiples démarches accomplies afin d’obtenir la reconnaissance de son droit, qui peut être évalué à la somme de 2 000 euros.

Réponse de la cour

Il ressort des dispositions de l’article 1719-3° du Code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur a l’obligation d’assurer au locataire une jouissance paisible des lieux donnés à bail, ce qui emporte interdiction faite au bailleur de troubler la possession de son preneur et l’usage convenu, que ce soit par son fait personnel ou celui des personnes dont il a la charge et la responsabilité.

L’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat qui ne cesse qu’en cas de force majeure (Cass, 3e civ., 29 avril 2009, n°08-12.261, ou de faute de la victime mais présentant les caractéristiques de la force majeure (Cass, 3e civ., 5 janvier 2010, n°08-21.140).

Il résulte de ces dispositions que le fait que le bailleur ait réagi avec diligence pour faire cesser les nuisances n’empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire, dès lors que ce trouble est établi.

Il incombe néanmoins au locataire d’établir l’existence des troubles de voisinage et de l’atteinte à sa jouissance paisible des lieux.

En l’espèce, Mme [W] verse aux débats en substance :

— de nombreux procès-verbaux de dépôt de plainte et mains courantes, entre 2022 et 2025, pour dénoncer les crachats au visage, menaces de mort et insultes – 'charogne, connasse, trisomique', dont elle a fait l’objet de la part de sa voisine de palier, Mme [B], qui lui a fait savoir qu’elle voulait 'l’égorger’ en lui tenant les propos suivants : ' tu cherches quelqu’un qui te baise mais tu ne trouveras pas, car tu es trisomique, toi et ta fille ; tu vas voir ce qui va t’arriver', ' tu vas voir, on va te niquer ta race, on va te tuer', ' je vais envoyer mes fils violer ta fille dans le bus',

— une pétition signée par quatre locataires, le 22 octobre 2021, pour dénoncer les nuisances sonores provoquées par Mme [B] : claquements de porte, dépôt d’ordures sur le palier, saleté dans les escaliers,

— les signalements faits au bailleur ou à son représentant (gardien), en 2021,2022 et 2023, dont le bailleur a accusé réception,

— plusieurs attestations de personnes dont elle gardait les enfants – [F] [A]- ou de psychologues – [E] [T], [Q] [R], [U] [I]- témoignant du traumatisme subi par Mme [W], suite au harcèlement qu’elle a subi,

— des certificats de médecins – docteurs [V] et [K] – accompagnés de prescriptions médicales faisant état d’un trouble anxieux et de symptômes dépressifs,

— un jugement du tribunal correctionnel de Nanterre du 19 décembre 2024, particulièrement motivé (35 pages), ayant reconnu Mme [B] coupable des faits de harcèlement moral d’une personne suivie d’une incapacité supérieure à huit jours ayant pour objet ou effet une dégradation de vie altérant la santé commis du 1er janvier 2019 au 18 mai 2023, menaces de mort réitérées, menaces réitérées de crime contre les personnes, et ayant condamné Mme [B] à la peine d’un an de prison assortie d’un sursis probatoire de deux ans ; la motivation de ce jugement permet d’établir les dires de Mme [W], les retentissements que le comportement de sa voisine a eu sur la santé psychique de Mme [W], et, par la production de lettres des parents des enfants que gardait cette dernière – famille [L], [Y], [H] – le lien de cause à effet entre le comportement de Mme [B] et la perte d’emploi de Mme [W], qui était assistante maternelle, et à qui les parents ont dû renoncer à confier leurs enfants, en raison des agissements et de la violence de sa voisine de palier.

Ces pièces, contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, démontrent à suffisance et même en l’absence de constat d’huissier de justice, que Mme [W] a subi un trouble excédant les inconvénients ordinaires de voisinage, et dépassant la mesure coutumière de ce qui doit être supporté entre voisins, et que ce trouble important est imputable à Mme [B].

Le trouble subi engage la responsabilité du bailleur, même si celui-ci n’est pas demeuré inerte et a tenté en vain d’y remédier, dès lors qu’il caractérise un manquement à l’obligation de résultat que fait peser sur lui l’article 1719, alinéa 3, du code civil, étant rappelé que le bailleur ne peut être exonéré de sa responsabilité par l’envoi d’une mise en demeure au locataire de faire cesser les nuisances (Cass. 3ème civ. 17 avril 1996, n°94-15.876) et que le bailleur est tenu de réparer les dommages résultant du trouble de jouissance que ses locataires se causent entre eux.

Compte tenu de la durée et de l’intensité du trouble subi, le préjudice de l’appelante sera intégralement réparé par la condamnation l’intimé à payer à Mme [W] une indemnité de 6 000 euros en réparation de son trouble de jouissance et de 7 000 euros en réparation de son préjudice moral.

La perte de temps et les tracas liés au fait d’avoir dû affronter une longue procédure judiciaire, qui a connu son épilogue devant la cour, sont indemnisés par les sommes allouées en réparation du préjudice moral.

Il n’y a pas lieu d’accueillir les demandes de Mme [W] de relogement et de condamnation de son bailleur sous astreinte à assigner Mme [B] en résiliation de son bail.

En effet, le jugement du tribunal correctionnel de Nanterre du 19 décembre 2024 fait interdiction, à Mme [B] de paraître, durant deux ans, au domicile dont elle est locataire dans la résidence ([Adresse 1]), cette mesure, compte tenu de sa durée, étant suffisante pour permettre à Mme [W] de retrouver une vie paisible.

Par ailleurs, il n’entre pas dans les pouvoirs de la cour de condamner un bailleur sous astreinte à assigner un locataire en résiliation de son bail, étant rappelé que le locataire, créancier d’une l’obligation de jouissance paisible des lieux loués, peut lui-même agir contre les autres locataires de son bailleur qui ne respecteraient pas les clauses de leur propre bail (Cass. 3e civ., 4 déc. 1984: Bull. civ. III, n° 203).

II) Sur les dépens

L’intimé, qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant débouté Mme [P] [W], divorcée [G], de ses demandes tendant à son relogement, à la délivrance d’une assignation en résiliation du bail conclu avec Mme [J] épouse [B], ainsi que de sa demande en réparation de son préjudice de perte de temps;

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Condamne l’établissement public OPH Hauts-de-Seine Habitat à payer à Mme [P] [W], divorcée [G], une indemnité de 6 000 euros en réparation de son trouble de jouissance et de 7 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Déboute Mme [P] [W], divorcée [G], du surplus de ses demandes;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne l’établissement public OPH Hauts-de-Seine Habitat à payer à Mme [P] [W], divorcée [G], une indemnité de 3 000 euros;

Condamne l’établissement public OPH Hauts-de-Seine Habitat aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI,Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,