COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51Z

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 JANVIER 2025

N° RG 23/05932 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WBNO

AFFAIRE :

[R], [H] [G] épouse [N]

…

C/

[M] [T] épouse [O]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Février 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]-EN-

[Localité 6]

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-22-0030

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 21/01/25

à :

M^e Marc ROZENBAUM

M^e Stéphanie ARENA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Madame [R], [H] [G] épouse [N]

née le 24 Juin 1932 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Marc ROZENBAUM, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 184

Monsieur [Z], [Y], [C] [N]

né le 15 Mars 1931 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Marc ROZENBAUM, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 184

****************

INTIMEE

Madame [M] [T] épouse [O]

de nationalité Algérienne

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

Plaidant : M^e Michel-alexandre SIBON de l’AARPI FLS Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0204 -

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Octobre 2024, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Magistrate placée,

qui en ont délibéré,

Greffière lors des débats : Madame Céline KOC

Adjointe Administrative faisant fonction de greffière lors du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 août 2018, M. [Z] [N] et Mme [R] [G] ont donné en location à Mme [M] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 800 euros et 80 euros de provisions sur charges. Un dépôt de garantie de 800 euros a été convenu aux termes du bail et acquitté.

Mme [O] a donné congé par lettre du 12 juillet 2021 pour le 14 août 2021 et a quitté les lieux, un état des lieux de sortie ayant été dressé le 14 août 2021.

Par courrier recommandé du 19 août 2021, M. [N] et Mme [G] ont mis en demeure Mme [O] de restituer les clés non remises lors de l’état des lieux de sortie, de payer le loyer et les réparations rendues nécessaires par les dégradations du logement.

Cette mise en demeure est demeurée sans effet.

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 janvier 2022, M. [N] et Mme [G] ont assigné Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye aux fins d’obtenir :

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 880 euros du mois d’août 2021 jusqu’à la remise effective des clés, de la somme de 14 095,04 euros au titre des réparations locatives, de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par jugement contradictoire du 8 février 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a :

— débouté M. [N] et Mme [G] de leur demande de remise des clés sous astreinte;

— condamné Mme [O] à payer à M. [N] et Mme [G] la somme de 693,34 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 16 août 2021 au 10 septembre 2021 ;

— condamné Mme [O] à verser à M. [N] et Mme [G] la somme de 2 277,81 euros au titre des réparations locatives (déduction faite du dépôt de garantie de 800 euros) ;

— condamné M. [N] et Mme [G] à rembourser à Mme [O] la somme de 953,55 euros au titre des loyers et provisions sur charges dus jusqu’au 15 août 2021 ;

— débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

— débouté les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 7 août 2023, Mme [G] (épouse [N]) et M. [N], ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 6 novembre 2024, M. et Mme [N], appelants, demandent à la cour de :

— infirmer dans l’intégralité de ses dispositions le jugement en date du 8 février 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye en ce qu’il :

* les a déboutés de leur demande de remise des clés sous astreinte ;

* a condamné Mme [O] à leur payer la somme de 693,34 euros, à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 16 août 2021 au 10 septembre 2021 ;

* a condamné Mme [O] à leur payer la somme de 2 277,81 euros au titre des réparations locatives (déduction faite du dépôt de garantie de 800 euros) ;

* les a condamnés à rembourser à Mme [O] la somme de 953,55 euros au titre des loyers et provisions sur charges dus jusqu’au 15 août 2021 ;

* a débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

* a débouté les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* a dit que chacune des parties conserverait la charge de ses dépens ;

* a rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Et, statuant à nouveau :

— condamner Mme [O] une indemnité d’occupation d’un montant de 880 euros, à compter du mois d’août 2021 jusqu’au jour de la remise effective des clés ;

— condamner Mme [O] à leur remettre les deux jeux de clés du logement, sous astreinte journalière de 200 euros par jour de retard à compter du jour de l’état des lieux de sortie en date du 14 août 2021 jusqu’au jour de la remise effective desdites clés ;

— condamner Mme [O] à leur payer la somme de 14 095,04 euros au titre du coût de réparation de l’appartement loué ;

— condamner Mme [O] à leur régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens générés par la procédure de première instance ;

— condamner Mme [O] à leur régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens générés par la présente procédure d’appel ;

— débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

— débouter Mme [O] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 2 février 2024, Mme [O], intimée, demande à la cour de :

— la déclarer recevable en ses moyens de défense, fins et conclusions,

— déclarer les époux [N] recevables mais mal fondés en leur appel, fins et conclusions,

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye du 8 février 2023 en toutes ses dispositions,

— débouter en conséquence de leur prétention tendant :

* à la condamner à payer aux époux [N] une indemnité d’occupation d’un montant de 880 euros, à compter du mois d’août 2021 jusqu’au jour de la remise effective des clés,

* à la condamner à remettre les deux jeux de clés du logement aux époux [N], sous astreinte journalière de 200 euros par jour de retard à compter du jour de l’état des lieux de sortie en date du 14 août 2021 jusqu’au jour de la remise effective desdites clés,

* à la condamner à payer aux époux [N] la somme de 14 095,04 euros au titre du coût de réparation de l’appartement loué,

* condamner Mme [O] aux dépens et à leur régler une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens de première instance et une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens d’appel,

Y ajoutant

— condamner solidairement M. et Mme [N] aux dépens de la procédure d’appel, dont distraction au profit de M^e Arena, et à leur payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 octobre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la demande de condamnation à remettre les clefs et à payer une indemnité d’occupation jusqu’à cette remise

Le premier juge a débouté les époux [N] de leur demande de condamnation sous astreinte de Mme [O] à remettre les clefs du logement, et limité leur demande subséquente à la condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant à la période allant du 14 août 2021 au 10 septembre 2021, au motif que :

— si Mme [O] reconnaissait avoir refusé de remettre les clefs, le 14 août 2021, au commissaire de justice ayant dressé en sa présence l’état des lieux de sortie, elle justifiait les avoir déposées dans la boîte aux lettres des bailleurs le 10 septembre 2021, après que ces derniers eurent refusé de lui ouvrir la porte,

— une société s’est rendue le 17 septembre 2021 dans le domicile anciennement occupé par Mme [O] pour y établir le devis de remise en état des lieux ce qui démontre que les bailleurs avaient récupéré les clefs déposées dans leur boîte aux lettres par leur ancienne locataire.

Les époux [N], poursuivant l’infirmation du jugement, font valoir que l’attestation produite par Mme [O] pour justifier de la remise des clefs le 10 septembre dans leur boîte aux lettres est une attestation de pure complaisance, qui n’aurait pas dû surprendre la religion du tribunal de proximité, et qui est insuffisante pour justifier de la remise effective des clefs à défaut de remise en mains propres ou par lettre recommandée.

Ils sollicitent la condamnation de Mme [O] à leur remettre les deux jeux de clés en sa possession sous astreinte de 200 euros par jour de retard et à payer une indemnité d’occupation de 880 euros par mois à compter du mois d’août 2021 et jusqu’à la remise effective des clefs.

Mme [O] réplique que l’attestation émanant d’un tiers, n’est point de complaisance et qu’elle n’est plus en possession des clefs de son ancien logement depuis le 10 septembre 2021

Réponse de la cour

La restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par la remise de toutes les clés au propriétaire (Cass. 3e civ., 14 nov. 2019, n° 18-18.857).

Le bailleur a droit à une indemnité d’occupation tant que les clefs ne lui ont pas été restituées (Cass. 3ème civ.15 juin 2004) et c’est au locataire de faire la preuve qu’il a restitué les clefs (Cass.3ème civ.1er juillet 2003).

Cette remise doit être effective, sauf à constater que le bailleur a refusé de recevoir les clés (3Civ., 13 octobre 1999, n°97-21.683)

En l’espèce, Mme [O] reconnaît ne pas avoir remis les clefs au commissaire de justice ayant établi l’état des lieux de sortie le 16 août 2021, mais fait valoir qu’elle a restitué les clefs de son ancien logement par l’intermédiaire de M. [E] qui a accompagné M. [A] [T], cousin de Mme [O], dès le 10 septembre 2021.

Elle produit, au soutien de ses allégations, une attestation de M. [E], ainsi libellée :

'Le 10 septembre 2021 dans la matinée, j’ai accompagné M. [A] [T] à l’ancien domicile de sa cousine, [M] [O], afin de remettre les clefs de son ancien logement à son propriétaire.

Alors que j’étais au téléphone, M. [T] a sonné au portail à plusieurs reprises et j’ai vu une dame qui refusait de nous répondre.

M. [T] a donc déposé les clefs dans la boîte aux lettres.

Alors que M. [T] repartait et que j’étais toujours au téléphone, j’ai vu la même dame récupérer les clefs dans sa boîte aux lettres'

Cette attestation, dont rien ne permet d’affirmer qu’elle serait de pure complaisance, permet à la cour de constater que les clefs n’ont pu être remises en mains propres à Mme [N] par suite du refus de cette dernière de répondre à M. [T], lorsqu’il s’est présenté à son domicile et que les clés ont été immédiatement récupérées par la bailleresse.

Cette restitution est corroborée, comme l’a relevé le premier juge, par le passage d’une entreprise

envoyée par les bailleurs quelques jours plus tard dans le logement objet du litige aux fins d’établir un devis de remise en état des lieux.

Les époux [N] soutiennent que deux jeux de clefs ont été remis à Mme [O] et qu’elle n’aurait pas restitué la totalité des clefs remises lors de sa prise de possession des lieux. Cependant aucun état des lieux d’entrée n’étant versé aux débats, les bailleurs appelants ne rapportent pas la preuve de la remise de deux jeux de clefs lors de l’entrée dans les lieux de Mme [O].

Dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [N] de leur demande de condamnation de Mme [O] à leur remettre les clés et en ce qu’il a limité l’indemnité d’occupation due par cette dernière à la somme de 693, 34 euros, correspondant à la période du 16 août au 10 septembre 2021.

II) Sur les réparations locatives

Le premier juge, après avoir constaté que la locataire, à défaut de production d’un état des lieux d’entrée, était présumée avoir reçu les locaux en bon état d’entretien locatif, et analysé par le menu l’état des lieux de sortie contradictoire versé aux débats avant de le comparer avec les devis de réfection produits par les bailleurs, a condamné la locataire à payer à ses bailleurs une indemnité de 2 277, 81 euros au titre des réparations locatives, déduction opérée du dépôt de garantie d’un montant de 800 euros.

Les époux [N] sollicitent l’infirmation de ce chef du jugement et la condamnation de Mme [O] à leur payer une somme de 14 095, 04 euros en s’appuyant sur différents devis de réfection et en faisant valoir qu’ils ont dépéché une entreprise pour réparer les conséquences d’un dégât des eaux avant l’entrée dans les lieux de Mme [O] et que les devis produits par leurs soins sont parfaitement fiables et ont force probante.

Mme [O] conclut à la confirmation du chef du jugement déféré en soulignant que les photographies produites par les époux [N] sont dénuées de toute force probante, et qu’il en va de même des devis datés de 2016, libellés à l’adresse à laquelle les bailleurs ont leur résidence principale et qui concernent pour partie des postes – rideaux, mobilier, escalier escamotable- dont la preuve n’est pas rapportée qu’ils concernent le logement objet du litige.

Réponse de la cour

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Il s’infère de ces textes que c’est au bailleur qu’il appartient de prouver l’existence de dégradations locatives imputables au locataire lesquelles ne peuvent résulter d’une usure normale et c’est au preneur de démontrer que la dégradation a eu lieu sans sa faute, c’est-à-dire qu’il n’en est pas l’auteur, ni personne de son fait, ou qu’il résulte d’un cas de force majeure ou qu’il est dû à l’usure normale ou à la vétusté.

Au cas d’espèce, le premier juge, au terme d’une analyse comparative et exhaustive de l’état des lieux de sortie et des devis produits par les époux [N], et par des motifs pertinents à l’encontre desquels ces derniers n’ont formulé aucune critique sérieuse se bornant à solliciter dans de très brefs développements, l’infirmation du jugement, a fixé le montant de la condamnation à la charge de Mme [O] à 3 077, 81 euros, soit, après déduction du montant du dépôt de garantie de 800 euros, à la somme de 2 277, 81 euros.

En l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour confirmera ce chef du jugement qui lui est déféré par motifs adoptés.

III) Sur les charges payées et le compte entre les parties

Le premier juge a condamné les époux [N] à payer à Mme [O] une somme de 953,55 euros au titre des loyers et des charges restant dus après avoir relevé que :

— Mme [O] était bien fondée à réclamer la restitution d’un trop-perçu de charges de 1 360 euros, dès lors que les charges d’eau devaient être réduites à 40 euros par mois, en l’absence de preuve de la consommation réelle d’eau de Mme [O], qui vivait dans une propriété qui constituait également la résidence principale de ses bailleurs, et que ces derniers ne fournissaient aucun avis d’imposition à la taxe foncière ni clé de répartition permettant de justifier des sommes réclamées au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

— Mme [O] reconnaissait être redevable d’un reliquat de loyer de 406, 45 euros concernant la première quinzaine du mois d’août 2021.

Les époux [N] sollicitent l’infirmation de ce chef du jugement en faisant valoir que :

— ils produisent l’intégralité des factures d’eau correspondant à la consommation d’eau de Mme [O] pour la période du 5 septembre 2018 au 7 juin 2021, ainsi que deux procès-verbaux de commissaire de justice démontrant que le 'compteur de passage’ permet de suivre la seule consommation du logement annexe qui fut occupé par Mme [O],

— ils produisent, à hauteur de cour, l’intégralité des avis d’imposition à la taxe foncière pour les années 2018 à 2021, et la clé de répartition, la surface du logement de Mme [O] représentant le quart de la surface de la maison principale.

Mme [O] sollicite la confirmation du jugement sur le montant de la somme mise à la charge de ses anciens bailleurs, en s’appropriant la motivation du premier juge.

Réponse de la cour

A hauteur de cour, les bailleurs produisent de nouvelles pièces permettant de justifier les charges réclamées à Mme [O] au titre de sa consommation d’eau et des taxes d’enlèvement des ordures ménagères.

En effet, s’agissant des charges d’eau, il est versé aux débats deux procès-verbaux de commissaire de justice des 23 et 30 août 2023, établissant que le sous-compteur installé par les époux [N] le 12 avril 2018, est affecté à la seule consommation en eau de l’appartement qui fut occupé par Mme [O], ainsi que la totalité des factures d’eau correspondant à la seule consommation de ce compteur, pour un montant total de 3 599, 38 euros.

Les charges d’eau sont donc justifiées à hauteur de ce montant.

S’agissant des charges réclamées au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères, il est produit l’intégralité des avis d’imposition à la taxe foncière pour les années 2018 à 2021, et la clé de répartition, la surface du logement de Mme [O] représentant le quart de la surface de la maison principale, de sorte que ces charges sont également justifiées à hauteur de la somme totale de 365 euros (41+124+116+84).

Par suite, le montant des charges encaissées, soit 2 720 euros – 80 euros de provisions sur charges par mois – demeure inférieur au montant des charges justifiées, si bien qu’il n’existe aucun trop-versé de charges, contrairement à ce qu’a retenu par le premier juge, outre que Mme [O] reconnaît être redevable d’un reliquat de loyer de 406, 45 euros, correspondant au loyer de la première quinzaine du mois d’août.

Le jugement entrepris sera, en conséquence, infirmé en ce qu’il a condamné les bailleurs à verser à Mme [O] une somme de 953, 55 euros et Mme [O] sera déboutée de sa demande en paiement au titre d’un trop-perçu de charges.

IV) Sur les demandes accessoires

S’agissant de l’instance d’appel, chacune des parties succombant partiellement, les dépens seront partagés par moitié entre elles et il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant, en revanche, de la première instance, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a dit que chacune des parties conserverait la charge de ses dépens et qu’il n’y avait pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en raison du fait que Mme [O] succombe pour l’essentiel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant :

— condamné M. [Z] [N] et Mme [X] [G], épouse [N] à rembourser à Mme [M] [O] la somme de 953,55 euros au titre des loyers et provisions sur charges dus jusqu’au 15 août 2021,

— débouté les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chaque partie conserverait la charge de ses dépens ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Déboute Mme [M] [O] de sa demande en paiement au titre d’un trop-perçu de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [M] [O] à payer à M. [Z] [N] et Mme [X] [G], épouse [N], une indemnité de 3000 euros, au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens de première instance ;

Condamne Mme [M] [O] aux dépens de première instance ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute Mme [M] [O] et M. [Z] [N] et Mme [X] [G] de leurs demandes en paiement au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens d’appel ;

Fait masse des dépens de la procédure d’appel et dit qu’ils seront partagés par moitié entre Mme [M] [O] d’une part, et M. [Z] [N] et Mme [X] [G], épouse [N] d’autre part et dit que les dépens pourront être recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par M^e Arena, avocat en ayant fait la demande.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Anne-Sophie COURSEAUX, Adjointe administrative faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

L’Adjointe administrative

faisant fonction de Greffière, Le Président,