5ème Chambre

ARRÊT N°-256

N° RG 22/05932 – N° Portalis DBVL-V-B7G-TFQP

(Réf 1ère instance : 1120000749)

M. [H] [N]

C/

S.C.I. LATERANGA

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 19 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Octobre 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 19 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [H] [N]

né le 12 Février 1968 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Marie-laure LEVILLAIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/7550 du 16/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

INTIMÉE :

S.C.I. LATERANGA agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Carole LE GALL-GUINEAU de la SELARL QUESNEL DEMAY LE GALL-GUINEAU OUAIRY-JALLAIS BOUCHER BEUCHER -FLAMENT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Par acte sous seing privé du 1er mars 2011, M. [X] [T] a donné à bail à M. [H] [N] un local d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 400 euros, outre 45 euros à titre de provision sur charges.

Par acte notarié en date du 11 janvier 2017, M. [X] et Mme [J] [T] ont cédé le bien immobilier concerné à la SCI La Teranga dont ils sont gérants.

Par acte d’huissier en date du 17 septembre 2020, la SCI La Teranga a fait notifier à M. [H] [N] un commandement de payer la somme de 963,20 euros au titre des loyers et charges impayés et de fournir les justificatifs d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte d’huissier en date du 25 novembre 2020, la SCI La Teranga a fait assigner M. [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Vannes.

Dans la suite de sollicitation adressées début 2021 par M. [N] aux associations SOLIHA et CDHAT, qui lui ont remis des rapports sur l’état du logement, la Caisse d’allocations familiales (CAF) du Morbihan lui a notifié par courrier du 16 juin 2021 un constat d’indécence, en l’informant avoir notifié au bailleur une conservation de l’allocation logement valant demande de mise en conformité.

Par jugement en date du 25 juillet 2022, tel que rectifié par jugement du 29 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes a :

— rejeté le moyen d’exception d’inexécution soulevé par M. [N],

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 17 novembre 2020,

— débouté la SCI La Teranga de sa demande de réduction du délai de prévenance,

— autorisé le bailleur, à défaut, pour M. [N] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— dit que le sort des meubles serait réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [N] à payer à la SCI La Teranga la somme de 6 561,07 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation au 1er février 2022, échéance de février incluse,

— dit que cette somme produirait intérêt au taux légal à compter du 17 septembre 2020 sur la somme de 963,20 euros et à compter du jugement pour le surplus,

— condamné M. [N] à payer à la SCI La Teranga une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 465 euros, à compter du 1er février 2022 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir,

— dit que la SCI La Teranga serait autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles,

— rejeté tous les autres chefs de demande,

— débouté la SCI La Teranga de sa demande de dommages-intérêts,

— débouté M. [N] de sa demande de travaux et de sa demande de dommages-intérêts,

— condamné M. [N] à verser à la SCI La Teranga la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [N] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer,

— rappelé que le jugement était de droit exécutoire à titre provisoire.

Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 3 octobre 2022.

Le 10 octobre 2022, M. [N] a interjeté appel du jugement, sauf sur les chefs ayant débouté la SCI La Teranga.

Dans ses dernières écritures notifiées le 11 septembre 2025, il demande à la cour d’appel de Rennes de :

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de Vannes du 25 juillet 2022 en ce qu’il a :

* rejeté le moyen d’inexécution soulevé par M. [H] [N]

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 17 novembre 2020 ;

* autorisé le bailleur à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [N] et à celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

* dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* condamné M. [H] [N] à payer à la SCI La Teranga la somme de 6 561,07 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation au 1er février 2022, échéance de février incluse ;

* condamné M. [H] [N] à payer à la SCI La Teranga la somme de 465 euros et ce à compter du 1er février 2002 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

* autorisé la SCI La Teranga à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer.

* a débouté M. [H] [N] de sa demande reconventionnelle

* a condamné M. [H] [N] à payer à la SCI La Teranga la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

— infirmer le jugement rectificatif du juge des contentieux de la protection de Vannes du 29 août 2022 en ce qu’il a :

* condamné M. [H] [N] à payer à la SCI La Teranga la somme de 465 euros et ce à compter du 1er février 2022 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

Statuant à nouveau,

— juger M. [H] [N] bien fondé en son appel ;

— débouter la SCI La Teranga de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI La Teranga au paiement de la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

Subsidiairement,

— accorder à M. [H] [N] des délais de paiement de la dette, dans la limite de 3 ans ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI La Teranga au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

— condamner la SCI La Teranga aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2025, la SCI La Teranga demande à la cour d’appel de Rennes de :

— juger M. [H] [N] recevable mais mal fondé en son appel,

— confirmer le jugement, rectifié par jugement du 29 août 2022, en ce qu’il a :

* rejeté l’exception d’inexécution soulevée par M. [H] [N],

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au plus tard au 17 novembre 2020,

* condamné M. [H] [N] au paiement de l’arriéré des loyers et des charges et à une indemnité mensuelle d’occupation de 460 euros, et ce, jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation,

* débouté M. [H] [N] de sa demande de travaux et de sa demande de dommages et intérêts, et de toutes ses autres demandes,

* condamné M. [H] [N] à verser à la SCI La Teranga la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Y ajoutant,

— condamner M. [N] à lui verser la somme de 1 169,20 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 963,20 euros à compter du 17 septembre 2020, au titre des loyers et charges impayées, au 17 novembre 2020,

— condamner M. [N] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle de 460 euros, à compter du 17 novembre 2020 jusqu’au 3 octobre 2022, soit la somme de 8 335 euros, après déduction des allocations versées par la caisse d’allocations familiales,

— condamner M. [N] à lui verser 768,60 euros au titre de la régularisation pour charges pour les années 2021 et 2022,

— condamner M. [N] à lui verser la somme de 4 841,98 euros TTC en réparation des dégradations locatives commises dans les lieux loués,

— débouter M. [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [N] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [N] aux entiers dépens de l’instance d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

' Sur la délivrance d’un logement décent et l’exception d’inexécution.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

En application de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, tel que modifié par décret du 30 juin 2021, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 20-1 de la loi susvisée dispose quant à lui que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

En application par ailleurs de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1220 du même code dispose qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Enfin, il est admis qu’en application des textes précités le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’autorise le locataire à s’abstenir de payer les loyers que dans l’hypothèse où les désordres dont d’une telle importance qu’ils rendent impossible l’utilisation des lieux conformément à leur destination.

En l’espèce, M. [N], sur le fondement d’un rapport de visite de l’association SOLIHA et d’un diagnostic de l’association CDHAT, fait valoir que la SCI La Teranga n’a pas satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent et n’a jamais accepté de réaliser les travaux de mise en conformité, alors pourtant qu’à l’époque de l’entrée dans les lieux elle s’était selon lui engagée à effectuer des travaux. Il ne conteste pas l’absence de paiement des loyers, mais fait dans ces conditions valoir l’exception d’inexécution.

La SCI La Teranga fait valoir que le preneur ne peut pas de sa propre autorité s’abstenir de payer les loyers en raison de l’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien, sauf à démontrer que l’usage des lieux était impossible. Or, elle soutient que le bien était en bon état ou en état d’usage lors de l’entrée dans les lieux, qu’il ne nécessitait pas de travaux particuliers et que M. [N], qui lui a adressé sa première lettre de réclamation le 9 décembre 2020 soit postérieurement à l’assignation, ne l’avait selon elle jamais alertée sur l’état du logement. La SCI La Teranga conteste par ailleurs la pertinence des rapports de SOLIHA et de CDHAT, qui selon elle ne permettent pas d’établir un manquement de sa part à ses obligations contractuelles, faisant valoir que les désordres allégués sont en lien avec des dégradations locatives ou avec un défaut d’entretien par le preneur.

L’association SOLIHA, à l’issue de sa visite du 24 mars 2021, retient en conclusion de son rapport les éléments suivants :

— phénomène de condensation avec développement de moisissures (salle de bain et chambre), lié à une carence de ventilation (absence d’entrée d’air sur les ouvertures) et un manque ou insuffisance d’isolation,

— une ou plusieurs portes ou fenêtres donnant sur l’extérieur présentent d’importants jours une fois fermées, outre des entrées d’air parasites au niveau des ouvertures (joints en mauvais état sur une fenêtre et sur la porte arrière),

— les branchements d’électricité présentent des anomalies (une prise désolidarisée du mur dans le salon, prises mal positionnées dans la cuisine, compteur dysfonctionnel),

— convecteurs vétustes, posés sur le sol et non au mur.

L’association CDHAT, à l’issue de sa visite du 9 juin 2021, a quant à elle préconisé dans son diagnostic du 14 juin les interventions suivantes pour 'lever la suspicion de non décence’ :

— pose d’un détecteur incendie (présent mais déposé par le locataire),

— vérification de l’installation électrique par un professionnel (prise électrique cassée), y compris les radiateurs électriques (radiateurs vétustes, par ailleurs déposés avec dominos dès lors apparents),

— investigations pour trouver l’origine des traces d’humidité (traces d’infiltrations en plusieurs endroits : porte arrière, bas de murs chambre et salle de bain),

— remise en état des revêtements muraux dégradés par l’humidité,

— travaux de finition (tuyauterie d’un placard et d’une chambre, raccordements et gaines dans les toilettes, gravats dans les toilettes),

— remplacement de menuiseries extérieures et de la porte d’entrée (qui ferme mal et n’est pas isolante),

— installation de réglettes sur les ouvertures extérieures (pour remédier à l’absence d’entrée d’air sur les menuiseries),

— reprise de maçonnerie en façade avant,

— remplacement du lavabo de la salle de bain (cassé).

Dans le champ 'Les désordres sont imputables', ce rapport de CDHAT cochait tant la case 'au locataire’ que la case 'au bailleur', sans distinction entre les différents désordres listés.

Sur ce, il ne ressort tout d’abord ni du contrat, ni de l’état des lieux d’entrée contradictoire, ni de toute autre pièce, que dès le début du contrat le bailleur se serait engagé à réaliser des travaux dans le logement, qui selon l’état des lieux précité était en 'bon état’ ou, au pire, en 'état d’usage', exception faite des volets extérieurs, de la terrasse et des murs de la salle de bain, zones de l’habitation en regard desquelles a été cochée l’indication 'mauvais état’ sans que cela ne caractérise une quelconque indécence au sens des dispositions susvisées.

Parmi les éléments ultérieurement relevés dans les rapports précités, la cour observe ensuite que plusieurs sont imputables au locataire : dépose du détecteur incendie qui le dérangeait, lavabo cassé alors qu’aucune dégradation n’était indiquée sur l’état des lieux d’entrée, prise murale cassée sans indication en ce sens dans cet état des lieux.

Il en est de même des infiltrations d’air par la porte d’entrée qui fermait mal, l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 3 octobre 2022 révélant qu’elle avait été cassée en cours de bail (traces de coups violents visibles sur les photographies).

En outre, en dehors des déclarations faites par M. [N] aux associations et qui à elles seules ne sont pas probantes, il n’est pas établi que la dépose des radiateurs électriques et leur présence au sol seraient imputables au bailleur, non plus dès lors que les problèmes posés par cette situation sur l’installation électrique.

L’état des lieux de sortie fait par ailleurs apparaître que les importantes traces d’infiltration d’eau en partie basse de certains murs ont été causées par un dégât des eaux, dont la SCI La Teranga déplore l’absence de déclaration en temps utile par M. [N], qui à aucun moment ne conteste cette abstention. Ces importantes traces d’humidité ne sont donc pas révélatrices d’une indécence intrinsèque du logement qui aurait été imputable au bailleur.

Certains autres éléments relèvent certes du logement en lui-même, dont l’absence d’entrée d’air au niveau des menuiseries extérieures et une porte extérieure non isolante, mais ils n’est pas démontré qu’ils auraient à eux seuls constitué des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé dans le logement, de sorte qu’ils ne sauraient suffire à en retenir l’indécence.

A noter que le preneur de l’autre logement donné à bail par la SCI La Teranga dans le même immeuble atteste du bon état de son habitation, ce que conforte les photographies jointes, qui illustrent même un très bon état. Comme relevé dans les conclusions de la bailleresse, cette circonstance n’accrédite pas l’hypothèse d’un défaut d’isolation des murs de l’immeuble abritant y compris le logement litigieux.

Par ailleurs, il doit être observé que le 3 janvier 2019 et encore le 13 février 2020 M. [N] signait et remettait à son bailleur des reconnaissances de dettes de loyers impayés, et s’engageait à respecter un échéancier pour apurer sa dette locative, sans émettre la moindre contestation ou formuler la moindre observation relative à l’état du logement.

La première démarche dont M. [N] justifie est un courrier du 9 décembre 2020 (sa pièce n°1), péremptoirement qualifié de 'nouveau courrier’ dans ses conclusions sachant qu’il n’existe aucune preuve qu’un autre courrier l’aurait précédé. Ce courrier s’ouvre avec l’affirmation selon laquelle il aurait 'informé à plusieurs reprises’ le bailleur de l’indécence du logement, affirmation répétée et amplifiée dans les conclusions ('à de très nombreuses reprises'), alors que rien à l’issue des débats ne vient confirmer la réalité de telles démarches.

Il est donc notable qu’antérieurement à la délivrance d’un commandement de payer le 17 septembre 2020, M. [N] ne justifie de strictement aucune doléance sur l’état du logement, que ce soit auprès de son bailleur ou de toute autre personne ou organisme.

Même la délivrance de ce commandement n’a provoqué aucune réaction de M. [N] pendant un peu plus de deux mois, seule l’assignation du 25 novembre 2020 ayant conduit à la formulation de ses premiers et seuls griefs environ deux semaines plus tard.

A l’issue des débats il apparaît donc, d’une part, que ni les rapports ni les états des lieux ne prouvent une indécence du logement imputable au bailleur et, d’autre part, que M. [N] n’avait jamais exprimé aucune doléance en ce sens avant que la SCI La Teranga ne sollicite la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

En l’absence de preuve d’une indécence ayant rendu les lieux impropres à leur habitation, M. [N] ne pouvait pas valablement s’abstenir de payer les loyers, l’exception d’inexécution étant vainement invoquée.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

' Sur la clause résolutoire.

En application de l’article 7, g) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, étant ajouté que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable aux contrats conclus comme en l’espèce avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il n’est nullement contesté que M. [N] n’a pas donné suite au commandement de payer du 17 septembre 2020, portant sur une somme en principal de 963,20 euros, ni fourni les justificatifs d’une assurance contre les risques locatifs qui lui avaient alors été demandés.

De sorte que la bailleresse est bien fondée à solliciter l’application de la clause résolutoire.

Dans la motivation de ses conclusions, la SCI La Teranga, qui fait valoir tant l’absence de paiement de cette somme dans le délai de deux mois, que l’absence de justification d’une assurance dans le délai d’un mois, en conclut que la clause résolutoire est acquise 'au 17 octobre 2020, ou au plus tard au 17 novembre 2020.'

Toutefois, la cour, qui en application de l’article 954 du code de procédure civile ne doit statuer que sur les demandes formulées au dispositif, observe que la SCI La Teranga y demande la seule confirmation du jugement, lequel n’a statué qu’en considération de l’absence de paiement dans le délai de deux mois et a sur ce seul fondement constaté la résiliation, dès lors fixée à juste titre par le premier juge au 17 novembre 2020.

La SCI La Teranga n’a pas demandé à la cour d’infirmer le jugement pour qu’il soit, le cas échéant, à nouveau statué dans le sens d’une résiliation au 17 octobre 2020 pour défaut de justification d’une assurance locative.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation au 17 novembre 2020 pour défaut de paiement dans les deux mois du commandement.

' Sur les condamnations au paiement.

Le premier juge a condamné M. [N] au paiement :

— d’une somme de 6 561,07 euros arrêtée au 1er février 2022, incluant tant les loyers et charges impayés que les indemnités d’occupation dues jusqu’à cette date,

— d’une indemnité d’occupation de 465 euros par mois à compter de ce 1er février 2022.

Si dans sa déclaration d’appel M. [N] contestait y compris ces condamnations, et si dans le dispositif de ses conclusions il demande à la cour d’infirmer le jugement en y ajoutant une demande tendant à débouter la partie adverse de toutes ses demandes, en ce compris donc celles afférentes au paiement de sa dette locative et des indemnités d’occupation, il reste que dans sa motivation il ne développe strictement aucun moyen opposant.

Force est toutefois de constater que la SCI La Teranga, tout en demandant la confirmation du jugement y compris sur ces condamnations, formule désormais devant la cour une demande tendant à fixer l’indemnité d’occupation non pas à 465 euros comme fixé par le premier juge, mais à 460 euros, sans que la cour puisse y voir une erreur matérielle dès lors que ce montant à la baisse figure tant au dispositif que dans la motivation des conclusions, outre que les calculs auxquels elle procède pour chiffrer ses prétentions se fondent sur ce montant mensuel de 460 euros.

La cour ayant l’interdiction de statuer au-delà de ce qui est sollicité, en l’occurrence par la bailleresse, et étant par ailleurs saisie par M. [N] d’une demande d’infirmation des condamnations à paiement, elle ne peut qu’infirmer le jugement sur ces condamnations et, statuant à nouveau, fixer l’indemnité à 460 euros par mois comme sollicité par la SCI La Teranga.

Cette indemnité étant due à compter de la résiliation du bail, soit le 17 novembre 2020, et jusqu’à la libération des lieux, soit le 3 octobre 2022, c’est à juste titre que la SCI La Teranga sollicite à ce titre et sur cette période le paiement d’une somme de 8 335 euros après déduction de l’allocation logement qu’elle a perçue sur cette période (22 mois x 460 euros, moins 1 785 euros).

Il sera fait droit à cette demande formulée au dispositif des conclusions.

Sur la période antérieure courant jusqu’à la résiliation, la SCI La Teranga justifie d’un arriéré de loyers et charges d’un total de 1 169,20 euros ainsi arrêté au 17 novembre 2020 et dont elle demande le paiement, avec intérêts au taux légal sur la somme de 963,20 euros à compter du commandement de payer du 17 septembre 2020.

Il sera fait droit à cette demande parfaitement justifiée.

Enfin, la SCI La Teranga sollicite la condamnation de M. [N] à lui verser 768,60 euros au titre de la régularisation pour charges pour les années 2021 et 2022. Dans sa motivation, cette somme est plus exactement sensée couvrir les charges sur la période s’étendant de juillet 2020 jusqu’au départ de M. [N], soit jusqu’au 3 octobre 2022.

Etant toutefois rappelé que dès le 17 novembre 2020, date de la résiliation, le montant mensuel de 460 euros n’est plus dû en exécution du contrat mais à titre d’indemnité d’occupation, la SCI La Teranga n’explicite pas en quoi M. [N] serait encore débiteur d’une régularisation de charges, dont au surplus le montant allégué n’est pas suffisamment justifié.

Elle sera en conséquence déboutée de cette demande, sur laquelle le premier juge n’avait pas eu à statuer.

' Sur les délais de paiement.

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par dérogation à ces dispositions, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition toutefois qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Ces dispositions résultant la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles portent sur des règles de procédure et sur les pouvoirs du juge, sont applicables immédiatement aux instances en cours et, donc, à la présente instance d’appel.

En l’espèce, M. [N] sollicite des délais de paiement 'dans la limite de 3 ans', en faisant valoir qu’un virement mensuel de 150 euros est déjà mis en place 'depuis l’année 2023' en exécution du jugement.

C’est toutefois à juste titre que la SCI La Teranga souligne qu’il ne produit pas la moindre pièce justifiant de sa situation actualisée à l’époque de la clôture de l’instruction, intervenue en septembre 2025. La cour est donc dans l’impossibilité de se convaincre qu’il serait en situation de régler sa dette locative.

Le premier juge n’ayant pas été saisi d’une demande de délai et n’ayant donc pas pu statuer sur ce point, la cour n’a pas matière pour le confirmer et déboutera donc elle-même M. [N] de cette demande.

Aucun délai n’étant accordé par la cour, il n’y a pas matière à suspension qui, en toutes hypothèses, était certes visée dans le titre de l’une des parties des conclusions de M. [N] mais n’était pas sollicitée dans son dispositif. La cour n’était donc pas plus saisie d’une demande de suspension que le premier juge. Il n’y a pas à statuer sur ce point.

' Sur l’expulsion.

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

En outre, le délai précité de deux mois ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L.412-4 du même code dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, et comme souligné par la SCI La Teranga, la demande d’expulsion est devenue sans objet compte tenu de la libération des lieux par M. [N] le 3 octobre 2022.

La cour, qui reste saisie par M. [N] d’une demande d’infirmation du jugement sur ce point, retient que l’expulsion était à l’époque justifiée et qu’il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il l’avait ordonnée.

' Sur la demande indemnitaire de M. [N].

Comme devant le premier juge, M. [N] sollicite la condamnation de la SCI La Teranga au paiement de la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, selon lui caractérisé par le fait d’avoir vécu dans un logement indécent.

Ce qui a été jugé plus haut sur la question de l’indécence du logement conduit à confirmer le jugement en ce qu’il l’avait débouté de cette demande.

' Sur la demande indemnitaire de la SCI La Teranga pour dégradations locatives.

L’article 564 du code de procédure civile dispose que, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 1732 du code civil dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7, c) de la loi susvisée du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, invoquant la possibilité d’une demande additionnelle sur le fondement de l’article 564 susvisé du code de procédure civile, la SCI La Teranga sollicite la condamnation de M. [N] à lui verser la somme de 4 841,98 euros TTC en réparation des dégradations locatives découvertes postérieurement au jugement et à la faveur de l’état des lieux de sortie, somme ainsi décomposée :

— porte d’entrée fissurée '> 2 570 euros HT

—  2 portes intérieures défoncées + peinture '> 499,11 euros HT

— remplacement du placard de la cuisine '> 466,92 euros HT

— remplacement du lavabo de la salle de bain, cassé '> 707,65 euros HT

— remplacement des prises électriques cassées '> 158,12 euros HT

— total = 4 401,80 euros HT.

M. [N], qui ne conteste pas la recevabilité de cette demande, invoque l’indécence du logement et se borne à l’affirmation selon laquelle 'aucune dégradation ne peut être mise à [sa] charge'.

Sur ce, comme déjà relevé plus haut les pièces soumises à la cour permettent de se convaincre que les dégradations suivantes sont imputables à l’occupation des lieux par M. [N] : lavabo cassé, prise murale cassée et porte d’entrée cassée.

La comparaison de l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée prouve en outre le surplus des dégradations locatives dénoncées par la bailleresse, dont celles d’une porte intérieure qui a manifestement fait l’objet d’un véritable déferlement de coups.

La demande de la SCI La Teranga étant justifiée par ses pièces y compris dans son chiffrage, il y sera fait droit.

' Sur les frais irrépétibles et les dépens.

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens de première instance seront confirmées.

M. [N], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité de 1 800 Euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe,

Confirme le jugement déféré, sauf en ses condamnations au paiement d’une somme de 6 561,07 euros arrêtée au 1er février 2022 et au paiement d’une indemnité d’occupation de 465 euros par mois à compter du 1er février 2022 ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,

Condamne M. [H] [N] à payer à la SCI La Teranga la somme de 1 169,20 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 17 novembre 2020, avec intérêts au taux légal sur la somme de 963,20 euros à compter du 17 septembre 2020 ;

Condamne M. [H] [N] à payer à la SCI La Teranga une indemnité d’occupation mensuelle de 460 euros à compter du 17 novembre 2020 et jusqu’au 3 octobre 2022, soit la somme de 8 335 euros après déduction des allocations versées par la caisse d’allocations familiales ;

Y ajoutant,

Déboute M. [H] [N] de sa demande de délai de paiement ;

Condamne M. [H] [N] à payer à la SCI La Teranga la somme de 4 841,98 euros TTC en réparation des dégradations locatives ;

Déboute la SCI La Teranga de sa demande en paiement d’une somme de 768,60 euros au titre d’une régularisation de charges ;

Condamne M. [H] [N] aux entiers dépens d’appel ;

Condamne M. [H] [N] à payer à la SCI La Teranga la somme de 1 800 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,