COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50A

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 DECEMBRE 2025

N° RG 22/00241 – N° Portalis DBV3-V-B7G-U6IU

AFFAIRE :

[U] [I]

C/

S.C.I. [Adresse 3]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Novembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 19/06828

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Thierry DE VALLOMBREUSE, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Yves DUPUIS, avocat au barreau de VAL D’OISE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [U] [I]

né le 26 Juin 1966 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représentant : M^e Thierry DE VALLOMBREUSE, Postulant/plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 540

APPELANT

****************

S.C.I. [Adresse 3]

N° SIRET : 492 638 390

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentant : M^e Yves DUPUIS, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 103, substitué par M^e Adélaïde PIAZZI – DURIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport et Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère.

Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 2 janvier 2018, M. [U] [I] a conclu avec la société [Adresse 3] (la SCI) une promesse synallagmatique de vente, sous conditions suspensives, portant sur trois places de parking constituant les lots n°229, 234 et 235 de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 5] Herblay [Adresse 2]) – [Adresse 15] – section AY-843 du cadastre, dont il était propriétaire, et ce pour un montant de 37 000 euros.

Le compromis de vente mentionne, en son paragraphe sur la désignation des lots, que ceux-ci sont « indépendants de tout rattachement ».

La réitération par acte authentique fixée pour le 21 mars 2018 n’a jamais eu lieu.

A la suite de la déclaration d’intention d’aliéner déposée par le notaire en charge de l’acte, Maître [T] [D], la commune d'[Localité 12] a, par courrier en date du 12 avril 2018, indiqué l’impossibilité d’attribuer les trois places de parkings à un projet de création de nouveaux logements.

Le 24 septembre 2018, la société [Adresse 3] a déposé un permis de construire, complété le 20 décembre 2018, relatif à un projet de changement de destination d’un entrepôt en logement situé [Adresse 7] à [Localité 12].

Par arrêté du 5 février 2019, la commune a refusé le permis de construire.

Par acte du 8 novembre 2019, la société [Adresse 3] a assigné M. [I] devant le tribunal de grande instance de Pontoise en annulation de la promesse synallagmatique de vente intervenue le 2 janvier 2018.

Par acte du 10 janvier 2020, M. [I] a fait assigner la société [Adresse 3] devant le juge des référés de [Localité 14] au visa de l’article L.131-35 du code monétaire et financier afin que soit prononcée la mainlevée de l’opposition pour perte effectuée par la société [Adresse 3] au paiement du chèque de 3 500 euros émis à son profit et que la société défenderesse soit condamnée à lui verser en outre la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé du 29 mai 2020, le tribunal judiciaire de Pontoise :

— constaté la prescription de l’action de M. [I] à l’encontre de la société [Adresse 3],

— rejeté la demande de mainlevée d’opposition de M. [I] sur le chèque n°2538577,

— débouté les parties de toutes les demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que l’ordonnance était de droit exécutoire,

— condamné M. [I] aux entiers dépens.

Par jugement du 29 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— prononcé la nullité de la promesse synallagmatique de vente du 2 janvier 2018 conclue entre la société [Adresse 3] et M. [I], portant sur les trois places de parking constituant les lots n°234,235 et 229 de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 4] [Localité 11] [Adresse 1] [Adresse 15] – section A Y-843 du cadastre,

— condamné M. [I] à verser à la société [Adresse 3] la somme de 4 100 euros au titre des sommes avancées pour l’acquisition des lots, comprenant la somme de 3 700 euros détenue par la société Laire Gromez et [D] à titre de séquestre,

— dit que la somme de 3 700 euros sera libérée par la société Laire Gromez et [D] entre les mains de la société [Adresse 3],

— déclaré irrecevable la demande de M. [I] en paiement du chèque du 3 janvier 2018,

— débouté M. [I] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M. [I] à payer à la société [Adresse 3] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile,

— condamné M. [I] aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par acte du 13 janvier 2022, M. [I] a interjeté appel.

Une tentative de médiation ordonnée le 31 mars 2022 a échoué.

Par dernières conclusions d’incident du 20 avril 2022, la société [Adresse 3] a saisi le conseiller de la mise en état d’une demande tendant notamment au retrait du rôle de l’affaire, faisant valoir que les sommes auxquelles M. [I] a été condamné n’avaient pas été payées, sauf la somme de 3 700 euros débloquée par le notaire séquestre conformément aux termes du jugement, et une somme de 400 euros versée par chèque daté du 20 avril 2022.

Par ordonnance d’incident du 5 décembre 2022, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Versailles a dit n’y avoir lieu à radiation de l’affaire, rejeté la demande de la société [Adresse 3] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens qui suivront le sort des dépens de l’instance au fond.

Par dernières écritures du 15 septembre 2025, M. [I] prie la cour de :

— infirmer la décision dont appel sur :

*l’irrecevabilité de la demande adverse de condamnation à payer la somme de 3 500 euros,

*la condamnation de la société [Adresse 3] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 4 100 euros,

*la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— condamner la société [Adresse 3] au paiement de 3 500 euros au titre de la créance constatée dans le chèque du 3 janvier 2018,

— condamner la société [Adresse 3] au paiement de 3 700 euros au titre de la pénalité prévue à l’acte de vente,

— condamner la société [Adresse 3] au paiement de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 24 septembre 2025, la société [Adresse 3] prie la cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— débouter M. [I] de l’intégralité de ses demandes :

*sur sa condamnation au paiement de 3 500 euros au titre de la créance constatée dans le chèque du 3 janvier 2018,

*sur sa condamnation au paiement de 3 700 euros au titre de la pénalité prévue à l’acte de vente,

*sur sa condamnation au paiement de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [I] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [I] aux entiers dépens d’instance.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2025.

SUR QUOI

Sur le périmètre de la saisine

M. [U] [I] ne conteste pas la disposition du jugement qui annule pour erreur sur les qualités essentielles la vente des trois parkings litigieux qui avaient déterminé le consentement de la SCI .

L’appelant demande principalement que la SCI soit condamnée à lui verser une somme de 3 500 euros (chèque déclaré prescrit en première instance ) et une pénalité contractuelle de 3 700 euros.

La SCI, en tant qu’intimée, plaide pour la confirmation totale du jugement rendu en 2021, affirmant que toutes les demandes de M. [I] doivent être rejetées car elles sont irrecevables ou fondées sur un contrat désormais nul.

Sur le fond

Le compromis de vente portait sur trois lots de parking (n°234, 235 et 229) et précisait, en désignant les lots, qu’ils devaient être « libres de tout rattachement » alors que le projet de la SCI prévoyait le changement de destination d’un local en logement, exigeant l’affectation de deux places de parking indépendantes de tout rattachement pour être conforme au plan local d’urbanisme (PLU).

Le tribunal judiciaire de Pontoise a relevé l’absence de dol ou de faute commise par M. [I] de nature à entraîner la nullité du compromis dans la mesure où il n’était pas prouvé que le vendeur savait avant la vente que les trois parkings vendus, « appartenant à une opération récente ne [pouvaient] être attribués à un projet de création du nouveau logement ».

En revanche, il a jugé que le caractère « libre d’affectation » était une qualité essentielle de la chose objet de la vente, ce qui avait vicié le consentement de la SCI [Adresse 3] puisqu’elle s’était avérée inexacte.

Enfin, les premiers juges ont rejeté la demande en dommages et intérêts formée par M. [U] [I] pour absence de mauvaise foi de la part de la SCI.

Sur la demande en dommages et intérêts pour la somme de 3 700 euros

Elle est motivée par la faute qu’aurait commise la SCI dans la phase de négociation en reniant son souhait d’acheter les parkings alors qu’elle avait pourtant déjà appris leur problème d’affectation à son projet de logement . L’appelant expose qu’il avait expliqué « à la SCI de Paris comment procéder » aux démarches nécessaires pour débloquer la situation auprès de la mairie."

La demande repose sur l’application de l’article 1112 du code civil qui pose l’exigence de bonne foi dans les relations contractuelles et justifierait ainsi la pénalité contractuelle.

Sur ce,

L’appelant ne donne aucune précision sur la personne à laquelle il aurait expliqué la procédure permettant de faire revenir « la mairie » sur son refus de permis de construire, sur la forme de l’accord des parties pour en charger « la SCI » , accord pourtant qualifié de partie intégrante du champ contractuel, ni sur les chances de succès d’une telle démarche ou bien encore sur les raisons pour lesquelles il n’y a pas procédé lui-même.

Or, il est prouvé que la SCI, pour laquelle le libre rattachement de deux places de parking était crucial pour l’obtention du permis de construire dans le cadre de son projet, a simplement tenté, comme le tribunal l’a jugé par des motifs appropriés, de chercher si le refus de la part de la commune de Herblay-sur-Seine était ou non réversible par de quelconques démarches avant de s’incliner devant un refus administratif définitif. Son attitude n’est pas empreinte d’équivoque puisqu’elle a toujours rappelé que son accord était conditionné par la libre affectation des places de parking, notamment par courriers des 13 juillet et 20 décembre 2018.

Le rejet de la demande en dommages et intérêts fondée tour à tour sur la prétendue mauvaise foi de la SCI tantôt sur la clause pénale de l’acte de vente, au surplus annulé, est donc confirmé.

Sur la demande en paiement du chèque émis le 3 janvier 2018 pour le montant de 3 500 euros

M. [U] [I], après avoir sollicité le paiement du chèque du tribunal qui a déclaré que cette demande encourait la prescription de l’article L. 131-59 du code monétaire et financier, veut voir à hauteur d’appel reconnaître la créance fondamentale que ce titre représente, soumise à la prescription de cinq ans de l’article 2224 du code civil. Il soutient donc que bien que l’action en paiement du titre soit prescrite, sa demande ne vise maintenant que le paiement de la créance sous-jacente que le chèque constate.

Il veut pour preuve de cette créance le fait que ni l’existence ni la validité du chèque n’ont jamais été contestées par la SCI et verse aux débats une mention manuscrite du gérant de la SCI, M. [F], qui a écrit au dos du chèque : "chèque rédigé réglementairement à l’ordre de M. [I] en remboursement pour servir et valoir ce que de droit."

Bien qu’assurant dans ses écritures qu’il s’agit là « d’un remboursement et non d’une garantie », alors qu’il avait affirmé le contraire en première instance, l’appelant ne précise néanmoins pas en quoi consiste ce remboursement, même par simples affirmations. Il a évoqué en première instance la garantie d’immobilisation ainsi que des frais notariés, mais d’une part, l’acte prévoyait déjà une somme à titre de séquestre et d’autre part, M. [U] [I] ne verse aucun justificatif de frais quelconques.

Enfin, la SCI de Paris a fait opposition au chèque après avoir eu confirmation que le refus du permis de construire était définitif.

Dès lors, le rejet de cette demande est confirmé.

Sur les autres demandes

Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens du jugement déféré sont confirmées.

M. [U] [I] est condamné aux dépens d’appel.

Il est aussi condamné à payer à la SCI du [Adresse 3] une indemnité de procédure d’un montant de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition,

Confirme le jugement dans toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne M. [U] [I] aux dépens d’appel,

Condamne M. [U] [I] à payer à la SCI du [Adresse 3] une indemnité de procédure d’un montant de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,