Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 construction, 30 juin 2025, n° 23/01404

TGI Versailles 20 janvier 2023

CA Versailles
Infirmation 30 juin 2025

Arguments

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Accepté
Retard de livraison non justifié
La cour a constaté un retard de livraison non justifié et a reconnu que ce retard a engendré un préjudice de jouissance, justifiant une indemnisation.
Rejeté
Responsabilité de la S.C.C.V. Pythagore pour les frais d'électricité
La cour a estimé que la S.C.I. Saint-Pierre a demandé à être reliée à l'électricité en connaissance de cause, et qu'il n'y avait pas de preuve que la S.C.C.V. Pythagore était responsable de cette consommation.
Rejeté
Indemnisation des charges de copropriété
La cour a jugé que les charges de copropriété sont dues par le copropriétaire, et que le retard de livraison ne constitue pas un préjudice indemnisable à ce titre.
Accepté
Frais de procédure
La cour a jugé que les circonstances de l'affaire justifiaient l'octroi d'une indemnité au titre des frais de procédure.

Résumé par Doctrine IA

Dans l'affaire opposant la SCI Saint-Pierre à la SCCV Pythagore, la SCI a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Versailles qui l'avait déboutée de ses demandes d'indemnisation pour retard de livraison d'un bien immobilier. La cour d'appel a d'abord constaté que la livraison n'avait pas été effectuée dans les délais contractuels, ce qui constituait un manquement de la SCCV Pythagore. En revanche, la SCI n'a pas pu prouver l'ampleur de son préjudice, mais la cour a reconnu un préjudice de jouissance et a alloué 8 000 euros en réparation. La cour a infirmé le jugement de première instance sur ce point, tout en déboutant la SCI de ses autres demandes. La SCCV Pythagore a été condamnée aux dépens et à verser 3 000 euros à la SCI au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 construction, 30 juin 2025, n° 23/01404
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	23/01404
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Versailles, 20 janvier 2023, N° 21/00552
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	8 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent MARRIÉChantal DE CARFORTAsma MZEPhilippe EDINGER
Cabinet(s) :	LX PARIS-VERSAILLES- REIMSCABINET PHILIPPE EDINGER
Parties :	S.C.I. SAINT-PIERRE

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 54G

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 JUIN 2025

N° RG 23/01404

N° Portalis DBV3-V-B7H-VWXZ

AFFAIRE :

S.C.I. SAINT-PIERRE

S.C.C.V. PYTHAGORE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Janvier 2023 par le tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° RG : 21/00552

Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :

à :

M^e Chantal DE CARFORT

M^e Asma MZE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.C.I. SAINT-PIERRE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462

Plaidant : M^e Philippe EDINGER de la SELASU CABINET PHILIPPE EDINGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1074

****************

INTIMÉE

S.C.C.V. PYTHAGORE

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699

Plaidant : M^e Laurent MARRIÉ de la SELEURL LAURENT MARRIÉ, avocat au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 Avril 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et Madame Séverine ROMI, Conseillère chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 10 mai 2019, la SCCV Pythagore a vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) des locaux en copropriété à la SCI Saint-Pierre correspondant aux lots 19, 131, 132 et 112 (cellule B9 et ses accessoires) d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 5], moyennant la somme de 400 000 euros HT, soit 480 000 euros TTC.

L’acte de vente a prévu que ce prix ne comprenait pas :

— les frais, droits et honoraires d’acte notarié, de publicité foncière,

— les frais se rapportant aux prêts de l’acquéreur et à toute mainlevée éventuelle,

— le montant des travaux supplémentaires et particuliers décidés par l’acquéreur et acceptés par le vendeur,

— les abonnements et contrats notamment techniques à souscrire par l’acquéreur pour l’alimentation des biens immobiliers.

Il a également prévu que les biens vendus devaient être achevés au plus tard le 31 août 2019.

La livraison est intervenue le 2 décembre 2020.

Par acte d’huissier du 18 janvier 2021, la SCI Saint-Pierre a fait assigner la SCCV Pythagore devant le tribunal judiciaire de Versailles afin d’être indemnisée du retard de livraison.

Par jugement contradictoire du 20 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a débouté la SCI Saint-Pierre de ses demandes et l’a condamnée à verser à la société Pythagore la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a estimé que la société Pythagore avait manqué à ses obligations contractuelles d’achèvement et de livraison dans les délais contractuellement prévus, dès lors que la cellule B9 n’était ni achevée, ni livrée à la date contractuelle, soit au 31 août 2019, et qu’elle ne rapportait pas la preuve de ce que la SCI Saint-Pierre avait sollicité le report de la livraison, ni que son comportement pouvait constituer un empêchement de force majeure.

Le tribunal a débouté la SCI Saint-Pierre de sa demande indemnitaire au titre du retard de livraison,car elle ne rapportait pas la preuve du principe et du quantum du préjudice de jouissance.

Il l’a également déboutée de sa demande de condamnation de la société Pythagore à lui verser les sommes de 800 euros au titre du reliquat de facture d’électricité et 1 619,04 euros au titre des appels de fonds du syndic, dès lors qu’elle ne justifiait pas que la consommation d’électricité était imputable à la société Pythagore, ni ne produisait de justificatif des charges de copropriété.

Enfin il a rejeté sa demande de communication sous astreinte de « la totalité des pièces non encore remises visées tant au contrat de réservation que dans l’acte de vente du 10 mai 2019 », dès lors qu’elle n’avait pas listé précisément les documents litigieux et que cette demande était injustifiée puisqu’elle avait revendu le bien sans difficulté et n’en était plus propriétaire.

Par déclaration du 24 février 2023, la SCI Saint-Pierre a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions n°2 remises au greffe le 22 janvier 2025 (14 pages), la SCI Saint-Pierre demande à la cour de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement,

— condamner la société Pythagore à lui payer les sommes de :

—  55 000 euros, à titre de préjudice résultant du retard fautif de livraison et subsidiairement, à titre de perte de chance,

—  809,97 euros, à titre de remboursement de frais d’électricité pour la période échue au 2 décembre 2020,

—  2 158 euros, à titre de remboursement d’appels de fonds provenant du syndic, pour la période antérieure au 2 décembre 2020,

— dire et juger non fondée la société Pythagore en toutes ses demandes devant la cour,

— écarter des débats les pièces n° 3 et 7 émanant d’un tiers non-partie au présent procès et versées aux débats par l’intimée sans autorisation des auteurs de ces échanges et rejeter ainsi l’argumentation qui en a été déduite,

— condamner la société Pythagore au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 3 février 2025 (18 pages), la SCCV Pythagore demande à la cour de :

— confirmer le jugement

— en conséquence, débouter la SCI Saint-Pierre de l’ensemble de ses demandes,

— en tout état de cause, la condamner à lui verser la somme de 25 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl LX Paris-Versailles-Reims, société d’avocats.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 28 avril 2025 et elle a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il faut remarquer que la SCI Saint-Pierre a renoncé, en appel, à sa demande de production de pièces présentée en première instance.

Sur le retard de livraison

En matière de VEFA, l’article L. 261-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) dispose que l’immeuble est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 et de l’article L.261-11du CCH, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1 642-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-5 du CCH.

En l’espèce, par acte authentique du 10 mai 2019, la SCCV Pythagore s’est engagée à achever la construction du bien au 31 août 2019, sauf cas de force majeure ou plus généralement de cause légitime de suspension du délai de livraison qui pourrait alors différer le délai de livraison selon des modalités précisées à l’acte.

L’achèvement de l’immeuble est défini au contrat de la façon suivante : « Par dérogation aux dispositions de l’article R.261-1 du CCH, on entend par achèvement, de convention expresse entre les parties, la réalisation des Biens Immobiliers conformément aux Plans, Notices Descriptives et autorisations administratives obtenues, sans qu’il existe de malfaçons et/ou défaut de conformité empêchant l’utilisation des Biens Immobiliers conformément à leur destination (') le Vendeur notifiera la date de livraison et invitera l’Acquéreur, dans la convocation adressée par lettre recommandée avec accusé de réception expédiée au moins dix (l0) jours à l’avance, à venir constater l’achèvement des Biens Immobiliers. Audit jour, il sera contradictoirement procédé à l’établissement d’un procès-verbal de constatation de 1'Achèvement des Biens Immobiliers ci-dessus et de la mise à disposition à l’Acquéreur (…) ».

En l’espèce, le 2 décembre 2020, les parties ont formalisé et signé un document 'procès-verbal de constatation de l’achèvement des travaux et de prise de possession’ assorti de cinq réserves. Le même jour, un constat d’huissier a été dressé constatant la remise des clés et du chèque de règlement du solde du prix de vente.

Or, la SCCV Pythagore soutient que le bien était achevé dès le mois d’août 2019 et produit un constat d’huissier du 28 août 2019. Elle argue également de réserves mineures et d’un accord tacite de prolongation de la livraison.

Sur ce dernier point, aucun élément ne vient étayer cette affirmation. Sur le reste, il ressort des documents produits qu’à la date contractuelle de livraison, comme l’a relevé le premier juge, l’enrobé des voiries permettant l’accès aux différents bâtiments n’était pas intégralement réalisé et que pour la cellule B9 acquise par la SCI Saint-Pierre une fuite empêchait son accès. Ces deux faits sont clairement indiqués au constat du 28 août 2019 réalisé à la demande du vendeur hors de la présence et sans convocation de l’acquéreur. Aucune réception au mois d’août ne peut être constatée.

Ainsi, c’est à la date du 2 décembre 2020, soit au jour de la « constatation de l’achèvement des travaux [par les parties] et de prise de possession [par l’acquéreur] », réalisées de façon contradictoire entre les parties, que le bien, qui faisait encore l’objet de réserves mais mineures, a été achevé. C’est d’ailleurs le sens de cet acte signé par les parties.

Il faut donc constater un retard de livraison non justifié par le vendeur.

Sur la réparation du préjudice résultant du retard de livraison

Il appartient à la SCI Saint-Pierre de prouver son préjudice du fait du retard de livraison non justifié, précision faite qu’il n’était pas prévu de pénalités de retard au contrat.

Pour ce faire, la demande d’écarter deux pièces (numérotées n°3 et 7) versées par la société Pythagore n’a pas de pertinence.

En effet, la première est l’annonce mise en ligne par une société pour la commercialisation de la cellule B9, elle n’a aucun caractère privé. La seconde est un échange de courriels entre cette dernière société et la société Pythagore, qu’il est tout à fait loisible à cette dernière de produire.

Quoi qu’il en soit, ces deux pièces ne sont en rien déterminantes pour trancher le présent litige.

Pour son indemnisation, la SCI Saint-Pierre revendique, en premier lieu, une perte financière notamment due à l’absence de possibilité de location de la cellule acquise et plus généralement une « perte de chance de réaliser un gain financier ».

Le premier juge, pour la débouter de sa demande d’indemnisation, a relevé que le projet de mise en location était plus qu’hypothétique puisqu’il est constant que la cellule, qui n’a jamais été louée, a été rapidement revendue après sa livraison.

Cependant, comme le rétorque la SCI Saint-Pierre, il était difficile d’envisager de conclure un bail en l’absence de livraison du bien.

Force est de constater que le retard de livraison a indéniablement généré, comme elle le soutient, un préjudice de jouissance au sens large pouvant, notamment, consister en une perte de chance de pouvoir vendre le bien litigieux plus tôt.

Ce préjudice doit recevoir une indemnisation idoine qui doit être appréciée, en l’absence d’autre pièce justificative, en fonction de la valeur du bien, soit 480 000 euros TTC, et de la durée du retard, un an et quatre mois, précision faite que la somme de 55 000 euros réclamée par l’appelante ne correspond à aucune valorisation objective.

Ainsi, la somme de 8 000 euros, qui compense raisonnablement ce préjudice, est allouée à la SCI en réparation.

De plus, la SCI Saint-Pierre demande le remboursement de ses factures d’électricité pendant la période de retard de livraison. Or c’est elle qui a demandé à être reliée à l’électricité, en septembre 2019, sachant pertinemment que la livraison de son bien n’était pas intervenue et que la cellule ne pouvait être exploitée. De plus, rien ne prouve que la SCCV soit à l’origine de cette consommation. La demande est rejetée.

Enfin, la SCI Saint-Pierre demande le remboursement des charges de copropriété durant la période. Or ces charges sont dues par le copropriétaire, le retard de livraison ne constitue donc pas un préjudice indemnisable pour la SCI à ce titre.

Ainsi, le jugement est infirmé en ce qu’il a rejeté l’indemnisation du préjudice de la SCI Saint-Pierre et ses demandes sont accueillies à hauteur de 8 000 euros, à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les autres frais de procédure

La SCCV Pythagore, qui succombe, doit être condamnée aux dépens de première instance. Elle est également condamnée aux dépens d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le jugement est infirmé sur ce point également, les circonstances de l’espèce justifient en équité de condamner la SCCV Pythagore à payer à la SCI Saint-Pierre une indemnité de 3 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire,

Déboute la SCI Saint-Pierre de sa demande d’écarter des débats les pièces n° 3 et 7 versées par la SCCV Pythagore ;

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau,

Condamne la SCCV Pythagore à payer à la SCI Saint-Pierre la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

Condamne la SCCV Pythagore à payer les entiers dépens de première instance et d’appel et à payer à la SCI Saint-Pierre une indemnité de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,