COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N° 328

CONTRADICTOIRE

DU 25 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/03959 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WTIN

AFFAIRE :

[J] [B] [A] [P] [S] [V]

…

C/

S.A. [K] RESIDENCES S.A. [K] RÉSIDENCES

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1124000031

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 25/11/2025

à :

Me [S] CONSTANT

M^e Ondine CARRO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [J] [B] [A] [P] [S] [V]

né le 06 Décembre 1961 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Marie CONSTANT de la SELEURL DOMO AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 156

Madame [R] [O] [H]

née le 21 Février 1959 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Marie CONSTANT de la SELEURL DOMO AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 156

****************

INTIMEE

S.A. [K] RESIDENCES

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 – N° du dossier 15340

Plaidant : M^e Aude LACROIX de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1971

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière en pré-affectation, lors des débats : Madame Bénédicte NISI

Greffière lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 11 juin 2018, la société d’HLM [K] Résidences a donné bail à M. [J] [V] et Mme [R] [H] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 13], rez-de-chaussée, à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 642, 75 euros, outre une provision sur charges de 82,90 euros.

Par contrat du même jour, la société d’HLM [K] Résidences a donné bail à M. [J] [V] et Mme [R] [H] un emplacement de stationnement n°16, type box extérieur, situé à la même adresse pour un loyer mensuel initial de 58,55 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 25 août 2023, la société d’HLM [K] Résidences a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire à M. [G] [J] [L] et Mme [R] [H] d’avoir à lui payer la somme en principal de 1 775,85 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 novembre 2023, la société d’HLM [K] Résidences a assigné M. [J] [V] et Mme [R] [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition des clauses résolutoires prévues aux conditions générales des contrats en date du 11 juin 2018 et visées dans le commandement de payer délivré le 25 août 2023,

— constater la résiliation du bail sur les locaux à compter du 6 octobre 2023 ou à tout le moins du 26 octobre 2023,

en conséquence,

— ordonner l’expulsion de M. [J] [V] et Mme [R] [H], ainsi que celle de tous les occupants de leur chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de M. [J] [V] et Mme [R] [H],

— condamner solidairement M. [J] [V] et Mme [R] [H] à lui payer une indemnité d’occupation, tant au titre du local d’habitation que de l’emplacement de stationnement, correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— condamner solidairement M. [J] [V] et Mme [R] [H] à lui payer la somme de 1 775, 85 euros au titre des arriérés de loyers et de charges, échéances de septembre 2023 incluses, selon décompte arrêté au 25 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire,

— condamner solidairement M. [J] [V] et Mme [R] [H] à lui payer la somme de 410 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer délivré le 25 août 2023.

Par jugement réputé contradictoire du 30 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juin 2018 entre la société d’HLM [K] Résidences d’une part, et M. [J] [V] et Mme [R] [H] d’autre part, portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 12] à [Localité 7]) se sont trouvées réunies à la date du 9 octobre 2023,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 11 juin 2018 entre la société d’HLM [K] Résidences d’une part, et M. [J] [V] et Mme [R] [H] d’autre part, portant sur l’emplacement de stationnement n°16, type box extérieur, situé [Adresse 11] à [Localité 8] se sont trouvées réunies à la date du 9 octobre 2023,

— débouté la société d’HLM [K] Résidences de sa demande de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonné en conséquence à M. [J] [V] et Mme [R] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés et badges dans les huit jours de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [J] [V] et Mme [R] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés et badges, la société d’HLM [K] Résidences pourra, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné solidairement M. [J] [V] et Mme [R] [H] à verser à la société d’HLM [K] Résidences la somme de 2 811,76 euros au titre des loyers et charges dus pour les deux contrats, selon décompte arrêté au 16 février 2024 comprenant l’échéance de janvier 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 775,85 euros à compter du 25 août 2023 et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus,

— condamné solidairement M. [J] [V] et Mme [R] [H] à verser à la société d’HLM [K] Résidences une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges des deux contrats, conclus le 11 juin 2018, tels qu’ils auraient été dus si ceux-ci s’étaient poursuivis, à compter du 1er février 2024 (la dette locative incluant les indemnités d’occupation pour la période entre le 7 octobre 2023 et le 31 janvier 2024) et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés et badges,

— dit qu’il n’y a pas lieu d’accorder à M. [J] [V] et Mme [R] [H] des délais de paiement,

— condamné in solidum M. [J] [V] et Mme [R] [H] à payer à la société d’HLM [K] Résidences la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [J] [V] et Mme [R] [H] à payer aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

— rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

Par déclaration reçue au greffe le 21 juin 2024, M. [J] [V] et Mme [R] [H] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 26 mars 2025, M. [J] [V] et Mme [R] [H], appelants, demandent à la cour :

— de les déclarer recevables et bien-fondés en leur appel,

y faisant droit,

— d’infirmer la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet en date du 30 avril 2024,

statuant à nouveau,

— constater le paiement, par eux, de la dette pour une somme de 3 105,07 euros,

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juin 2018 avec la société d’HLM [K] Résidences portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 12], rez-de-chaussée, à [Localité 8] ne se sont pas trouvées réunies à la date du 9 octobre 2023,

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location qu’ils ont conclu le 11 juin 2018 avecla société d’HLM [K] Résidences, portant sur l’emplacement de stationnement n°16, type box extérieur, situé [Adresse 12], rez-de-chaussée, à [Localité 8] ne se sont pas trouvées réunies à la date du 9 octobre 2023,

— établir qu’il n’y a plus lieu à résolution du bail d’habitation, ni à leur expulsion,

— constater qu’un nouveau bail d’habitation a été consenti implicitement par la société d’HLM [K] Résidences à compter du 1er juillet 2024, portant sur l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement n°16, type box extérieur, situés [Adresse 10] [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant un loyer, charges comprises, de 913,03 euros par mois,

— rejeter l’intégralité des demandes de la société d’HLM [K] Résidences,

en tout état de cause,

— condamner la société d’HLM [K] Résidences à leur payer une somme de 1 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société d’HLM [K] Résidences représentée par son représentant légal en exercice, aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par M^e Marie Constant, avocat au Barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 19 décembre 2024, la société d’HLM [K] Résidences, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en date du 30 avril 2024 en toutes ses dispositions,

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour impayés persistants et chroniques,

— en tout état de cause, débouter les consorts [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

y ajoutant,

— condamner solidairement M. [J] [V] et Mme [R] [H] à lui payer la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’appel, en ce compris le timbre parafiscal de 225 euros.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 mars 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de M. [J] [V] et de Mme [R] [H].

M. [J] [V] et Mme [R] [H] poursuivent l’infirmation du jugement déféré, faisant valoir qu’ils ont apuré intégralement leur dette locative d’un montant de 3 105,07 euros le 3 juin 2024, soit postérieurement au jugement dont appel rendu le 30 avril 2024. Ils exposent qu’étant respectivement âgés de 63 et 66 ans, ils habitent les lieux depuis 29 ans et expliquent leur arriéré locatif par des difficultés financières consécutives à l’accident de la route dont M. [J] [V] a été victime en 2023 ayant entraîné cinq mois d’arrêt de travail. M [V] fait observer qu’étant micro-entrepreneur (traiteur) et assurant des missions d’interim dans la restauration, il ne pouvaitplus, dans un tel contexte, exercer ce métier, que c’est la raison pour laquelle ils ont sollicité auprès de leur bailleur, le 3 mars 2023, un protocole d’accord pour le réglement de leur arriéré locatif. Ils ajoutent que la dette locative due à l’arrêt de travail de M. [V] et à sa perte brutale de revenus a été soldée et que les loyers courants sont de nouveau honorés, que si le jugement n’était pas infirmé, les conséquences en seraient manifestement excessives pour eux, qu’en effet, même si leurs revenus mensuels sont de 2 907,62 euros, il serait extrêmement compliqué pour eux de trouver un logement dans le parc privé.

La société [K] Résidences réplique que le premier juge a fait une juste et légitime appréciation des faits de l’espèce, que M. [J] [V] et Mme [R] [H] n’ont fourni aucun élément permettant au tribunal d’apprécier leur situation financière et leur solvabilité, que le tribunal reste souverain pour apprécier si la locataire est en situation de régler sa dette. Elle ajoute que le fait que les locataires aient régularisé leur situation postérieurement au jugement dont appel, ne constitue en aucun cas un moyen d’infirmation, que de plus et surtout, les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, le 27 mars 2024. Elle fait observer à tout le moins que la dette locative remontait au 12 octobre 2021, soit plus de deux ans et demi avant l’audience et a perduré jusqu’au 11 juin 2024 et que le rétablissement de la situation des locataires en cours de procédure ne suffit pas à rétablir sa confiance envers eux.

Sur ce,

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de délivrance du commandement de payer, le 25 août 2023, 'tout contrat de location contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux'.

Néanmoins, le paragraphe V de ce même article prévoit que 'le juge peut accorder des délais dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, que, pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire sont suspendus et que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, le clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué'.

En l’espèce, la société [K] Résidences a, par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2023, fait délivrer à M. [J] [V] et Mme [R] [H] un commandement visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 d’avoir à lui payer, dans le délai de six semaines, la somme de 1 775,85 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 avril 2023, terme de mars 2023 inclus.

Il est constant, ainsi qu’il ressort des pièces versées aux débats, que M. [J] [V] et Mme [R] [H] ne se sont pas acquittés de la somme due dans le délai imparti.

Néanmoins, il est acquis aux débats que M. [J] [V] et Mme [R] [H] ont apuré entièrement leur dette locative le 3 juin 2024 après le jugement dont appel et que le montant actuel de leurs ressources leur permet, pour l’heure, de faire face sans difficulté au paiement de leur loyer.

Au regard de leurs efforts de paiement, de l’absence de toute dette locative au 12 mars 2025, de leur situation personnelle, il convient d’accorder à Mme [J] [V] et de Mme [R] [H] des délais de paiement à titre rétroactif jusqu’au 3 juin 2024, de suspendre la clause résolutoire pendant ces délais et de constater qu’en raison du paiement intégral de la dette, il n’y a pas lieu à application de ladite clause insérée dans le bail, qui doit être réputée n’avoir jamais joué.

Le jugement déféré est, par suite, infirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, autorisé l’expulsion et condamné M. [J] [V] et Mme [R] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

La société [K] Résidences qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel.

Néanmoins, M. [J] [V] et Mme [R] [H] n’ayant acquitté leur dette que postérieurement à leur assignation devant le tribunal de proximité, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— condamné in solidum M. [J] [V] et Mme [R] [H], la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [J] [V] et Mme [R] [H] aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

statuant à nouveau des chefs infirmés,

Accorde rétroactivement à M. [J] [V] et Mme [R] [H], des délais pour s’acquitter de leur dette locative jusqu’au 3 juin 2024,

Suspend les effets de la clause de résiliation du bail pendant cette période,

Constate le paiement intégral de la dette locative au 3 juin 2024,

En conséquence

Dit que la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties n’a pas joué,

Dit n’y avoir lieu à résiliation du bail et à expulsion de M. [J] [V] et Mme [R] [H],

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute M. [J] [V] et Mme [R] [H] de leur demande en paiement ;

Condamne la société [K] Résidences aux dépens de la procédure d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,