COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72Z

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 08 JANVIER 2025

N° RG 22/04523 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VJX3

AFFAIRE :

[T] [R]

C/

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] ' [Localité 4], représenté par son syndic, la SARL Cabinet COULON

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Février 2022 par le Tribunal de proximité d’ANTONY

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-21-642

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Aurélie GONTHIER,

M^e Sabrina DOURLEN,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [T] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Aurélie GONTHIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 373

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 786460022022003868 du 10/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

APPELANTE

****************

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] ' [Localité 4], représenté par son syndic, la SARL Cabinet COULON, dont le siège social est sis [Adresse 1] ' [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453 et M^e Nadia MOGAADI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Novembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Mme [R] est propriétaire, depuis le 21 juillet 2015, d’un studio (lot n° 2) au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que de deux caves (lots n° 25 et 26). Cet immeuble est soumis au statut de la copropriété.

Par acte du 8 octobre 2021, Mme [R] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal de proximité d’Antony afin notamment, qu’il soit enjoint à celui-ci de faire procéder au raccordement de l’ensemble des appartements de l’immeuble à la nouvelle canalisation d’eau, et qu’il lui soit versé une indemnisation pour perte de chance et préjudice d’anxiété.

Par jugement contradictoire du 17 février 2022, le Tribunal de proximité d’Antony a :

— Condamné le syndicat des copropriétaires à procéder ou faire procéder au raccordement de l’ensemble des appartements de l’immeuble à la nouvelle canalisation d’eau de la copropriété résultant des travaux votés lors de l’assemblée générale du 25 juin 2014 dans un délai de deux mois suivant la signification du jugement,

— Condamné, passé ce délai, le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [R] une astreinte de 50 euros par jour de retard et pendant une durée de trois mois,

— Débouté Mme [R] de sa demande de dommages et intérêts pour perte de chance,

— Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [R] la somme de 500 euros au titre du préjudice d’anxiété,

— Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

— Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [R] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit que Mme [R] sera dispensée de toute participation à la dépense commune de la présente condamnation, des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les copropriétaires concernés,

— Rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Mme [R] a relevé appel de ce jugement du 17 février 2022, par déclaration en date du 8 juillet 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 12 avril 2023, par lesquelles Mme [R], appelante, invite la Cour à :

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’elle a été déboutée de :

— son préjudice de perte de chance,

— sa demande de voir fixer un préjudice d’anxiété à 2 000 euros,

— sa demande de voir fixer le montant de ses frais irrépétibles à 2 000 euros ;

Statuer à nouveau et y ajoutant :

A titre principal :

— Déclarer le syndicat des copropriétaires mal fondé en son appel incident et toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— Juger que son préjudice de perte de chance doit être fixé à un montant de 2 525,46 euros et condamner le syndicat des copropriétaires à le lui régler ;

— Juger que le préjudice d’anxiété doit être fixé à un montant de 2 000 euros et condamner le syndicat des copropriétaires à le lui régler ;

— Juger que ses frais irrépétibles doivent être fixés à 2 000 euros et condamner le syndicat des copropriétaires à le lui régler ;

En tout état de cause :

— Condamner le syndicat des copropriétaires à régler la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement des articles 37, 43 et 75 de la loi du 10 juillet 1991,

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d’appel et de première instance ;

Vu les conclusions notifiées le 13 janvier 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la Cour à :

A titre principal :

— Infirmer dans toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de proximité d’Antony du 17 février 2022 ;

— Constater qu’il ne pouvait procéder à des raccordements sur parties privatives en lieu et place des copropriétaires défaillants sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ;

— Constater, par conséquent, que sa responsabilité se trouve exonérée du fait des tiers ;

— Débouter ainsi, Mme [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire :

— Constater que les désordres liés aux dégâts des eaux de Mme [R] ' de son propre aveu ' ont dûment été pris en charge par le cabinet Coulon et qu’elle a été indemnisée par sa compagnie d’assurance au titre de son préjudice ;

— Constater que Mme [R] ne démontre aucun avantage perdu au titre de sa demande d’indemnisation de la perte de chance,

— Dire que Mme [R] ne démontre nullement le lien de causalité entre son trouble d’anxiété et sa pathologie cancéreuse avec l’absence de raccordement privatif à la nouvelle colonne ;

— Débouter, par conséquent, Mme [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause :

— Condamner Mme [R] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger', 'déclarer’ et 'constater’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt. Il n’y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à infirmer le jugement du Tribunal de proximité d’Antony du 17 février 2022 dans toutes ses dispositions

En droit

Selon l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

' La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

(…)

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.'

Selon l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

' I. – Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

(…)

— d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;'

En l’espèce

En appel, le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de 'constater qu’il ne pouvait procéder à des raccordements sur parties privatives en lieu et place des copropriétaires défaillants sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires’ et de 'constater, par conséquent, que sa responsabilité se trouve exonérée du fait des tiers'.

La Cour adopte les motifs retenus par le premier juge, qui a tout d’abord rappelé le statut et les devoirs du syndic de copropriété en citant les extraits des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 repris ci-dessus, à savoir en particulier, représenter la collectivité des copropriétaires, être responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut d’entretien des parties communes et surtout, assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale.

Le premier juge a ensuite précisé que la mise en service de la nouvelle canalisation d’eau, nécessitait que les canalisations de tous les étages y fussent raccordées. La Cour rappelle que par la résolution n°5 de l’assemblée générale du 25 juin 2014, la copropriété a voté des travaux de réfection des réseaux intérieurs des canalisations communes. Il est constant que cette résolution n’était toujours pas réalisée, dix ans plus tard, et la mise en service de la nouvelle canalisation d’eau (sans plomb) toujours pas effective, en première instance et d’ailleurs, également en appel au vu de l’absence de preuve contraire au dossier.

Si le syndicat des copropriétaires tente de s’exonérer de sa responsabilité en faisant valoir, en 2022 comme en 2024, qu’il ne pouvait contraindre les copropriétaires défaillants sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, cet argument d’incompétence négative est inopérant au regard de son statut et de ses devoirs rappelés ci-dessus : en effet c’est à lui seul qu’incombe une telle action impliquant au besoin, de faire voter une résolution ad hoc par l’assemblée générale, ce qu’il a fait tardivement, par une résolution n° 32 de l’assemblée générale du 5 juillet 2021 prévoyant l’aggravation des charges des copropriétaires récalcitrants. Il pouvait également intenter, à l’encontre des copropriétaires qui faisaient obstacle aux travaux, toute action en justice adéquate.

Il suit de là que c’est à bon droit que le jugement a condamné le syndicat des copropriétaires à procéder ou faire procéder au raccordement de l’ensemble des appartements de l’immeuble à la nouvelle canalisation d’eau de la copropriété résultant des travaux votés lors de l’assemblée générale du 25 juin 2014 dans un délai de deux mois suivant la signification du jugement, sous astreinte après expiration de ce délai.

Sur la demande de Mme [R] tendant à l’indemnisation de son préjudice de perte de chance à hauteur de 2 525,46 euros

Le premier juge a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui, par une inertie de plus de 7 années, a commis une faute dans l’exécution de ses obligations en ne mettant pas en oeuvre les mesures nécessaires afin de faire exécuter dans un délai raisonnable la résolution n°5 de l’assemblée générale du 25 juin 2014, votant la réfection des réseaux intérieurs des canalisations communes suite au résultat d’une évaluation du risque sanitaire lié au plomb présent, en particulier, dans la canalisation d’alimentation générale.

Le premier juge a enjoint au syndicat des copropriétaires de procéder ou faire procéder au raccordement de l’ensemble des appartements de l’immeuble à la nouvelle canalisation d’eau de la copropriété, sous astreinte.

Le jugement, après avoir confirmé la survenance de deux dégâts des eaux en 2016 et 2017 dans le studio de l’appelante, apparus sur l’ancienne canalisation d’alimentation générale, a toutefois débouté Mme [R] de sa demande d’indemnisation pour perte de chance d’éviter un dégât des eaux, en retenant qu’aucun autre dommage n’était survenu depuis 2017, que les sinistres de 2016 et 2017 ont été déclarés aux assurances et qu’il n’est pas établi que celles-ci auraient refusé leur prise en charge.

En appel, Mme [R] informe la Cour de la survenance, le 17 janvier 2022, d’un nouveau dégât des eaux sur la canalisation commune d’alimentation dans les étages à l’aplomb de son studio, générant des dommages dans sa salle de bains, dûment consignés dans le rapport d’expertise établi par son assureur la Macif Ile de France (sa pièce n°47). Ce rapport précise que suite à ' un dégât des eaux il y a 5 ans sur canalisation d’alimentation commune, l’immeuble a fait des réparations sommaires mais n’a pas remplacé la canalisation. Un nouveau sinistre se déclare sur la canalisation d’alimentation commune dans les étages à l’aplomb générant des dommages aux embellissements dans la salle de bains.'

Le syndic a confirmé que cette fuite affectait l’ancienne canalisation d’alimentation générale (pièce syndicat des copropriétaires n°9) par courriel du 19 janvier 2022.

Il ressort de ce qui précède, que c’est à tort que le premier juge a retenu 'qu’aucun autre dommage n’est survenu depuis 2017'.

Sur le chiffrage de ce préjudice, Mme [R] fait valoir que selon le devis du 16 mars 2021 de l’entreprise générale de bâtiment Lopes (sa pièce n°16), le coût des travaux de remise en état de son studio suite aux deux dégâts des eaux de 2016 et 2017 s’élève à 6 983,35 euros et qu’elle n’a perçu que 1 415,76 euros suite à sa déclaration de sinistre du 12 décembre 2016. Elle évalue son préjudice de perte de chance d’éviter un dégât des eaux à 60% du coût du devis de remise en état soit 4 190,01 euros duquel doit être déduit la somme payée par l’assurance (1 415,76 euros) ce qui donne un montant de 2 525,46 euros.

La Cour ne peut que constater qu’il n’est pas sérieusement contestable que la mise hors service de l’ancienne canalisation d’alimentation générale, si elle avait été réalisée préalablement, aurait épargné à Mme [R] les désordres causés par cette nouvelle fuite du 17 janvier 2022.

Si le syndicat des copropriétaires fait encore valoir que les travaux de raccordement à la nouvelle canalisation, devaient être réalisés le 7 janvier 2022 et que c’est sur demande de Mme [R] elle-même, qu’ils ont été décalés de deux semaines, l’appelante établit toutefois qu’il ne s’agissait pas d’une demande pour convenance personnelle et encore moins une demande dilatoire, dès lors qu’étant atteinte d’une affection de longue durée (cancer) elle devait subir une intervention chirurgicale à l’hôpital où elle a été admise le 5 janvier 2022 (étant précisé que l’audience au Tribunal s’est tenue le 6 janvier 2022) suivie de soins post-opératoires pendant 15 jours.

Partant, le préjudice de perte de chance d’éviter un dégât des eaux est établi et la Cour estime que le taux de 60% invoqué par l’appelante est adapté.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point, et le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à Mme [R] une indemnité de 2 525,46 euros au titre de son préjudice de perte de chance.

Sur la demande de Mme [R] tendant à l’indemnisation de son préjudice d’anxiété à hauteur de 2 000 euros

Le jugement du 17 février 2022 a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [R] la somme de 500 euros au titre du préjudice d’anxiété, estimant d’une part qu’il est possible que la 'présence de plomb dans les canalisations (…) ait pu générer chez Mme [R] une angoisse qui a nécessairement été majorée par le fait qu’elle a appris qu’elle souffrait d’un cancer … depuis février 2020' et que contrairement à ce que soutenait le syndicat des copropriétaires, l’établissement du 'préjudice d’anxiété ne nécessite pas la preuve d’un lien de causalité entre la présence persistante malgré la résolution [de l’assemblée générale de 2014 visant à remplacer] cette canalisation en plomb (…) et l’apparition de cette maladie'.

En appel, Mme [R] ajoute que son préjudice d’anxiété perdure à ce jour, dès lors qu’elle n’a jamais eu confirmation écrite que les travaux de raccordement ont bien été réalisés en exécution du jugement du 17 février 2022, ce que le syndicat des copropriétaires ne conteste d’ailleurs pas.

La Cour relève qu’aucun constat de raccordement à la nouvelle canalisation d’alimentation n’est produit, alors même que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic 'd’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble (…) .' Ainsi il est impossible de savoir si l’ancienne canalisation est toujours en service ou pas. Mme [R] n’a donc aucunement l’assurance de ce qu’aucun nouveau dégât des eaux ne va se produire, et elle peut légitimement craindre que ce ne soit le cas.

Dans ces conditions, le préjudice d’anxiété doit être indemnisé à hauteur de 1 000 euros.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel.

Il sera enfin fait droit à la demande de Mme [R], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, de voir condamner le syndicat des copropriétaires à régler à son conseil la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en application, notamment, de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, qui prévoit que ' Les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre. / (…) Si l’avocat du bénéficiaire de l’aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat. S’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l’Etat.'

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— Infirme le jugement du 17 février 2022 du Tribunal de proximité d’Antony en tant qu’il a :

* Débouté Mme [R] de sa demande de dommages et intérêts pour perte de chance,

* Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [R] la somme de 500 euros au titre du préjudice d’anxiété,

— Confirme le jugement du 17 février 2022 du Tribunal de proximité d’Antony en toutes ses autres dispositions.

Statuant de nouveaux des chefs infirmés

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic, le cabinet Coulon, RCS de Créteil n° 301 159 919, dont le siège social est [Adresse 1] ' [Localité 3], représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, à payer à Mme [T] [R] la somme de 2 525,46 euros au titre du préjudice de perte de chance,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic, le cabinet Coulon, RCS de Créteil n° 301 159 919, dont le siège social est [Adresse 1] ' [Localité 3], représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité à payer à Mme [T] [R] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice d’anxiété,

Y ajoutant,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic, le cabinet Coulon, RCS de Créteil n° 301 159 919, dont le siège social est [Adresse 1] ' [Localité 3], représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, à payer à Maître Aurélie Gonthier, conseil de Mme [T] [R], la somme de 2 000 euros par application des articles 37, 43 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 en cause d’appel, sous réserve que Maître Gonthier renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic, le cabinet Coulon, RCS de Créteil n° 301 159 919, dont le siège social est [Adresse 1] ' [Localité 3], représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité à payer les entiers dépens d’appel,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT