Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 30 avril 2025, n° 22/06360

TGI 5 septembre 2022

CA Versailles
Confirmation 30 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Refus de l'assemblée générale
La cour a estimé que l'assemblée générale avait refusé les travaux, et que M. [E] ne pouvait pas obtenir l'autorisation judiciaire en l'absence d'un refus valide de l'assemblée générale.
Rejeté
Irrecevabilité des demandes principales
La cour a rejeté cette demande en raison de l'irrecevabilité des demandes principales de M. [E], qui ne pouvait pas justifier sa demande d'indemnisation.
Rejeté
Demande d'indemnisation au titre de l'article 700
La cour a rejeté cette demande, considérant que M. [E] était la partie perdante et ne pouvait pas prétendre à une indemnisation.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, M. [P] [E] a fait appel d'un jugement du Tribunal de Nanterre qui avait débouté sa demande d'autorisation pour réaliser des travaux affectant les parties communes de l'immeuble. La question juridique principale était de savoir si M. [E] pouvait obtenir une autorisation judiciaire malgré le refus implicite de l'assemblée générale des copropriétaires. Le tribunal de première instance a refusé l'autorisation, arguant que les travaux avaient été rejetés par l'assemblée générale en raison de craintes de litiges. En appel, la cour a confirmé cette décision, soulignant qu'aucun refus formel n'avait été opposé et que M. [E] ne pouvait pas se prévaloir de l'article 30 de la loi de 1965 sans un refus valide de l'assemblée. La cour a donc infirmé les demandes de M. [E] et a condamné ce dernier aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 30 avr. 2025, n° 22/06360
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	22/06360
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 5 septembre 2022, N° 18/10946
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Eléonore DANIAULTAmélie BOURADelphine LAMADONDiane DELUMEAnne-Laure WIART
Cabinet(s) :	KAPRIME, SOCIETE D'AVOCATS
Parties :	KAPRIME SOCIETE, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE [ Adresse 4 ] [ Localité 11 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 72G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 AVRIL 2025

N° RG 22/06360 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VPDF

AFFAIRE :

[P] [E]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] [Localité 11], représenté par son syndic, la cabinet AVENTIN

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Septembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° RG : 18/10946

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT,

M^e Delphine LAMADON,

M^e Anne-Laure WIART

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [P] [E]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et M^e Eléonore DANIAULT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1122

APPELANT

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] [Localité 11], représenté par son syndic, le cabinet AVENTIN, dont le siège se situe [Adresse 9] [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentant : M^e Delphine LAMADON de la SELARL LKM AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 418 et M^e Amélie BOURA de la SELARL KAPRIME SOCIETE D’AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0425

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE VILLA PAULINE SIS [Adresse 3] [Localité 11] représenté par son syndic en exercice la SAS, le CABINET DESPORT dont le siège est [Adresse 2] [Localité 6] pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audits siège

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentant : M^e Anne-Laure WIART, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 437 et M^e Diane DELUME de l’AARPI 186 Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J008

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. [P] [E] a fait l’acquisition, le 11 octobre 2016, du lot n°46 d’un immeuble en copropriété sis à [Localité 11], [Adresse 3] et [Adresse 4] et [Adresse 1].

Il a souhaité effectuer des travaux dans son lot affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 20 juin 2018 quatre résolutions portant sur les travaux souhaités, à savoir :

— Création d’une ouverture dans la terrasse côté nord permettant un accès au lot 46 situé au sous-sol, tels que définis aux descriptifs et plans joints à la convocation ;

— Création d’une seconde porte donnant accès à la terrasse côté nord par la Villa Pauline ;

— Remplacement des verrières en briques de verre du local lot 46 en sous-sol par des verrières en double vitrage ;

— Procéder à la végétalisation de la terrasse côté nord.

Par exploit du 9 novembre 2018, M. [E] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] devant le Tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir autoriser lesdits travaux. Par exploit du 4 juin 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a assigné le syndicat des copropriétaires Villa Pauline, en garantie.

Ces deux instances ont été jointes par le juge de la mise en état.

Par jugement du 5 septembre 2022, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— débouté M. [P] [E] de l’intégralité de ses demandes,

— condamné M. [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et au syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Pauline, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, soit 2 000 euros chacun,

— condamné M. [P] [E] aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Diane Delume, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et qui seront recouvrés par la Selarl Kaprime, prise en la personne de son associée, Maître [R] [G],

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

M. [E] a relevé appel de ce jugement le 20 octobre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 19 juin 2023, par lesquelles M. [E], appelant, invite la Cour à :

— infirmer le jugement dont appel,

— l’autoriser à effectuer les travaux suivants dans son lot n°46 :

' Création d’une ouverture dans la terrasse côté nord permettant un accès au local lot 46 situé au sous-sol de l’immeuble,

' Création d’une seconde porte donnant accès à la terrasse côté nord par la Villa Pauline,

' Remplacement des verrières en briques de verre du local lot 46 en sous-sol par des verrières en double vitrage,

' Procéder à la végétalisation de la terrasse côté nord.

Le tout sous réserve :

' de se conformer à la destination de l’immeuble,

' de se conformer à la règlementation en vigueur,

' de faire effectuer les travaux sous la surveillance de l’architecte en charge du projet,

' de faire contrôler par un ingénieur la faisabilité des travaux et que ceux-ci ne compromettent pas la structure/stabilité de l’immeuble ni sa sécurité,

' de l’établissement d’un constat d’huissier par le demandeur pour tous les appartements

attenant à la terrasse avant le début des travaux afin de constater d’éventuelles fissures,

' de respecter l’homogénéité esthétique de la grille,

' de ne pas dépasser la hauteur des anciennes verrières.

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et celui de la Résidence Villa Pauline de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et celui de la Résidence Villa Pauline à lui payer la somme de 3 000 euros par mois au titre de la perte d’exploitation, à compter de l’assignation et ce jusqu’au début des travaux.

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et celui de la Résidence Villa Pauline à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le dispenser de la participation aux charges afférentes à la présente procédure en application de l’article 10-1 d), alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et celui de la Résidence Villa Pauline, aux entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées le 14 avril 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], intimé, invite la Cour à :

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement,

— rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,

Y ajoutant,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande d’autorisation judiciaire de travaux,

— ordonner à M. [E] de limiter à deux personnes les occupants et/ou visiteurs du studio photo,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Pauline à le relever et garantir indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner M. [E] et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Pauline à lui payer chacun la somme de 3 000 euros, par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [E] et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Pauline aux entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées le 14 avril 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Pauline, intimé, invite la Cour à :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [E] de toutes ses demandes,

— Constater que le projet de travaux soumis par M. [E] à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11] constituerait une aggravation de la servitude de parcours piétonnier grevant le fonds appartenant au syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Pauline,

— Rejeter toutes demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à son encontre,

En tant que de besoin,

— Rejeter toutes les demandes formées par M. [E] à son encontre,

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11]

[Localité 11] ou à défaut, tous succombant, à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Anne-Laure Wiart conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt. Il n’y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur l’autorisation judiciaire sollicitée par M. [E] d’effectuer des travaux dans son lot n°46 :

à savoir : la création d’une ouverture dans la terrasse côté nord permettant un accès au lot 46 situé au sous-sol de l’immeuble, la création d’une seconde porte donnant accès à la terrasse côté nord par la Villa Pauline, le remplacement des verrières en briques de verre du local lot 46 en sous-sol par des verrières en double vitrage, la végétalisation de la terrasse côté nord.

En droit

Selon l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

' Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant:

(…) / b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; (…)'

Selon l’article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

' L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux. (…) Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. (…)'.

En l’espèce

Pour refuser l’autorisation judiciaire qui lui était demandée, le premier juge a tout d’abord précisé que :

— ces travaux ont été refusés par l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2018

par crainte d’une procédure de la part du syndicat des copropriétaires riverains du 2 Villa

Pauline, selon courrier reçu d’Oralia, syndic de la Villa Pauline, menaçant d’intenter une procédure si ces résolutions venaient à être votées, où le syndic de la Villa Pauline se prévoyait d’un protocole d’accord datant du 7 septembre 1993 entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et celui de la Villa Pauline, aux termes duquel le syndicat du [Adresse 4] a abandonné la propriété de la moitié de la largeur du sol de ladite voie au droit de la façade de son immeuble, en contrepartie de quoi elle serait dispensée de toute participation financière aux frais

d’entretien et d’aménagement de la Villa Pauline, mais que d’une part ce protocole n’a pas été publié auprès des services de la publicité foncière de sorte qu’il est inopposable à M. [E], que d’autre part, il n’a pas été possible de trouver la copie signée et enregistrée de l’acte de vente du 4 juillet 1995 de ladite parcelle, de sorte que cette vente ne lui est pas davantage opposable et enfin, il n’est pas établi que la servitude de passage concédée par le syndicat des copropriétaires de la Villa Pauline au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] sur ladite voie, y limiterait le nombre de passages piétonniers, de sorte que le concédant ne peut arguer d’une aggravation causée par le passage piéton qui résultera des travaux occasionnés.

Le premier juge a ensuite constaté le caractère lacunaire de la liste des travaux qui lui était présentée et la carence des pièces produites devant lui par M. [E], à savoir :

— Projet de travaux ' Sane Architecture (sa pièce 2),

— Business plan studio photo (sa pièce 15),

— Photographie porte d’accès à la terrasse ' serrure clef (sa pièce 17).

En appel, la Cour relève que M. [E] n’est pas fondé à se prévaloir utilement des dispositions de l’article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour les motifs ci-après exposés en droit et en fait :

Selon la Cour de cassation dans une décision de la 3e ch. Civile du 5 octobre 1977 (JCP G 1978, II, 18893) :

' Les juges ne peuvent se substituer à l’assemblée générale pour accorder l’ autorisation prévue par l’ article 30 , dernier alinéa, qu’en cas de refus de cette assemblée. / Ils ne sauraient donc délivrer une telle autorisation au profit d’un copropriétaire sous prétexte que les travaux incriminés ne causent aucun préjudice aux autres copropriétaires, lesquels n’auraient par suite aucun intérêt légitime à se plaindre de l’absence d’ autorisation préalable de leur part, qu’ils n’auraient pu refuser sans abus de droit. Une délibération de l’assemblée générale opposant un refus est indispensable'. Voir également Cass. 3e civ., 26 janv 2000, n° 98-14.798.

Il suit de là que ce pouvoir d’administration doit avoir un caractère subsidiaire et ne s’exercer qu’en présence d’un refus injustifié de l’assemblée générale à l’égard de la demande présentée par l’un de ses membres.

Dans le présent litige, toutefois, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2018, qu’aucun refus n’a été opposé aux quatre résolutions relatives, chacune en ce qui la concernait, à quatre autorisations de travaux s’inscrivant dans le projet complet de M. [E]. Au contraire, les quatre résolutions ont été acceptées par l’assemblée générale, en tant que 'les copropriétaires invitent M. [E] à se rapprocher du syndic de la Villa Pauline afin de présenter son projet et obtenir arrangement amiable'.

Dans ces conditions, la demande d’autorisation judiciaire des travaux formée par M. [E] ne peut qu’être déclarée irrecevable en l’absence d’un refus préalable valide de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il en va de même, par voie de conséquence, s’agissant de sa demande accessoire, présentée afin de voir condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et celui de la Résidence Villa Pauline à lui payer la somme de 3 000 euros par mois au titre de la perte d’exploitation, à compter de l’assignation et ce jusqu’au début des travaux.

Seront dès lors rejetées, en raison de l’irrecevabilité des demandes principales et accessoires de M. [E], d’une part les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande d’autorisation judiciaire de travaux, et tendant à ordonner à M. [E] de limiter à deux personnes les occupants et/ou visiteurs du studio photo, et à titre subsidiaire dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande d’autorisation judiciaire de travaux, à condamner le syndicat des copropriétaires de Villa Pauline à le relever et garantir indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, et d’autre part les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la Villa Pauline tendant à voir constater que le projet de travaux soumis par M. [E] à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11] constituerait une aggravation de la servitude de parcours piétonnier grevant son fonds.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt,conduit à confirmer le jugement en toutes ses dispositions, ainsi qu’en ce qui concerne les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E], partie perdante, doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et au syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Pauline, la somme totale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, soit 1000 euros chacun, ainsi qu’aux dépens de l’appel, dont distraction, pour ce qui la concerne, au profit de Maître Anne-Laure Wiart conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Seront toutefois rejetées les demandes formées par chacun des deux syndicats des copropriétaires à l’encontre l’un de l’autre au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— Confirme le jugement du 5 septembre 2022 du Tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Condamne M. [P] [E], [Adresse 10], [Localité 5], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 11], représenté par son syndic, SA Jean Charpentier agence Jasmin dont le siège se situe [Adresse 8] [Localité 7], lui-même pris en la personne de ses représentants légaux ci devant et représenté par son nouveau syndic le cabinet Aventin dont le siège est [Adresse 9], [Localité 11], pris en la personne de ses représentants légaux, la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne M. [P] [E], [Adresse 10], [Localité 5], à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Villa Pauline » sise [Adresse 3] [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Desport, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 12], pris en la personne de ses représentants légaux y domiciliés, la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne M. [P] [E], [Adresse 10], [Localité 5], à payer les dépens d’appel, dont distraction, pour ce qui la concerne, au profit de Maître Anne-Laure Wiart conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT